Апелляционное определение № 2-2570/2025 33-4138/2026 от 13 апреля 2026 г.

Дело [номер]

Дело № 2-2570/2025

УИД 52RS0036-02-2025-000028-05

Сормовский районный суд г. Нижний Новгород

НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Нижний Новгород 14 апреля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе:

председательствующего судьи Винокуровой Н.С.,

судей Слеты Ж.В., Сивохиной И.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Радкевич А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Сормовского районного суда г. Н.Новгорода от 09 октября 2025 года

по гражданскому делу по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

заслушав доклад судьи Нижегородского областного суда Сивохиной И.А., пояснения представителей истца ФИО3, ФИО5,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельных участков недействительным как притворной сделки.

В обоснование заявленных требований указал, что [дата] между ФИО1 (продавец, истец) и ФИО2 (покупатель, ответчик) заключен договор купли-продажи доли земельных участков. По указанному договору ФИО1 продал ФИО2 9/10 доли земельного участка с кадастровым номером [номер], по адресу: [адрес]- кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование (назначение) – для сельскохозяйственного производства за 100000 рублей и 9/10 доли земельного участка с кадастровым номером [номер] по адресу: ФИО4 [номер].м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование (назначение) – для сельскохозяйственного производства за 200000 рублей. Оспариваемая продажа долей земельных участков является недействительной сделкой, поскольку прикрывала сделку по обеспечению исполнения истцом договора купли-продажи недвижимого имущества от [дата], заключенного между истцом (ФИО1) и ФИО6 (матерью ответчика), по продаже земельного участка по адресу: [адрес], земельный участок 87В/6, с кадастровым номером [номер], площадью 301 кв.м., и жилого дома блокированной застройки по адресу: [адрес], с кадастровым номером [номер], площадью 112,3 кв.м.

В связи с этим истец просил признать договор купли-продажи доли земельных участков от 13.07.2022 между ФИО1 и ФИО2 недействительным, применить последствия его недействительности в виде возобновления права собственности истца (без обременений) на 9/10 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером [номер] доли земельного участка с кадастровым номером [номер].

Решением Сормовского районного суда г. Н.Новгорода от 09 октября 2025 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 отказано в полном объеме.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда первой инстанции отменить, удовлетворить исковые требования о признании договора купли-продажи недействительным. В обоснование доводов жалобы указывает, что при разрешении спора, судом первой инстанции не была дана оценка всем доказательствам по делу, а именно факт того, что ответчик при даче письменных объяснений при рассмотрении материала в Отделе МВД России «Кстовский» по заявлению истца, подтвердил, что заключенный договор купли-продажи, был заключен в качестве обеспечения заключения договора купли-продажи «таун-хауса».

В суде апелляционной инстанции представители истца доводы апелляционной жалобы поддержали.

На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции иные участники процесса не явились, не представили доказательств уважительности причин своего отсутствия, равно как и ходатайств об отложении судебного заседания, извещались надлежащим образом о времени и месте проведения судебного заседания путем направления судебных извещений, кроме того, информация о деле размещена на официальном интернет-сайте Нижегородского областного суда - www.oblsudnn.ru.

В соответствии с частью 1 статьи 327, частями 3, 4 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть поступившую жалобу в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения дела.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией по гражданским делам Нижегородского областного суда в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, с учетом ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения явившихся по делу лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В силу ст.1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст.153, п.1 ст.160 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 этого Кодекса.

В силу ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободы в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно положениям статьи 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу п. 2 ст. 166 ГК РФ, сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. Из содержания указанной нормы следует, что притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка) и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит не совершение сторонами тех действий, которые предусматриваются данной сделкой. Напротив, если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является. Таким образом, по основанию притворности недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки.

Как разъяснено в п. 87 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях.

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

По делу установлены следующие юридически значимые обстоятельства.

[дата] между истцом и ответчиком заключен договор купли – продажи земельных участков. По указанному договору ФИО1 продал ФИО2 9/10 доли земельного участка с кадастровым номером [номер] по адресу: ФИО4 [адрес]+/- кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование (назначение) – для сельскохозяйственного производства за 100000 рублей и 9/10 доли земельного участка с кадастровым номером [номер] по адресу: [адрес].м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование (назначение) – для сельскохозяйственного производства за 200000 рублей.

