Апелляционное определение № 33-3046/2026 33-48792/2025 от 18 января 2026 г.

Судья: фио Дело <данные изъяты> (33-48792/2025;)

50RS0<данные изъяты>-60


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты> 19 января 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего Золотницкой Н.Е.

судей Жигаревой Е.А., фио,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело <данные изъяты> по иску Администрации городского округа <данные изъяты> к фио, фио о признании сделки недействительной (ничтожной),

по апелляционной жалобе Администрации городского округа <данные изъяты> на решение Воскресенского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>

заслушав доклад судьи фио,

установила:

Администрация городского округа <данные изъяты> обратилась в суд с иском к фио, фио, в котором просит: признать договор купли-продажи (купчая) жилого дома от <данные изъяты> заключенный между фио и фио в отношении здания, площадью 140.4 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты> – недействительным; применить последствия недействительности сделки; аннулировать запись ЕГРН от <данные изъяты><данные изъяты> о праве собственности фио в отношении здания, площадью 140.4 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>.

Заявленные требования мотивированы тем, что 03.12.2018г. между администрацией Воскресенского муниципального района <данные изъяты>» и фио был заключен договор аренды земельного участка <данные изъяты>/торги в отношении земельного участка с К<данные изъяты>, общей площадью 1000 кв.м., категория земель - земли населённых пунктов с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты>, участок <данные изъяты>-б.

Договор заключен на основании протокола о результатах аукциона № АЗ-ВОС/18-1339 от <данные изъяты> на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена. Срок аренды устанавливался на 20 (двадцать) лет с <данные изъяты> по <данные изъяты> (п. 2.1 договора).

Арендодатель передал Арендатору земельный участок по акту приема-передачи, являющемуся Приложением <данные изъяты> к Договору аренды. 01.11.2024г. в адрес Администрации городского округа <данные изъяты> поступило обращение от фио по вопросу расторжения договора <данные изъяты>/торги от 03.12.2018г. аренды земельного участка с кадастровым номером К<данные изъяты>, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты>, <данные изъяты> в связи с продажей жилого дома с К<данные изъяты> и переходом права собственности на него фио.

Рассмотрев заявление фио от <данные изъяты> №<данные изъяты>/106-01ОГ-6433 в соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от 19.01.2017г. <данные изъяты>ВР-44, проект соглашения о расторжении договора <данные изъяты>/торги от <данные изъяты> аренды земельного участка с приложением был направлен в Министерство имущественных отношений <данные изъяты> на согласование. \В сводном заключение Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>-З решением МВК отказано в согласовании проекта, при этом указано следующее: 1. Учитывая отсутствие оснований для расторжения договора аренды земельного участка, заключенного в результате проведения торгов, отказать в согласовании проекта. 2. Администрации обратиться в суд о признании сделки ничтожной в связи с нарушением принципа единства и передачи объекта капитального строительства без земельного участка в соответствии со ст. 1 ЗК РФ и ст. 552 ГК РФ.

На основании сводного заключения Министерства имущественных отношений <данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>-З, п. 83, учитывая отсутствие оснований для расторжения договора <данные изъяты>/торги от <данные изъяты> аренды земельного участка, Администрация городского округа <данные изъяты> приняла решение об отказе в согласовании расторжения договора, так как не вправе принимать решение по распоряжению земельными участками без согласия Министерства имущественных отношений <данные изъяты>.

Представитель истца администрации городского округа <данные изъяты> в судебное заседание не явился, извещался о времени и месте слушания дела, просил о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца. Суд, с учетом ходатайства истца о рассмотрении дела в его отсутствие, определил рассмотреть дело в отсутствии не явившегося представителя истца.

Ответчики фио, фио в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены. Суд определил, рассмотреть дело в отсутствие ответчиков.

Третьи лица Управление Росреестра по <данные изъяты>, ГБУ «БТИ МО» в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались.

Решением Воскресенского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> в удовлетворении заявленных требований отказано.

Администрация г.о. Воскресенск не согласилась с принятым решением, подали апелляционную жалобу, в которой просили об отмене принятого решения, как незаконного и необоснованного.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене или изменению обжалуемого решения.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Судом установлено и следует из материалов дела, что <данные изъяты> между МУ «Администрация Воскресенского муниципального района <данные изъяты>» (арендодатель) и фио (арендатор) заключен договор аренды земельного участка <данные изъяты>/торги, в соответствии с которым арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 1000 кв.м., с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования – для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: <данные изъяты> а арендатор обязуется принять земельный участок по акту приема-передачи /п. 1.1. договора/.

Срок аренды устанавливается на 20 лет с <данные изъяты> по <данные изъяты>. /п. 2.1. договора/. /л.д. 10-11/.

<данные изъяты> между фио /продавец/ и фио /покупатель/ заключен договор купли-продажи (купчая) жилого дома, по условиям которого: продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора принадлежащий продавец жилой дом, назначение: жилой дом, 1-этажный, общая площадь 140,4 кв.м., адрес: <данные изъяты>-<данные изъяты> кадастровый <данные изъяты> /п. 1 договора/.

