Апелляционное определение № 33-2136/2026 от 24 марта 2026 г.

Судья Юрышев С.С. Дело № 33-2136/2026 (2-393/2025)

25RS0021-01-2025-000807-61


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

25 марта 2026 года город Владивосток

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда

в составе:

председательствующего Матосовой В.Г.,

судей Ярошевой Н.А., Шароглазовой О.Н.

при секретаре Гончаренко Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, третье лицо Управление Росреестра по Приморскому краю о признании права собственности

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Михайловского районного суда Приморского края от 27 ноября 2025 года, которым исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Ярошевой Н.А., выслушав представителя истца, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратился в суд с названным иском, в обоснование заявленных требований указав, что 01.07.2020 между ним и ответчиком заключен договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Договор заключен в письменной форме и поименован как расписка о том, что ФИО2 продал дом по адресу: <адрес>, за сумму 350 000 рублей. Таким образом, расписка содержит данные о предмете сделки - продажа дома с указанием адреса, о цене объекта купли-продажи и о расчете сторонами по сделке. Расписка содержит подписи продавца и покупателя, то есть является двухсторонним документом. В настоящий момент переход права собственности на жилой дом не зарегистрирован, т.к. ответчик уклоняется от регистрации. Жилой дом был передан ему ответчиком, он проживает в приобретенном доме с июля 2020, оплачивает расходы за услуги холодного водоснабжения, вывоза ТБО, электроэнергию. С учетом приведенных обстоятельств и положений ст. 556 ГК РФ само по себе не подписание передаточного акта в форме отдельного документа не свидетельствует о том, что продавец не исполнил обязанность по передаче дома покупателю, а покупатель - обязанность по принятию проданного ему дома. Кроме того, одновременно с подписанием расписки, ответчик передал ему следующие документы в подлинниках: выписка из ЕГРН от 16.12.2016, свидетельство о праве на наследство по закону от 07.04.2014, кадастровый паспорт от 14.12.2014, расписка в получении документов от 16.08.2019, замечания от 16.08.2019. Им направлено требование о регистрации права собственности. Истец просит признать право собственности на жилой дом по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Определением от 14.10.2025 к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Росреестра по Приморскому краю.

Представитель истца в судебном заседании на исковых требованиях настаивал.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал доводы, изложенные в письменных возражениях.

Истец, ответчик в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания были уведомлены надлежащим образом, ходатайства об отложении слушания либо рассмотрении дела в их отсутствие в адрес суда не поступали, причины неявки суду неизвестны.

Представитель третьего лица в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания по делу был уведомлен надлежащим образом, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Решением Михайловского районного суда Приморского края от 27.11.2025 исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности оставлены без удовлетворения.

Истец с решением не согласился, обратился с апелляционной жалобой, в которой указал, что факт исполнения им как покупателем обязанности по оплате дома подтверждается распиской, ответчик в свою очередь исполнил обязанность о передаче дома ему, он с июля 2020 проживает в доме и несет бремя его содержания. Расписка от 01.07.2020 содержит подписи продавца и покупателя, т.е. является двухсторонним документом, одновременно с подписанием расписки ответчик передал ему иные документы на дом. Доказательств, подтверждающих возникновение и существование в период с 2020 и по настоящее время иных правоотношений, возникших из действий сторон, связанных с передачей денежных средств и недвижимого имущества, ответчиком не представлено. Заключением судебной почерковедческой экспертизы подтверждается выполнение текста расписки и ее подписание ответчиком. Пояснениями свидетелей ФИО7, Али-оглы С.А. также подтверждается, что он приобрел дом у ФИО2 Суд указал, что доводы ответчика о сложившихся между сторонами отношений по найму жилого помещения, противоречат представленным в дело доказательствам, при этом, указывая на неполноту содержания условий в представленной расписке, уклонился от оценки фактически сложившихся отношений сторон и комплексной оценки письменных доказательства, пояснений сторон, выводов заключения экспертизы и показаний свидетелей, оставив без внимания факт передачи дома в его владение, вселение и открытое проживание в доме более 5 лет, несения бремени содержания дома, проведении его благоустройства, передачи подлинников документов и отсутствие каких-либо претензий со стороны собственника, не дал оценки добросовестности поведения сторон. Просит решение отменить, принять новое решение об удовлетворении требований.

Представитель истца в судебном заседании настаивал на удовлетворении апелляционной жалобы, просил решение отменить, принято новое решение об удовлетворении заявленных требований.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания уведомлены надлежащим образом, судебная коллегия с учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

Судебная коллегия, выслушав представителя истца, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела, пришла к следующему выводу.

Согласно выписки из ЕГРН от 19.11.2025, ФИО2 на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 07.04.2014 является собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, право собственности зарегистрирован 16.12.2016.

Также на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 07.04.2014 ФИО2 на праве собственности принадлежит земельный участок, площадью 2 200 кв.м., с кадастровым номером №, на котором расположен указанный жилой дом, право собственности ФИО2 на земельный участок зарегистрировано 06.06.2025, что подтверждается выпиской из ГРН от 19.11.2025.

