Апелляционное определение № 33-611/2025 33-9/2026 от 13 января 2026 г.

Судья А

Дело № 2-158/2025

Дело № 33-9/2026 (№ 33-611/2025)


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

14 января 2026 года г. Биробиджан

Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:

председательствующего Золотаревой Ю.Г.,

судей Хальчицкого А.С., Никитченко А.А.,

при секретаре Русаковой Л.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 09.01.2025, которым с учётом дополнительного решения от 22.01.2025 постановлено:

Исковые требования прокурора Биробиджанского района Еврейской автономной области в интересах неопределённого круга лиц к администрации муниципального района «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области (ИНН <...>), ФИО1 (паспорт серии № <...> № <...>) о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки удовлетворить.

Признать договор аренды земельного участка от <...> № <...>, заключённый между администрацией муниципального района «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области и ФИО1 недействительным.

Прекратить право аренды земельного участка, с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: <...>, ФИО1.

Решение является основанием для внесения Управлением Росреестра по Еврейской автономной области соответствующих сведений в ЕГРН.

Обязать ФИО1 возвратить администрации муниципального района «Биробиджанский муниципальный район»Еврейской автономной области земельный участок с кадастровым номером № <...>, расположенный по адресу: <...>, свободным от строений (сооружений) и иного имущества.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 1 500 рублей 00 копеек.

Прекратить производство по делу по иску прокурора Биробиджанского района Еврейской автономной области в интересах неопределённого круга лиц к администрации муниципального района «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области в части возложения обязанности на администрацию муниципального района «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию права на недвижимое имущество с заявлением об изменении вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: <...>, в связи с отказом истца от иска.

Заслушав доклад судьи Хальчицкого А.С., пояснения ответчика ФИО1, прокурора Волохович А.Д., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Прокурор Биробиджанского района ЕАО обратился в суд с исковым заявлением в интересах неопределённого круга лиц к администрации муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области (далее - администрация Биробиджанского района, администрация), ФИО1 о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки.

Требования мотивировал тем, что постановлением администрации от <...> ФИО1 предварительно согласовано предоставление земельного участка, а <...> с ним заключён договор аренды образованного земельного участка по адресу: <...>, расположенного в зоне для ведения личного подсобного хозяйства (код зоны Ж-1), вид разрешённого использования – для индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС). На спорном земельном участке, которому присвоен кадастровый № <...>, в 2023 году произведены строительные работы. Вместе с тем вышеуказанный земельный участок согласно Правилам землепользования и застройки части территории муниципального образования «Птичнинское сельское поселение» расположен в территориальной зоне «Зоны рекреации» (код зоны Р-1); вид разрешённого использования – для ИЖС для указанной зоны не предусмотрен. В этой связи земельный участок не мог быть предоставлен ФИО1 и постановление администрации района от <...> № <...> о предоставлении земельного участка ФИО1 признано утратившим силу, впоследствии по заявлению собственника изменён вид разрешённого использования земельного участка в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) – отдых (рекреация).

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального образования «Птичнинское сельское поселение», Управление Росреестра по Еврейской автономной области.

Окончательно прокурор просил признать недействительным договор аренды земельного участка от <...> № <...>; применить последствия недействительности сделки, прекратить право аренды земельного участка с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу:<...>; обязать ФИО1 возвратить указанный земельный участок свободным от строений (сооружений) и иного имущества.

Прокурор отказался от ранее заявленного требования по иску к администрации Биробиджанский района в части возложения обязанности обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию права на недвижимое имущество, с заявлением об изменении вида разрешённого использования спорного земельного участка с кадастровым номером № <...>, просил прекратить производство по делу в указанной части.

В судебном заседании помощник прокурора Б поддержала исковые требования, дополнительно пояснила, что спорный земельный участок находится в территориальной зоне «зоны рекреации» (код зоны Р-1), а предоставлен в аренду как земельный участок территориальной зоны Ж-1 для ИЖС, что является нарушением земельного законодательства и ведёт к нарушению законных интересов и прав неопределённого круга лиц. Летом 2024 года ФИО1 узнал, что договор аренды заключён незаконно, вместе с тем отказался от расторжения договора в досудебном порядке. Поскольку ответчиками договор аренды не расторгнут, прокурор района обратился с настоящим иском.

Ответчик ФИО1 не признал исковые требования, пояснил, что он использует спорный земельный участок в соответствии с заключённым договором аренды. От предложения расторгнуть договор аренды он отказался, так как с его стороны нарушений нет. После возбуждения производства по настоящему делу он оплатил арендную плату в размере <...> рублей.

