Решение № 3А-3/2021 3А-3/2021(3А-70/2020;)~М-53/2020 3А-70/2020 М-53/2020 от 22 марта 2021 г. по делу № 3А-3/2021

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело (УИД) № 31OS0000-01-2020-000054-27

Производство № 3а-3/2021

(3а-70/2020)


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 марта 2021 г. г. Белгород

Белгородский областной суд в составе

судьи А.С. Квасова

при секретаре Е.П. Грущенко,

с участием представителей административного истца ООО ГК «Промресурс» ФИО1, административного ответчика Правительства Белгородской области ФИО2, заинтересованного лица администрации Губкинского городского округа Белгородской области ФИО3,

в отсутствие представителей административных ответчиков Управления Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО ГК «Промресурс» к Правительству Белгородской области, Управлению Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области, с участием заинтересованного лица администрации Губкинского городского округа Белгородской области,

об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил:

ООО ГК «Промресурс», являясь собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью 12 126 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, обратилось в Белгородский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости данного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости – <данные изъяты> руб. по состоянию на 01.01.2016.

В обоснование заявленного требования административный истец указал, что кадастровая стоимость объекта недвижимости (<данные изъяты> руб.) значительно превышает его рыночную стоимость (<данные изъяты> руб.), которая определена оценщиком ООО <данные изъяты>, что затрагивает его права, поскольку ведет к уплате земельного налога, исчисляемого от кадастровой стоимости участка, в завышенном размере.

В судебном заседании представитель административного истца заявленное требование поддержала по основаниям, изложенным в административном иске. Не уточняя требования в порядке статьи 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации считала, что кадастровая стоимость спорного земельного участка может быть установлена в размере рыночной стоимости, определенной экспертом ФИО20 по результатам выполненной им повторной судебной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №, с учетом дополненного заключения от ДД.ММ.ГГГГ №.

Представители административного ответчика Правительства Белгородской области и заинтересованного лица администрации Губкинского городского округа по существу административного иска не возражали, считали, что требование может быть удовлетворено с учетом вывода эксперта ФИО8 о рыночной стоимости земельного участка по итогам первоначальной экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №.

Административные ответчики Управление Росреестра по Белгородской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице филиала по Белгородской области о судебном заседании извещены своевременно, что подтверждается отметками в разносной книге (списки от 16.03.2021 № 2017-РК/16799 и № 2017-РК/16835). Управлением Росреестра по Белгородской области представлено в суд ходатайство о проведении судебного заседания в отсутствие своего представителя.

При таких обстоятельствах административное дело рассматривается в отсутствие вышеупомянутых представителей административных ответчиков, с учетом положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в административном деле и явившихся в судебное заседание, допросив эксперта, исследовав обстоятельства по представленным доказательствам в совокупности и во взаимной связи, суд приходит к следующему.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формой платы за использование земли является, в том числе, земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость). Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка (пункты 1, 2 и 5).

Статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением установленных законом случаев. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В статье 24.18 Закона об оценочной деятельности установлено, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно пункту 8 Федерального стандарта оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 22.10.2010 № 508, кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки.

Результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Белгородской области, за исключением земель населенных пунктов, расположенных на территории городского округа «Город Белгород» и муниципального района «Белгородский район», по состоянию на 01.01.2016 утверждены постановлением Правительства Белгородской области от 21.11.2016 № 418-пп.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № составила <данные изъяты> руб.

Как следует из материалов административного дела, ООО ГК «Промресурс» является собственником указанного земельного участка, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №, свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ серии №.

Принимая во внимание, что результаты определения кадастровой стоимости земельного участка влияют на права и обязанности административного истца как собственника земельного участка, он вправе требовать установления его кадастровой стоимости в размере рыночной.

В подтверждение своих доводов о том, что кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную стоимость, административный истец представил в суд составленный оценщиком ООО <данные изъяты> отчет от ДД.ММ.ГГГГ №. Рыночная стоимость определена оценщиком ФИО9 в размере <данные изъяты> руб. на 01.01.2016.