Указанный жилой дом принадлежит продавцу на праве собственности на основании: - технический план здания от <данные изъяты>; договор аренды земельного участка 4934/торги от <данные изъяты>, о чем в Едином государственном реестре недвижимости сделана запись за <данные изъяты> от <данные изъяты> /л.д. 2 договора/ /л.д. 16/.

<данные изъяты> между фио /сторона 1/ и фио /сторона 2/ заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора, по условиям которого сторона 1 уступает стороне 2 право аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты>, <данные изъяты>, категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для ведения личного подсобного хозяйства, а сторона 2 принимает права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена <данные изъяты>/Торги от <данные изъяты>, в соответствии с условиями настоящего соглашения /п. 1 соглашения/.

Основанием для заключения соглашения об уступке является заключенный между сторонами договор купли-продажи (купчая) жилого дома от <данные изъяты>, в отношении жилого дома с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> /п. 4 соглашения/.

Соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора, заключенное <данные изъяты> между фио и фио, зарегистрировано в установленном законом порядке <данные изъяты> за номером государственной регистрации <данные изъяты>-<данные изъяты>

Приходя к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст.130, 166, 264, 552 ГК РФ, при этом исходил из отсутствия законных оснований для признания недействительной сделки купли-продажи между фио и фио и наличия правомочий у фио распорядиться принадлежащим ему имуществом.

Судебная коллегия с правильностью выводов суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания недействительным договора купли-продажи жилого дома от <данные изъяты> соглашается, принимая во внимание следующее.

В соответствии со тст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 264 ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Статьей 1 Земельного кодекса РФ определено единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу ст. 166 Гражданского кодекса РФ Сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст.168 ГПК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По условиям договора аренды земельного участка от <данные изъяты> между МУ «Администрация Воскресенского муниципального района» и фио указанный земельный участок категории «земли населенных пунктов» с видом разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства» был заключен сроком на 20 лет на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена.

Условиями договора (п.4.3.2) фио было предоставлено право на возведение на данном земельном участке зданий, сооружений и сооружений с соблюдением правил землепользования и застройки с соблюдением градостроительных правил и норм.

П.<данные изъяты> на фио была возложена обязанность письменного уведомления арендодателя о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды другому лицу.

Каких-либо ограничений по распоряжению возведенными на данном земельном участке зданиями (строениями, сооружениями) вышеуказанный договор аренды не содержал.

фио на указанном земельном участке был поострен жилой дом, право собственности на который зарегистрировано в установленном порядке.

<данные изъяты> между ним и фио был заключен договор купли-продажи указанного дома, переход права на который к фио также был зарегистрирован.

В расторжении договора аренды земельного участка со стороны истца фио было отказано. Из материалов дела усматривается, что в настоящее время право аренды земельного участка зарегистрировано за фио на основании соглашения об уступке права аренды земельного участка от <данные изъяты>, сведений о признании указанного соглашения недействительным в деле не имеется, такие требования истцом в рамках данного иска не заявлены.

Фактически, предъявляя требования о признании недействительным договора купли-продажи дома, между фио и фио истец ссылается на нарушение единства судьбы земельного участка и жилого дома и на невозможность перехода права аренды земельного участка к иному лицу в случае, если земельный участок был приобретен на торгах.

Однако, поскольку в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в данном случае право аренды земельного участка перешло к фио в силу закона с момента продажи ему фио жилого дома.

Сама по себе продажа дома, расположенного на земельном участке, который находился у фио на праве аренды, без согласия Администрации, как собственника данного земельного участка, не противоречила условиям пользования таким участком, установленным законом или договором, в связи с чем вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания такой сделки недействительной по указанным истцом основаниям является верным.

Кроме того, судебная коллегия приходит к выводу, что в данном конкретном случае, вопреки доводам истца, положения ст.448 ч.7 ГК РФ о запрете победителю торгов на уступку прав по обязательствам из заключенного на торгах договора, не подлежат применению, поскольку это ограничивает право фио на распоряжение возведенным им с соблюдением требований закона и условий договора объектом недвижимости, в том числе путем их отчуждения иному лицу.

Также судебная коллегия учитывает, что в настоящее время право аренды земельного участка, на котором расположен спорный жилой дом, в установленном порядке зарегистрировано за фио, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении требования истца о признании недействительным договора купли-продажи от <данные изъяты>.

С учетом того, что договор аренды земельного участка не утратил своего действия, его условия, включая обязанность по оплате арендной платы и использования его по целевому назначению, не изменились, а произошла лишь смена арендатора, сам по себе переход права собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке от фио к фио, прав и законных интересов истца, продолжающего получать арендную плату за пользование данным земельным участком, не нарушает, оснований полагать, что в данном конкретном случае личность арендатора имеет решающее и существенное значение для истца, не имеется.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что доводы апелляционной жалобы истца своего подтверждения при рассмотрении дела не нашли и не могут повлиять на правильность выводов суда первой инстанции об отсутствии основания для удовлетворения заявленных истцом требований.

Существенных нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении данного дела судом первой инстанции допущено не было, решение суда является законны м и обоснованным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.199, 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Воскресенского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения,

апелляционную жалобу Администрации городского округа <данные изъяты> без удовлетворения.

Председательствующий судья

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 02.02.2026года