Решение № 2-809/2017 2-809/2017~М-798/2017 М-798/2017 от 4 октября 2017 г. по делу № 2-809/2017

Дело №2-809/2017 ЗАОЧНОЕ
РЕШЕНИЕ именем Российской Федерации

05 октября 2017 года г. Олонец

Олонецкий районный суд Республики Карелия в составе председательствующего судьи Хольшева А.Н., при секретаре Тиккуевой И.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Терентьевой Светланы Александровны к Потемкину Александру Петровичу о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и перехода права собственности на жилой дом,

установил:

Терентьева С.А. обратилась в Олонецкий районный суд Республики Карелия с иском к Потемкину А.П. о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома и перехода права собственности на жилой дом от Потемкина А.П. к Терентьевой С.А., расположенный по адресу: ...., общей площадью .... кв.м., кадастровый номер объекта: №.

В обоснование заявленных требований указывает, что хх.хх.хх г. на основании договора купли-продажи она приобрела у Потемкина А.П. в собственность жилой дом с хозпостройками по адресу: .....

После удостоверения договора, ни Терентьева С.А., ни Потемкин А.П. не произвели действий по регистрации сделки и перехода права собственности на жилой дом. В регистрирующий орган они также не обращались. После покупки, Терентьева С.А. стала пользоваться и владеть недвижимым имуществом на правах собственника. Взятые на себя обязательства, в том числе по уплате предмета договора, истец исполнила в полном объеме, в связи с чем договор считается фактически исполненным.

До настоящего времени договор купли-продажи жилого дома не зарегистрирован, регистрация договора и перехода права собственности в одностороннем порядке невозможна. Ответчик Потемкин А.П. переехал за пределы .... сразу после заключения договора купли-продажи.

Истец Терентьева С.А. в судебное заседание не явилась. О месте и времени рассмотрения дела уведомлена надлежащим образом.

Ответчик в судебное заседание не явился, почтовое извещение возвращено в суд по истечении хранения в почтовом отделении.

Согласно разъяснениям, данным в п. 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», юридически значимое сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним (пункт 1 статьи 165.1 ГК РФ). Например, сообщение считается доставленным, если адресат уклонился от получения корреспонденции в отделении связи, в связи с чем она была возвращена по истечении срока хранения. Риск неполучения поступившей корреспонденции несет адресат.

В соответствии со статьей 167, 233 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие сторон в заочном производстве и по имеющимся доказательствам вынести заочное решение с тем, чтобы ответчик при наличии обоснованных возражений, имел возможность обратиться с заявлением об отмене заочного решения и представить свои доводы и доказательства, их подтверждающие.

Представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия в судебное заседание не явился. О месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Республике Карелия в судебное заседание не явился. От и.о. директора Учреждения Дегтевой Г.И. поступил письменный отзыв, в котором указано, что Единый государственный реестр недвижимости (далее по тексту ЕГРН) содержит информацию о здании с кадастровым номером №, расположенном по адресу: ...., назначение - жилой дом, количество этажей, в т.ч. подземных - 1 этаж, площадь .... кв.м. Информация о зарегистрированных правах в ЕГРН отсутствует. Сведения о здании с кадастровым номером № были внесены в ГКН (последующем, ЕГРН) в соответствии с Порядком включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 11.01.2011 г. № 1, на основании технического паспорта на индивидуальный жилой дом по ...., составленного по состоянию на хх.хх.хх г., инвентарный №, переданного ГУП РК РГЦ «Недвижимость» в установленном порядке. Ходатайствует о рассмотрении дела в отсутствие представителя Филиала.

Исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п.п. 1 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают в числе прочего, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

На основании п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Статьей 69 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Из смысла и содержания ст. ст. 153, 218, 288, 421, 432, 572 ГК РФ следует, что для признания сделки совершенной необходимо, чтобы стороны достигли между собой соглашение по всем ее существенным условиям и выразили свое волеизъявление в надлежащей форме.

В соответствии со ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). По договору купли-продажи недвижимого имущества договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 549 ГК РФ).

На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитной права собственности и других вещных прав» если сделка требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (п.2 ст. 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

В соответствии с п. 61 Постановления, если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В судебном заседании установлено, что хх.хх.хх г. между Потемкиным А.П. в лице представителя Морозовой А.Н., действующей на основании доверенности, и Бабарыкиной (ныне Терентьевой) С.А. заключен договор купли-продажи жилого дома.

