Решение № 2-196/2019 2-4487/2018 от 24 июня 2019 г. по делу № 2-196/2019

РЕШЕНИЕ мотивированное

ГД №2-196/19 ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 июня 2019 года гор. Махачкала

Ленинский районный суд г. Махачкалы в составе :

председательствующего - судьи Дадаевой П.А.,

при секретаре - Джалаловой Ф.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 ФИО23 к ООО «Булочно-кондитерский комбинат», Администрации гор.Махачкалы, ФИО1 ФИО24 об обязании вернуть вестибюльное помещение в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом, обязании освободить вестибюльное помещение и устранить препятствия в пользовании вестибюльным помещением; признании недействительным Постановления Администрации гор. Махачкалы о разрешении реконструкции здания; встречному иску ООО «Булочно-кондитерский комбинат» к ФИО1 ФИО25, ФИО10 ФИО26, третьи лица Управление Росреестра по РД, ФГБУ «Кадастровая палата» по РД о признании незаконным кадастрового учета вестибюля ООО «БКК», признании недействительными договоров купли-продажи нежилого помещения - вестибюля, признании отсутствующим права собственности ФИО1 ФИО27 на нежилое помещение вестибюля и применении последствий их недействительности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к ООО «Булочно-кондитерский комбинат», далее ООО «БКК», об устранении препятствий в пользовании помещением, обязании вернуть вестибюльное помещение в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом 1971 года, обязании освободить вестибюльное помещение.

В обоснование иска ФИО3 указывает, что является собственником вестибюля, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РД, <адрес>, общей площадью 65 кв.м, на основании договора купли- продажи вестибюля от 01 марта 2016 года, заключенного между им и ФИО10 ФИО10 владел указанным помещением на основании договора купли- продажи недвижимости от 23 августа 1999 года, заключённого между ним и ОАО «МБКК», в лице ФИО5, действовавшего на основании доверенности № 179 от 06 августа 1999 года. В соответствии с договором, ОАО «МБКК» продал ФИО10 указанное вестибюльное помещение, площадью 65 кв.м.. Указанное вестибюльное помещение находится в торговом центре «Этажи», где остальные помещения имеют схожее назначение. ООО «БКК» произвело перепланировку, результатом которой явилось слияние его помещения с другими торговыми помещениями. Это подтверждается представленной копией технического паспорта нежилого здания, где видны изменения в конфигурации здания, произведенных ответчиком. Помещение находится в пользовании третьих лиц, ООО «БКК» передало его аренду за плату коммерческим предприятиям, без согласования и ведома ФИО3, собственника помещения. Доход по указанным договорам аренды получает ООО «БКК», при том, что ответчик прав на распоряжение этим имуществом не имеет и произвёл указанные действия в обход собственника, чем нарушил его права и законные интересы. 21 мая 2018 года адвокатом Дибировым Д., представляющим его интересы на основании доверенности, в адрес ответчика направлена претензия с требованиями расторгнуть заключённые на указанное помещение договора аренды, возместить ФИО3 упущенную выгоду за весь период с момента передачи указанного помещения в аренду, а также устранить всякие препятствия в пользовании помещением. В своём ответе на претензию Генеральный директор ООО «БКК» указывает, что сдаёт помещения с 2012 года в аренду. Все договора зарегистрированы в регистрационной палате, на указанное имущество наложено обременение «аренда» и с ним, с 2012 года никаких регистрационных действий по продаже не могло быть произведено. При этом, в своем же ответе на претензию ответчик указывает, что кадастровые номера зарегистрированных им договоров не совпадают с кадастровым номером его вестибюля. Ответчик путем перепланировки объединил свое помещение с его помещением и при заключении договоров аренды указал кадастровые номера своих помещений, что является незаконным. Указанные действия ответчика нарушают его право собственности. Просит суд обязать ООО «БКК» вернуть вестибюльное помещение в первоначальное состояние, обязать освободить помещение и устранить препятствия в пользовании принадлежащим ему на праве собственности нежилым помещением вестибюля.

В ходе судебного разбирательства истец ФИО3 дополнил исковые требования требованием о признании недействительным Постановления Администрации гор. Махачкалы о разрешении ФИО6 реконструкции здания на собственной территории, с переводом 1го и 2го этажей под торговые помещения по <адрес>.