Иные лица в судебное заседание не явились, о времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом.

Суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просил об отмене принятого судебного постановления и вынесении нового об отказе в удовлетворении иска.

Указал, что спорный земельный участок он приобрел в аренду в 2022 году с соблюдением всех необходимых процедур, при этом, о нахождении земельного участка в зоне рекреационного назначения известно не было, при заключении договора, по имевшимся сведениям ЕГРН, он относился к категории земель населённых пунктов и был предназначен для ИЖС. С его стороны никаких нарушений не допущено. В 2024 году ему было предложено расторгнуть договор аренды, однако, за два года он провёл на участок электричество, прорубил скважину, возвёл строение.

В возражениях прокурор Биробиджанского района ЕАО ФИО2 просил об оставлении решения суда без изменения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда Еврейской автономной области от 21.05.2025 решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 09.01.2025 в части применения последствий недействительности сделки изменено. Абзац пятый резолютивной части решения изложен в иной редакции: «Обязать ФИО1 возвратить администрации муниципального района «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области земельный участок с кадастровым номером № <...>, расположенный по адресу: <...>, предоставленный ему с видом разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства». В остальной части решение суда оставлено без изменения.

Определением Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 14.10.2025 апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам суда Еврейской автономной области от 21.05.2025 отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

В суд апелляционной инстанции представители ответчика администрации муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» ЕАО, третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, администрации муниципального образования «Птичнинское сельское поселение», Управления Росреестра по Еврейской автономной области не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без их участия.

В суде апелляционной инстанции ответчик ФИО1 поддержал требования и доводы своей апелляционной жалобы, просил не сносить возведённое на предоставленном ему земельном участке капитальное строение, так как у него есть намерения привести всё в соответствие с требованиями закона, с этой целью он обратился в администрацию Биробиджанского муниципального района с заявлением о внесении изменений в Правила землепользования и застройки.

Прокурор Волохович А.Д. выразила несогласие с апелляционной жалобой, поданные относительно неё возражения поддержала, просила оставить решение суда первой инстанции без изменения.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, поступивших относительно неё возражений, выслушав участвующих в судебном заседании лиц, суд апелляционной инстанции пришёл к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в состав земель населённых пунктов могут входить земельные участки, отнесённые в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

Как следует из пункта 2 статьи 85 ЗК РФ, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешённого использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешённого использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом (пункт 4 статьи 85 ЗК РФ).

При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учётом функциональных зон и параметров их планируемого развития, определённых генеральным планом поселения, генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района (пункт 2 части 1 статьи 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешённого использования земельных участков и объектов капитального строительства. Разрешённое использование может быть следующих видов: 1) основные виды разрешённого использования; 2) условно разрешённые виды использования; 3) вспомогательные виды разрешённого использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешённого использования и условно разрешённым видам использования и осуществляемые совместно с ними (часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Сведения о категории земель, к которой отнесён земельный участок, и о его разрешённом использовании в числе других сведений об объекте недвижимости вносятся в ЕГРН в качестве дополнительных сведений (часть 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 ЗК РФ (статья 39.2 ЗК РФ).

Как следует из пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в частности, в случае предоставления земельного участка гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, ведения гражданами садоводства для собственных нужд в случаях, предусмотренных пунктом 5 статьи 39.18 ЗК РФ (подпункт 15 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).

Пунктом 1 статьи 39.18 ЗК РФ предусмотрено, что в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, садоводства, дачного хозяйства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий: обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей; принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с пунктом 8 статьи 39.15 или статьёй 39.16 данного кодекса.

В соответствии с пунктом 5 статьи 39.18 ЗК РФ, если по истечении тридцати дней со дня опубликования извещения заявления иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе не поступили, уполномоченный орган совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в трёх экземплярах, их подписание и направление заявителю при условии, что не требуется образование или уточнение границ испрашиваемого земельного участка; 2) принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка в соответствии со статьёй 39.15 данного кодекса при условии, что испрашиваемый земельный участок предстоит образовать или его границы подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации недвижимости», и направляет указанное решение заявителю.

Согласно пункту 6 статьи 39.18 ЗК РФ решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка является основанием для предоставления земельного участка без проведения торгов в порядке, установленном статьёй 39.17 ЗК РФ.

Из материалов дела следует и установлено судом, что постановлением администрации Биробиджанского муниципального района от <...> № <...> ответчику ФИО1 предварительно согласовано предоставление земельного участка площадью <...> кв.м, имеющего адресный ориентир: <...>, с условием проведения работ по его образованию в соответствии со схемой расположения земельного участка, в территориальной зоне: зона застройки индивидуальными жилыми домами; зона для ведения личного подсобного хозяйства (код зоны Ж-1), вид разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства, категория земель «Земли населённых пунктов».

