Решение № 3А-1034/2021 3А-1034/2021~М-739/2021 М-739/2021 от 19 октября 2021 г. по делу № 3А-1034/2021

Дело <данные изъяты>/2021


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 октября 2021 год г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Елизаровой М.Ю.

при секретаре Александровой И.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению акционерного общества «<данные изъяты>» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

установил:

акционерное общество «<данные изъяты>» (далее административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

В административном исковом заявлении административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта в размере, равном его рыночной стоимости, определенной по результатам оценки, проведенной оценщиком ООО «<данные изъяты>», по состоянию на <данные изъяты>.

В обоснование заявленных требований административный истец указал на то, что является собственником объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого по результатам государственной кадастровой оценки по состоянию на <данные изъяты> установлена в размере 52 012 033.00 рублей.

Несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости объекта и его рыночной стоимости нарушает права административного истца как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Представитель административного истца в судебном заседании оспаривал результаты судебной оценочной экспертизы, требования поддержала и просила установить стоимость объекта в размере определенном в представленном отчете об оценке.

Представитель Министерства имущественных отношений Московской области, заключение судебной оценочной экспертизы не оспаривал, принятие решения оставили на усмотрение суда. ГБУ МО Центр кадастровой оценки с заключением эксперта согласился.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, администрация г/о Балашиха Московской области, будучи извещенными надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание представителей не направили.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, принимая во внимание, что стороны извещались о судебном разбирательстве, информация о судебном заседании размещена на официальном сайте Московского областного суда счел возможным административное дело рассмотреть по существу при данной явке.

Выслушав представителя административного истца, эксперта, исследовав и изучив материалы дела и представленные в них доказательства, суд приходит к следующему выводу.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок <данные изъяты> площадью 20966+/-101 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: склады, расположенный по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости.

В отношении названного объекта установлена кадастровая стоимость, определенная в размере 52 012 033.48 рублей по состоянию на <данные изъяты>. Стоимость утверждена актом ГБУ МО «ЦКО» АОКС-50/2021/000065 от <данные изъяты> (выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости).

Административный истец в силу требований Налогового кодекса Российской Федерации является плательщиком налога и в отношении спорного объекта недвижимости уплачивает налоговые платежи, исходя из кадастровой стоимости. Таким образом, результаты определения кадастровой стоимости названного объекта влияет на права и обязанности административного истца как плательщика налога.

В соответствии с п. 1 статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ).

Пользуясь предоставленным статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ правом на оспаривание результатов определения кадастровой стоимости объекта, административный истец обратился с настоящим административным исковым заявлением в суд.

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

Обязанность доказать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе. Если заинтересованные лица возражают против удовлетворения заявления, они должны доказать неправильное определение величины рыночной стоимости, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы.

Акционерным обществом «<данные изъяты>» в обоснование заявленных требований о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объектов был представлен отчет, подготовленный оценщиком ООО «<данные изъяты>», в котором по состоянию на <данные изъяты> определена рыночная стоимость объекта в размере 30 283 000.00 рублей.

Как разъяснил Верховный Суд РФ в пункте 20 постановления Пленума от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки.

Согласно разъяснениям, данным в п. 23 приведенного постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

В целях устранения возникших сомнений относительно обоснованности представленного в материалы дела отчета судом была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «<данные изъяты>

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, представленный административным истцом, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. По состоянию на <данные изъяты> определена рыночная стоимость объекта 46 989 209.00 рублей.

Оценивая заключение судебной экспертизы и представленный заявителем отчет об оценке рыночной стоимости объекта, суд находит, что в ходе разбирательства по делу нашли свое объективное подтверждение сомнения в обоснованности отчета, подготовленного ООО «<данные изъяты>».

При этом суд находит, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы о допущенных оценщиком нарушениях законодательства об оценочной деятельности.

Согласно выводам эксперта оценщиком допущены нарушения методологического характера. Подробный анализ допущенных нарушений приведен на стр.10-11 экспертного заключения.