В обоснование дополнительного искового заявления ФИО3 указывает, что согласно договору купли-продажи от 14 декабря 1999 года, заключенного между ОАО «МБКК»( правопредшественник ООО «БКК») и ФИО10 к последнему перешло право собственности на вестибюльное помещение, расположенное внутри здания, принадлежавшего ответчику. Ответчик представил в суд свидетельство о государственной регистрации права собственности от 22 декабря 2010 года, подтверждающее право собственности ФИО6 на здание всего Булочно-кондитерского комбината, площадью 4293, 6 кв.м. Также в суд ответчик представил Постановление Администрации гор.Махачкалы от 22 июля 2011 года №2141 О разрешении ФИО6 реконструкции здания на собственной территории с переводом 1-го и 2-го этажей под торговые помещения по пр.Гамидова,д.61. Указанное Постановление ФИО3 считает недействительным в связи с тем, что Администрацией гор. Махачкалы при вынесении данного Постановления не был учтен факт наличия в реконструируемом здании помещения, площадью 65 кв.м., принадлежавшего на праве собственности ФИО10, а в последующем ему, т.е. ФИО3 При этом, истец ФИО3 ссылается на то, что ответчик ФИО6 при обращении в Администрацию гор. Махачкалы с заявлением о вынесении Постановления о разрешении реконструкции, возможно, не представил информацию о наличии в указанном здании зарегистрированных прав третьих лиц, что и послужило принятием Постановления в указанной форме, без учета прав и законных интересов ФИО10, что в конечном итоге привело к нарушению прав ФИО3, как собственника помещения.

ООО «БКК» обратилось со встречным иском к ФИО3, ФИО10 третьи лица Управление Росреестра по РД, ФГБУ «Кадастровая палата» по РД о признании незаконным кадастрового учета вестибюля ООО «БКК», признании недействительными договоров купли-продажи нежилого помещения - вестибюля, признании отсутствующим права собственности ФИО1 ФИО28 на нежилое помещение вестибюля и применении последствий их недействительности.