Согласно договору, продавец продал, а покупатель купил принадлежащий ему на праве собственности жилой дом с хозпостройками, находящийся по адресу: .....

На основании п. 1 ст. 226 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

К договору имеется передаточный акт от хх.хх.хх г., из которого следует, что вышеуказанный дом с хозпостройками передан от продавца покупателю. Претензий по передаче предмета договора у сторон не имеется.

Отчуждаемый дом принадлежит Потемкину А.П. на праве собственности на основании договора купли-продажи, удостоверенного К.Л.И., заместителем председателя .... сельского Совета народных депутатов .... района .... хх.хх.хх г. по реестру за №, зарегистрированного в .... сельском Совете народных депутатов .... района .... хх.хх.хх г. за №.

Дом с хозпостройками оценен сторонами в .... рублей.

Договор фактически исполнен, деньги за проданный дом Морозова А.Н. в сумме .... руб. получила до подписания настоящего договора, что подтверждается подписью представителя Потемкина А.П. - Морозовой А.Н.

Указанный договор удостоверен нотариусом округа .... хх.хх.хх г. и зарегистрирован в реестре за №.

Из свидетельства о заключении брака № № от хх.хх.хх г. ОЗАГС .... следует, что хх.хх.хх г. между Терентьевым В.В. и Бабарыкиной С.А. заключен брак. После заключения брака Бабарыкиной С.А. присвоена фамилия - Терентьева.

На жилой дом составлены технический и кадастровый паспорта.

В силу п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

На основании п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с ч. 8 ст. 2 Федерального закона «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ» от 30.12.2012 г. № 302-ФЗ правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в ст. 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после даты вступления в силу этого Федерального закона - т.е. 01.03.2013 года.

Учитывая, что договор купли-продажи был удостоверен нотариусом и подписан сторонами хх.хх.хх г., на него распространяется требование о его государственной регистрации и условие о его признании заключенным с момента такой регистрации (на основании п. 2 ст. 558 ГК РФ в редакции от 17.12.1999 года).

На основании п. 2 ст. 165 ГК РФ (в редакции ФЗ от 07.05.2013 № 100-ФЗ), а также с аналогичной п. 3 ст. 165 ГК РФ (в прежней редакции) если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В данном случае без регистрации сделки невозможна регистрация перехода права собственности.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. При этом отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

В соответствии с п. 3 ст. 551 ГК РФ, ч. 7 ст. 15 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Установлено, что осуществить регистрацию договора купли-продажи жилого дома, перехода права собственности с участием сторон продавца и покупателя невозможно. Ответчик выехал за пределы Республики Карелия.

Поскольку договор купли-продажи и переход права собственности являются самостоятельными объектами государственной регистрации, соответственно, самостоятельными способами защиты гражданских прав является регистрация по решению суда сделки, требующей регистрации (п. 2 ст. 165 ГК РФ) и регистрация по решению суда перехода права собственности на объект недвижимости (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Согласно ч. 3 и ч. 5 ст. 1 ФЗ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

При указанных обстоятельствах, суд считает, что в данном случае необходимо вынести решение о государственной регистрации договора купли-продажи жилого дома, заключенного между продавцом Потемкиным А.П. в лице представителя Морозовой А.Н., действующей на основании доверенности, и Терентьевой С.А., удостоверенного нотариусом Ш.А.А. хх.хх.хх г., реестровый №, так суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации права собственности, при отсутствии второй стороны договора, заявление которой необходимо для государственной регистрации. Приобретатель вправе обратиться в суд с заявлением о регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества по соответствующему договору.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 195, 197, 198-199, 2334-244 ГПК РФ, суд

решил:

Иск удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию договора купли-продажи от хх.хх.хх г. жилого дома с хозпостройками, находящегося по адресу: ...., заключенного между «Продавцом» ФИО1, хх.хх.хх г. года рождения, в лице представителя ФИО2, действующей на основании доверенности, удостоверенной И.Г.Л., нотариусом .... хх.хх.хх г. по реестру за №, и «Покупателем» ФИО3, хх.хх.хх г. года рождения.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО1 к ФИО4 на жилой дом с хозпостройками, расположенный по адресу: ...., общей площадью .... кв.м, кадастровый №.

Разъяснить ответчику, что он вправе подать в Олонецкий районный суд Республики Карелия заявление об отмене заочного решения в течение семи дней со дня вручения копии решения.

В течение одного месяца по истечении срока для подачи заявления об отмене заочного решения, решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Олонецкий районный суд.

Судья А.Н. Хольшев