Согласно пункту 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Как разъяснено в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из положений части 2 статьи 14, части 3 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, учитывая возражения административного ответчика, поддержанные заинтересованным лицом, против размера рыночной стоимости участка, заявленной в административном иске, возникновение сомнений в обоснованности доводов административного истца относительно размера рыночной стоимости участка и в достоверности отчета об оценке, что вызвано, в том числе значительной разницей (более 67 %) между кадастровой стоимостью и испрашиваемой в административном иске рыночной стоимостью спорного участка, в связи с невозможностью установления причин такой разницы без применения специальных познаний в области оценочной деятельности, которыми суд не обладает, определением суда от 16.06.2020 назначена экспертиза, производство которой поручено эксперту ФИО8, осуществляющей свою трудовую деятельность <данные изъяты>

Перед экспертом было поставлено два вопроса, первый – о рыночной стоимости спорного земельного участка на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, второй – направлен на проверку отчета, представленного истцом на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

По результатам экспертизы экспертом ФИО8 подготовлено и представлено в суд экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ №, согласно которому по состоянию на 01.01.2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб. Отчет от ДД.ММ.ГГГГ № не в полной мере соответствует требованиям федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости определены некорректно.

Исследовав в судебном заседании 13.10.2020 заключение, подготовленное экспертом-оценщиком ФИО8 от ДД.ММ.ГГГГ № и установив наличие обстоятельств, предусмотренных частью 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд удовлетворил ходатайство представителя административного истца, назначив по делу повторную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ФИО21

Возникновение сомнений в обоснованности экспертного заключения от ДД.ММ.ГГГГ № вызвано следующим. Рассчитывая рыночную стоимость спорного земельного участка, эксперт воспользовался сравнительным подходом, в рамках которого в результате проведенных исследований подобрал четыре объекта-аналога. В качестве аналога № 1 был выбран земельный участок площадью 51 сот., расположенный по адресу: Белгородская обл., п. Северный (стр. 60 экспертного заключения).

Обратившись к тексту объявления о продаже данного участка, можно увидеть, что к продаже предлагается не один, а четыре земельных участка (11 сот, 11 сот, 18 сот и 11 сот) в п. Северный вдоль федеральной трассы по первой линии, назначения «земли населенных пунктов» для строительства придорожных комплексов, гаражей и мини заправки, тогда как вид разрешенного использования оцениваемого земельного участка «для обслуживания и эксплуатации торгового центра».

Указанное свидетельствует о том, что подобранный экспертом аналог № 1 не является сходным с оцениваемым земельным участком, по своим характеристикам и назначению не относится к сегменту рынка спорного земельного участка, принадлежащего административному истцу.

По результатам повторной экспертизы экспертом ФИО22 подготовлено и представлено в суд экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ №.

Согласно выводам эксперта ФИО23 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № на ДД.ММ.ГГГГ составляет <данные изъяты> руб. Отвечая на второй вопрос, направленный на проверку отчета об оценке, экспертом ФИО24, так же как и экспертом ФИО8, сделан вывод о том, что при составлении отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № оценщиком ООО <данные изъяты> допущены нарушения требований федеральных стандартов оценки, предъявляемые к содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки, и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости.

Исследовав в судебном заседании заключение эксперта ФИО25 по результатам повторной судебной экспертизы № и установив, что в нем не содержится сведений о причинах расхождения в выводах с первоначальной экспертизой, определением суда от 12.02.2021 по делу была назначена дополнительная судебная экспертиза, производство которой поручено этому же эксперту.

По результатам проведения дополнительной экспертизы ФИО26 представлено в суд заключение от ДД.ММ.ГГГГ №, отвечающее требованиям, установленным Методическими рекомендациями по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденных приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 № 346.

Восполняя подготовленное им же заключение эксперт, не меняя подобранных объектов-аналогов, дополнительно введя положительную корректировку по такому элементу сравнения как «на имущественные права (наличие ограничений)», указал, что по состоянию на 01.01.2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб. Интервал, в котором может находиться рыночная стоимость объекта оценки, находится в границах от <данные изъяты> руб. до <данные изъяты> руб. включительно; причина расхождения выводов повторной и первоначальной экспертиз состоит в нарушении экспертом, проводившим первоначальную экспертизу, подпунктов «б» и «г» пункта 11 ФСО № 7, пункта 10 ФСО № 1, подпунктов «б» и «в» пункта 22 ФСО № 7, а также пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6.03.2002 № 568-р (стр. 53-55 дополнительного экспертного заключения №).

В соответствии со статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Дополнительное экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ №, подготовленное экспертом ФИО27, соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, является обоснованным и объективным, содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

При проведении указанной экспертизы ФИО28 руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, учел Методические рекомендации по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденные приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.12.2002 № 346.

Согласно статье 11 Закона об оценочной деятельности итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки.

