Решение № 3А-1292/2022 3А-77/2023 3А-77/2023(3А-1292/2022;)~М-1098/2022 М-1098/2022 от 26 апреля 2023 г. по делу № 3А-1292/2022

Дело № 3а-77/2023


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 апреля 2023 года г. Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Кириченко М.Б.,

при ведении протокола помощником судьи Горбуновой В.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1, ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной,

установил:

ФИО1, ФИО2 обратились в Краснодарский краевой суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, в котором просят:

- установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером <№...>, назначение - нежилое, площадью 3798,6 кв.м, количество этажей: 5, в том числе 1 подземный, расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости равной 128 578 611 рублей по состоянию на 01.01.2021 г. до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером <№...>, назначение - нежилое, площадью 3632,9 кв.м, количество этажей: 5, в том числе 1 подземный, расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости равной 128 838 203 рубля по состоянию на 01.01.2021 г. до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки;

- установить в отношении нежилого здания с кадастровым номером <№...>, назначение - нежилое, площадью 2069,5 кв.м, количество этажей: 2, в том числе подземных 0, расположенного по адресу: <Адрес...>, кадастровую стоимость в размере его рыночной стоимости равной 66 332 419 рублей по состоянию на 01.01.2021 г. до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

В обоснование заявленных требований административные истцы ссылаются на то, что по состоянию на 01.01.2021 г. кадастровая стоимость здания с кадастровым номером <№...> составляет 177 860 974,25 рублей, здания с кадастровым номером <№...> - 183 607 092,12 рубля, здания с кадастровым номером <№...> - 71 271 619,34 рублей. Вместе с тем, согласно отчету об оценке № 2022-07/13-О рыночная стоимость здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 66 332 419 рублей. Согласно отчету об оценке № 2022-05/08-О рыночная стоимость здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 128 838 203 рубля. Согласно отчету об оценке № 2022-05/09-О рыночная стоимость здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 128 578 611 рублей.

Административные истцы полагают, что завышенная кадастровая стоимость ведет к необоснованному увеличению размера налога на имущество физических лиц.

В судебном заседании представитель административных истцов ФИО1 и ФИО2 по доверенности ФИО3 настаивала на удовлетворении заявленных административных исковых требований. Также уточнила, что просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 г.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, уведомлены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в том числе с учетом положений частей 8-9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ).

Представителем административного ответчика Департамента имущественных отношений Краснодарского края по доверенности ФИО4 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, по существу заявленных требований просил вынести законное и обоснованное решение. Также представителем направлен отзыв на заключение эксперта, согласно которому считает, что заключение эксперта не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства.

Представителем административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю по доверенности ФИО5 направлен отзыв по делу, в котором указывает на отсутствие какой-либо правовой заинтересованности и возражений относительно предмета судебного разбирательства, просит рассмотреть дело по существу с учетом изложенной позиции в отсутствие представителя Управления Росреестра по Краснодарскому краю.

Представителем административного ответчика ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» по доверенности ФИО6 направлено возражение на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу.

Представителем заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Краснодарскому краю по доверенности ФИО7 направлен отзыв на административное исковое заявление, в котором изложена правовая позиция по административному делу, в части удовлетворения заявленных требований полагается на усмотрение суда.

При таких обстоятельствах, учитывая, что судом явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, с учетом положений части 2 статьи 150 и части 4 статьи 247 КАС РФ, суд полагает возможным рассмотреть административное дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав мнения лиц, участвующих в деле, проверив доводы административного искового заявления и поступивших письменных отзывов и возражений на административный иск, изучив материалы административного дела и, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В силу абзаца 1 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28) с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

В соответствии с абзацем 5 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28, участник долевой собственности самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях и может реализовать свое право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников (пункт 1 статьи 45, пункт 2 статьи 392, пункт 3 статьи 408 НК РФ, статья 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно представленным по запросу суда информационному письму филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю от 28.10.2022 г. № 27-18400-ГС/22 и выпискам, административным истцам ФИО1 (<...> доли) и ФИО2 (<...> доли) на праве общей долевой собственности принадлежит здание с кадастровым номером <№...>, площадью 3798,6 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес...>, и здание с кадастровым номером <№...>, площадью 3 632,9 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес...>.

Также административному истцу ФИО1 на праве собственности принадлежит здание с кадастровым номером <№...>, площадью 2069,5 кв.м, расположенное по адресу: <Адрес...>.

