Решение № 3А-564/2017 3А-564/2017~М-366/2017 М-366/2017 от 13 июня 2017 г. по делу № 3А-564/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Самара 14 июня 2017 года

Самарский областной суд в составе:

председательствующего судьи Калинниковой О.А.,

при секретаре Усенко А.О.,

с участием представителя административного истца Самарского общественного регионального фонда поддержки и развития шахматного спорта – ФИО2, представителя заинтересованного лица- администрации городского округа Самара - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-564/2017 по административному исковому заявлению Самарского общественного регионального фонда поддержки и развития шахматного спорта об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

Самарский общественный региональный фонд поддержки и развития шахматного спорта обратился в Самарский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в размере равном рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2013 года.

Требования мотивированы тем, что административный истец является собственником нежилого трехэтажного здания площадью 1 814 кв.м, расположенного на земельным участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.

Собственником указанного земельного участка является Самарская область. На основании договора № от ДД.ММ.ГГ. земельный участок находится у административного истца в пользовании на праве аренды.

По результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на 01.01.2013 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 7 786 153,82 рублей.

Полагает, что кадастровая стоимость земельного участка завышена, чем нарушаются права фонда как имеющего намерение и преимущественное право на приобретение указанного земельного участка в собственность, а также как плательщика арендной платы, исчисляемой от кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование заявления Самарский общественный региональный фонд поддержки и развития шахматного спорта ссылается на отчет об оценке от ДД.ММ.ГГ.. №, составленный независимым оценщиком ООО «<данные изъяты>», которым по состоянию на 01.01.2013 г. определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 5 716 209 рублей, подтвержденный положительным экспертным заключением экспертного совета Саморегулируемой организацией «<данные изъяты>» от ДД.ММ.ГГ. №.

С учетом изложенного, административный истец считает, что имеются основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости земельного участка. Просит требования удовлетворить.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены Управление Росреестра по Самарской области, Администрация г.о. Самара.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО2, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ.. заявленные требования поддержал в полном объеме, по основаниям, изложенным в административном иске.

Представитель заинтересованного лица Администрации г.о. Самара – ФИО3, действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГ.., оставила разрешения исковых требований на усмотрение суда.

Представители ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Самарской области, Правительства Самарской области, Министерства имущественных отношений Самарской области, Управления Росреестра по Самарской области, администрации Ленинского внутригородского района г. Самары в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Самарской области представлен отзыв, в котором разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда.

В соответствии со ст.ст. 150, 247 КАС РФ суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, показания специалиста ФИО1, исследовав материалы административного дела и представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Самарский общественный региональный фонд поддержки и развития шахматного спорта является собственником трехэтажного нежилого здания площадью * ***,* кв.м с кадастровым номером № по адресу: <адрес> (т. № л.д. №).

Установлено, что земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> находится в собственности Самарской области. Дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГ., что подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГ. (т. № л.д. №).

На основании договора аренды земельного участка, находящегося в собственности Самарской области, для целей не связанных со строительством № от ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес> передан в аренду Самарскому общественному региональному фонду поддержки и развития шахматного спорта (т. № л.д. №).

ДД.ММ.ГГ. произведена государственная регистрация договора аренды.

Из договора аренды следует, что арендная плата по настоящему договору определяется сторонами в соответствии с действующими правовыми актами, регулирующими порядок определения размера арендной платы (п. №).

Постановлением Правительства Самарской области от 26.09.2007 г. №205, утверждена Методика определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков ее внесения за земельные участки, находящиеся в собственности Самарской области и представляемые для целей, не связанных строительством, где в формуле расчета, значение Скад определяется удельным показателем кадастровой стоимости земельного участка.

Спорный земельный участок поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГ..

В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным.

Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Положения пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусматривают, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

Согласно пункту 6 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. N 508 (в редакции Приказа Минэкономразвития РФ от 22 июня 2015 г. N 388), под массовой оценкой недвижимости понимается процесс определения стоимости при группировании объектов оценки, имеющих схожие характеристики, в рамках которого используются математические и иные методы моделирования стоимости на основе подходов к оценке.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. №316 «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель» утвержден порядок проведения государственной кадастровой оценки земли.