Экспертиза рыночной стоимости земельного участка проведена экспертом ФИО29 путем исследования материалов дела, касающихся предмета экспертизы, натурного осмотра земельного участка, сопоставления объекта исследования с результатами продаж и предложений подобных объектов на рынке недвижимости и приведением необходимых расчетов по определению рыночной стоимости земельного участка.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, исключив из расчета затратный и доходный подходы к оценке, указав, что для определения рыночной стоимости земельного участка методы затратного подходы не используются, а также то, что при анализе рынка аренды земельных участков не было выявлено достаточного количества информации для определения рыночной стоимости арендной ставки или арендной платы, что не позволило эксперту спрогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить.

В рамках исследования эксперт ФИО30, опираясь на Справочник оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» под редакцией ФИО4 (том 3), 2014 год, указал, что фактическим использованием оцениваемого земельного участка является: для обслуживания и эксплуатации торгового центра, т.е. относится к классу земельных участков под офисно-торговую застройку. Этот класс включает в себя не только земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания (относящиеся к 5-му виду разрешенного использования), но и земельные участки, предназначенные для размещения гостиниц, офисных зданий делового и коммерческого назначения, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, искусства, религии (относящиеся к 6-му, 7-му и 17-му видам разрешенного использования).

Для исследования рынка предложений, эксперт использовал объявления, размещенные в периодических печатных изданиях и на сайтах объявлений в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в период, предшествующий дате оценки. Для анализа рынка земельных участков под офисно-торговую застройку не использовались участки: с улучшениями (застроенные зданиями, строениями или сооружениями), повторяющиеся (с одинаковыми физическими характеристиками).

Проведенный экспертом анализ рынка на территории исследования не выявил ни одного предложения о продаже земельных участков под офисно-торговую застройку. Отсутствие предложений указало на то, что данный сегмент рынка на территории исследования (город ФИО6 Белгородской области) не развит.

В целях составления представления о ценах предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, эксперт расширил территорию исследования за счет территории, схожей по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта – города Старый Оскол, который также как и город ФИО6, является районным центром с развитой промышленностью, граничит с ним, сопоставим по удаленности от областного центра (расположен на расстоянии 140 км, а город ФИО6 – 116 км) и по численности населения (является вторым после областного центра, а ФИО6 - третьим).

Такое расширение территории исследования в полной мере соответствует требованиям подпункта «б» пункта 11 ФСО № 7.

По итогам изучения открытых источников информации было выявлено 11 предложений (таблица стр. 17-18 дополнительного экспертного заключения). Каждое объявление экспертом было проанализировано и проверено, в том числе посредством сопоставления текста объявления с информацией, содержащейся в публичной кадастровой карте на сайте Росреестра.

Проведенный анализ показал, что диапазон удельных цен предложений земельных участков под офисно-торговую застройку за период, предшествующий дате оценки, на территории, схожей по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта (в городе Старый Оскол Белгородской области), составляет от 204,55 до 5 000 руб./ кв. м, при среднем значении 1 168, 51 руб.

Перечень основных факторов, коэффициентов их влияния на стоимость земельных участков под офисно-торговую застройку приведены экспертом в заключении с учетом Справочника оценщика недвижимости «Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» под редакцией ФИО4 (том 3), 2014 год.

С учетом указанных сведений эксперт пришел к выводу, что основными факторами, влияющими на стоимость объекта оценки и сопоставимых объектов недвижимости, являются местоположение, расположение относительно красной линии, передаваемые имущественные права, общая площадь и наличие на участке электричества, водоснабжения и канализации, газоснабжения.

Выявление в ходе анализа рынка достаточного количества сопоставимых с объектом оценки земельных участков, предложенных для продажи в период, предшествующий дате оценки, позволило эксперту использовать сравнительный подход, а в его рамках метод сравнения продаж.

Для расчета рыночной стоимости спорного земельного участка на дату оценки экспертом ФИО31 было выявлено 4 предложения о продаже земельных участков (таблица на стр. 33-34 дополнительного экспертного заключения). Отклонение цен предложений по объектам-аналогам от среднего значения (1 168, 51 руб./ кв. м) составляет не более 18 %; данные участки равномерно распределены в ценовом диапазоне (от 964, 32 до 1 224, 59 руб./ кв. м).