В обоснование встречных исковых требований ООО «БКК»» указывает, что ФИО3 является собственником вестибюля, с кадастровым номером № расположенного по адресу РД, <адрес>, на основании договора купли-продажи вестибюля, заключенного между ним и ФИО10 01 марта 2016 года, а ФИО10 владел вестибюлем на основании договора купли-продажи недвижимости от 23 августа 1999 года, заключенного между ним и ОАО «МБКК», в лице ФИО5 Предметом иска ФИО3 является нежилое помещение «вестибюль», расположенное по адресу: <адрес>, площадью 65 кв.м. Просит суд учесть, что по данному адресу расположено единое здание ООО «БКК», а речь в иске идет о вестибюле здания, а не об обособленном помещении. Понятие вестибюль включает в себя - помещение перед входом во внутренние части здания, предназначенное для приёма и распределения потоков посетителей. Вестибюль относится к общему имуществу здания и независимо от его местоположения на него не может быть установлен режим индивидуальной собственности. В настоящее время, здание бывшего Булочно-кондитерского комбината разделено на два самостоятельных крыла имеющих обособленные кадастровые номера, которые находятся в собственности двух различных юридических лиц (ООО «БКК» и ООО «ТД БКК») и указанный вестибюль является местом общего пользования для обоих собственников, т.к. служит входом в оба крыла здания, без которого вход в здание невозможен. Кроме БКК, у здания несколько других собственников и почему иск предъявлен именно к ООО «БКК» непонятно. Согласно Свидетельству от 23 июля 2010 года, ОАО «БКК» ликвидировано и снято с регистрационного учета. Согласно свидетельству о государственной регистрации права 05-АА № 352074 от 22 декабря 2010 года здание ОАО «МБКК» по проспекту <адрес>, в порядке приватизации выкуплено ФИО6 ФИО6 выкупил 100% доли уставного капитала. Согласно Свидетельству о госрегистрации права собственности от 05 марта 2012 года, ООО «БКК» принадлежит на праве собственности здание Булочно-кондитерского комбината по адресу: <адрес>, при этом указано, что нет ни ограничений ни обременений данного права. В иске ФИО3 указано, что ФИО10 владел помещением вестибюля на основании договора купли-продажи с ОАО «МБКК» с 23 августа 1999 года. Именно с этого времени (с момента приобретения спорного помещения), начинает течь срок исковой давности по истребованию имущества из чужого незаконного владения по статье 301 ГК РФ. С иском в суд ни к ОАО «МБКК», ни к ООО «БКК» ФИО7 не обращался и свое владение и право собственности никак не обозначал и не реализовал свое право за все время нахождения помещения в его собственности, не владел указанным имуществом и не утрачивал фактического владения имуществом по чьей либо вине. ОАО «МБКК», затем ООО «БКК», открыто владели указанным помещением, и в полном объеме несли бремя его содержания: оплачивали налоги, ремонт, реконструкцию и модернизацию всего здания в целом и помещения вестибюля в частности. Истец ссылается на то, что спорное помещение перешло к нему на основании договора купли-продажи от 01 марта 2016 года, путем подписания передаточного акта. В передаточном акте от 01 марта 2016 года говорится, что ФИО10 передал вестибюль, а ФИО3 принял от ФИО10 указанный вестибюль в таком виде, в каком он был на момент удостоверения договора и ФИО3 получил от ФИО10 ключи от вестибюля и расчетные книжки, что не соответствует действительности. ФИО10 никогда фактически не владел вестибюлем и не мог его кому-либо передавать. Ключи от вестибюля и расчетные книжки переданы быть не могли, так как, на момент заключения договора купли-продажи в 2016 году помещения уже фактически не существовало по причине произведенной реконструкции и перепланировки в здания. Вследствие указанной реконструкции, помещение «вестибюля» было объединено с другими помещениями первого этажа здания в общую входную группу, и никак не могло быть передано ФИО10 покупателю ФИО3 Договор купли-продажи помещения «вестибюля», заключенный между ФИО10 и ФИО3 является недействительным и не порождает правовых последствий для его сторон. В ответе генерального директора ООО «БКК» на претензию со стороны истца указано, что ООО «БКК» сдает свои помещения в аренду с 2012 года и все договора аренды зарегистрированы, и помещения с кадастровым номером 05:40:000060:10249 в ООО «БКК» нет. Постановлением главы города Махачкала от 22 июля 2011 года № 2141 ФИО6 получил разрешение на реконструкцию здания комбината с переводом 1го и 2го этажей под торговые помещения и организацией автопаркинга на собственной территории, а потому невозможно вернуть вестибюльное помещение в первоначальное состояние и привести его в соответствие с техническим паспортом от 25 октября 1971 года. Все изменения в здании ООО «БКК» совершены на законных основаниях и сроки оспаривания их законности истекли. К искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, составляющий три года. Согласно части 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Согласно ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления. При смене титульного собственника, не владеющего имуществом, исковая давность на истребование этого имущества не начинает течь заново. То обстоятельство, что ФИО3 сменил ФИО10 в притязаниях на вестибюль в здании ООО «БКК» не означает, что срок исковой давности начал течь заново. Началом течения такого десятилетнего срока, за исключением случаев, предусмотренных п.1 ст.181 и абзацем вторым п.2 ст.200 ГК РФ, является день нарушения права.

Определением суда к участию в деле в качестве соответчиков привлечены Администрация гор.Махачкалы, ФИО10, ФИО8

В судебном заседании представитель истца ФИО9, действующий по доверенности, иск поддержал, просил суд иск удовлетворить по основаниям, изложенным в первоначальном и дополнительном исковом заявлении. В удовлетворении встречного иска ООО «БКК» просил суд отказать.

