Апелляционное определение № 33-1033/2025 33-87/2026 от 2 февраля 2026 г.

Судья Шуваева В.И.

49RS0008-01-2024-002962-71

Дело № 2-43/2025

№ 33-87/2026 (33-1033/2025)

3 февраля 2026 года

город Магадан

МАГАДАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда в составе:

председательствующего Кречетова А.А.,

судей Васильевой Л.В., Пудовой Е.В.,

при секретаре Дергачевой В.М.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления жилищно-коммунального хозяйства, дорожной деятельности и благоустройства администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области к ФИО1 о понуждении к заключению договора о выкупе жилого помещения, возложении обязанностей

по апелляционной жалобе Управления жилищно-коммунального хозяйства, дорожной деятельности и благоустройства администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области на решение Хасынского районного суда Магаданской области от 16 октября 2025 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Магаданского областного суда Пудовой Е.В., пояснения представителя истца и третьего лица ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика ФИО3 относительно доводов апелляционной жалобы, заключение прокурора Евсеевой Д.Ю., полагавшей решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда

у с т а н о в и л а:

Управление жилищно-коммунального хозяйства, дорожной деятельности и благоустройства администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области обратилось в суд с вышеуказанным иском.

В обоснование требований указало, что ответчик является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кв. <.......>.

На основании постановления о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, включен в государственную программу Магаданской области «Переселение в 2022-2027 годах граждан из аварийных многоквартирных домов, признанных таковыми в период с 1 января 2017 года по 1 января 2022 года», утвержденную Постановлением Правительства Магаданской области № 790-пп от 6 октября 2022 года, с привлечением средств государственной корпорации – Фонда содействия и реформированию жилищно-коммунального хозяйства.

В рамках данной программы предусмотрен способ переселения в виде выплаты гражданам, в чьей собственности находятся жилые помещения, входящие в аварийный жилищный фонд, денежного возмещения в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Письмом от 16 мая 2024 года в адрес ответчика направлено уведомление с предложением выразить согласие или несогласие на получение возмещения. До настоящего времени ответ от ответчика не поступил, соглашение о выкупе жилого помещения между сторонами не достигнуто.

Актом экспертизы № 1166/6/10 стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кв. <.......>, установлена в размере 31 632 руб. 00 коп., а всего 1 784 018 руб. 00 коп.

Ссылаясь на изложенные обстоятельства, просил:

изъять у ФИО1 жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес>, кв. <.......>, площадью 56,4 кв.м, с кадастровым <№..001>, с прекращением на него права собственности ФИО1;

изъять у ФИО1 земельный участок, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 1 595 кв.м, с кадастровым <№...01> с учетом доли в праве общей собственности на такое имущество, с прекращением на него права собственности ФИО1;

обязать ФИО1 в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу заключить соглашение с муниципальным образованием «Тенькинский муниципальный округ Магаданской области» в лице Управления жилищно-коммунального хозяйства, дорожной деятельности и благоустройства администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области об изъятии жилого помещения путем выкупа, определив размер возмещения за изымаемое жилое помещение в сумме 1 784 018 руб. 00 коп., с учетом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме (в том числе земельного участка), убытков, причиненных собственнику жилого помещения в связи с изъятием;

обязать ФИО1 освободить жилое помещение – квартиру <.......> дома <адрес> в течение 30 дней со дня вступления решения суда в законную силу;

обязать ФИО1 предоставить Управлению жилищно-коммунального хозяйства, дорожной деятельности и благоустройства администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области банковские реквизиты для перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение в течение 5 рабочих дней с даты вступления решения суда в законную силу.

Определением судьи Хасынского районного суда Магаданской области от 6 ноября 2024 года к участию в деле для дачи заключения привлечен прокурор.

Определением Хасынского районного суда Магаданской области от 17 декабря 2024 года, зафиксированным в протоколе судебного заседания, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено муниципальное образование «Тенькинский муниципальный округ Магаданской области» в лице администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области.

