Решение № 2-450/2019 2-450/2019~М-3266/2018 М-3266/2018 от 5 марта 2019 г. по делу № 2-450/2019

Дело №2-450/2019


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

05 марта 2019 года г. Златоуст

Златоустовский городской суда Челябинской области в составе:

председательствующего Максимова А.Е.,

при секретаре Еникеевой Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» к ФИО3 об изъятии нежилого здания путем продажи с публичных торгов,

у с т а н о в и л:

Орган местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» (далее – ОМС «КУИ ЗГО») обратился в суд с иском к ФИО3 об изъятии нежилого здания – гаража с кадастровым номером № общей площадью 49,5 кв.м. (I-й этап строительства, входящий в состав производственной базы), расположенного на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 2021 кв.м по адресному ориентиру: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 01 октября 2009 года между истцом и ООО «Новозлатоустовское автотранспортное предприятие» был заключен договор аренды земли № для строительства производственной базы, по условиям которого арендатору предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 2021 кв.м., расположенный по адресному ориентиру: <адрес>.

Впоследствии на основании договора о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 28.01.2010 года права и обязанности по указанному договору были переданы ФИО3 Срок действия договора составил три года.

Соглашением от 27 марта 2015 года указанный договор был расторгнут и от этой же даты 27 марта 2015 года между ОМС «КУИ ЗГО» и ФИО3 был заключен договор аренды земли для завершения строительства объектов недвижимости № со сроком действия по 01.04.2018 года.

12 февраля 2015 года ФИО3 было выдано разрешение на строительство производственной базы гараж (I-этап строительств), срок которого истек 12.04.2015 года.

Согласно сведениям из ЕГРН на указанном земельном участке зарегистрирован объект - нежилое здание, гараж с кадастровым номером 74:25:0310113677 общей площадью 49,5 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>. Указанное нежилое здание принадлежит на праве собственности ФИО3 Здание, входящее в состав производственной базы, принято в эксплуатацию.

Вместе с тем, окончательная цель назначения земельного участка застройщиком не достигнута. Ответчик строительство объекта в рамках действия договора аренды земли не завершил, срок действия договора и срок действия разрешения на строительство окончены, что, по мнению истца, является основанием для изъятия нежилого здания – гаража, путем продажи с публичных торгов.

Представитель истца ФИО4, действующая на основании доверенности (л.д.51), в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивала.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом (л.д.33), направил для участия в деле представителя.

Представитель ответчика ФИО5, действующий на основании доверенности (л.д.52), в судебном заседании против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление (л.д.63-66), указав, что договор аренды земли № возобновлен на неопределенный срок, в связи с чем право на обращение в суд об изъятии объекта незавершенного строительства у истца отсутствует. Кроме того, по спорному земельному участку проходит водоохранная зона, о чем ФИО3 в момент заключения договора аренды в 2009 году не был уведомлен, что не позволило завершить строительство в запланированные сроки.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившегося ответчика.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд считает исковые требования ОМС «КУИ ЗГО» не подлежащими удовлетворению на основании следующего.

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации земельные участки в Российской Федерации могут находиться в частной собственности, в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

В соответствии со ст. 11 Земельного кодекса Российской Федерации к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований законодательства Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель (ч. 1). Органами местного самоуправления осуществляются управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности (ч. 2).

В силу ч. 1 ст. 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В соответствии с ч. 2 ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 2 ст. 41 Земельного кодекса Российской Федерации лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно п. 1 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. В соответствии с требованиями ст. 26 Земельного кодекса РФ, права на земельные участки, удостоверяются документами в соответствии с ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Правоустанавливающими документами на землю, в соответствии со ст. 14 указанного Федерального закона, являются свидетельства о государственной регистрации, которые выдаются правообладателю, арендатору, залогодержателю. К правоустанавливающим документам на земельный участок относятся копия акта органа государственной власти или органа местного самоуправления, изданного в соответствии с законодательством, действовавшим в месте издания такого акта на момент его издания и иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают предоставление земельного участка.

На основании ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ч. 1). От имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов (ч. 2).

В соответствии с п. 6 ст. 30 Устава Златоустовского городского округа КУИ ЗГО осуществляет полномочия по решению вопросов местного значения и осуществлению отдельных государственных полномочий в соответствии с гражданским и земельным законодательством и положением о Комитете по управлению имуществом Златоустовского городского округа.

Положением о КУИ ЗГО, утвержденным решением Златоустовского городского собрания депутатов № от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что КУИ ЗГО осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в государственной и муниципальной собственности, в пределах полномочий, установленных действующими нормативными правовыми актами (л.д. 30-31).

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК) по договору аренды арендодатель обязуется представить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.2 ст.622 ГК если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В судебном заседании установлено, что 01 октября 2009 года между Муниципальным учреждением «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» от имени Муниципального образования Златоустовский городской округ (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Новозлатоустовское автотранспортное предприятие» (арендатор) заключен договора аренды земли № от 01.10.2009 года (л.д.5-7), по условиям которого арендатору из земель населенных пунктов в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером 74:25:0310113:17 площадью 2021 кв.м, расположенный по адресному ориентиру: <адрес> в границах, указанных на кадастровом плане. Разрешенный вид использования (целевое назначение) земельного участка – для строительства производственной базы (п.1.1.)