Согласно п. 2.2.1 Договора стоимость долей земельных участков оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя до [дата].

В силу п.2.2.2 Договора до момента полной оплаты доли земельных участков, она находятся в залоге у продавца.

Согласно п. 4.1 Договора стороны заключают договор добровольно, не вследствие стечения тяжелых обстоятельств или на крайне невыгодных для себя условиях.

[дата], между истцом (ФИО1) и ФИО6 (матерью ответчика), заключен договор купли- продажи земельного участка по адресу: [адрес]/6, с кадастровым номером [номер], площадью 301 кв.м., и жилого дома блокированной застройки по адресу: [адрес]/6, с кадастровым номером [номер], площадью 112,3 кв.м.

Согласно пояснениям истца между ФИО1 и ФИО2 была договоренность о том, что последний должен был возвратить право собственности ФИО1 на доли земельных участков с кадастровым номерами [номер], [номер] после перехода к ФИО6 прав собственности на земельный участок и жилой дом по адресу: [адрес] участок 87В/6.

Однако ФИО2 уклонился от переоформления на истца долей земельных участков.

[дата] ФИО1 подано заявление в ОМВД России «Кстовский». Согласно материалам КУСП [номер] [дата] вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1.

Как разъяснено в пункте 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судебная коллегия находит, что обжалуемое судебное решение принято с нарушением норм материального права, при неверном определении обстоятельств, имеющих существенное значение, в связи с чем, согласиться с ним нельзя по следующим основаниям.

В п. 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Прикрываемая сделка может быть признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.

Пункт 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъясняет, что, применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).

По смыслу указанной нормы с учетом разъяснений Пленума для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

При этом суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск (п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 июня 2020 года).

По настоящему делу, заявляя о притворности договора купли-продажи доли земельных участков от 13 июля 2022 года, ФИО1 указал, что указанный договор носит притворный характер, поскольку фактически заключён с целью прикрыть обязательства истца по выполнению строительных работ по достройке продаваемого в будущем ответчику (его матери) жилого дома. Как следует из материалов дела, после заключения договора купли-продажи земельных участков фактическое владение и пользование участком истцом не прекращалось; ответчик в свою очередь не осуществлял полномочий собственника; денежные средства были переданы не как цена земельного участка, а как авансовый платеж к договору купли-продажи от [дата], кроме того стороны связывали исполнение обязательств с завершением строительства, а не с передачей участка как самостоятельного объекта.

Согласно объяснениям ФИО2 данные в ходе рассмотрения материала КУСП [номер] по заявлению ФИО1, в 2021 года он приобретал «таун хаус» расположенный по адресу: [адрес] [адрес], застройщиком домов (в частности который планировал приобретать) был ФИО1. Дом не был окончательно готов к продаже, а именно отсутствовало подключение газа, отсутствовало должное подключение к электроэнергии (за место 15 кВт, были введены три нитки по 5 кВт), отсутствовало водоснабжение, канализация, септик. ФИО1 попросил ФИО2 оплатить полностью стоимость дома (несмотря на все недоделки), при этом как гарант предложил ФИО2 переоформление участка земли расположенном в пос. «Сокольское» (кадастровый номер не помнит) на ФИО2, а после выполнения им всех работ ФИО2 вернул бы ФИО1 участок (документально). До настоящего времени ФИО1 ничего сам не сделал, газ заведен в дом силами и средствами ФИО2, как и водоснабжение, канализация и септик (переделанный с выгребной ямы), электроэнергия попрежнему 3 нитки по 5 кВт.

Участок земли, оформленный на ФИО2 ФИО1 самостоятельно (по его же инициативе) ФИО2 не нужен, он готов его переоформить обратно на ФИО1 при условии выполнения им всех обязательств данных в ходе устной договоренности.»