Из представленной истцом в обоснование заявленных требований расписки от 01.07.2020 следует, что ФИО2 продал дом по адресу: <адрес>, на сумму 350 000 руб. ФИО1

Согласно заключения эксперта от 09.09.2025 №, выполненного ООО «Приморский экспертно-правовой центр» на основании определения суда, подпись в расписке от 01.07.2020 выполнена ФИО2, текст расписки от 01.07.2020 выполнен ФИО2

Кроме того, ФИО2 истцу были переданы оригиналы документов: выписка из ЕГРН от 16.12.2026, свидетельство о праве на наследство по закону от 07.04.2014, кадастровый паспорт на дом от 14.02.2014, расписка в получении документов от 16.08.2019, а также замечания к промежуточным документам от 16.08.2019.

С 2020 ФИО3 проживает по адресу: <адрес>, что не оспаривалось сторонами.

Проанализировав представленные доказательства, руководствуясь положениями ст.ст. 549, 550, 551, 554, 556, 558 ГК РФ, разъяснениями постанолвления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исходя из того, что расписка от 01.07.2020 не свидетельствует о заключении между сторонами договора купли-продажи домовладения, поскольку не соблюдена форма договора, не указаны все существенные условия договора, суд первой инстанции пришел к выводу, что между сторонами по всем существенным условиям договора купли-продажи жилого дома в установленной законом форме соглашение достигнуто не было, письменный договор не заключался, государственная регистрация договора не производилась, иных доказательств в подтверждение факта заключения с ответчиком договора купли-продажи недвижимого имущества и его условий не представлено, в связи с чем, отсутствуют основания для признания права собственности на спорный жилой дом.

Такие выводы суда первой инстанции признаются судебной коллегией правильными, соответствующими обстоятельствам дела и подлежащим применению нормам материального права.

Пунктом 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 472 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При этом ст. 153 ГК РФ регламентировано, что сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

С учетом положений п. 3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

В силу статей 160, 162 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, либо должным образом уполномоченными ими лицами. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

Положениями ст. 550 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

Согласно ст. 555 указанного выше Кодекса договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

С учетом положений ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как указано в п. 3 ст. 433 того же Кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно правовым указаниям, изложенным в п. 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость (ст.12 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 8 ГК РФ устанавливает, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В свою очередь, исходя из системного толкования ст.ст. 10, 307 ГК РФ следует, что при реализации прав и несении юридических обязанностей, стороны обязательства должны действовать добросовестно при установлении, исполнении и прекращении обязательства.

Изложенное предполагает наличие дополнительной заботливости, осмотрительности и разумности, при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества, его оформления и последующей регистрации.

Учитывая вышеуказанные положения действующего законодательства, судебная коллегия полагает, что наличие расписки от 01.07.2020, подписанной истцом и ответчиком, подтверждающей факт передачи денежных средств, в отсутствие полных сведений об объекте недвижимости (полный адрес, площадь, кадастровый номер и т.д.), о лицах, зарегистрированных в доме, о правоустанавливающих документах продавца и др., вопреки утверждению апеллянта, не свидетельствует о возникновении между ФИО2 и ФИО1 договорных отношений по продаже жилого дома, поскольку договор купли-продажи в требуемой письменной форме сторонами заключен не был, существенные условия договора купли-продажи дома в надлежащей (письменной) форме сторонами согласованы не были, акт приема-передачи дома отсутствует.

Таким образом, представленная в материалы гражданского дела расписка не является допустимым доказательством в подтверждение заключения договора купли-продажи недвижимого имущества в силу прямого указания п.2 ст. 550 ГК РФ, которой установлены правовые последствия несоблюдения простой письменной формы договора продажи недвижимости.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, тот факт, что ФИО1 с 2020 проживает в спорном жилом доме, ему переданы ключи и документация, он владеет и пользуется спорным объектом недвижимости по настоящее время, считает себя законным владельцем и добросовестным покупателем, не свидетельствует о приобретении им права собственности в отсутствие надлежаще оформленного договора купли-продажи недвижимости, при этом судебной коллегией учитывается, что ответчиком оспаривается факт заключения договора, за период с 2020 года по настоящее время истцом не предпринималось попыток заключить договор купли-продажи и осуществить государственную регистрацию перехода права собственности, каких-либо обращений к ответчику не было.

В связи с чем, оснований для прекращения зарегистрированного права собственности ответчика и возникновения права у истца на спорный жилой дом не имеется.

Доводы жалобы о несогласии с действиями суда по оценке доказательств не могут служить основанием к отмене обжалуемого судебного акта, так как согласно положениям ст.ст. 56, 59, 67 ГПК РФ суд определяет какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне их надлежит доказывать, принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела, оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Вопреки доводам жалобы, показания свидетелей, данные в суде первой инстанции, достаточными и допустимыми доказательствами возникновения у истца права собственности на спорный жилой дом не являются.

Настоящее дело правомерно разрешено в рамках спорных правоотношений, с учетом их специфики, фактических обстоятельств, подлежащих доказыванию при разрешении настоящего спора. Оснований для отмены обжалуемого судебного постановления по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Михайловского районного суда Приморского края от 27 ноября 2025 года оставить без изменения,

апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 03.04.2026

Председательствующий

Судьи