Таким образом, ФИО1 и ФИО2 наделены правом на оспаривание кадастровой стоимости данных объектов, в том числе, в судебном порядке. Указанное обстоятельство никем из лиц, участвующих в деле, в ходе судебного разбирательства не оспаривалось.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером <№...> в размере 190 132 694,4 рубля была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 г. № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, на территории Краснодарского края» и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01.01.2022 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2021 г.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером <№...> в размере 181 838 852,59 рубля была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 г. № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, на территории Краснодарского края» и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01.01.2022 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2021 г.

Кадастровая стоимость здания с кадастровым номером <№...> в размере 109 899 035,8 рублей была утверждена приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 09.09.2021 г. № 2259 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости зданий, помещений, объектов незавершенного строительства, машино-мест, на территории Краснодарского края» и в соответствии со статьей 18 Федерального закона от 03.07.2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» с 01.01.2022 г. применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации. Дата определения кадастровой стоимости - 01.01.2021 г.

Вышеприведенная информация также отражена в письме филиала Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Краснодарскому краю от 28.10.2022 г. № 27-18400-ГС/22 (л.д. 10-15 том 3).

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости, с учетом изложенного, суд считает 01.01.2021 г. верной датой определения кадастровой стоимости.

При этом суд приходит к выводу о наличии технической ошибки в административном исковом заявлении в части даты определения кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости – 01.01.2020 года, учитывая, что отчеты об оценке представлены по состоянию на 01.01.2021 года. Кроме того, представитель административных истцов в судебном заседании уточнила, что просит установить кадастровую стоимость объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2021 г.

Частью 5 статьи 247 КАС РФ установлено, что стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

При этом обязанность доказывания указанных в статье 248 КАС РФ оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости по общему правилу возлагается на административного истца, поскольку им реализуется право на установление в судебном порядке кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

В соответствии с положениями статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости спорного объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил отчет об оценке № 2022-05/09-О, выполненный оценщиком ООО «ГеоМаркер» ФИО8, из которого следует, что рыночная стоимость по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 128 578 611 рублей.

Согласно отчету об оценке № 2022-05/08-О, выполненному оценщиком ООО «ГеоМаркер» ФИО8, рыночная стоимость здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 128 838 203 рубля.

Согласно отчету об оценке № 2022-07/13-О, выполненному оценщиком ООО «ГеоМаркер» ФИО8, рыночная стоимость здания с кадастровым номером <№...> по состоянию на 01.01.2021 г. составляет 66 332 419 рублей.

Предоставленные административным истцом отчеты об оценке, выполнены по заказу и исключительно в интересах административного истца, их составление оплачено административным истцом. Оценщик, выполнявший указанные исследования, не предупреждался об уголовной ответственности за содержание проведенных исследований.

В силу статьи 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям законодательства и федеральных стандартов оценки.

С учетом положений статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Согласно статье 77 КАС РФ в случае возникновения в ходе рассмотрения административного дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 20, 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28, оценивая предоставленный в материалы административного дела отчет об оценке как доказательство, в целях устранения каких-либо сомнений относительно обоснованности, суд на основании определения от 17.11.2022 г., с учетом определения об исправлении описки от 24.11.2022 г., назначил судебную экспертизу, поручив ее производство ООО «Граунд». Перед экспертом поставлены вопросы о соответствии указанных отчетов о рыночной стоимости объектов недвижимости требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки, а также о величине рыночной стоимости объектов недвижимости на дату определения кадастровой стоимости.

По смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 КАС РФ экспертное заключение не имеет для суда заранее установленной силы и оценивается наравне с другими доказательствами.

В ходе проведения экспертизы должны соблюдаться определенные принципы ее проведения и требования к эксперту, предусмотренные как КАС РФ, так и другими федеральными законами, в частности Федеральным законом от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», в соответствии с которым, судебная экспертиза - предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9).

Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

При этом, в силу статьи 25 того же Закона, в письменном заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований, указаны примененные методы, приведена оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам. К нему должны быть приложены материалы, иллюстрирующие заключение эксперта.

Согласно заключению эксперта № Г27-1292/2022, подготовленного экспертом ООО «Граунд» ФИО9, отчеты об оценке не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, требованиям стандартов и правил оценочной деятельности, так как в них допущены нарушения федеральных стандартов оценки и методики оценки. Математических ошибок в отчетах не выявлено.

В заключении эксперта приведена таблица на соответствие отчета об оценке требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки (л.д. 97-100 заключения эксперта). Также, эксперт указывает, что в отчете об оценке № 2022-07/13-О от 17.08.2022 г., при определении рыночной стоимости объекта с кадастровым номером <№...>, оценщик в рамках доходного подхода использовал несопоставимые по типу недвижимости и площади объекты-аналоги, объект оценки - отдельно стоящее здание площадью 2 069,5 кв.м, подобранные объекты-аналоги - нежилые помещения площадью 31 кв.м, 126 кв.м, 60 кв.м. Использование данных объектов-аналогов приводит к искажению итогового результата рыночной стоимости спорного объекта.

