Решение № 2А-116/2020 2А-5/2021 2А-5/2021(2А-116/2020;)~М-131/2020 М-131/2020 от 16 марта 2021 г. по делу № 2А-116/2020

Дело №2а-5/2021

(2а-116/2020)


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 марта 2021 года город Симферополь

Верховный Суд Республики Крым в составе:

судьи Верховного Суда Республики Крым - Кучеренко Н.В.,

при секретаре Кильо М.И.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителей административных ответчиков ФИО2, ФИО3, ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО5 к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, заинтересованное лицо Администрация города Феодосии Республики Крым об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости,

установил:

ФИО5 обратился в Верховный Суд Республики Крым с административным иском к Совету министров Республики Крым, Государственному комитету по государственной регистрации и кадастру Республики Крым об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости: земельного участка, площадью 1000 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, по состоянию на 22 декабря 2016 года - 2209000,00 рублей.

Требования мотивированы тем, что административный истец является арендатором вышеуказанного земельного участка, в отношении которого утверждена его кадастровая стоимость по состоянию на 22 декабря 2016 года в размере 7459250,00 рублей. Данные сведения внесены в ЕГРН, что подтверждается выпиской из Реестра. Административный истец с указанной стоимостью не согласен, так как рыночная стоимость земельного участка по состоянию на дату определения кадастровой стоимости составляет 2209000,00 рублей. О данном обстоятельстве свидетельствует отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка, составленным ООО «МВА СЕРВИС» 30.09.2020 №654/2020, подтверждённый положительным экспертным заключением №141/04-20 от 14.10.2020. По мнению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость. Это нарушает права и законные интересы административного истца, так как влечёт увеличение его финансовых обязательств, в частности, по уплате арендных платежей за земельный участок.

Определением Верховного Суда Республики Крым от 19 ноября 2020 года к участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечена Администрация города Феодосии Республики Крым.

В ходе рассмотрения административного дела Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым заявил о том, что сведения о дате определения кадастровой стоимости 22 декабря 2016 года являются некорректными ввиду проведения работ по массовой верификации сведений о кадастровой стоимости в период до даты предоставления сведений об объектах недвижимости в Управление Федеральной налоговой службы Республики Крым. При этом, Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым осуществлены работы по верификации сведений о дате определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №. 07 декабря 2017 года в Единый государственный реестр недвижимости сведения в отношении земельного участка внесены об установлении вида разрешенного использования земельного участка «туристическое обслуживание», на основании постановления Администрации города Феодосии Республики Крым от 27.11.2017 №3414. Таким образом, датой определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № является – 07 декабря 2017 года.

В связи с чем, определением Верховного Суда Республики Крым от 18 декабря 2020 года принят к рассмотрению изменённый административный иск ФИО5 с требованием об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости по состоянию на 07 декабря 2017 года в размере 2541000,00 рублей.

В подтверждение изменённых исковых требований предоставлен отчёт об определении рыночной стоимости земельного участка, составленный ООО «МВА СЕРВИС» 14.12.2020 №654/2020-А.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности – ФИО1 требования административного иска поддержал, просил удовлетворить. В ходе судебного разбирательства дополнительно стороной административного истца суду представлена копия проекта договора купли-продажи вышеуказанного земельного участка №6 от 30 июня 2020 года (т.2 л.д. 192-194). При этом, представитель административного истца пояснил, что поводом обращения в суд с настоящим административным иском явилась реализация административным истцом права на выкуп заявленного земельного участка, однако, предложенная стоимость выкупа земельного участка исходя из его кадастровой стоимости, по мнению административного истца, явно завышена. Также пояснил, что поддерживает заявленные исковые требования с учётом стоимости земельного участка, указанном в заключении судебной оценочной экспертизы – в размере 3654000 рублей

Представители административных ответчиков Совета министров Республики Крым по доверенности - ФИО2, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым по доверенностям – ФИО3, ФИО4 в судебном заседании административный иск не признали, считая его необоснованным.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.

Выслушав представителей сторон, пояснения эксперта, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации, права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости».

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), муниципальному образованию в составе города федерального значения. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 2 и пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, нормами федерального законодательства предусмотрена возможность определения кадастровой стоимости земельного участка либо в результате проведения государственной кадастровой оценки, либо путем установления его рыночной стоимости, определенной индивидуально для этого земельного участка.