Срок действия договора – три года, по истечении которых договор прекращает свое действие (п.1.1, 7.1.1 договора).

За два месяца до окончания действия договора арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить договор аренды объекта на новый срок. При отсутствии такого заявления в указанный срок договор считается прекращенным по окончании трех лет, без дополнительного уведомления арендатора (п.7.4 договора).

01 октября 2009 года указанный земельный участок по акту сдачи-приемки (л.д.9) принят обществом с ограниченной ответственностью «Новозлатоустовское автотранспортное предприятие».

28 января 2010 года между ФИО6, действующим за общество с ограниченной ответственностью «Новозлатоустовское автотранспортное предприятие» и ФИО3 заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от 01.10.2009 года, согласно которому ФИО3 принял все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от 01.10.2009 года (л.д.22).

28 мая 2010 года между муниципальным учреждением «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» от имени Муниципального образования Златоустовский городской округ и ФИО3 заключено дополнительное соглашение к договору аренды земли № от 01.10.2009, согласно которому арендатором по договору аренды земли № от 01.10.2009 года стал ФИО3 (л.д.10).

Таким образом, исходя из буквального толкования условий договора и положений действующего законодательства следует, что договор аренды № от 01.10.2009 года прекратил свое действие 01.10.2012 года.

13 ноября 2014 года ФИО3 обратился к ОМС «КУИ ЗГО» с заявлением о продлении договора аренды № от 01.10.2009 года (л.д.94), в ответ на которое ответчику 14.11.2014 направлено письмо, из которого следует, что для продления договора необходимо получить разрешение на строительство.

Также ФИО3 разъяснено, что в соответствии с п.2 ст.621 ГК после окончания срока договора, если ни одна из сторон не изъявила желания о прекращении договора, договор считается продленным на неопределенный срок (л.д.95).

Аналогичную позицию о сроке действия договора аренды истец занимает и при обращении в суд с настоящим иском.

Из пояснений представителя ответчика в ходе судебного разбирательства следует и не оспаривается представителем истца, что ФИО3 в согласованные договором сроки производилась оплата выставляемых ОМС «КУИ ЗГО» арендных платежей за пользование земельным участком.

Таким образом, из материалов дела и пояснений представителя истца в ходе судебного разбирательства следует, что договор аренды земли № от 01.10.2009 года, в силу п.2 ст.622 ГК, после истечения срока его действия был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок.

12 февраля 2015 года ФИО3 выдано разрешение на строительство производственной базы - гаража (I этап строительства), со сроком действия до 12 апреля 2015 года (л.д.21).

10 марта 2015 года кадастровым инженером ФИО1 с целью постановки на государственный кадастровый учет нежилого здания подготовлен технический план возведенного ФИО3 гаража (л.д.97-119).

27 марта 2015 года между органом местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» от имени Муниципального образования Златоустовский городской округ и ФИО3 заключено соглашение о расторжении договора аренды земли № от 01.10.2009 года с 31.12.2014 года в связи с заключением договора аренды земли для завершения строительства на новый срок (л.д.11).

Земельный участок с кадастровым номером № площадью 2021 кв.м., расположенный по адресному ориентиру: <адрес> по акту сдачу-приемки от 27.03.2015 года передан ОМС «КУИ ЗГО» (л.д.12).

В этот же день, 27 марта 2015 года, между ОМС «КУИ ЗГО» от имени Муниципального образования Златоустовский городской округ (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земли для завершения строительства объектов недвижимости № (л.д.15-17), согласно которому ФИО3 в аренду предоставлен земельный участок для завершения строительства из земель населенных пунктов с кадастровым номером 74:25:0310113:17 площадью 2021 кв.м, расположенный по адресному ориентиру: <адрес>. Разрешенный вид использования (целевое назначение) земельного участка- для строительства производственной базы (п.1.1).

В силу ст.425 ГК стороны пришли к соглашению, что условия заключенного договора аренды в части начисления арендной платы применяются с 01.01.2015 года (п.1.5).

Указанный договор действует сроком по 01.04.2018 года и прекращается по истечении указанного срока (п.1.4, 7.1).

27 марта 2015 года указанный земельный участок по акту приема-передачи вновь передан ФИО3 (л.д.19).

29 апреля 2015 года заместителем главы ЗГО по строительству ФИО2 выдано разрешение на ввод построенного нежилого здания – гараж (I этап строительства производственной базы) в эксплуатацию (л.д.69).

01 июня 2015 года нежилое здание – гараж площадью 49,5 кв.м., расположенное по строительному адресу: <адрес> поставлено на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №, право собственности ФИО3 на указанный объект недвижимости зарегистрировано 18.06.2015 года (выписка из ЕГРН – л.д.23-24).