Определением Хасынского районного суда Магаданской области от 22 января 2025 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечен ФИО4

Решением Хасынского районного суда Магаданской области от 16 октября 2025 года исковые требования удовлетворены, при этом размер возмещения за изымаемое жилое помещение определен в сумме 3 381 579 руб. 01 коп., с учетом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме (в том числе земельного участка), убытков, причиненных собственнику жилого помещения в связи с изъятием.

В апелляционной жалобе Управление жилищно-коммунального хозяйства, дорожной деятельности и благоустройства администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области выражает несогласие с принятым судом решением, просит его отменить и принять новое решение, исключив из выкупной стоимости сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Оспаривая выводы судебной оценочной экспертизы, порученной обществу с <общество № 1>, обращает внимание на то, что эксперт выполнял оценку более 5 месяцев, чем нарушил установленный срок экспертизы и принятые на себя обязательства, что привело к существенному увеличению выкупной цены по спору, однако надлежащая оценка данному обстоятельству не дана.

Настаивает на наличии в заключении эксперта существенных недостатков, которые вызывают сомнения в обоснованности заключения и не позволяют с достоверностью считать его относимым и допустимым доказательством. Несмотря на это, судом при рассмотрении дела не принято предусмотренных процессуальным законодательством мер для устранения имеющихся противоречий путем назначения дополнительной либо повторной экспертизы. Истцом в свою очередь представлено заключение эксперта <общество № 2>, которое необоснованно не учтено судом.

Обращает внимание на то, что выкупная цена по настоящему делу значительно завышена в сравнении с аналогичными спорами, рассмотренными Хасынским районным судом в отношении собственников иных квартир в многоквартирных домах, расположенных в пос. .

Считает, что судом не верно истолкованы нормы действующего законодательства и обстоятельства дела, что привело к отказу в удовлетворении ходатайства истца об исключении из выкупной цены суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и завышению размера возмещения в 6,5 раз.

Приводя положения статьи 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статей 158, 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации, приложения 3 к Положению об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденному приказом Госкомархитектуры от 23 ноября 1988 года № 312, разъяснения, данные в Обзоре законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года (вопрос № 5), утвержденном постановлением Президиума Верховного суда Российской Федерации от 1 августа 2007 года, утверждает, что многоквартирный дом <адрес> на момент приватизации в нем первой квартиры не нуждался в капитальном ремонте и собственники жилых помещений в данном доме не вправе требовать включения в выкупную цену принадлежащих им жилых помещений компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

В письменных возражениях прокурор полагает решение суда законным, не подлежащим отмене по доводам апелляционной жалобы.

Ответчик и третьи лица, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении рассмотрения дела не поступало.

На основании частей 3, 4 статьи 167, части 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Изучив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на нее, выслушав объяснения явившихся лиц, заключение прокурора, обсудив доводы жалобы и возражений, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Жилищные права собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, подлежат защите в порядке, предусмотренном статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В силу части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Частью 8 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (часть 9 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием для предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 данной статьи.

Таким образом, обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, расположенного в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, производится путем выкупа либо предоставления другого жилого помещения с зачетом его стоимости в выкупную цену по соглашению с собственником.

На необходимость соблюдения при переселении граждан из аварийного жилищного фонда положений Жилищного кодекса Российской Федерации, в том числе статьи 32, указывает Федеральный закон от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, в случае если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, ФИО1 с 3 апреля 2024 года (наследство по закону) по настоящее время является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кв. <.......>, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Также ответчик является собственником на праве общей долевой собственности земельного участка с кадастровым <№...01>, находящегося по адресу: <адрес>, площадью 1 595 кв. м, земли населенных пунктов, а также собственником общего имущества в указанном доме пропорционально размеру общей площади жилого помещения.

Как следует из Технического заключения № 569-10/07.18-СП от 2018 года, составленного <общество № 3> по результатам инженерно-технического обследования технического состояния строительных конструкций здания многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, установлены нарушения безопасной эксплуатации здания, а также угроза жизни и здоровью проживающих граждан. Выявленные в процессе обследования дефекты и повреждения строительных конструкций носят угрожающий характер, существенно влияют на несущую способность конструкций и общую устойчивость здания, и приводят физический износ здания к снижению до недопустимого уровня надежности.