Федеральным законом Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

Согласно абзацам 1, 2, 4 статьи 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (далее - дата проведения последней государственной кадастровой оценки).

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой стоимости (далее - заказчик работ).

Орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, в срок, не превышающий десяти рабочих дней с даты принятия такого решения, размещает его на своем официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» (в случае отсутствия такого сайта у органа, принявшего решение о проведении государственной кадастровой оценки, - на официальном сайте соответствующего субъекта Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет») и направляет его копию в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке (далее - орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке).

В соответствии с абзацами 1, 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее - комиссия). В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость. Комиссия создается органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке, на территории соответствующего субъекта Российской Федерации.

В силу статьи 3 поименованного Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации установлено, что юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Из материалов административного дела следует, что между Администрацией города Феодосии Республики Крым (арендодатель) и административным истцом (арендатором) 10 июля 2018 года заключён договор №966 аренды земельного участка, в соответствии с пунктом 1.1 которого ФИО5 передан во временное владение и пользование земельный участок, общей площадью 1 000 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № (т.1 л.д. 5-9).

Согласно предоставленной в судебном заседании стороной административного истца копии договора №6 от 30 июня 2020 года, Администрацией города Феодосии Республики Крым (продавец) и ФИО5 (покупатель) предложено выкупить указанный земельный участок исходя из его кадастровой стоимости (т.2 л.д. 192-194).

В связи с чем, является очевидным, что у административного истца имеется правовая заинтересованность в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере равном его рыночной стоимости.

В соответствии с пунктами 1, 2 распоряжения Совета министров Республики Крым от 06 апреля 2016 года №334-р «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Крым», определено проведение в 2016 году государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым. Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым определён от имени Совета министров Республики Крым заказчиком работ по государственной кадастровой оценке объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Крым.

29 ноября 2016 года Советом министров Республики Крым принято распоряжение №1498-р «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым», в соответствии с которым определена кадастровая стоимость, в том числе, вышеуказанного земельного участка.

Распоряжением Совета министров Республики Крым от 21 ноября 2019 года №1492-р определено применять результаты государственной кадастровой оценки земельных участков, расположенных на территории Республики Крым, утверждённых распоряжением Совета министров Республики Крым от 29 ноября 2016 года №1498-р, с учётом изменений, внесённых настоящим распоряжением.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 09 декабря 2020 года №КУВИ-002/2020-46913395, кадастровая стоимость заявленного земельного участка определена по состоянию на 07 декабря 2017 года и составляет 7459250,00 рублей (т.3 л.д. 24).

В соответствии с частью 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 6 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, закрепляющими принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Принимая во внимание возражения представителей административных ответчиков Совета Министров Республики Крым и Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым относительно размера заявленной рыночной стоимости земельного участка, по административному делу судом назначалась судебная оценочная экспертиза.

Согласно выводам, содержащимся в заключении эксперта судебной оценочной экспертизы №4921 от 01 марта 2021 года, проведённой во исполнение определения Верховного Суда Республики Крым от 18 декабря 2020 года, отчёт №654/2020-А, подготовленный Обществом с ограниченной ответственностью «МВА СЕРВИС» 14 декабря 2020 года, не позволяет получить полную информацию об объекте оценки и его месторасположения, оценщиком проигнорирован факт расположения части участка в охранных зонах инженерных коммуникаций, а также расположения объекта на подтапливаемой территории, аналоги подобраны некорректно, что привело к некорректному результату, в связи с чем, итоговый результат оценщиком определён некорректно и не может быть использован для целей оспаривания.

В связи с чем, экспертом самостоятельно определена рыночная стоимость заявленного земельного участка по состоянию на 07 декабря 2017 года в размере 3654000,00 рублей.

Суд, приходит к выводу, что вышеуказанное заключение эксперта является объективным и достоверным доказательством по делу.