В отчете об оценке № 2022-05/08-О от 27.05.2022 г., при определении рыночной стоимости объекта с кадастровым номером <№...>, оценщик в рамках доходного подхода использовал несопоставимые по типу недвижимости и площади объекты-аналоги, объект оценки - отдельно стоящее здание площадью 3 632,9 кв.м, подобранные объекты-аналоги – нежилые помещения площадью 31 кв.м, 126 кв.м, 60 кв.м. Использование данных объектов-аналогов приводит к искажению итогового результата рыночной стоимости спорного объекта.

В отчете об оценке № 2022-05/09-О от 27.05.2022 г., при определении рыночной стоимости объекта с кадастровым номером: <№...>, оценщик в рамках доходного подхода использовал несопоставимые по типу недвижимости и площади объекты-аналоги, объект оценки - отдельно стоящее здание площадью 3 798,6 кв.м, подобранные объекты-аналоги - нежилые помещения площадью 31 кв.м, 126 кв.м, 60 кв.м. Использование данных объектов-аналогов приводит к искажению итогового результата рыночной стоимости спорного объекта.

Учитывая, что содержащиеся в отчетах об оценке выводы о рыночной стоимости зданий опровергнуты заключением судебной экспертизы, отчеты об оценке не могут быть признаны допустимыми доказательствами, объективно подтверждающими размер рыночной стоимости зданий.

Таким образом, оценивая отчеты об оценке № 2022-07/13-О от 17.08.2022 г., № 2022-05/08-О от 27.05.2022 г., № 2022-05/09-О от 27.05.2022 г., выполненные оценщиком ООО «ГеоМаркер» ФИО8, как доказательство по делу, суд приходит к выводу, что они составлены с нарушениями требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, не отражают действительную рыночную стоимость спорных объектов недвижимого имущества, в связи с чем не могут служить достоверным подтверждением рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимого имущества.

Разрешая поставленный судом вопрос о размере рыночной стоимости спорных объектов недвижимости, эксперт определил, что рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>, площадью 3798,6 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 г. составляет 144 957 500,00 рублей; рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>, площадью 3632,9 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 г. составляет 139 513 500,00 рублей; рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером <№...>, площадью 2069,5 кв.м, расположенного по адресу: <Адрес...>, по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 г. составляет 84 708 500,00 рублей.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 КАС РФ заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 названного Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

В соответствии с пунктом 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 г. № 28, если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Выражая несогласие с выводами, содержащимися в заключении эксперта, представителем Департамента имущественных отношений Краснодарского края направлен отзыв на заключение эксперта, согласно которому считает, что заключение эксперта № Г27-1292/2022 не может быть принято судом в качестве допустимого доказательства, поскольку в экспертном заключении были допущены следующие нарушения:

- эксперт для определения рыночной стоимости объектов экспертизы отказывается от применения к расчетам затратного подхода, указывая, что использование данного подхода искажает итоговый результат рыночной стоимости объектов экспертизы (страница 26 заключения). Также эксперт отказывается от применения доходного подхода, обосновывая свой отказ отсутствием информации о сдаче в аренду объектов, аналогичных оцениваемому (страница 26 заключения). Таким образом, отказ эксперта от применения затратного и доходного подходов некорректен;

- эксперт из стоимости объектов-аналогов № 1, 2, 3 вычитает стоимость доли, приходящейся на земельный участок под объектом капитального строительства, в размере 35,5%, ссылаясь на «Справочник рыночных корректировок и данных, подлежащих использованию при определении стоимости объектов недвижимости», № 15, под редакцией ФИО10, при этом ссылки и копии данного источника не представлены в заключении, что делает данную информацию непроверяемой (страница 54 заключения). Кроме того, эксперт никак не обосновывает свой выбор данного значения в размере 35,5% именно из указанного выше справочника и не рассматривает значения стоимости, приходящейся на долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, представленные в других источниках.

Также, по мнению представителя административного ответчика, экспертом не учтен в расчетах тот факт, что земельные участки под объектами-аналогами №1,3 находятся в аренде и их площади не указаны в объявлении о продаже, а площадь земельного участка под объектом-аналогом № 2 составляет 259,0 кв.м (скриншоты на страницах 59, 60, 61 заключения).

Таким образом, представитель административного ответчика ставит под сомнение достоверность выводов эксперта ввиду наличия в заключении эксперта нарушений требований законодательства в области оценочной деятельности.