Эксперт подробно проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, которые описал в заключении, произвел необходимые поправки стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование поправок и расчет этих значений. Экспертом в отношении каждого из объектов-аналогов обоснованы и применены поправки на торг, на местоположение (район расположения, удаленность от областного центра), на физические характеристики (общую площадь), а также на имущественные права (наличие ограничений) в отношении аналогов № 1, № 3 и № 4.

В результате рыночная стоимость объекта оценки, определенная с применением сравнительного подхода, составила <данные изъяты> руб.

По результатам проверки отчета об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № эксперт на основании глубокого анализа и проведенных исследований установил наличие в нем таких нарушений законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, которые влияют на итоговую величину рыночной стоимости спорного земельного участка. Так эксперт указал, что определяя сегмент рынка оценщик сделал правильный вывод о том, что объект оценки относится к рынку земельных участков «под офисно-торговую застройку», однако, выполняя анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимостью, оценщик вышел за пределы определенного им сегмента рынка, т.к. не все земельные участки, представленные в анализе рынка, имеют офисно-торговое назначение. В приложениях № 1, №№ 3-6, № 10, №№ 12-14, № 19, № 21, № 22 указано только о «коммерческом» назначении земельного участка либо о его неопределенном назначении («многофункциональный», «под строительство любого объекта», «под коммерческое и некоммерческое строительство»). В предложениях № 2 и № 15 сведений о «коммерческом» назначении земельного участка не указано. Невозможность идентификации земельных участков по их местоположению и площади по причине отсутствия конкретной информации в тексте объявлений, не исключает отнесение их к другому сегменту рынка, что свидетельствует о нарушении принципа обоснованности (пункт 5 ФСО № 3).

Для проведения расчетов оценщиком в качестве объектов-аналогов № 2 и № 3 были отобраны земельные участки, коммерческое назначение которых не конкретизировано, следовательно, эти участки невозможно однозначно отнести к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка. Экспертом установлено, что данные участки не сопоставимы с оцениваемым участком и по такому ценообразующему фактору как «расположение относительно красной линии».

Согласно отчету об оценке оценщику были доступны рыночные данные о 22 земельных участках с известными ценами предложений. Одним из критериев, по которым производился отбор объектов-аналогов, оценщик обозначил «точное местоположение». Им были исключены из сравнения объекты № 3, № 5, № 6, № 9 и № 15 с мотивировкой «не представлялось возможным установить их точное местоположение». При этом оценщик, противореча самому себе, выбирает объекты № 12 и № 13, точное местоположение которых не установлено, в качестве объектов-аналогов № 2 и № 3.

С выявленными нарушениями согласились представители лиц, участвующих в деле.

Выявленных экспертом нарушений, допущенных в отчете об оценке, достаточно для утверждения о том, что они повлияли на итоговую рыночную стоимость земельного участка.

При таких обстоятельствах суд отвергает представленный ООО ГК «Промресурс» отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № в качестве доказательства рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №.

Выполняя требование пункта 2.4 Методических рекомендаций по производству судебных экспертиз в государственных судебно-экспертных учреждениях системы Министерства юстиции Российской Федерации, утвержденных Приказом Минюста Российской Федерации от 20.12.2002 № 346 эксперт ФИО32 указал, что причиной расхождения выводов повторной и первоначальной экспертиз явилось нарушение экспертом ФИО8 ряда требований ФСО № 7 и Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р.

Так эксперт, проводивший первоначальную экспертизу, необоснованно расширил территорию исследования за счет территорий, которые не схожи по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта, в том числе за счет территорий, расположенных в ближайшей окрестности областного центра – в поселках Северный, Таврово, ФИО7 Белгородского района Белгородской области, чем нарушил требования подпункта «б» пункта 11 ФСО № 7.

Самым значим фактором, влияющим на стоимость земельных участков, относящихся к одному с объектом оценки сегменту рынка, является местоположение, вклад этого элемента в стоимость объекта (вес факта) составляет 25 %. В свою очередь эксперт ФИО8 необоснованно отказалась от использования в расчетах цен предложений тех земельных участков, которые расположены в городе Старый Оскол – на территории, схожей по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта. Отказ же от использования в качестве объектов-аналогов земельных участков, расположенных в указанном городе, по причине отсутствия сведений о зарегистрированных правах, нахождения их в аренде, является необоснованным т.к. фактор «передаваемые имущественные права» является только третьим по значимости фактором, влияющим на стоимость. Тем самым эксперт нарушил требования подпункта «г» пункта 11 ФСО № 7.

