Решение № 2-3163/2025 2-3163/2025~М-2159/2025 М-2159/2025 от 2 сентября 2025 г. по делу № 2-3163/2025

Дело № 2-3163/2025

УИД 22RS0013-01-2025-003760-43


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

20 августа 2025 года г. Бийск, Алтайский край

Бийский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Постоевой Е.А.,

при секретаре Алексеевой М.В.,

с участием представителя истца ФИО1 - ФИО5, представителя ответчика АО «БПО «Сибприбормаш» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к акционерному обществу «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш» о признании права собственности на жилой дом, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратилась в суд с настоящим иском к ответчику акционерному обществу «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш» (далее - АО «БПО «Сибприбормаш») о признании права собственности на жилой дом, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

В обоснование исковых требований указано, что в 2016 году истец, являясь работником АО «БПО «Сибприбормаш», обратилась к работодателю с заявлением о предоставлении земельного участка в <адрес> с кадастровым номером 22:65:012901:14 для строительства индивидуального жилого дома. Указанное заявление было удовлетворено резолюцией генерального директора.

Собственником данного земельного участка является АО «БПО «Сибприбормаш», что подтверждается сведениями ЕГРН.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением Администрации <адрес> края утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, в 75 м северо-восточнее <адрес>, с кадастровым номером 22:65:012901:14. Площадь земельного участка составила 0,11 га.

ДД.ММ.ГГГГ отделом архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> было выдано разрешение АО «БПО «Сибприбормаш» на строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома.

ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком АО «БПО «Сибприбормаш» был заключен договор купли-продажи строительных материалов и оказания услуг по организации строительных работ, согласно которому АО «БПО «Сибприбормаш» передало истцу строительные материалы и оказало услуги по организации проведения монтажных работ на объекте: строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 22:65:012901:14.

между истцом и ответчиком заключен договор №, в рамках которого АО «БПО «Сибприбормаш» передало истцу права и обязанности застройщика, принадлежащие ответчику на основании выданного ему отделом архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> разрешения на строительство №-RU№ от ДД.ММ.ГГГГ.

На сегодняшний день земельный участок сформирован, в обороте не ограничен, фактически находится во владении и пользовании истца.

На основании указанных документов за счет средств истца осуществлено строительство жилого дома на земельном участке. По результатам строительства был подписан акт приемки-сдачи выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ, результатом выполненных работ является возведенный индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 22:65:012901:14 по адресу: Российская Федерация, <адрес>, в 75 м северо-восточнее <адрес>, площадью 1057 +/- 11 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ на основании решения о перераспределении земельных участков и в целях уточнения границ земельных участков ответчиком были осуществлены кадастровые работы, в результате которых используемому истцом земельному участку был присвоен новый кадастровый №.

На текущий момент индивидуальный жилой дом, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 22:65:012901:42, возведен и подключен к инженерно-техническим системам. Между истцом и ответчиком заключены договоры на поставку коммунальных услуг (холодное водоснабжение и электроснабжение).

Учитывая данные обстоятельства, истец является лицом, заинтересованным в заключении договора аренды земельного участка.

Пунктом 1.3. договора № от ДД.ММ.ГГГГ о передаче прав застройщика стороны согласовали, что истец осуществляет индивидуальное жилищное строительство на земельном участке по адресу: Российская Федерация, <адрес>, в 75 м северо-восточнее <адрес>, с кадастровым номером 22:65:012901:14 (ныне: кадастровый №). Пунктом 1.6. договора № согласовано, что собственником законченного строительством объекта недвижимого имущества (жилого дома) будет являться истец. Согласно п.1.7. указанного договора стороны определили, что права на земельный участок, на котором истцом будет осуществлено капитальное строительство, будут впоследствии оформлены надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством.

В целях регистрации права собственности на построенный жилой дом и его дальнейшей эксплуатации, истец обращалась в АО «БПО «Сибприбормаш» для заключения договора аренды земельного участка. АО «БПО «Сибприбормаш» отказало в заключение договора аренды, ссылаясь на внутренние регламенты и локальные правовые акты общества.

Кроме того, ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в отдел архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> с уведомлением о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома и уведомлением об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. В ответ на обращение истца отделом архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> выдано уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке № от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с тем, что оно подано или направлено лицом, не являющимся застройщиком в связи с отсутствием прав на земельный участок. Правообладателем земельного участка является АО «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш».