Так, экспертом указано, что абсолютный размер корректировок, примененных к аналогу №1, превышает 100%, к аналогу №2, превышает 80%. Значительная величина корректировок указывает на тот факт, что подобранные объекты не могут являться аналогами объекта оценки.

Оценщик проводит корректировку на дату по данным сайте «rosrealt». На сайте имеется указание: «запрещается использование данных в официальных отчетах, справках, научных и студенческих работах, судебных делах и т.п.». Таким образом, использовать данный источник недопустимо.

На стр.57-58 отчета оценщик указывает, что значение скидки на торг принято по данным 2019 года, на стр.59 отчета оценщик указывает, что значение корректировки на направление принято по данным 2017 года в то время как датой оценки является март 2021 года. Сохранение тех же тенденций не подтверждено.

Выводы эксперта позволяют утверждать, что допущенные оценщиком ошибки существенным образом влияют на итоговое определение рыночной стоимости объекта.

Оснований сомневаться в обоснованности заключения эксперта, а также полагать о наличии противоречий в выводах эксперта у суда не имеется. Напротив, суд находит, что суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, существо проведенных исследований и высказанных суждений является понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и представленными в материалы дела доказательств.

Оценив по правилам статей 82 и 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключения судебных оценочных экспертиз в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что судебная оценочная экспертиза соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», отвечают требованиям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основывается на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Заключение судебной экспертизы содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Выводы эксперта не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования. Исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Расчет рыночной стоимости объекта полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного подхода и обоснованием отказа от доходного и затратного.

В ходе проведения работ по определению рыночной стоимости экспертом приведено описание объекта экспертизы, его местоположения, качественных и количественных характеристик, проанализирован рынок недвижимости в адрес, изложен краткий обзор основных характеристик рынка недвижимости Московской области, приведены ценообразующие факторы, влияющие на стоимость объекта исследования.

В заключениях приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости, отражен порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку результатов, полученных экспертом.

Заключения судебной экспертизы подготовлено экспертом, имеющим соответствующее образование, и предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Суд считает, что эксперт провел полноценный анализ сегмента рынка объекта исследования, выявил предложения к продаже сопоставимые с объектами исследования по ряду ценообразующих факторов, применил все необходимые корректировки в связи с выявленными отличиями объектов аналогов и объекта оценки.

С утверждением представителя административного истца относительно не согласия с исследованием отчета и выявлением в нем нарушений, суд согласиться не может исходя из следующего.

Как пояснил эксперт <данные изъяты>. и следует из письменных объяснений аналог № 1 расположен в д. <данные изъяты>, которая однозначно идентифицируется на карте Московской области (подтверждается скрином Яндекс.Карт. приведенным на стр. 24 заключения.

При этом <данные изъяты> в графе «Адрес» указано для обозначения направления (шоссе), по которому расположен участок. Как справедливо отмечает рецензент, аналог № 1 удален от <данные изъяты> и других крупных магистралей, что учтено Экспертом при проведении расчетов, а именно в описательных и расчетных таблицах в рамках сравнительного подхода.

Данные по участку с кадастровым номером <данные изъяты> (аналог № 3) не приводятся на Публичной кадастровой карте, поскольку на дату производства экспертизы участок снят с учета.

Данные по участку с кадастровым номером <данные изъяты> (аналог №5) не приводятся на Публичной кадастровой карте, поскольку на дату производства экспертизы участок снят с учета.

Аналог №2, расположен в черте <данные изъяты>, что учтено соответствующей корректировкой. При этом, несмотря на близость к центру города, он размещается на территории действующей промзоны.

Вопреки замечанию рецензента, аналог № 2 относится к тому же сегменту, что и объект исследования, поскольку относится к категории земель населенных пунктов и предназначен для размещения складских объектов.

Кроме того, эксперт обращает внимание, что <данные изъяты> указано для аналога № 2 в качестве ориентира по направлению Подмосковья, в котором расположен данный аналог. Также, шоссе <данные изъяты> в дальнейшем переходит в <данные изъяты> по мере удаления от МКАД.