<...> данный земельный участок был поставлен на кадастровый учёт с кадастровым номером № <...>, с видом разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства.

<...> ФИО1 обратился в администрацию Биробиджанского муниципального района с заявлением о предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду для ИЖС.

<...> администрацией Биробиджанского муниципального района с ФИО1 был заключён договор аренды № <...> земельного участка с кадастровым номером № <...>, расположенного по адресу: <...>, с видом разрешённого использования: для индивидуального жилищного строительства, сроком на 20 лет.

Постановлением администрации Биробиджанского муниципального района от <...> признано утратившим силу постановление администрации муниципального района от <...> № <...> о предварительном согласовании предоставления ФИО1 земельного участка.

<...> арендодателем в адрес арендатора ФИО1 направлено письмо с предложением расторжения договора, в котором указывалось, что согласно Правилам землепользования и застройки части территории муниципального образования «Птичнинское сельское поселение» Биробиджанского муниципального района, утверждённым решением Собрания депутатов муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» от <...> № <...>, вышеуказанный земельный участок расположен в территориальной зоне «Зоны рекреации» Р-1. При этом, в соответствии со статьёй 15 указанных правил в Зоне природно-рекреационного назначения (код зоны Р-1) установлены следующие виды разрешённого использования участков и объектов капитального строительства: отдых (рекреация), площадки для занятий спортом, туристическое обслуживание, связь, земельные участки (территории) общего пользования, улично-дорожная сеть, благоустройство территории, специальное пользование водными объектами. Предоставление земельных участков в зоне природно-рекреационного назначения (Р-1) для целей ИЖС не предусмотрено.

Как следует из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН от <...>, в настоящее время в качестве вида разрешённого использования земельного участка с кадастровым номером № <...>, предоставленного ФИО1 для индивидуального жилищного строительства, указан – отдых (рекреация).

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования о признании названного выше договора аренды недействительным и применении последствий недействительности сделки, суд первой инстанции, руководствовался положениями статей 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), вышеприведёнными нормами действующего законодательства, исходил из того, что спорный земельный участок находится в территориальной зоне Р-1 (зона природно-рекреационных территорий), для которой градостроительными регламентами индивидуальное жилищное строительство не предусмотрено в качестве вида разрешённого использования, поэтому спорный земельный участок не мог быть предоставлен ФИО1 для данных целей, в связи с чем договор аренды заключён с ним <...> в нарушение норм действующего законодательства и подлежит признанию недействительным, стороны приведению в первоначальное положение с возложением на ФИО1 обязанности возвратить арендодателю земельный участок с кадастровым номером № <...>, расположенный по адресу: <...>, свободным от строений (сооружений) и иного имущества.

Судебная коллегия полагает доводы апелляционной жалобы ФИО1 заслуживающими внимания по следующим основаниям.

Согласно статье 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 1).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Таким образом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.

В постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 74).

Применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределённого круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов (пункт 75).

В исковом заявлении прокурор ссылается не только на нарушение прав и законных интересов неопределённого круга лиц, но на нарушение оспариваемым договором аренды прав и законных интересов муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район». Вместе с тем указанное прокурором муниципальное образование является стороной сделки, применительно к пункту 2 статьи 168 ГК РФ оно не может быть признано третьим лицом, чьи права нарушены сделкой. Арендодатель самостоятельно не заявлял о нарушении его прав и законных интересов оспариваемой сделкой.

Судебной коллегией не установлено, что оспариваемый договор аренды нарушает права и законные интересы неопределённого круга лиц. Само по себе нахождение земельного участка в соответствии с утверждённым территориальным зонированием в территориальной зоне «зоны рекреации» (код зоны Р-1) не исключает возможности предоставления земельного участка в аренду гражданину, последующей передачи земельного участка в собственность гражданина (подпункт «а» пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 09.04.2022 № 629).

Сведения о нахождении спорного земельного участка в территориальных зонах, в которых запрещается предоставление земельного участка в аренду или в собственность граждан (особо охраняемых природных территориях, водоохранных зонах, иных) в материалах дела отсутствуют.

Также отсутствуют сведения о наличии иных лиц, претендовавших или претендующих на получение земельного участка, предоставленного в аренду ответчику, в том числе по видам разрешённого использования, предусмотренных для территориальной зоны «зоны рекреации (код зоны Р-1), возникновении у третьих лиц препятствий в пользовании каким-либо имуществом.