В силу положений части 4 статьи 49 КАС РФ эксперт обязан явиться по вызову суда для личного участия в судебном заседании и ответить на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.

Из указанного следует, что при представлении в суд письменного заключения эксперта последний может быть вызван в судебное заседание для дачи пояснений в случае наличия в заключении неопределенности выводов, препятствующей установлению обстоятельств дела или их обоснования, которая не может быть преодолена судом в силу отсутствия специальных познаний.

Суд воспользовался процессуальным правом на вызов эксперта для дачи пояснений в целях устранения возражений относительно представленного им доказательства для получения возможности дальнейшей его оценки.

Из представленных письменных пояснений эксперта ФИО9 следует, что затратный подход в данном случае не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемых объектов, так как этот подход не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости, а именно, инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, а также внешнюю инфраструктуру, которые влияют на стоимость объектов. Таким образом, во избежание искажений итогового результата рыночной стоимости объектов экспертизы, затратный подход не применялся. Также эксперт отметил, что затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и/или доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования. Учитывая высокую активность и покупательскую способность рынка недвижимости в районах расположения объектов экспертизы, а также наличие данных для определения рыночной стоимости сравнительным подходом, эксперт принял решение отказаться от определения рыночной стоимости затратным подходом.

Относительно замечания о том, что эксперт из стоимости объектов-аналогов № 1, 2, 3 вычитает стоимость доли, приходящейся на земельный участок под объектом капитального строительства, в размере 35,5%, при этом не рассматривает значения стоимости, приходящейся на долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, представленные в других источниках, эксперт указал, что цена на единые объекты недвижимости складывается из стоимости объекта капитального строительства и земельного участка, на котором оно расположено, так как при продаже построенных объектов земельный участок реализуется вместе с ними. Участки переходят покупателю на тех же правах, на которых принадлежали продавцу. Учитывая поставленные судом вопросы, объектами экспертизы выступают нежилые отдельно стоящие здания, следовательно, из цен предложений объектов-аналогов необходимо вычесть вклад земельного участка в стоимости. Корректировка на долю стоимости, приходящейся на улучшения в общей стоимости единого объекта недвижимости (ЕОН), выполнена согласно Справочнику рыночных корректировок и данных, подлежащий использованию при определении стоимости объектов недвижимости. №15. По состоянию на 01.01.2021 г. под ред. ФИО10 «Торгово-офисный сегмент рынка объектов капитального строительства» Краснодарский край. Эксперт использовал среднее значение из представленного выше диапазона в размере 35,5%. Данная корректировка, согласно справочнику, характерна для торгово-офисного сегмента рынка объектов капитального строительства в Краснодарском крае.

Также эксперт отметил, что застроенный земельный участок представляет собой объединение неразрывно связанных объектов недвижимости: участок, как поверхность земли, и его улучшения (здание и инженерная инфраструктура участка. При этом, срок службы улучшений ограничен долговечностью строительных материалов. Здания ветшают, разрушаются и на их месте могут быть построены новые объекты с большей или меньшей степенью прочности, а земля остается неизменной.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО9 дополнительно пояснил, что затратный подход в данном случае не отражает реальной рыночной стоимости оцениваемых объектов, так как не учитывает многие факторы, сложившиеся на рынке недвижимости по состоянию на дату оценки, а именно, инвестиционную привлекательность объекта, перспективы развития, возможность получения дохода, внешнюю инфраструктуру. Затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, но так как объекты оценки расположены в г. Сочи, то имелась достаточная информация для определения рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода. Обоснование отказа от доходного подхода приведено в заключении, поскольку по состоянию на дату оценки не было выявлено достаточного количества предложений о продаже сопоставимых объектов по типу недвижимости (конкретно здания, не помещения), площади и местоположению.

Относительно замечания о том, что эксперт не рассматривает значения стоимости, приходящейся на долю земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости, представленные в других источниках, эксперт пояснил, что в иных источниках нет конкретной корректировки для Краснодарского края.

На замечание о том, что экспертом не учтен в расчетах тот факт, что земельные участки под объектами-аналогами № 1,3 находятся в аренде и их площади не указаны в объявлении о продаже, а площадь земельного участка под объектом-аналогом № 2 составляет 259,0 кв.м, эксперт пояснил, что поскольку данные объявления являются объявлениями о продаже коммерческих зданий, следовательно, земля будет продаваться вместе со зданием, и стоимость земли в общей стоимости необходимо вычитать, чтобы получить чистую стоимость здания. Тот факт, что участок находится в долгосрочной аренде, покупателю перейдет тот же самый участок и на тех же правах, на которых он принадлежал собственнику.