Комментарий на сайте источника информации aiy.ru «реализация объекта недвижимости приостановлена» не влияет на тот факт, что аналог № 2 был выставлен на продажу с <данные изъяты> по <данные изъяты> и означает лишь, что на сегодняшний день объект не продается.

Доводы представителя административного истца о том, что в заключении эксперт не применил корректировку на назначение земельных участков и вид разрешенного использования объектов-аналогов, являются не состоятельными, поскольку На стр. 16-17 заключения экспертом отмечено следующее: «На рынке земельных участков Московской области стоимость участков, относящихся к категории земель промышленности, земель с/х назначения с разрешенным использованием под производственно-складские объекты сопоставима со стоимостью земельных участков, относящихся к землям населенных пунктов с аналогичным разрешенным использованием. Данный факт обусловлен аналогичным функциональным назначением участков. т.е. равнозначной полезностью для потенциальных покупателей или правообладателей участков. В обоих случаях правообладатели аналогичных участков с указанными категориями в действительности обладают участками, на которых допустимо с точки зрения юридической допустимости размещение объектов производственно- складского назначения».

Таким образом, экспертом были рассмотрены как участки категории земель промышленного назначения, так и участки категории земель населенных пунктов. Соответственно, внесение корректировки на категорию земель не требуется.

Аналог № 4 имеет вид разрешенного использования - под производственный центр. Также. согласно «Правилам землепользования и застройки территории (части территории) сельского поселения <данные изъяты> Московской области» (утверждены Решением Совета депутатов <данные изъяты><данные изъяты> от <данные изъяты><данные изъяты>-НПА), аналог № 4 расположен в производственной зоне П.

Таким образом, аналог №4 является аналогом Объекта исследования, поскольку предназначен как Объект исследования, для размещения производственно-складских объектов.

Что касается осмотра Объекта исследования, информации, содержащейся в материалах дела, в том числе фотографий в исковом отчете, сделанных в период, максимально близкий к дате оценки, достаточно для установления характеристик Объекта исследования.

Суд также учитывает, что определение методики экспертного исследования является прерогативой самого эксперта, который самостоятельно определяет перечень документов, необходимых и достаточных для объективного проведения исследования. Эксперт вправе при выполнении исследований использовать любые методики, отвечающие критерию научной обоснованности, посредством которых можно получить объективные сведения по вопросам, поставленным судом перед экспертом. Несогласие с отдельными подходами и методиками экспертизы само по себе не является безусловным основанием для признания выводов такого экспертного исследования недостоверными или для проведения повторной экспертизы.

Каких-либо убедительных доводов и объективных доказательств, которые могли бы свидетельствовать о недостоверности экспертного заключения и определенной в нем величины рыночной стоимости спорного объекта, суду представлено не было, в связи с отсутствием противоречий между исследовательской частью и выводами эксперта, оснований для назначения повторной судебной оценочной экспертизы суд не усмотрел.

Таким образом, учитывая изложенное выше, суд приходит к выводу, что правильность заключения экспертизы сторонами не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и распределенному судом между сторонами бремени доказывания обстоятельств, имеющих значение для дела, не представлено, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, устанавливает кадастровую стоимость объекта на основании выводов судебной оценочной экспертизы.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

В соответствии со ст. 17 Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ в ЕГРН подлежат внесению сведения о дате подачи заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости. Датой обращения заявителя с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной необходимо считать дату обращения в суд – <данные изъяты>.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.177-178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление АО <данные изъяты> поданное в Московский областной суд <данные изъяты> удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости земельного участка <данные изъяты> площадью 20966+/-101 кв.м., категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: склады, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты> равной рыночной, определенной по состоянию на <данные изъяты> в размере 46 989 209.00 рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

В окончательной форме решение изготовлено <данные изъяты>.

Судья М.Ю. Елизарова