Здание многоквартирного жилого дома является аварийным и подлежащим сносу в связи с физическим износом 69%, здание является неремонтопригодным, проведение капитального ремонта (реконструкции) нецелесообразно. Дальнейшая эксплуатация обследуемого здания недопустима, т.к. существует прямая угроза обрушения строительных конструкций. Требуется расселение жильцов дома.

На основании указанного Технического заключения межведомственная комиссия приняла заключение № 25 от 19 сентября 2018 года о признании здания многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>, аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением администрации Тенькинского городского округа Магаданской области от 20 сентября 2018 года № 251-па названный многоквартирный жилой дом признан аварийным и подлежащим сносу.

23 октября 2018 года администрацией Тенькинского городского округа Магаданской области в адрес предыдущего собственника – Д. направлено требование о сносе многоквартирного жилого дома, расположенного по указанному адресу, в срок до 1 января 2019. Требование получено адресатом 4 ноября 2018 года, сведений об исполнении требований не имеется.

Многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, включен в государственную программу Магаданской области «Переселение в 2022-2027 годах граждан из аварийных многоквартирных домов, признанных таковыми в период с 1 января 2017 года по 1 января 2022 года», утвержденную Постановлением Правительства Магаданской области № 790-пп от 6 октября 2022 года.

Постановлением администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области от 30 января 2024 года № 19-па принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен указанный многоквартирный жилой дом, в том числе квартиры, принадлежащей ответчику.

Постановлением администрации Тенькинского муниципального округа от 17 марта 2023 года № 104-па (с изменениями от 4 июля 2023 года № 273-па) утвержден размер возмещения за жилые помещения, расположенные в пос. , в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, в размере 13 867 руб. 68 копеек за один квадратный метр общей площади жилого помещения.

16 мая 2024 года ответчику направлено уведомление об изъятии принадлежащего собственнику жилого помещения в связи с признанием многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также проекты договора об изъятии спорного жилого помещения путем выкупа в размере 782 137 руб. 15 коп., из расчета 13 867 руб. 68 коп. за один квадратный метр изымаемого жилого помещения.

Согласно отчетам об отслеживании почтовых отправлений корреспонденция вручена адресату 21 мая 2024 года.

Постановлением администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области от 19 августа 2024 года № 321-па размер возмещения за жилые помещения, расположенные в поселке , в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, утвержден в сумме 30 445 руб. за один квадратный метр общей площади жилого помещения.

Проведенной по заказу администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области оценочной экспертизой (акт экспертизы № 1166/7/10) стоимость одного квадратного метра общей площади жилого помещения в доме <адрес> определена в размере 31 632 руб. 00 коп.

В соответствии с Положением об управлении жилищно-коммунального хозяйства, дорожной деятельности и благоустройства администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области, утвержденным решением Собрания представителей Тенькинского городского округа от 27 декабря 2022 года № 72, Управление является структурным подразделением администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области, уполномоченным в проведении единой политики на территории муниципального образования в сферах градостроительной деятельности, архитектуры, жилищно-коммунального хозяйства, дорожной деятельности, благоустройства (пункт 1.1 Положения). Управление является юридическим лицом, действует в организационно-правовой форме муниципального казенного учреждения (пункт 1.3 Положения). В полномочия Управления входит, в том числе, организация мероприятий по переселению граждан из жилых помещений, признанных непригодными для проживания, а также из многоквартирных домов, признанных в установленном законом порядке аварийными и подлежащими сносу или реконструкции в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации (пункт 3.6).

Действуя в рамках своих полномочий, Управление обратилось с иском о возложении на ответчика обязанности заключить соглашение о выкупе жилого помещения в соответствии с положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации по стоимости, определенной на основании постановления акта экспертизы № 1166/7/10 в размере 1 784 018 руб. 00 коп., освободить жилое помещение, предоставить истцу банковские реквизиты.