Согласно пункту 10 названных Правил, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают результаты государственной кадастровой оценки земель.

Постановлением Правительства Самарской области от 13.11.2013 г. №610 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Самарской области» утверждены результаты кадастровой стоимости земельных участков, согласно которым по состоянию на 01.01.2013 г. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 7 786 153,82 рублей.

Из приведенных выше норм права следует, что кадастровая стоимость спорного земельного участка установлена методом массовой оценки.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости. Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Установление кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости направлено на защиту интересов Фонда, как арендатора земельного участка, от недостоверной, экономически необоснованной базы для определения арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Административный истец воспользовался предоставленным ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости спорного нежилого помещения, обращался с соответствующим заявлением в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданной при Управлении Росреестра по Самарской области.

Решениями Комиссии от ДД.ММ.ГГ., ДД.ММ.ГГ. заявления отклонены.

При таких обстоятельствах и на основании ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ, ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение Самарского общественного регионального фонда поддержки и развития шахматного спорта в суд с настоящим административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка, равной его рыночной стоимости, является обоснованным. Досудебный порядок урегулирования спора соблюден.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 24.18 Закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в суде решение комиссии не является предметом рассмотрения при рассмотрении требований заявителя.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

- недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;

- установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу п.п. 1 и 3 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29 июля 1998 г. №135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 62, ч. 5 ст. 247, ст. 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Административным истцом в обоснование своих требований представлен отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный независимым оценщиком ООО «<данные изъяты>», согласно которому рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет 5 716 209, 14 рублей (л.д. №).

Положительным экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГ., выполненным СО «<данные изъяты>» выводы оценщика о величине рыночной стоимости объекта оценки признаны обоснованными, подтверждено соответствие отчета об оценке заданию на оценку, а также требованиям Федерального закона №135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, ССО РОО 2015.

Общие требования к отчету об оценке установлены в статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности», согласно которой отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке должны быть указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта, установленных в отчете.

В соответствии с требованиями статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценка выполнена по состоянию на 01.01.2013 года, на дату определения кадастровой стоимости земельных участков.

Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений.

Для определения стоимости земельного участка оценщиком исследован рынок в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта /пункт 10 ФСО №7/.

Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на их стоимость, содержится на страницах № отчета.

В основе оценки рыночной стоимости недвижимости лежит анализ наиболее эффективного её использования /пункт 12 ФСО №7/.

Проанализировав указанный фактор, оценщик пришел к выводу о том, что наиболее эффективным является использование оцениваемого земельного участка для коммерческих целей (торгово-офисная недвижимость).

Основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.

При выборе используемых при проведении оценки подходов оценщик учел возможность их применения исходя из целей и задач оценки.

Из представленного административным истцом отчета об оценке видно, что при определении рыночной стоимости земельного участка был применен метод сравнения продаж в рамках сравнительного подхода /страница № отчета/, приведены убедительные обоснования отказа от применения доходного и затратного подходов /страницы 52-53 отчета/.

В соответствии с подпунктом «б» пункта 22 ФСО №, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости в качестве объектов-аналогов оценщик использовал объекты, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам.

В качестве объектов-аналогов для определения стоимости земельного участка рассматривались цены предложений продажи земельных участков, расположенных в г. Самара.

Оценщиком было отобрано 3 объекта-аналога, расположенных в Промышленном, Кировском, Октябрьском районах г. Самары, относящихся к земельным участкам для коммерческих целей, наиболее близких к оцениваемому объекту по ценообразующим факторам.

Описание объектов-аналогов приведено в таблице на странице № отчета.

В качестве единицы сравнения выбрана стоимость 1 кв. м земельного участка /страница № отчета/.

Согласно п. 22 «д» ФСО №7, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, при применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам /элементам сравнения/, выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом, корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

Обоснование применения корректировок приведено на страницах № отчета, оценщиком введены корректировки на торг, на местоположение, на площадь земельного участка.