Несмотря на отсутствие заключенного договора аренды земельного участка, а также отсутствие зарегистрированного права собственности на построенный жилой дом, в настоящее время истец фактически владеет и пользуется указанным земельным участком. Право истца на жилой дом, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером 22:65:012901:42 никем не оспаривается, обязательства по вышеуказанным договорам Истцом исполняются надлежащим образом по оплате стоимости строительных материалов и строительно-монтажных работ.

В связи с уклонением ответчика от заключения договора аренды истец была вынуждена обратиться в суд с настоящим иском.

Ссылаясь на данные обстоятельства, истец просит обязать ответчика заключить с ней договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, в 75 м северо-восточнее <адрес>, площадью 1183 +/- 12 кв.м, кадастровый №, сроком на 10 (десять) лет с определением размера арендной платы в соответствии с порядком, установленным Положением об аренде недвижимого имущества АО «БПО «Сибприбормаш»; признать за ней право собственности на жилой дом, общей площадью 235,3 кв.м, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 22:65:012901:42 по адресу: Российская Федерация, <адрес>, в 75 м северо-восточнее <адрес>, площадью 1183 +/-12 кв.м.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще, направила в суд своего представителя ФИО5

Представитель истца ФИО5, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года (л.д. 95), в судебном заседании требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель ответчика АО «БПО «Сибприбормаш» ФИО3, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 96), в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве на иск (л.д. 97-99). Кроме того, пояснила, что не оспаривает право собственности истца на возведенный жилой дом, а также право пользования земельным участком, на котором находится данный жилой дом.

В отзыве на исковое заявление представителем ответчика АО «БПО «Сибприбормаш» указано, что с заявленными исковыми требованиями ответчик не согласен, считает их незаконными и необоснованными по следующим основаниям. Земельный участок, на котором расположен, возведенный ответчиком жилой дом принадлежит на праве собственности АО «БПО «Сибприбормаш, что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ № КУВИ-001/2023-75725657. В настоящее время земельный участок имеет кадастровый №, который был присвоен ДД.ММ.ГГГГ на основании решения о перераспределении земельных участков и в целях уточнения границ земельных участков в результате проведенных кадастровых работ (ранее земельный участок имел кадастровый №).

Условиями договора купли-продажи строительных материалов и оказания услуг по организации строительных работ от ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрено, что оплата по договору осуществляется в порядке беспроцентного рассроченного ежемесячного безакцептного удержания из заработной платы истца согласно графику погашения, являющегося приложением к договору. Таким образом, в настоящее время плата по договору внесена не в полном объеме, сумма задолженности по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 106 323,20 руб. Кроме того, указанный договор, являющийся основанием для регистрации права собственности на недвижимое имущество, в нарушение требований Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» не прошел государственную регистрацию в установленном законом порядке.

В настоящее время земельный участок, на котором расположен введенный истцом в эксплуатацию жилой дом, не может быть передан истцу на праве аренды, поскольку в соответствии с п. 1.7. Положения об аренде недвижимого имущества АО «БПО «Сибприбормаш», утвержденного решением единственного акционера АО «БПО «Сибприбормаш» (АО «НПК «Техмаш») от ДД.ММ.ГГГГ №ТМ-272-Р, заключение договоров аренды объектов осуществляется путем проведения торгов на право заключения их договоров. Иной способ распоряжения земельным участком вышеуказанным положением или иными локальными правовыми актами АО «БПО «Сибприбормаш» не предусмотрен, о чем в адрес истца было направлено соответствующее уведомление ДД.ММ.ГГГГ.

В случае удовлетворения требования об обязании заключения договора аренды земельного участка, цена арендной платы должна формироваться на основании отчета об оценке величины арендной платы.

По требованию о признании права собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 22:65:012901:42 по адресу: Российская Федерация, <адрес>, в 75 м северо-восточнее <адрес>, площадью 1183+/-12 кв.м, представитель ответчика полагает, что АО «БПО «Сибприбормаш» не является надлежащим ответчиком, не является титульным владельцем объекта недвижимости. Требования о возложении обязанности по заключению договора аренды должны содержать существенные условия договора аренды и проект договора, до настоящего времени в адрес АО «БПО «Сибприбормаш» проект договора аренды земельного участка от истца не поступал.

Представитель третьего лица АО «НПК «Техмаш» в судебное заседание не явился, извещен надлежаще, направил в суд письменный отзыв на иск (л.д. 93), в котором просит принять по внимание позицию АО «БПО «Сибприбормаш», рассмотреть дело в его отсутствие.

Представители третьих лиц Администрации <адрес>, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> в судебное заседание не явились, извещены надлежаще.