При рассмотрении дела ответчик не настаивал на предоставлении ему взамен изымаемого иного жилого помещения, не возражал относительно заключения договора о выкупе, однако выразил несогласие с размером заявленного истцом возмещения за изымаемое имущество, полагая его заниженным.

Разрешая спор, руководствуясь положениями статей 32, 279, 282 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», исходя из того, что многоквартирный дом, в котором расположено принадлежащее ответчику жилое помещение, признан аварийным и подлежащим сносу за ветхостью, а после предложения администрацией о его самостоятельном сносе собственниками жилых помещений и неисполнения этого требования, жилые помещения собственников вместе с придомовым земельным участком были изъяты для муниципальных нужд, ответчиком выражено согласие на получение денежного возмещения за изымаемое имущество, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии правовых оснований для возложении на ответчика обязанности заключить с истцом соглашение, освободить жилое помещение и предоставить банковские реквизиты.

Вместе с тем суд не согласился с заявленной Управлением выкупной стоимостью изымаемого жилого помещения (1 784 018 руб. 00 коп.), положив в основу выводы судебной экспертизы, обязал ответчика заключить с Управлением соглашение об изъятии жилого помещения, определив размер возмещения в общей сумме 3 381 579 руб. 01 коп.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается, поскольку они соответствуют обстоятельствам дела, основаны на допустимых доказательствах, сделаны при правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают.

Согласно части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 данной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

В силу пункта 1 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение.

Принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения (пункт 4 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством (пункт 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Аналогичные положения о возмещении правообладателю стоимости изымаемого земельного участка и убытков, включая упущенную выгоду, содержатся и в Земельном кодексе Российской Федерации (пункт 2 статьи 56.8), который устанавливает, что переход права собственности на земельный участок согласно вступившему в законную силу решению суда о принудительном его изъятии наступает только после предоставления предусмотренного данным решением возмещения в денежной форме (пункт 2 статьи 56.11).

В тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации 1 (2014), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года; пункт 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 декабря 2015 года).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимо иметь в виду, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Гражданского кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению. Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (статья 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В целях установления юридически значимых обстоятельств по делу, а именно стоимости спорного жилого помещения, подлежащего изъятию, судом первой инстанции назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 17 августа 2025 года № 45/25АЭ, проведенной <общество № 1>, на дату оценки: рыночная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, кв. <.......>, общей площадью 56,4 кв. м, кадастровый <№..001>, составляет 270 197 руб. 18 коп.; рыночная стоимость общего имущества в данном многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка площадью 1 595 кв. м с кадастровым <№...01>, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом доли собственников в праве общей собственности на такое имущество составляет 419 710 руб. 58 коп.; размер убытков, причиненных собственникам жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые они несут в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды, с учетом суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт общего имущества в названном доме составляет 2 674 847 руб. 48 коп.

Общая стоимость спорного жилого помещения согласно заключению эксперта – 3 381 579 руб. 01 коп.

Заключение <общество № 1> отвечает требованиям статей 84-86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», является полным, ясным, содержит подробное описание произведенных исследований. Сделанные выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы мотивированы, последовательны, непротиворечивы и согласуются с другими доказательствами по делу.

В экспертном заключении подробно описаны проведенные исследования, приведены соответствующие расчеты. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Определенный экспертом размер возмещения за жилое помещение соответствует части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, оснований не согласиться с ним у суда апелляционной инстанции не имеется.

Недостатки в оформлении письменного заключения, нарушение срока его изготовления, как верно указал суд первой инстанции, не могли служить основанием для признания заключения эксперта недопустимым доказательством и исключения его из числа доказательств.

Доказательств, указывающих на некомпетентность эксперта, недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, в материалы дела не представлено.

Таким образом, суд при определении размера причитающегося ответчику возмещения обоснованно исходил из заключения судебной экспертизы и с учетом рыночной стоимости жилого помещения, рыночной стоимости доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, стоимости доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, размера убытков, которые ответчик понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенной выгоды, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт правомерно определил выкупную стоимость в размере 3 381 579 руб. 1 коп.

Довод апелляционной жалобы о необходимости исключения из выкупной стоимости жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не могут быть приняты во внимание в силу следующего.

