Решение № 2-4287/2024 2А-621/2025 2А-621/2025(2-4287/2024;)~М-3314/2024 М-3314/2024 от 12 февраля 2025 г. по делу № 2-4287/2024

Дело № 2а-621//2025

УИД 09RS0001-01-2024-005514-91


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 февраля 2025 года г. Черкесск

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе председательствующей судьи Хохлачевой С.В., при секретаре Губжоковой А.М.,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующего по доверенности,

представителя ответчика Управления по имущественным отношениям мэрии МО г. Черкесска ФИО3, действующей по доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда административное дело по административному иску ФИО1 к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска о признании незаконным отказа о предоставлении в аренду земельного участка, обязании предоставить в аренду земельный участок,

установил:

ФИО1 в лице представителя обратился в суд с иском к Управлению по имущественным отношениям мэрии МО <адрес> о признании незаконным отказа за № 30-1076/1 от 08.08.2024 г. о предоставлении в аренду земельного участка площадью 600 кв.м. с кн №, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>; обязании предоставить в аренду земельный участок, площадью 600 кв.м. с кн №, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>, сроком на три года без проведения торгов.

В обоснование указал, что согласно распоряжению Министерства имущественных и земельных отношений КЧР № 658 от 2012 г. между Министерством и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка площадью 600 кв.м., с кн № по адресу: КЧР, <адрес> с видом разрешенного использования – индивидуальное жилищное строительство. В последующем договором уступки прав аренды от 07.12.2012 г. права и обязанности по данному договору перешли к истцу, что подтверждается договором уступки, приложенным к иску. В период действия договора аренды на данном земельном участке был возведен объект недвижимости - жилой дом с процентом готовности 11%, что подтверждается техническим планом данного объекта. Учитывая то обстоятельство, что ответчик является уполномоченным органом по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории г. Черкесска. В целях приведения арендных отношений в рамки действующего законодательства для продления договора аренды земельного участка с целью окончания строительства обратился в адрес ответчика, однако, он сославшись на необходимость проведения аукциона на право заключения договора аренды спорного земельного участка 08.08.2024 г. ответил истцу отказом. Считает данный отказ незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. Как до истечения срока договора аренды, так и после ее истечения ответчиком в адрес истца направлено уведомление (извещение) о расторжении договора аренды и возврата земельного участка не поступало. Он владеет и пользуется спорным земельным участком в соответствии с видом его разрешенного использования без нарушений условий договора, задолженности по арендной плате не имеет. Земельный участок находится у него с 2012 г., более того на данном земельном участке находится объект недвижимости, соответственно для окончания строительства данного объекта – жилого лома необходим договор аренды на земельный участок, срок которого не истек, а ответчик отказывая в предоставлении (продлении) срока договора аренды прямо нарушает его права по приведению в соответствие с действующим законодательством по регистрации права на его имущество. На сегодняшний день у него отсутствует возможность достроить свой дом без соответствующих правоустанавливающих документов на земельный участок, что в свою очередь не позволяет ему достроить свое домовладение и в установленном законом порядке произвести государственную регистрацию.

Определением суда от 21 января 2025 года произведен переход к рассмотрению гражданского дела по правилам административного судопроизводства.

В настоящем судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования и просил удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на доводы письменных возражений.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд пришел к выводу об удовлетворении иска по следующим основаниям.

Судом установлено и следует из материалов дела, что на основании распоряжения Министерства имущественных и земельных отношений КЧР от 06.04.2012 года № 658 «О предоставлении в аренду земельного участка ФИО4», ФИО4 был предоставлен земельный участок в аренду из категории земель населенных пунктов площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №, расположенный по адресу: КЧР, <адрес>, для индивидуального жилищного строительства.

Договор зарегистрирован в ЕГРН, о чем имеется запись регистрации №.