С учетом мнения участников процесса, согласно ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд полагает возможным провести судебное разбирательство в отсутствии неявившихся лиц.

Выслушав пояснения участников процесса, изучив представленные письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, в 2016 году ФИО1 обратилась к генеральному директору АО «БПО «Сибприбормаш» с заявлением о предоставлении земельного участка в <адрес> для строительства индивидуального жилья (л.д. 9).

Испрашиваемый земельный участок, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, 75 м северо-восточнее <адрес>, площадью 1183 +/- 12 кв.м., принадлежит АО (ранее ОАО) «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш» на праве собственности, которое зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, запись регистрации №.

Постановлением Администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № утвержден градостроительный план земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>, в 75 м северо-восточнее <адрес>, с кадастровым номером 22:65:012901:14 (л.д. 20-22).

ДД.ММ.ГГГГ отделом архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> было выдано ОАО «БПО «Сибприбормаш» разрешение на строительство объекта капитального строительства - индивидуального жилого дома (л.д. 23-26).

ДД.ММ.ГГГГ между АО «БПО «Сибприбормаш» (работодатель) и ФИО1 (работник) был заключен договор № купли-продажи строительных материалов и оказания услуг по организации строительных работ, по условиям которого продавец (исполнитель) (работодатель) АО «БПО «Сибприбормаш» передает в собственность покупателя (работника) ФИО1, а покупатель принимает и оплачивает строительные материалы, указанные в Приложении № к настоящему договору, оказывает заказчику (работнику) услуги по организации проведения строительных и монтажных работ на объекте: строительство индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 22:65:012901:14, указанные в Приложении № к настоящему договору, а заказчик (работник) оплачивает и принимает товар и работы, в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором (л.д. 28-35).

ДД.ММ.ГГГГ между АО «БПО «Сибприбормаш» и ФИО1 был заключен договор №, по условиям которого АО «БПО «Сибприбормаш» передало ФИО1 права и обязанности застройщика, принадлежащие ответчику на основании разрешения на строительство №-RU№, выданного отделом архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 36).

В соответствии с п.1.3. договора ФИО1 осуществляет индивидуальное жилищное строительство на земельном участке общей площадью 1183 +/-12 кв.м., расположенном по адресу: Россия, <адрес>, в 75 м северо-восточнее <адрес>, с кадастровым номером 22:65:012901:14.

Пунктом 1.6. договора установлено, что стороны пришли к соглашению о том, что собственником законченного строительством объекта недвижимого имущества (жилого дома) будет являться ФИО1

Согласно пункту 1.7. указанного договора, стороны пришли к соглашению о том, что права на земельный участок, на котором ФИО1 будет осуществлено капитальное строительство, будут впоследствии оформлены надлежащим образом в соответствии с действующим законодательством.

Как следует из акта приемки-сдачи выполненных работ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 37-38), составленного к договору купли-продажи строительных материалов и оказания услуг по организации строительных работ от ДД.ММ.ГГГГ №, работы по строительству подвала, возведения стен, возведения крыши, монтажа оконных блоков, окончены со 100% готовностью. В результате выполнения работ продавцом возведен объект: индивидуальный жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 22:65:012901:14, находящийся по адресу: <адрес> 75 м северо-восточнее <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между АО «БПО «Сибприбормаш» (исполнитель) и ФИО1 (абонент) заключен договор № на оказание платных коммунальных услуг по отоплению, холодному водоснабжению, канализации, чистке дорог, вывоз мусора, полив (л.д. 39-41; 42-52).

Согласно техническому плану здания от ДД.ММ.ГГГГ, подготовленному в результате выполнения кадастровых работ в связи с созданием здания, расположенного по адресу: <адрес> 75 м северо-восточнее <адрес>, объект недвижимости – жилой дом площадью 235,3 кв.м., возведен в 2023 году (л.д. 57-70).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в отдел архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> с уведомлением об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства (л.д. 72).

ДД.ММ.ГГГГ отделом архитектуры и градостроительства Администрации <адрес> в адрес ФИО1 направлено уведомление о том, что уведомление подано или направлено лицом, не являющимся застройщиком в связи с отсутствием прав на земельный участок – согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ правообладателем земельного участка по адресу: Российская Федерация, <адрес>, городской округ <адрес> 75 м северо-восточнее <адрес>, является АО «БПО «Сибприбормаш» (л.д. 71).