При этом, вводя корректировку на местоположение района, оценщик исходил из того, что объекты-аналоги расположены во внутригородских районах г. Самары - Кировском, Октябрьском и Промышленном, а объект оценки - в Ленинском районе г. Самары, в связи с чем местоположение аналогов отличается по степени коммерческой привлекательности (стр. № отчета), введена повышающая корректировка в отношении всех аналогов 27%(стр. №).

Как и объект оценки, объекты-аналоги расположены в землях населенных пунктов, имеют назначение - для размещения коммерческих объектов, в том числе и объект-аналог, расположенный на ул. Алма-Атинской г. Самары, в объявлении о продаже которого содержится информация о том, что он идеально подходит под строительство коммерческих объектов (стр. № отчета).

Согласовав полученные результаты, оценщик убедительно обосновал вывод о том, что величина рыночной стоимости спорного земельного участка с кадастровым номером №, рассчитанная в рамках сравнительного подхода по состоянию на 01.01.2013 г., составляет: 5 716 209,14 рублей /страница № отчета/.

Поскольку дата оценки является ретроспективной (01.01.2013 г.) и количество источников информации об объектах-аналогах ограничено, оценщик использовал доступный архив информационной базы Интернет-сайтов www/kamerton63ru, www.avito.ru|samara по состоянию на март-апрель 2012г.

Оснований полагать, что приведенный объем доступной оценщику рыночной информации недостаточен для проведения оценки исходного объекта, не имеется.

Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждаются приложенными к Отчету об оценке документами.

Соответствие отчета об оценке требованиям законодательства об оценочной деятельности подтверждено показаниями допрошенной в судебном заседании в качестве специалиста - оценщика Саморегулируемой организации «<данные изъяты>» ФИО1

Суд приходит к выводу, что приведенные в Отчете об оценке выводы оценщика не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение оценщика относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами. Итоговое суждение о величине рыночной стоимости оцениваемого земельного участка основано на полном и объективном анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки.

С учетом изложенного, оснований полагать, что предоставленный административным истцом Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ., выполненный независимым оценщиком ООО «<данные изъяты>» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)», Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО N 7)», утвержденных приказами Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. N 297, N 298, N 299 и Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. N 611, у суда не имеется.

Административными ответчиками и заинтересованными лицами не приведено каких-либо доказательств, свидетельствующих о недостоверности установленной в Отчете рыночной стоимости спорного земельного участка. Ходатайств о назначении и проведении по делу экспертизы не заявлено.

Поскольку доказательств того, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем указано в отчете независимым оценщиком ООО «<данные изъяты>», который отвечает требованиям, предъявленным к подобного рода документам, содержит необходимые реквизиты, соответствует критериям относимости, допустимости и достоверности, административными ответчиками не опровергнуто, суд считает возможным принять Отчет об оценке № от ДД.ММ.ГГ. в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего величину рыночной стоимости спорного земельного участка по состоянию на 01.01.2013 г. и положить в основу судебного решения по настоящему административному делу выводы указанного отчета.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01.01.2013 года, подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст. 24.20 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Таким образом, сведения об изменении кадастровой стоимости подлежат внесению в ЕГРН на основании вступившего в законную силу решения суда в силу прямого указания закона и принятие судом решения о возложении обязанности по внесению таких изменений не требуется.

Согласно статье 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 15.05.2017 года, в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области – 23.12.2016 г., что подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Поскольку датой обращения административного истца с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по городу Самаре является 23.12.2016 г., следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется с 01 января 2016 года, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания, и до даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск Самарского общественного регионального фонда поддержки и развития шахматного спорта удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на 01.01.2013 года в размере 5 716 209 рублей.

Датой подачи Самарским общественным региональным фондом поддержки и развития шахматного спорта заявления в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Самарской области считать 23.12.2016 года, в суд – 15.05.2017 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Самарского областного суда в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий:

Решение суда в окончательной форме изготовлено 19.06.2017г.