Исходя из системного толкования статьи 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации и статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2007 года, утвержденный постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 1 августа 2007 года).

Дом <адрес> в соответствии с Региональной программой «Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов, расположенных на территории Магаданской области» на период по 2044 год», утвержденной постановлением Правительства Магаданской области от 29 мая 2014 года № 455-пп, включен в перечень домов, в отношении которых капитальный ремонт запланирован в период с 2030 года по 2044 год. Постановлением Правительства Магаданской области от 20 октября 2016 года № 821-пп в указанный нормативный акт внесены изменения, в новой редакции перечня многоквартирных домов дом <адрес> не поименован.

Далее постановлением администрации Тенькинского городского округа Магаданской области от 20 сентября 2018 года № 251-па по результатам инженерно-технического обследования технического состояния строительных конструкций многоквартирный жилой дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Доказательств исполнения бывшим наймодателем обязательств по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в названном многоквартирном доме истцом суду не представлено.

Между тем в соответствии с положениями введенной в действие с 20 декабря 2017 года статьи 190.1 Жилищного кодекса Российской Федерации если капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме после даты приватизации первого жилого помещения до даты включения такого многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта не проводился за счет средств местного бюджета, то такой капитальный ремонт проводит орган местного самоуправления, уполномоченный на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме выступать от имени муниципального образования в качестве собственника жилого помещения муниципального жилищного фонда, являвшийся в то время наймодателем. Если же был проведен капитальный ремонт только отдельных элементов общего имущества в многоквартирном доме, обязанность бывшего наймодателя по проведению капитального ремонта распространяется на те элементы общего имущества в многоквартирном доме, капитальный ремонт которых не был проведен.

При этом неисполнение обязанности по включению многоквартирного дома <адрес> в перспективный и (или) годовой план капитального ремонта жилищного фонда в соответствии с нормами о порядке разработки планов капитального ремонта жилищного фонда, действовавшими на дату приватизации первого жилого помещения в многоквартирном доме (как указывает истец – 12 ноября 2002 года), не может служить основанием для освобождения органа местного самоуправления от проведения капитального ремонта и, как следствие, не может повлечь исключение из выкупной стоимости спорного жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Мотивы обращения с иском в суд, а именно расселение аварийного жилищного фонда в связи с существующей опасностью его разрушения и угрозой жизни и здоровью как проживающим в жилых помещениях гражданам, так и третьим лицам, на что истец ссылается в жалобе, не подлежали учету при определении суммы возмещения за изымаемое жилое помещение.

Ходатайство об истребовании сведений о внесении собственником платы за капитальный ремонт и взыскании в судебном порядке задолженности по данной плате рассмотрено судом в соответствии с требованиями гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. В его удовлетворении отказано ввиду того, что обстоятельства, которые могли быть установлены из таких доказательств, не имели значение для разрешения спора по существу.

В целом доводы апелляционной жалобы выводы суда не опровергают, сводятся к несогласию с ними, не содержат указаний на обстоятельства, требующие дополнительной проверки.

Оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения судебного постановления по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Процессуальных нарушений, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, являющихся безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции, судом не допущено.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328, статьей 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Магаданского областного суда

о п р е д е л и л а:

решение Хасынского районного суда Магаданской области от 16 октября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления жилищно-коммунального хозяйства, дорожной деятельности и благоустройства администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области – без удовлетворения.

Апелляционное определение по гражданскому делу вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Девятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 17 февраля 2026 года.

Суд:

Магаданский областной суд (Магаданская область) (подробнее)

Истцы:

Управление жилищно-коммунального хозяйства, дорожной деятельности и благоустройства администрации Тенькинского муниципального округа Магаданской области (подробнее)

Иные лица:

Прокурору Тенькинского района (подробнее)

Судьи дела:

Пудова Евгения Владимировна (судья) (подробнее)

Судебная практика по:

По коммунальным платежам

Судебная практика по применению норм ст. 153, 154, 155, 156, 156.1, 157, 157.1, 158 ЖК РФ