ФИО1 обращался в комиссию по внесению изменений в правила землепользования и застройки сельских поселений Биробиджанского муниципального района с просьбой об изменении территориальной зоны его земельного участка с «зоны рекреации» (код зоны Р-1) на зону «индивидуальной жилой застройки» (код зоны Ж-1). В таком изменении <...> ему было отказано в связи с нецелесообразностью. Вместе с тем, в соответствующем заключении конкретные мотивы отказа в изменении территориальной зоны не указаны, ссылки на нарушение публичных интересов и интересов третьих лиц с указанием, в чём такие нарушения заключаются, отсутствуют, в то время как комиссией этим же решением согласовано предложение Е о переводе части территориальной зоны «зоны рекреации» (код зоны Р-1) в территориальную зону «зона застройки индивидуальными жилыми домами» (код зоны Ж-1).

Кроме того, согласно пункту 5 статьи 166 ГК РФ и разъяснениям, приведённым в пункте 70 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Судебной коллегией установлено, что после заключения с ФИО1 договора аренды земельного участка администрация муниципального образования «Биробиджанский муниципальный район» в период строительства истцом объекта недвижимого имущества данную сделку не оспаривала, взимала арендную плату, обременение в виде аренды земельного участка с разрешённым видом использования ИЖС было зарегистрировано в ЕГРН. Правило пункта 5 статьи 166 ГК РФ в указанном случае подлежит применению, поскольку нарушения публичных интересов не установлено.

В соответствии с правовой позицией, отражённой в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 28.01.2025 № 3-П «По делу о проверке конституционности статей 12, 209 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 5 статьи 1 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» в связи с жалобами граждан В, Г и других», по смыслу правовых позиций, выраженных Конституционным Судом Российской Федерации в Постановлении от 22.06.2017 № 16-П, необходимо учитывать возможность ненадлежащего исполнения органами публично-правового образования своих обязанностей, совершения ошибок, а также не отвечающей критериям разумности и осмотрительности реализации ими правомочий в сфере управления имуществом.

Ошибки, допущенные ввиду несогласованности действий уполномоченных государственных органов по ведению реестров, не могут быть поставлены в вину по крайней мере гражданам - приобретателям земельных участков для личных нужд, справедливо и обоснованно рассчитывавшим на соблюдение должностными лицами этих органов требований законности. Предполагается, что прежде всего именно органы публичной власти как компетентные субъекты в соответствующей области реализации публичных полномочий несут ответственность за достоверность выданных правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов, за соблюдение надлежащей процедуры их выдачи, процедуры предоставления самих участков и регистрации прав на них - в отсутствие выявленных фактов злоупотреблений и иных недобросовестных действий граждан как участников названных процедур.

При таких обстоятельствах не имеется оснований для признания недействительным договора аренды от <...> № <...>.

Поскольку не имеется оснований для признания недействительным договора аренды, то не имеется оснований и для применения последствий его недействительности.

Помимо прочего, согласно положениям статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешённое использование которого не допускает строительства на нём данного объекта, либо возведённые или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешённое использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведённые или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (пункт 1).

В силу разъяснений, содержащихся в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», при рассмотрении требований, связанных со сносом самовольной постройки ввиду её возведения (создания) с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, в числе юридически значимых для правильного разрешения спора обстоятельств суду надлежит установить, знало ли лицо, осуществившее постройку, и могло ли знать о наличии ограничений.

Если лицо не знало и не могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, в том числе вследствие отсутствия необходимых сведений в ЕГРН, а также получения от уполномоченного органа разрешения (согласования), допускающего возведение соответствующего объекта, постройка не может быть признана самовольной.

Истец вправе представлять доказательства того, что лицо, осуществившее самовольное строительство, действовало недобросовестно, поскольку знало или могло знать о наличии ограничений использования земельного участка, несмотря на отсутствие в ЕГРН соответствующей информации.

Судебной коллегией установлено, что на момент заключения договора аренды от <...> № <...> с ФИО1 в ЕГРН находились сведения о разрешённом виде использования спорного земельного участка – индивидуальное жилищное строительство. В постановлении администрации Биробиджанского муниципального района от <...> № <...> «О предварительном согласовании предоставления земельного участка и об утверждении схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории» уполномоченным органом местного самоуправления прямо указано на нахождение земельного участка, предоставляемого истцу, в территориальной зоне «Зона застройки индивидуальными жилыми домами, зона для ведения личного подсобного хозяйства» (код зоны Ж-1).