Эксперт ФИО8 для проведения расчетов в качестве объекта-аналога № 1 фактически использовала несуществующий земельный участок площадью 5 100 кв. м (в тексте о продаже указано о четырех земельных участках различных площадей от 1 100 до 1 800 кв. м). Следовательно, нарушен пункт 10 ФСО № 1.

Подобрав аналоги несопоставимые с объектом оценки по самому значимому фактору – местоположению, эксперт допустил нарушение подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов в первоначальной экспертизе имеют значительные различия друг от друга. Так скорректированные цены аналогов № 1 и № 3 (4 346, 39 руб. и 3 630, 93 руб.) превышают скорректированную цену аналога № 2 (1 401, 90 руб.) в 3,1 и в 2,6 раза соответственно. При этом эксперт, проводивший первоначальную экспертизу, в нарушение пункта 1 раздела IV Методических рекомендаций, утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р, не выбрал другие аналоги.

Представители Правительства Белгородской области и администрации Губкинского городского округа выявленные нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, допущенные экспертом ФИО8, которые в конечном итоге привели к расхождению в выводах о стоимости земельного участка (на 61 %) по отношению к повторной экспертизе, не оспорили и под сомнение не поставили.

Поскольку в экспертном заключении № экспертом ФИО8 были допущены нарушения со всей очевидностью повлиявшие на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего ООО ГК «Промресурс», оно не может быть принято судом в качестве доказательства таковой и отвергается судом как недостоверное.

Напротив, оценив экспертное заключение, подготовленное по результатам повторной судебной экспертизы с учетом дополнительной экспертизы, по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами и полагает, что по состоянию на 01.01.2016 рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № составляет <данные изъяты> руб.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется высшее образование, стаж экспертной работы. Расчеты эксперта ФИО33 не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными. В заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

Высказанные представителями правительства области и администрации городского округа замечания, касающиеся предполагаемых нарушений требований федеральных стандартов оценки, допущенные экспертом ФИО34 при составлении экспертного заключения, были рассмотрены в судебном заседании с участием эксперта, который ответил на вопросы, связанные с проведенным исследованием и данным им заключением.

Предполагаемые нарушения законодательства об оценочной деятельности своего подтверждения не нашли. Так представитель Правительства Белгородской области, ссылаясь на необоснованное расширение территории исследования, оставила без внимания, что такое действие было не произвольным, а основанным исключительно на анализе рынка цен и предложений. Эксперт ФИО35 на стр. 16 заключения по результатам повторной экспертизы № и на стр. 17 дополнительного экспертного заключения № указал, что анализ рынка территории исследования не выявил ни одного предложения о продаже земельных участков под офисно-торговую застройку в городе ФИО6. Это позволило расширить территорию исследования до города Старый Оскол, который является наиболее схожим по всем существенным для оценки характеристикам (местоположение, районный центр, удаленность от областного центра, по численного населения и пр.). Такое действие эксперта в полной мере согласуется с подпунктом «б» пункта 11 ФСО № 7.

Суд не оставляет без внимания и то обстоятельство, что эксперт ФИО8, чье экспертное заключения представители административного ответчика и заинтересованного лица считали единственным надлежащим доказательством рыночной стоимости спорного земельного участка, также пришла к необходимости расширения территории исследования, однако безосновательно расширила за счет территории, которая не схожа по экономическим характеристикам и местоположению оцениваемого объекта, - ближайшие окрестности областного центра (стр. 43-44, таблица № 7 экспертного заключения №).

Сам представитель Правительства Белгородской области не смог пояснить суду какой же, по его мнению, земельный участок, в том числе из использованных экспертом ФИО8, должен был включить в анализ рынка эксперт ФИО36 для получения верного результата.

Суд не может согласиться и отклоняет как несостоятельный довод представителя административного ответчика о необоснованности принятой экспертом корректировки на местоположение. Обратившись к стр. 36-39 заключения по результатам повторной экспертизы № и стр. 38-41 дополнительного экспертного заключения № видно, что определение размера поправки произведено методом экспертных оценок. Этот метод является качественным методом оценки, для применения которого производится изучение взаимосвязей выявленных на основе анализа цен сделок и предложений с объектами аналогами и соответствующей информации, полученной от экспертов (экспертных мнений), использования этих взаимосвязей для проведения оценки. Когда эксперт использует этот метод он должен не просто выбрать все критерии, а выявить такие критерии, которые могут так или иначе влиять на цены и в конечном итоге на стоимость объекта.