Из представленных суду результатов обследования земельного участка по адресу: <адрес>, проведенного 21.12.2018 года специалистом группы муниципального земельного контроля ОМС «КУИ ЗГО» следует, что на момент обследования на земельном участке расположен гаражный бокс капитального строения, а также бетонные сваи. Земельный участок не огорожен, доступ на земельный участок не ограничен (л.д.13-14).

Обращаясь в суд с настоящим иском и ссылаясь на то, что договор аренды земли для завершения строительства объектов недвижимости прекращен, окончательная цель назначения земельного участка (строительство производственной базы) ФИО3 не достигнута, истец полагает, что возведенный ответчиком на предоставленном в аренду земельном участке гараж подлежит изъятию путем продажи с публичных торгов со ссылкой на ст.239.1 ГК.

Оценивая указанные доводы в их взаимосвязи и совокупности с представленными в материалы дела доказательствами, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, в силу следующего.

Так, ст. 239.1 ГК установлены основания для отчуждения объекта незавершенного строительства, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, в связи с прекращением действия договора аренды такого земельного участка, в частности: если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (пункт 1).

Пункт 6 названной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Статья 239.1 введена в Гражданский кодекс Российской Федерации Федеральным законом от 25.10.2001 N 137 "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ).

В силу пункта 33 статьи 34 указанного Федерального закона положения статьи 239.1 ГК не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона N 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015 года.

Как установлено судом ранее, изначально договор аренды земли № от 01.10.2009 года заключался с целью строительства на земельном участке с кадастровым номером № площадью 2021 кв.м, расположенном по адресному ориентиру: <адрес>, производственной базы (л.д.5).

Впоследствии 27.03.2015 года в отношении указанного земельного участка был заключен договор аренды земли для завершения строительства объектов недвижимости (л.д.15).

Из материалов дела следует, что разрешение на строительство I этапа строительства производственной базы – гаража было получено ФИО3 12.02.2015 года. При этом право собственности 18.06.2015 года на возведенный объект недвижимости было зарегистрировано ответчиком не как на объект незавершенного строительства с определением степени его готовности, а как на самостоятельное, отдельно стоящее нежилое здание с самостоятельным функциональным назначением.

Таким образом, между сторонами возникли арендные правоотношения в отношении земельного участка по договорам от 01.10.2009 года № и от 27.03.2015 №

Вместе с тем, несмотря на заключение с истцом после договора аренды от 01.10.2009 года № последующего договора аренды от 27.03.2015 №, фактически из владения и пользования ФИО3 спорный земельный участок не выбывал.

Об этом свидетельствуют как даты составления актов приема-передачи земельного участка от ответчика к истцу и от истца к ответчику (одним днем, а именно 27.03.2015 года), так и действия ОМС «КУИ ЗГО», продолжавшего непрерывно производить начисление арендной платы за пользование земельным участком по договору аренды № от 01.10.2009 года до 31.12.2014 года, а с 01.01.2015 года – по договору аренды 27.03.2015 №.

Договор от 27.03.2015 №, исходя из даты его заключения, действительно указывает на его заключение после даты вступления в силу положений статьи 239.1. ГК РФ.

Вместе с тем, арендные правоотношения у сторон возникли в 2010 году и фактически на дату 01.03.2015 не прекратились, поскольку в договоре от 27.03.2015 № упоминается о распространении его условий в части начисления арендной платы с более ранней даты – 01.01.2015 года.

Согласно пункту 2 статьи 425 ГК стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Таким образом, вне зависимости от даты заключения сторонами в последующем другого договора аренды от 27.03.2015 года их правоотношения по аренде фактически имели место на 01.03.2015 года.

При таких обстоятельствах действие статьи 239.1. ГК не распространяется на возникшие у сторон спорные арендные правоотношения, хотя сам договор и был заключен позднее 27.03.2015 года, то есть после даты вступления в действие статьи 239.1. ГК. Следовательно, правовых оснований для удовлетворения заявленных истцом требований по основаниям, изложенных в иске, у суда не имеется.

Иные доводы представителя ответчика, являющиеся, по его мнению, основанием для отказа в удовлетворении заявленных истцом требований, в том числе, ссылка на то, что строительство производственной базы окончено не было по причине наличия на предоставленном ФИО3 земельном участке водозаборной скважины, о чем ответчик в известность поставлен не был, и, как следствие, необходимости разработки и согласования с различными инстанциями документации, правового значения для применения положений ст.239.1 ГК, с учетом выводов суда, не имеют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

В удовлетворении исковых требований к ФИО3 об изъятии нежилого здания – гаража с кадастровым номером № общей площадью 49,5 кв.м (I-й этап строительства, входящий в состав производственной базы), расположенного на земельном участке с кадастровым номером № общей площадью 2021 кв.м по адресному ориентиру: <адрес>, путем продажи с публичных торгов органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» отказать.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий А.Е. Максимов

Решение в законную силу не вступило.