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 возвращено уведомление об окончании строительства без рассмотрения.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в АО «БПО «Сибприбормаш» с просьбой заключить договор аренды земельного участка для регистрации права собственности (л.д.55), в чем ей было отказано в связи с тем, что договор аренды заключается путем проведения торгов (л.д.56).

Согласно ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав может осуществляться путем признания права.

В соответствии с п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Статьей 219 ГК РФ предусмотрено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

В соответствии с п.1 ст. 287.3 ГК РФ собственник здания (сооружения), находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством. По смыслу п.1 ст.421 ГК РФ добровольно принятое стороной обязательство заключить договор или заранее заключенное соглашение сторон о передаче на рассмотрение суда возникших при заключении договора разногласий должны быть явно выраженными.

В соответствии с п.п. 1 и 5 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» одним из оснований для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются вступившие в законную силу судебные акты.

Разрешая требования истца и оценивая представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что истцом за счет собственных средств возведен индивидуальный жилой дом на земельном участке, принадлежащем ответчику, что препятствует регистрации права собственности истца в установленном законом порядке.

Возведенный жилой дом не является самовольной постройкой исходя из положений ст.222 ГК РФ, поскольку возведен на основании разрешения на строительство от ДД.ММ.ГГГГ, выданного первоначальному застройщику ОАО «БПО «Сибприбормаш», на отведенном для этих целей земельном участке. Согласно Уведомлению от ДД.ММ.ГГГГ, выданному отделом архитектуры и градостроительства Администрации <адрес>, несоответствия параметров, указанных в уведомлении, предельным параметрам разрешенного строительства, недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке, не установлено.

Оценивая представленный сторонами договор № от ДД.ММ.ГГГГ суд приходит к выводу, что АО «БПО «Сибприбормаш» не могло уступить в полном объеме права и обязанности застройщика на основании разрешения на строительство №-RU№ без надлежащего оформления прав ФИО1 на земельный участок, на котором осуществлялось строительство индивидуального жилого дома, поскольку это противоречило положениям ст.51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции на дату заключения договора).

На дату разрешения спора действуют положения ст.51.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, которыми также предусмотрено, что к подаваемому уведомлению о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства предоставляются сведения о праве застройщика на земельный участок, а также сведения о наличии прав иных лиц на земельный участок (при наличии таких лиц).

Вместе с тем, в указанном договоре стороны предусмотрели возникновение права собственности ФИО1 на возведенный объект недвижимости – жилой дом, а также обязанность АО «БПО «Сибприбормаш» по оформлению прав ФИО1 на земельный участок.

Согласно положениям ст.309, ст.310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Уклонение ответчика от оформления прав истца на земельный участок по доводам, что это не предусмотрено внутренними локальными нормативными актами, безусловно, нарушает права истца на владение и пользование возведенным им объектом недвижимости, надлежащее оформление права собственности, а также введению данного объекта в гражданский оборот с целью его легализации.

В силу указанных норм истец имеет право на заключение с ней договора аренды земельного участка, на котором расположен принадлежащий ей жилой дом. Со стороны истца были предприняты все необходимые действия по оформлению права на возведенный ею индивидуальный жилой дом, однако по обстоятельствам, независящим от ее воли, она лишена возможности в установленном порядке оформить право собственности.

Судом отклоняются доводы ответчика о том, что истцом не в полном объеме внесены денежные средства по договору № от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку в соответствии с п.2.4 договора право собственности на товар переходит от продавца к покупателю с даты подписания приложения № к настоящему договору, то есть с ДД.ММ.ГГГГ. Отклоняются судом и доводы ответчика о необходимости государственной регистрации указанного договора, поскольку это не предусмотрено законом.

На основании изложенного суд приходит к выводу об удовлетворении требований истца в полном объеме.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать за ФИО1 (СНИЛС: <***>) право собственности на жилой дом площадью 235,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> в 75 м северо-восточнее <адрес>, на земельном участке площадью 1183+/- 12 кв.м. с кадастровым номером: 22:65:012901:42.

Возложить на акционерное общество «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш» (ИНН: <***>) заключить с ФИО1 (СНИЛС: <***>) договор аренды земельного участка площадью 1183+/- 12 кв.м. с кадастровым номером: 22:65:012901:42, расположенным по адресу: <адрес> в 75 м северо-восточнее <адрес>, сроком на 10 лет с определением размера арендной платы в соответствии с порядком, установленным Положением об аренде недвижимого имущества акционерного общества «Бийское производственное объединение «Сибприбормаш».

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца со дня вынесения решения в <адрес>вой суд через Бийский городской суд <адрес>.

Судья Е.А. Постоева

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