ФИО9 пояснил, что его доверитель ФИО3 является собственником вестибюльного помещения, площадью 65 кв.м. по адресу: <...>. Основанием возникновения права собственности ФИО3 является договор купли-продажи, заключенный 1 марта 2016 года между ним и ФИО10 Право собственности ФИО10 возникло ранее, на основании договора купли-продажи, заключенного 23 августа 1999 года, между ним и ОАО «МБКК». Вестибюльное помещение расположено в торговом центре «Этажи». ООО «БКК» произвело перепланировку здания, в результате чего, произошло слияние его помещения. ФИО1 А с другими торговыми помещениями. Без согласия и ведома собственника помещения ФИО3, оно находится в пользовании третьих лиц, коммерческих предприятий по договорам аренды. Доход по договорам аренды получает ответчик. В связи с этими действиями ответчика его доверитель ФИО3 терпит убытки и упущенную выгоду. Претензия представителя ФИО3 об устранении препятствий в пользовании вестибюльным помещением и возмещении упущенной выгоды оставлена ответчиком без удовлетворения, со ссылкой на то, что договора аренды зарегистрированы и на указанное имущество наложено обременение «аренда» и с ним не могло быть произведено регистрационных действий. Договора аренды, заключенные ООО «БКК» с имуществом ФИО3 являются незаконными. В договорах аренды помещения ФИО3 ответчик указал кадастровые номера своих помещений. Ответчик ссылается на Постановление Администрации №2141 гор. Махачкалы от 22 июля 2011 года о разрешении ФИО6, собственнику здания ООО «БКК» реконструкции здания на собственной территории с переводом 1-го и 2-го этажей под торговые помещения. Указанное Постановление является незаконным, поскольку, оно вынесено без учета того, что в этом здании находится помещение другого собственника, площадью 65 кв.м., принадлежащего на тот момент ФИО10, а в последующем ФИО3 Постановление принято без учета того обстоятельства, что зарегистрированное право собственности на часть здания принадлежит третьим лицам, т.е. ФИО10 удовлетворении встречного иска ФИО9 просил суд отказать, ссылаясь на то, что оснований для признания сделки купли-продажи помещения и постановки его на кадастровый учет не имеется, срок исковой давности для обращения в суд истцом не пропущен.

Ответчик ФИО10 в настоящее судебное заседание не явился, ранее в судебном заседании встречный иск не признал, в удовлетворении иска ООО «БКК» просил суд отказать.

Представитель Администрации гор.Махачкалы ФИО11 иск ФИО3 о признании недействительным Постановления Администрации гор.Махачкалы №2141 не признала, ссылаясь на то, что срок обжалования Постановления истцом пропущен.

Представитель ООО «БКК» ФИО12, действующий по доверенности, иск ФИО3 не признал, в удовлетворении иска просил суд отказать, встречный иск ООО «БКК» поддержал, просил суд встречный иск удовлетворить.

