Решение № 2-836/2017 2-836/2017~М-623/2017 2-836«З»/2017 М-623/2017 от 31 августа 2017 г. по делу № 2-836/2017

КОПИЯ

Дело 2-836«З»/2017

Мотивированное
решение изготовлено 01.09.2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ревда Свердловской области 28 августа 2017 года

Ревдинский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Захаренкова А.А.,

при секретаре судебного заседания Галяутдиновой Т.В.,

с участием представителя истца ИП ФИО1 - ФИО2, действующей на основании доверенности, представителя ответчика ФИО3 - ФИО4, действующего на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 и просила взыскать сумму задолженности по арендной плате в размере <данные изъяты>, а также судебные расходы.

В обоснование иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 и ИП ФИО3 был заключен договор аренды нежилого помещения №. В соответствии с пунктом 1.1. договора истец по акту приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ передал ответчику нежилое помещение общей площадью 75.8 кв.м., расположенное на первом этаже здания литер <адрес>» по адресу: <адрес>, оборудованное под размещение торговых залов общей площадью 64,3 кв.м., а также сан. узел - 2,8 кв.м., коридор - 1,7 кв.м., кабинет - 7,0 кв.м. В соответствии с п. 3.2. Договора размер арендной платы составляет 55 000 рублей за один полный календарный месяц. В пункте 3.4. Договора арендная плата вносится арендатором в следующем порядке: первые 50% от ежемесячной арендной платы в срок не позднее 05 числа текущего месяца; вторые 50% от ежемесячной арендной платы в срок не позднее 20 числа текущего месяца. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение № к договору, в п.1 которого стороны договорились внести изменения в п. 3.2. договора и изложить его в следующей редакции: в период действия настоящего дополнительного соглашения № с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы составляет <данные изъяты> за один полный календарный месяц. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение № к договору, в п.1 которого Стороны договорились внести изменения в п. 3.2. договора и изложить его в следующей редакции: размер арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> за один полный календарный месяц. То есть, в период с ДД.ММ.ГГГГ до момента расторжения договора ответчик обязан был уплачивать истцу арендную плату в размере <данные изъяты> за один полный календарный месяц. Однако, несмотря на указанное обстоятельство, ответчик продолжал вносить арендную плату за арендуемое помещение в размере <данные изъяты> за один полный календарный месяц. Кроме того, арендная плата за июль 2016 года до настоящего момента ответчиком не внесена. Таким образом, ответчик неоднократно нарушил установленные договором сроки и размер внесения арендной платы, в результате чего у ответчика образовалась задолженность по арендной плате в размере <данные изъяты>. В 2017 году ИП ФИО1 обращалась с данным иском в Арбитражный суд Свердловской области, но судом производство по делу было прекращено, поскольку на момент обращения в арбитражный суд ФИО3 утратила статус индивидуального предпринимателя.

ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 в суд представлено уточненное исковое заявление, согласно которому она просит взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 250 000 рублей (л.д. 66-68).

Истец ИП ФИО1 в судебное заседание не явилась, в порядке ч. 5 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просила рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д. 81), направила представителя.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 уточненные исковые требования поддержала и просила их удовлетворить, дополнительно пояснив, что о предстоящем расторжении договора аренды ИП ФИО1 сообщила ФИО3 в середине июля 2016 года. ИП ФИО1 ранее предъявляла претензии к ответчику в интернет-переписке в социальной сети «Вконтакте», однако ФИО3 задолженность не была погашена.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, направила представителя, о дате и времени судебного заседания извещена надлежащим образом (л.д. 78). Также в материалы дела ей представлен письменный отзыв (л.д. 58), согласно которому вывод ИП ФИО1 о том, что с ДД.ММ.ГГГГ арендная плата составляет 55 000 рублей в месяц основан на неверном, произвольном толковании договора и противоречит гражданскому законодательству. Дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды помещений № от ДД.ММ.ГГГГ изменен пункт 3.2 договора, этот пункт изложен в новой редакции: «Размер арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> рублей за один полный календарный месяц». Таким образом, обязательства ФИО3 по оплате арендной платы с ДД.ММ.ГГГГ сохраняются в измененном виде, т.е. в размере <данные изъяты>. в месяц. Поскольку после ДД.ММ.ГГГГ новый размер арендной платы сторонами установлен не был, размер арендной платы в 40 000 руб. в месяц считался пролонгированным. Пунктом 3.1 договора, предусмотрена пролонгация договора на неопределенный срок. Пролонгация договора означает продление всех условий договора, в том числе и условия договора о размере арендной платы. Кроме того, сторонами арендного договора именно таким образом и понималось дополнительное соглашение №. Так, начиная с ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 вносилась арендная плата наличными денежными средствами ежемесячно по <данные изъяты>. двумя платежами по <данные изъяты>., как предусмотрено пунктом 3.4 договора аренды. Истица ИП ФИО1 принимала денежные средства, о чем давала расписки. В расписках истица при получении второго платежа арендной платы указывала, что получила остаток платежа арендной платы. Это подтверждает, что стороны договора аренда толковали дополнительное соглашение № от ДД.ММ.ГГГГ по размеру арендной платы, как продление размера арендной платы в размере <данные изъяты>. на период времени после ДД.ММ.ГГГГ.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании просил в удовлетворении исковых требований ИП ФИО1 отказать по основаниям, изложенным в отзыве, дополнительно пояснив, что претензию по неуплате арендной платы за июль 2016 является необоснованной, поскольку при получении очередной суммы в счет погашения арендной платы наличными ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 в устной форме уведомила о намерении расторгнуть договор аренды в связи с нежеланием сдавать помещение по невыгодной для нее цене и наличием у нее желающих снимать помещение за <данные изъяты>. Письменных уведомлений с мотивированным обоснованием своих намерений, что предусмотрено основным договором (пунктами 6.1.1, 6.1.2, 6.1.3) от ИП ФИО1 не поступало. В соответствии с пунктом 5.2.2 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ в случае необоснованного досрочного расторжения договора арендодатель выплачивает арендатору неустойку в размере понесенных расходов по вынужденному переезду, либо предоставляет на безвозмездной основе 60-ти дневную аренду помещения. То есть ИП ФИО3 имела законные основания пользоваться арендуемым помещением до ДД.ММ.ГГГГ. Помещение было передано арендодателю по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ.