Таким образом, допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО9 полностью опроверг доводы представителя Департамента имущественных отношений Краснодарского края.

Как следует из заключения судебной экспертизы, оно соответствует требованиям Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Федеральному закону от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, отвечает требованиям статьи 82 КАС РФ, содержит подробное описание проведенного исследования и итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемых объектов на дату определения оспариваемой кадастровой стоимости.

Рыночная стоимость объектов экспертизы мотивированно определялась экспертом с использованием сравнительного подхода. Отказ эксперта от применения затратного и доходного подходов имеет соответствующее обоснование, которое приведено на страницах 23-26 заключения и не противоречит положениям абзаца 2 статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которому оценщик имеет право применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Определенная в заключении итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости не является произвольной, при оценке объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации, содержатся ссылки на источники используемой информации, к заключению приложены скриншоты объявлений; экспертом проанализирован рынок недвижимости в районах, идентичных районам расположения объекта оценки; произведена оценка объектов недвижимости с учетом их количественных и качественных характеристик; экспертом надлежащим образом выбраны допустимые объекты-аналоги; корректировки приведены по основным ценообразующим параметрам, расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату оценки.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведенных исследований и высказанных суждений является ясным и понятным, выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с представленными в материалы дела доказательствами.

Кроме этого, эксперт предупрежден судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, о чем дал подписку, которая представлена вместе с дополнительным заключением по результатам экспертизы и приобщена к материалам дела.

Оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности и обладающего необходимым опытом и знаниями в данной области, суд не находит.

При изложенных обстоятельствах, экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Доводы представителя административного ответчика о допущенных, по его мнению, нарушениях экспертом при проведении судебной экспертизы не нашли своего подтверждения, а кроме того, не свидетельствуют о том, что такие возможные нарушения повлияли или могли повлиять на итоговые выводы экспертного заключения.

Учитывая, что эксперт, проводивший судебную экспертизу, ясно и недвусмысленно ответил на поставленные перед ним вопросы, подробно мотивировал свои выводы, а также представил обоснованные ответы, опровергающие замечания на заключение судебной экспертизы, суд приходит к выводу, что правильность заключения судебной экспертизы не опровергнута, доказательств об иной рыночной стоимости объектов недвижимости, что действительно могло бы поставить под сомнение достоверность заключения, вопреки положениям части 1 статьи 62, части 1 статьи 248 КАС РФ, не представлено.

В названной ситуации ставить указанное экспертное заключение под сомнение у суда оснований не имеется.

Предусмотренных статьей 83 КАС РФ оснований для назначения дополнительной или повторной экспертизы в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд считает заключение судебной экспертизы объективным и полным, а выводы - обоснованными и последовательными, установленный судебным экспертом размер рыночной стоимости объектов недвижимости является достоверным.

При изложенных обстоятельствах суд, проанализировав полученное в ходе рассмотрения дела заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по административному делу доказательствами, полагает возможным установить кадастровую стоимость спорных объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, определенной на основании заключения эксперта № Г27-1292/2022, подготовленного экспертом ООО «Граунд» ФИО9, на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 г.

Сведения об изменении кадастровой стоимости объекта недвижимости на основании решения суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению органом кадастрового учета в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (с учетом абзаца 4 части 1.1 статьи 391 НК РФ).

Датой обращения административных истцов в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости является 09.10.2022 г. (дата подачи административного искового заявления в суд). Сведений об обращении административных истцов в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости материалы административного дела не содержат. В связи с чем, датой подачи заявления следует считать 09.10.2022 г.

С учетом изложенного, заявленные административные исковые требования подлежат удовлетворению частично.

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление ФИО1, ФИО2 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества и об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества равной рыночной удовлетворить частично.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества нежилого здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 144 957 500,00 (сто сорок четыре миллиона девятьсот пятьдесят семь тысяч пятьсот) рублей на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 г.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества нежилого здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 139 513 500,00 (сто тридцать девять миллионов пятьсот тринадцать тысяч пятьсот) рублей на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 г.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимого имущества нежилого здания с кадастровым номером <№...>, расположенного по адресу: <Адрес...>, в размере его рыночной стоимости 84 708 500,00 (восемьдесят четыре миллиона семьсот восемь тысяч пятьсот) рублей на дату определения кадастровой стоимости 01.01.2021 г.

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества с кадастровыми номерами <№...>, <№...>, <№...> считать 09.10.2022 г.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Краснодарского краевого суда М.Б. Кириченко

Решение суда в окончательной форме составлено 16 мая 2023 года.