07.12.2012 года между ФИО4 и ФИО1 заключен договор уступки прав аренды земельного участка по договору аренды № 132 от 05.04.2012 года, заключенного между Министерством имущественных и земельных отношений КЧР и ФИО4 на срок до 01.02.2017 года, зарегистрированный 16.05.2012 года, номер регистрации: 09-09-01/061/2012-547.

Данный договор зарегистрирован в ЕГРН, о чем имеется запись регистрации №.

05.07.2024 года ФИО1 обратился в Управление по имущественным отношениям мэрии МО <адрес> с заявлением и приложенным пакетом документов о заключении договора аренды земельного участка площадью 600 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: КЧР, <адрес>.

Письмом от 08.08.2024 года за № 360-1047/1 Управления по имущественным отношениям мэрии МО г. Черкесска ФИО1 дан ответ, в котором указано, что земельный участок будет предоставляться в соответствии с нормами действующего законодательства, согласно ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации. Согласно ст. 39.6 п. 2 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду без проведения торгов у него не имеется.

Согласно технического плана объекта незавершенного строительства от 02.11.2015 года, на спорном земельной участке возведен объект незавершенного строительства, с процентом готовности 11%, площадью 204 кв.м.

Спорный земельный участок состоит на кадастровом учете и ему присвоен кадастровый номер №.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс РФ, так и в Гражданский кодекс РФ, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса РФ.

Согласно ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

Как указано в Обзоре Верховного Суда № 3 (2020), правило Гражданского кодекса Российской Федерации о пролонгации аренды не может применяться, если арендодатель заявил об отказе от договора, а арендатор длительное время продолжал пользоваться имуществом. Если срок возврата арендуемой вещи в договоре не установлен, срок исковой давности начинает течь не ранее отказа арендатора исполнить требование арендодателя (п. 26 Обзора).

Как до истечения срока договора аренды, так и после ее истечения ответчиком в адрес истца уведомление (извещение) о расторжении договора аренды и возврата земельного участка не поступало.

Истец владеет и пользуется спорным земельным участком в соответствии с видом его разрешенного использования без нарушений условий договора.

Как установлено судом, земельный участок находится у истца с 2012 года, на котором находится объект недвижимости, соответственно для окончания строительства данного объекта – жилого дома необходим договор аренды на земельный участок, срок которого не истек, а ответчик отказывает в предоставлении (продлении) срока договора аренды права истца по проведению в соответствие с действующим законодательством регистрации права на объект недвижимости.

Применительно к рассматриваемому делу, поскольку публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, у ФИО1 имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

Доводы возражений ответчика о том, что у истца имеется задолженность по арендной плате, ссылаясь на акт сверки и квитанции по оплате, не подтверждены документально. При этом истцом к иску приложена копия чека по операции от 06.11.2024 года на сумму 43117,03 руб. об оплате арендной платы (л.д. 14).

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения в феврале 2017 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Управления в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует ФИО1 завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право истца, баланс публичных и частных интересов, и не является законным.

На основании изложенного и с учетом указанных правовых норм, суд пришел к выводу об удовлетворении иска в полном объеме.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковое заявление ФИО1 к Управлению по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска – удовлетворить.

Признать незаконным отказ Управления по имущественным отношениям мэрии муниципального образования города Черкесска (ИНН <***> ОГРН <***>) за № 30-1076/1 от 08.08.2024 года о предоставлении ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт 1209 №, выдан 21.01.2010 г. ОУФМС России по <адрес> в <адрес>) в аренду земельного участка площадью 600 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: КЧР, <адрес>.

Обязать Управление по имущественным отношениям мэрии муниципального образования <адрес> (ИНН <***> ОГРН <***>) предоставить ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт 1209 №, выдан 21.01.2010 г. ОУФМС России по <адрес> в <адрес>) в аренду земельный участок, площадью 600 кв.м. с кадастровым номером 09:04:0101651:95, расположенный по адресу: КЧР, <адрес>, сроком на три года без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики с подачей апелляционной жалобы через Черкесский городской суд в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 23.02.2025 г.

Судья Черкесского городского суда С.В. Хохлачева