Выслушав лиц, участвующих в деле и исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заявленные требования удовлетворению не подлежат по следующим основаниям.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается.

Пунктом 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании п. 1 ст. 610, п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий.

ДД.ММ.ГГГГ между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО6 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения № (далее – договор аренды), в соответствии с которым ИП ФИО7 во временное владение и пользование передано нежилое помещение общей площадью 75, 8 кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, расположенное на 1 этаже дома на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с установлением арендной платы в размере <данные изъяты> за один полный календарный месяц (л.д. 20-23).

Если ни одна из сторон в срок не менее, чем за один календарный месяц на заявит о прекращении действия договора, данный договор считается продленным на неопределенный срок (п. 3.1 договора аренды).

ДД.ММ.ГГГГ к указанному договору аренды его сторонами заключено дополнительное соглашение №, согласно которому в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы составляет 30 000 рублей за один месяц (л.д. 18).

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключено дополнительное соглашение №, согласно которому в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ размер арендной платы составляет <данные изъяты> за один месяц (л.д. 17).

Исходя из условий договора и фактически продолжаемых договорных отношений между сторонами, после ДД.ММ.ГГГГ договор был продлен на неопределенный срок.

ДД.ММ.ГГГГ по акту приема-передачи нежилое помещение возвращено арендатором арендодателю (л.д. 16).

Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом или в установленном законом порядке.

В силу п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В соответствии с п.п. 1, 3, 4 ст. 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде. В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора. Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Пунктом 3.6 договора аренды предусмотрено, что арендодатель не вправе изменять размер арендной платы в течение срока действия договора, а при его пролонгации – по согласованию сторон, но не более, чем на индекс инфляции за прошедший календарный год. Арендодатель обязан известить арендатора об изменении размера арендной платы не менее, чем за 15 дней, до даты внесения платежа, и направить арендатору уведомления. Оформление дополнительного соглашения при этом не требуется.

Согласно ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Факт поступления арендных платежей с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> сторонами не оспаривался.

В акте приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 в качестве замечания указано на неоплату аренды за июль 2016 года, претензий о неоплате за иные периоды не содержится.

Согласно представленным в материалы дела ответчиком распискам (л.д. 59-61) ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ ИП ФИО1 от ФИО3 получены арендные платежи в размере <данные изъяты>, <данные изъяты> и <данные изъяты> за май 2016 года на общую сумму <данные изъяты> (л.д. 60). При этом, последний арендный платеж за май 2016 года в сумме <данные изъяты> отражен ИП ФИО1 в расписке как «остаток». Аналогичным образом, ИП ФИО1 принята от ответчика арендная плата за август 2015 года (л.д. 59). Достоверность указанных расписок истцом не оспаривалась.