ФИО12 пояснил, что вестибюль незаконно был обозначен в качестве объекта кадастрового учета и купли-продажи, что является основанием для подачи встречного иска. Договор купли-продажи вестибюля между ФИО10 и ФИО3 заключен 01 марта 2016 года, а на кадастровый учет объект (вестибюль) поставлен 17 марта 2016 года. Сначала был заключен договор купли- продажи вестибюля, «как расположенного на земельном участке...», а затем он был поставлен на кадастровый учет. При этом, в договоре не указано о том, что указанный вестибюль расположен в здании ООО «БКК», не указаны данные о нахождении объекта в составе другого недвижимого имущества. Предметом договора купли-продажи являлся вестибюль по указанному адресу, но по указанному адресу расположен не вестибюль, а здание ООО «БКК» и ни в договоре, ни в акте передачи не определено нахождение вестибюля в составе другого недвижимого имущества. Эти нарушения влекут за собой недействительность договора купли-продажи от 01 марта 2016 года, между ФИО10 и ФИО3, свидетельства о государственной регистрации права собственности. Постановка на кадастровый учет необособленного и неизолированного вестибюля противоречит нормам закона, регулирующего указанные правоотношения. Эти же нормы законодателем перенесены и в статью 26 пункт 34 Федерального закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от 03.08.2018). На момент совершения действий по кадастровому учету вестибюля действовали нормы ФЗ О государственном кадастре недвижимости от 24 июля 2007 года. Вестибюль здания ООО «БКК» не отвечает указанным требованиям и не может быть идентифицирован как помещение, подлежащее кадастровому учету отдельно от всего здания ООО «БКК», и как следствие, купле- продаже, с последующей государственной регистрацией права собственности на него. Со времени купли-продажи вестибюля, кадастрового учета от 17 марта 2016 года и регистрации права собственности от 23 марта 2016 года до момента, как ответчик узнал об этом не прошло 3 лет, и не истек срок давности обращения в суд с требованиями о признании недействительными договора купли-продажи вестибюля, свидетельства о регистрации права собственности на вестибюль, аннулировании постановки на кадастровый учет за № вестибюля, по адресу: РД, <адрес>, площадью 65 кв.м. В соответствии с Техническим паспортом на дату заключения договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ помещение вестибюль имело площадь 70 кв.м., тогда как, в договоре площадь этого помещения указана 65 кв.м. Ответчик считает, что сторонами указанного договора не согласованы существенные условия договора, и как следствие, договор купли-продажи является незаключенным и не порождающим правовых последствий. ФИО3 является собственником вестибюля с кадастровым номером № расположенного по адресу РД, <адрес> на основании договора купли-продажи вестибюля, заключенного между ним и ФИО10 01 марта 2016 года, а ФИО10 владел вестибюлем на основании договора купли-продажи недвижимости от 23 августа 1999 года, заключенного между ним и ОАО «МБКК» в лице ФИО5 Предметом иска ФИО3 является нежилое помещение «вестибюль», расположенное по адресу: <адрес>, площадью 65 кв.м. Просит суд учесть, что по данному адресу расположено единое здание «БКК», а речь в иске идет о вестибюле здания, а не об обособленном помещении. Понятие вестибюль включает в себя - помещение перед входом во внутренние части здания, предназначенное для приёма и распределения потоков посетителей. Вестибюль относится к общему имуществу здания и независимо от его местоположения на него не может быть установлен режим индивидуальной собственности. В настоящее время, здание бывшего Булочно-кондитерского комбината разделено на два самостоятельных крыла имеющих обособленные кадастровые номера и находятся в собственности двух различных юридических лиц (ООО «БКК» и ООО «ТД БКК») и указанный вестибюль является местом общего пользования для обоих собственников, т.к. служит входом в оба крыла здания, без которого вход в здание невозможен. Кроме БКК, у здания несколько других собственников и почему иск предъявлен именно к БКК непонятно. Согласно Свидетельству от 23 июля 2010 года, ОАО «БКК» ликвидировано и снято с регистрационного учета. Согласно свидетельству о государственной регистрации права 05-АА № 352074 от 22 декабря 2010 года здание «МБКК» по проспекту Гамидова, д. 61, в порядке приватизации выкуплено ФИО6 ФИО6 выкупил 100% доли уставного капитала. Согласно Свидетельству о госрегистрации права собственности от 05 марта 2012 года, ООО «БКК» принадлежит на праве собственности здание Булочно-кондитерского комбината по адресу: <адрес>, при этом указано, что нет ни ограничений ни обременений данного права. В иске ФИО3 указано, что ФИО10 владел помещением вестибюля на основании договора купли-продажи с ОАО «БКК» с 23 августа 1999 года. Именно с этого времени (с момента приобретения спорного помещения), начинает течь срок исковой давности по истребованию имущества из чужого незаконного владения по статье 301 ГК РФ. С иском в суд ни к ОАО «БКК» ни к ООО «БКК» ФИО10 не обращался и свое владение и право собственности никак не обозначал и не реализовал за все время нахождения помещения в его собственности, не владел указанным имуществом и не утрачивал фактического владения имуществом по чьей либо вине. ОАО «БКК», затем ООО «БКК» открыто владели указанным помещением, и в полном объеме несли бремя его содержания: оплачивали налоги, ремонт, реконструкцию и модернизацию всего здания в целом и помещения вестибюля в частности. Истец ссылается на то, что спорное помещение перешло к нему на основании договора купли-продажи от 01 марта 2016 года, путем подписания передаточного акта. В передаточном акте от 01 марта 2016 года говорится, что ФИО10 передал вестибюль, а ФИО3 принял от ФИО10 указанный вестибюль в таком виде, в каком он был на момент удостоверения договора и ФИО3 получил от ФИО10 ключи от вестибюля и расчетные книжки, что не соответствует действительности. ФИО10 никогда фактически не владел вестибюлем и не мог его кому-либо передавать. Ключи от вестибюля и расчетные книжки переданы быть не могли, так как на момент заключения договора купли-продажи в 2016 году Помещения уже фактически не существовало, по причине произведенной реконструкции и перепланировке в Здании. Вследствие указанной реконструкции, помещение «вестибюля» было объединено с другими помещениями первого этажа Здания в общую входную группу, и никак не могло быть передано ФИО10 покупателю ФИО3 Считает, что договор купли-продажи помещения «вестибюля», заключенный между ФИО10 и ФИО3 является недействительным и не порождает правовых последствий для его сторон. В ответе генерального директора ООО «БКК» на претензию со стороны истца указано, что ООО «БКК» сдает свои помещения в аренду с 2012 года и все договора аренды зарегистрированы, и помещения с кадастровым номером 05:40:000060:10249 в ООО «БКК» нет. Постановлением главы города Махачкала от 22 июля 2011 года № 2141 ФИО6 получил разрешение на реконструкцию здания комбината с переводом 1 и 2 этажей под торговые помещения и организацией автопаркинга на собственной территории, а потому невозможно вернуть «вестибюльное помещение в первоначальное состояние и привести его в соответствие с техническим паспортом от 25 октября 1971 года. Все изменения в здании БКК совершены на законных основаниях и сроки оспаривания их законности истекли. К искам об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ, составляющий три года. Согласно части 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Согласно ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления. При смене титульного собственника, не владеющего имуществом, исковая давность на истребование этого имущества не начинает течь заново. То обстоятельство, что ФИО3 сменил ФИО10 в притязаниях на вестибюль в здании ООО «БКК» не означает, что срок исковой давности начал течь заново. Началом течения такого десятилетнего срока, за исключением случаев, предусмотренных п.1 ст.181 и абзацем вторым п.2 ст.200 ГК РФ, является день нарушения права.