Так, в судебном заседании 16 марта 2021 года судом эксперт АНО «Крымский республиканский центр «Судебная экспертиза» ФИО6 поддержала обоснование и выводы экспертного заключения. Обратила внимание на то, что на оцениваемом земельном участке имеются неблагоприятные геологические процессы, представленные подтоплением подземными водами и повышенной сейсмичностью. Кроме того, существуют законодательные ограничения по строительству и использованию части участка, расположенного в охранной зоне ЛЭП (более 10% от площади), имеет место негативное влияние излучения от ЛЭП, что снижает привлекательность данного участка, имеющего явно небольшую площадь. На возражения ответчиков эксперт пояснила, что все отобранные аналоги, в том числе №5 и №7, находятся в зоне, которая предполагает использование объектов для размещения отдыхающих. Несмотря на разрешённое использование в зафиксированных документах, если проанализировать застройку в этих районах, где фактически на ИЖС строятся мини-отели, рынок предлагает такие участки по цене сопоставимые с ценой именно для размещения отдыхающих.

Имеющиеся у участников процесса сомнения и противоречия в заключении эксперта устранены судом путём получения пояснений эксперта в судебном заседании, ходатайств о назначении дополнительной или повторной экспертизы суду не поступило.

При вышеизложенных обстоятельствах, суд пришёл к выводу о том, что заявленные исковые требования являются обоснованными и подлежат удовлетворению с установлением рыночной стоимости заявленного земельного участка в размере, определённом экспертом - 3654000,00 рублей.

Согласно статье 24.18 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Верховным Судом Республики Крым установлено, что кадастровая стоимость заявленного земельного участка установлена по состоянию на 07 декабря 2017 года.

В силу пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращение этого лица в Комиссию (абзац пятый статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Административный истец обратился именно в суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимого имущества в размере, равном его рыночной стоимости, 30 октября 2020 года.

В соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, кадастровая стоимость заявленного административным истцом объекта недвижимости установлена в размере 7459 250,00 рублей, а по заключению судебного эксперта рыночная стоимость данного объекта недвижимости на эту же дату определена в размере 3654 000,00 рублей.

При этом, именно выводы экспертного заключения положены судом в основу решения при установлении рыночной стоимости земельного участка, а не предоставленный административным истцом в качестве доказательства отчёт оценщика.

Кроме того, признанная решением суда экономически обоснованной рыночная стоимость объекта недвижимости ниже кадастровой стоимости земельного участка приблизительно на 50% и подобная разница, в данном случае, не свидетельствует об ошибке, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при её применении к конкретному объекту недвижимости, и может признаваться судом приемлемым и допустимым диапазоном отклонения в стоимости объекта недвижимости с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки.

Удовлетворение административного иска, как следует из материалов дела, сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости объекта в соответствие с рыночной стоимостью, определённой с учётом его индивидуальных характеристик.

Приобретённая административным истцом выгода в результате установления судом рыночной стоимости земельного участка как по уплате как арендных платежей, так и по выкупу земельного участка, очевидно будет значительно превышать те судебные расходы, которые понёс административный истец по настоящему делу.

При совокупности приведенных обстоятельств, суд, применительно к правилу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации по данному вопросу, приходит к выводу, что оснований, приводящих к нарушению конституционных прав и свобод административного истца при возложении на него бремени несения судебных расходов по настоящему делу не усматривается.

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что судебные расходы по данному делу подлежат отнесению на административного истца.

Таким образом, расходы по оплате проведенной по административному делу судебной оценочной экспертизы в размере 60 000 рублей подлежат взысканию в пользу экспертной организации с административного истца.

Руководствуясь статьями 20, 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

решил:

Административный иск ФИО5 - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – «туристическое обслуживание», площадью 1000 кв.м., равной его рыночной стоимости по состоянию на 07 декабря 2017 года в размере 3654 000 (три миллиона шестьсот пятьдесят четыре тысячи) рублей 00 копеек.

Датой подачи заявления считать 30 октября 2020 года.

Решение суда является основанием для внесения соответствующих изменений в сведения государственного кадастра недвижимости о кадастровой стоимости земельного участка.

Взыскать с ФИО5 в пользу Автономного некоммерческого объединения «Крымский республиканский центр «Судебная экспертиза» (<адрес>; ИНН №, КПП №) судебные расходы по административному делу в виде оплаты за проведение судебной оценочной экспертизы №4921 от 01 марта 2021 года в размере 60000 (шестьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции путём подачи апелляционной жалобы через Верховный Суд Республики Крым в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Верховного Суда

Республики Крым подпись Н.В. Кучеренко

Решение суда составлено в окончательной форме 30 марта 2021 года.

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>

<данные изъяты>