Учитывая, что на протяжении периода с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 14) каких-либо претензий от ИП ФИО8 к ФИО3 об оплате аренды в размере <данные изъяты> не предъявлялось, а также отсутствие предусмотренных договором уведомлений об изменении арендной платы, дополнительных соглашений об этом между сторонами после ДД.ММ.ГГГГ, суд считает, что после истечения срока действия дополнительного соглашения № от ДД.ММ.ГГГГ обязательства по договору сохранились в том виде, который был установлен дополнительным соглашением № от ДД.ММ.ГГГГ, то есть с установлением арендной платы в размере <данные изъяты> ежемесячно. Фактически стороны согласовали условие о размерах арендных платежей после истечения действия дополнительного соглашения № с ДД.ММ.ГГГГ.

Условие о дальнейшем изменении размера арендной платы является существенным изменением условий договора, требующим закрепления в установленном законом порядке, и предполагает согласование с арендодателем и оформление дополнительного соглашения. Между тем, такое соглашение не заключалось.

При указанных обстоятельствах, ввиду наличия доказательств того, что истец своими фактическими действиями выразил согласие с размером продолжающих поступать от ответчика после ДД.ММ.ГГГГ арендных платежей, равно как и заключение ДД.ММ.ГГГГ соответствующего соглашения, у суда не имеется оснований для удовлетворения иска в данной части, в связи с отсутствием задолженности, ввиду внесения ответчиком арендных платежей до ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме по <данные изъяты> ежемесячно, исходя из условий заключенного дополнительного соглашения №.

Доводы истца о наличии у ответчика обязанности по ежемесячной оплате арендных платежей с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ в размере <данные изъяты> суд отклоняет.

Представленные представителем истца скриншоты переписки социальной сети «Вконтакте» (л.д. 87-93) допустимыми доказательствами не являются. Кроме того, из данных скриншотов не представляется возможным установить их подлинность и сделать вывод о размерах и периоде задолженности, о которых идет речь в переписке. Также указанные материалы не содержат дат отправления сообщений и выполнения скриншотов.

Допрошенная в судебном заседании свидетель ФИО5. пояснила, что о размерах и периоде задолженности ответчика перед истцом ей достоверно не известно.

Кроме того, суд считает, что свидетельские показания не являются допустимыми доказательствами при установлении обстоятельств в виде предъявления истцом претензий по оплате арендных платежей ответчику и согласования между сторонами условий договора аренды о цене.

Оснований для удовлетворения требований истца о взыскании арендной платы за июль 2016 года судом также не усматривается.

В случае необоснованного досрочного (неоговоренного договором) расторжения договора арендодатель выплачивает арендатору неустойку в размере понесенных расходов по вынужденному переезду либо предоставляет на безвозмездной основе 60-ти дневную аренду помещения (п. 5.2.2. договора аренды).

Арендодатель вправе досрочно отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке с письменным уведомлением арендатора в следующих случаях (п. 6.1 договора аренды): в случае неоплаты, неполной оплаты или оплаты с нарушением срока, предусмотренного договором, арендной платы или коммунальных услуг арендатором более двух раз подряд по истечении срока, установленного в п.п. 3.2, 3.4 договора (п. 6.1.1 договора аренды); при использовании помещения арендатором не в соответствии с его целевым назначением, установленным п. 1.3 договора (п. 6.1.2 договора аренды); в случае существенного ухудшения по вине арендатора состояния арендуемого помещения, не связанного с его нормальным износом (п. 6.1.3 договора аренды).

Договор аренды между ИП ФИО1 и ФИО3 расторгнут досрочно по инициативе арендодателя, что сторонами не оспаривалось. При этом, предварительных письменных уведомлений, предусмотренных п. 6.1 договора аренды, в том числе о расторжении договора в связи неоплатой, неполной оплатой или оплатой с нарушением срока, предусмотренного договором, арендной платы или коммунальных услуг арендатором более двух раз подряд по истечении срока, установленного в п.п. 3.2, 3.4 договора, в адрес арендатора не направлялось.

При таких обстоятельствах, суд признает досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендодателя необоснованным.

Договорные отношения между сторонами прекращены ДД.ММ.ГГГГ.

Суд принимает во внимание, что о досрочном расторжении договора аренды ответчику стало известно лишь ДД.ММ.ГГГГ от истца из устной беседы. Доказательств извещения ответчика о предстоящем прекращении аренды в иной период времени истцом не представлено.

Таким образом, на основании п. 5.2.2. договора аренды ответчик обладал правом пользоваться арендованным имуществом безвозмездно в течение двух месяцев, в том числе в июле 2016 года, воспользовался данным правом, и задолженности по оплате арендных платежей за июль 2016 года у него перед истцом не имеется.

Руководствуясь статьями 12, 56, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору аренды отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Свердловский областной суд через Ревдинский городской суд Свердловской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: подпись А.А. Захаренков

Копия верна:

Судья: А.А. Захаренков

Решение вступило в законную силу «_____»_________________2017 года.

Судья: А.А. Захаренков

Дело 2-836«З»/2017