Ответчик ФИО6, представители 3х лиц в судебное заседание не явились, возражений на иск не представили.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено судом в их отсутствие.

Выслушав стороны, исследовав письменные материалы гражданского дела, суд считает необходимым в удовлетворении иска ФИО3 отказать, встречный иск ООО «БКК» удовлетворить.

К такому выводу суд приходит на основании следующих доказательств, установленных в судебном заседании.

В соответствии со ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основании своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Сторона истца не представила в судебное заседание доказательства, подтверждающие обоснованность заявленного ею иска. Сторона ответчика такие доказательства в суд представила.

В обоснование заявленного иска истец ФИО3 ссылается на договор купли-продажи вестибюля с кадастровым номером №, заключенный между ним и ФИО10 1 марта 2016 года и на то, что на основании договора купли-продажи зарегистрировано его право собственности на вестибюль. Ранее, право собственности на вестибюль было зарегистрировано за ФИО10 на основании договора купли-продажи, заключенного с ОАО «МБКК».

Эти доводы ФИО3 не могут быть приняты судом во внимание по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество.

В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

В соответствии со ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Указанным выше требованиям закона сделка купли-продажи вестибюля, заключенная между ФИО10 и ФИО3, а также сделка купли-продажи, заключенная 23 августа 1993 года между ОАО «МБКК» и ФИО10, не соответствует.

Так, из договора купли-продажи вестибюля, заключенного 1 марта 2016 года, усматривается, что ФИО10 продал ФИО3 вестибюль, находящийся по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке площадью 65 кв.м., общей площадью 65 кв.м. Вестибюль принадлежит продавцу ФИО10 на основании договора купли-продажи от 23 августа 1999 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права. Стороны оценивают вестибюль в 150 000 рублей. К договору подписан передаточный акт от того же числа, согласно которому, ФИО10 передал ФИО3 вестибюль, а ФИО3 принял вестибюль в таком виде, в каком он был на момент удостоверения договора. Претензий у ФИО3 по передаваемому нежилому помещению не имеется ФИО3 получил от ФИО10 ключи от вестибюля, расчетные книжки. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по РД.

После заключения договора купли-продажи, 17 марта 2016 года нежилое помещение, площадью 65 кв.м. поставлено на кадастровый учет, с присвоением кадастрового номера №.