Обратившись к работам ФИО4, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, т.е. использованных экспертом ФИО37, можно увидеть, что в них приводится достаточно большое количество критериев для корректировки, однако это не значит, что эксперт должен использовать каждый критерий, поскольку имеет значение обоснованность его использования. В данном случае эксперт достаточно подробно обосновал использование двух критериев – район расположения и удаленность от областного центра.

То обстоятельство, что эксперт ФИО38 не использовал иные критерии, которые были использованы экспертом ФИО8, не умаляет правильности сделанного экспертом ФИО39 вывода о стоимости земельного участка. Более того, суд приходит к выводу, что введение экспертом ФИО8 дополнительных критериев, в частности «размер населенного пункта», «удаленность от центра населенного пункта», «уровень заработной платы» вызвано использованием объектов-аналогов, расположенных на территории не схожей по своим экономических и географическим характеристикам с объектом экспертизы.

Так вопреки доводам представителя администрации городского округа, для целей установления кадастровой стоимости в размере рыночной земельный участок должен рассматриваться как свободный (пункт 20 ФСО № 7), в связи с чем имеющиеся на нем инженерные сети, коммуникации и прочие инфраструктурные улучшения не должны учитываться в оценке, а учитывается сама возможность подключения к коммуникациям, что соблюдено экспертом ФИО40 как для объекта оценки, так и для объектов-аналогов, поскольку им принято во внимание, что объект экспертизы и объекты-аналоги расположены в зонах, обеспеченных инженерной инфраструктурой и обладают равной возможностью подключения к коммуникациям.

Суд также не оставляет без внимания то обстоятельство, что эксперт ФИО8 при составлении первоначального экспертного заключения, которое представитель заинтересованного лица и административного ответчика считали единственным верным доказательством рыночной стоимости участка, отказалась от применения корректировки по вышеупомянутому элементу сравнения.

Отклоняется как несостоятельный и довод представителя администрации Губкинского городского округа об указании в экспертном заключении в перечне нормативно-методического обеспечения использования оценщиком при проведении экспертизы утративших силу Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15.02.2007 № 39. Действительно, указанные Методические указания утратили силу в связи с изданием приказа Минэкономразвития России от 21.09.2017 № 470, однако на дату оценки (01.01.2016) Методические указания от 15.02.2007 № 39 действовали и именно на их основании определялась кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе 17 видов разрешенного использования. Данное обстоятельство позволяет эксперту опираться на них при производстве порученной ему экспертизы, в частности для определения сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемы земельный участок, что им и было сделано.

Приводя вышеуказанный довод, сам представитель администрации городского округа не смог пояснить каким образом использование Методических указаний от 15.02.2007 № 39 при производстве экспертизы влияет на правильность выводов о стоимости участка; не ссылался представитель и на то обстоятельство, что земельный участок, принадлежащий ООО ГК «Промресурс», экспертом был ошибочно отнесен к классу земельных участков под офисно-торговую застройку.

Довод представителя о том, что при проведении дополнительного исследования (заключение от ДД.ММ.ГГГГ №) эксперт ФИО41 был не вправе дополнительно вводить положительную корректировку «на имущественные права (наличие ограничений)» ошибочен и отклоняется судом, поскольку дополнительная экспертиза призвана восполнить пробелы первоначальной, - в данном случае повторной, проведенной им же.

Следует отметить, что введением упомянутой корректировки стоимость участка увеличилась, а, следовательно, выполнена она «в пользу» налогополучателя – администрации городского округа.

Таким образом, все высказанные Правительством Белгородской области и заинтересованным лицом доводы относительно необоснованности заключения, подготовленного экспертом ФИО42, не нашли своего подтверждения.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных требований и установлению рыночной стоимости земельного участка, принадлежащего административному истцу в размере <данные изъяты> руб.

Согласно статье 24.20 Закона об оценочной деятельности, кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие становления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию (пункт 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

В данном случае Общество обратилось с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в Комиссию 11.11.2019 (решение от 05.12.2019 № 174).

Руководствуясь статьями 175-180, 248-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд,

решил:

административное исковое заявление ООО ГК «Промресурс» удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 12 126 кв. м, расположенного по адресу: ФИО5 <адрес>, в размере, равном его рыночной стоимости <данные изъяты> руб. по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Датой подачи заявления ООО ГК «Промресурс» о пересмотре кадастровой стоимости является 11.11.2019.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Квасов

Решение в окончательной форме принято 29.03.2021

Решение30.03.2021