Из указанных объяснений усматривается, что сам ответчик фактически не рассматривает заключённый договор как порождающий правовые последствия, присущие договору купли-продажи. В частности, ответчик указывает, что возврат имущества не осуществляется им по мотиву неисполнения истцом обязательств, связанных с достройкой «таун хауса».

Между тем подобная позиция ответчика по своей правовой природе свидетельствует о признании им того обстоятельства, что спорная сделка была обусловлена иными обязательствами, не свойственными договору купли-продажи. Связывание судьбы имущества с выполнением строительных работ противоречит существу отчуждения имущества как договора, направленного на безусловный переход права собственности за обусловленную цену.

Тем самым ответчик фактически подтверждает, что заключённый договор использовался сторонами как инструмент обеспечения исполнения обязательств по иному договору купли- продажи, заключенному от 23 ноября 2022 года, а не как самостоятельное основание перехода права собственности.

Судебная коллегия исходит из того, что подобные пояснения являются юридически значимыми, поскольку отражают действительное понимание сторонами характера сложившихся между ними правоотношений. При таких обстоятельствах доводы ответчика не только не опровергают заявленные требования, но, напротив, подтверждают притворный характер спорной сделки, поскольку свидетельствуют о несоответствии её формального содержания действительной воле сторон.

Однако, данные обстоятельства суд первой инстанции не проверил должным образом и представленным доказательствам должной оценки не дал, ограничившись формальным указанием на наличие у сторон правоотношений, что подтверждается письменными договорами купли –продажи, заключенными по разным объектам недвижимости и между разными сторонами. В нарушение требований статей 67, 195, 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции, не приведено мотивов, по которым суд отверг представленные доказательства, не дав им оценки во взаимосвязи и совокупности.

Судебная коллегия также приходит к выводу о правовой природе фактически сложившихся между сторонами отношений. Анализ условий заключённого договора и фактического поведения сторон при его исполнении, свидетельствует о том, что их воля была направлена на достижение результата, сочетающего в себе элементы различных гражданско-правовых обязательств.

Так, с одной стороны, на истца возлагалась обязанность по выполнению строительных работ (достройке объекта недвижимости в будущем предполагаемого к продаже ответчику), что по своей правовой природе соответствует положениям о договоре подряда. С другой стороны, передача ответчиком денежных средств носила не характер окончательного встречного предоставления за отчуждение имущества, а выполняла обеспечительную функцию. Связывание судьбы переданных денежных средств с результатом выполнения работ, а равно отсутствие у сторон намерения на немедленный и безусловный переход права собственности, свидетельствуют о том, что данные средства по своей правовой природе являются обеспечительным платежом. В свою очередь передача в собственность ответчика доли в праве собственности на земельный участок являлась обеспечением исполнения обязательств продавца жилого дома и земельного участка по его достройке, благоустройству, подключению к инженерным сетям и передаче в собственник ответчику (его родственнику) с учетом внесения ответчиком обеспечительного платежа.

Следовательно, к отношениям сторон подлежат применению нормы о договоре подряда, купли-продажи, а также положения об обеспечительном платеже в части, не противоречащей существу возникших правоотношений.

Таким образом, поскольку совершаемая сторонами сделка купли-продажи не носила цели перехода права собственности на доли земельных участков от продавца к покупателю безвозвратно и безусловно, сделка имеет притворный характер, что является основанием для признания ее недействительной.

Встречных требований относительно действительных правоотношений и обязательств сторон ответчиком не заявлено. Истцом в свою очередь представлены доказательства подключения проданного жилого дома к инженерным сетям.

С учетом изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене (п. п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ) с принятием по делу нового решения об удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи от 13 июля 2022 года недействительным в силу его притворности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И ЛА:

решение Сормовского районного суда г. Н.Новгорода от 09 октября 2025 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки удовлетворить частично.

Признать договор купли-продажи от 13 июля 2022 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2 недействительным.

Решение является основанием для восстановления в ЕГРН регистрационной записи о праве собственности на земельные участки с кадастровыми номерами [номер] и [номер] за ФИО1.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трёх месяцев со дня изготовления определения в мотивированной форме в порядке, предусмотренном главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 апреля 2026 года.