Правилами землепользования и застройки части территории муниципального образования «Птичнинское сельское поселение», находящимися в общем доступе, не определены координаты поворотных точек границ территориальной зоны, в которой находится земельный участок, предоставленный истцу в аренду. Смежной с территориальной зоной, в которой находится арендованный истцом земельный участок, является территориальная зона «Зона застройки индивидуальными жилыми домами, зона для ведения личного подсобного хозяйства» (код зоны Ж-1). Многие земельные участки в указанной зоне застроены индивидуальными жилыми домами. Местоположение земельного участка, предоставленного в аренду ФИО1, определено как <...> (объекта ИЖС).

Ответчик ФИО1 не обладает специальными знаниями в области землеустройства.

С учётом данных обстоятельств в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик ФИО1 знал или должен был знать о нахождении земельного участка, предоставленного ему в пользование для ИЖС, юридически в иной территориальной зоне, чем указано в соответствующих правоустанавливающих документах. Истцом доказательств обратного не предоставлено, на соответствующие обстоятельства истец не ссылается.

В материалах дела отсутствуют доказательства несоответствия объекта, возведённого ФИО1, критериям объекта, который мог быть возведён на земельном участке для индивидуального жилищного строительства на этапе его строительства, в частности как объекта вспомогательного использования.

Приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 утверждён классификатор видов разрешённого использования земельных участков.

Так, согласно данному классификатору вид разрешённого использования «отдых (рекреация)» обозначен кодом 5.0 и имеет следующее описание: «обустройство мест для занятия спортом, физической культурой, пешими или верховыми прогулками, отдыха и туризма, наблюдения за природой, пикников, охоты, рыбалки и иной деятельности; создание и уход за городскими лесами, скверами, прудами, озёрами, водохранилищами, пляжами, а также обустройство мест отдыха в них. Содержание данного вида разрешённого использования включает в себя содержание видов разрешённого использования с кодами 5.1 - 5.5».

В свою очередь, виды разрешённого использования с кодами 5.1 – 5.5 – это следующие виды: спорт (5.1); обеспечение спортивно-зрелищных мероприятий (5.1.1); обеспечение занятий спортом в помещениях (5.1.3); оборудованные площадки для занятий спортом (5.1.4); водный спорт (5.1.5), авиационный спорт (5.1.6); спортивные базы (5.1.7); природно-познавательный туризм (5.2); туристическое обслуживание (5.2.1); охота и рыбалка (5.3); причалы для маломерных судов (5.4); поля для гольфа или конных прогулок (5.5).

Вид разрешённого использования 5.2.1 туристическое обслуживание включает в себя размещение пансионатов, гостиниц, кемпингов, домов отдыха, не оказывающих услуги по лечению; размещение детских лагерей.

Таким образом, при нахождении земельного участка, предоставленного в пользование ФИО1, в зоне рекреации, капитальное строительство объектов, которые могут быть использованы в качестве объектов туристической инфраструктуры, на нём являлось допустимым.

Ответчик ссылается на то обстоятельство, что возведённый им объект недвижимого имущества может быть использован как гостевой дом.

Доказательств обратного истцом не предоставлено.

Абзацем четвёртым пункта 2 статьи 222 ГК РФ установлено, что самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим её лицом либо за его счёт, а при отсутствии сведений о нём лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счёт соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случае, если снос самовольной постройки или её приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Возведённый ФИО1 объект недвижимого имущества, являющийся таковым в соответствии с заключением от <...> индивидуального предпринимателя Д, являющегося кадастровым инженером (регистрационный номер в реестре кадастровых инженеров Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии № <...>, квалификационный аттестат № <...>), не подлежит сносу в силу того, что не может быть признан самовольной постройкой.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с неправильным применением норм материального права с принятием по делу нового решения в отменённой части об отказе в удовлетворении исковых требований.

Поскольку исковые требования прокурора к ФИО1 не удовлетворены судом, то оснований для взыскания с него судебных расходов не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 09.01.2025 с учётом дополнительного решения от 22.01.2025 в части удовлетворения исковых требований прокурора Биробиджанского района Еврейской автономной области в интересах неопределённого круга лиц к администрации муниципального района «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области, ФИО1 о признании договора аренды недействительным, применении последствий недействительности сделки отменить.

Принять в отменённой части новое решение, которым в удовлетворении исковых требований прокурора <...> в указанной части отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Апелляционную жалобу ФИО1 считать удовлетворённой.

Председательствующий Ю.Г. Золотарева

Судьи А.С. Хальчицкий

А.А. Никитченко

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28.01.2026.