Аналогичные данные усматриваются и из дела правоустанавливающих документов на земельный участок с кадастровым номером 05:40:000060:10249, обозренного и исследованного в судебном заседании. При заключении договора купли-продажи вестибюльного помещения с ФИО10 директором ОАО «МБКК» являлся ФИО3, истец по настоящему делу. Он последующий собственник вестибюля по договору купли-продажи, заключенного в 2016 году с ФИО10

Между тем, в судебном заседании установлено, что согласно свидетельству о государственной регистрации права 05-АА№ от ДД.ММ.ГГГГ, здание ОАО «МБКК» по <адрес>, в порядке приватизации выкуплено ФИО2 Согласно договору купли-продажи доли в уставном капитале ООО «БКК» от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО6 выкупил 100% доли уставного капитала ООО «БКК» и согласно данным ЕГРЮЛ, является единственным участником (учредителем) ООО «БКК». В феврале 2012 года ФИО6 увеличен уставной капитал ООО «БКК» и в качестве дополнительного вклада в уставной капитал Общества внесено принадлежащее ему на праве собственности недвижимое имущество-многоэтажное здание ООО «БКК», расположенное по адресу: <адрес>. Согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности принадлежит на праве собственности здание БКК по адресу: <адрес>,61, при этом указано, что нет ни ограничений, ни обременений данного права. Согласно выписок из ЕГРН, собственником части нежилого здания по адресу: <адрес> являются собственниками ООО «Торговый дом БКК». ООО «М.видео.Менеджмент», ООО «Новый горизонт», ООО «Продуктовое изобилие», ООО «Спортмастер» и другие ООО владеют зданием на основании договоров аренды, заключенных в 2012 году до 2022 года. Все договора зарегистрированы в Управлении Росреестра по РД. На нежилое здание по договорам аренды наложено обременение, что также являлось препятствием для регистрации права собственности ФИО3 в соответствии с ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, действовавшим на момент регистрации права истца ФИО3

ФИО10 утверждал в судебном заседании, что пользуется помещением вестибюля с 1999 года. Однако, каких либо доказательств того, что он владел нежилым помещением, нес в соответствии со ст. 210 ГК РФ бремя его содержания, ответчик ФИО10 в суд не представил. Не представил таких доказательств в суд и ответчик ФИО3

Суд считает, что указание в передаточном акте к договору купли-продажи, заключенном между ФИО10 и ФИО3 о том, что ФИО10 передал ФИО3 вестибюль в том виде, в каком он был на момент удостоверения договора и ФИО3 получил от ФИО10 ключи и расчетные книжки не соответствует действительности.

Как установлено в судебном заседании, на момент заключения договора купли-продажи между ФИО10 и ФИО3 в 2016 году здание ООО «БКК» было реконструировано, помещение вестибюля не существовало и предметом купли-продажи быть не могло.

При указанных обстоятельствах, не существовавшей и не существующий в натуре объект недвижимости не может быть признан объектом права и соответственно, предметом сделки, в связи с чем не мог быть передан по договору купли-продажи, который следует считать незаключенным, право собственности не возникшим, а государственную регистрацию права собственности произведенной в отсутствие законных на то оснований. Регистрация права собственности при отсутствии объекта недвижимого имущества в натуре не может быть признана законной и обоснованной.

Постановлением Администрации гор.Махачкалы №1269 от 4 мая 2012 года ООО «Булочно-кондитерский комбинат» разрешено перевести производственные помещения 3-го этажа, площадью 1775 кв.м. и 4-го этажа, площадью 1781, 2 кв.м. здания Булочно-кондитерского комбината и 2-го этажа, площадью 822,0 кв.м. Административного корпуса Литер «А» под торговые помещения по <адрес>, №.

Как усматривается из кадастрового дела на объект недвижимости, с кадастровым номером №, обозренного и исследованного в судебном заседании усматривается реконструкция здания ООО «БКК», и технический план, подготовленный 20 апреля 2016 года. Помещение, площадью 65 кв.м,. в виде вестибюля, в кадастровом деле отсутствует.

Из кадастрового дела на объект недвижимого имущества, зарегистрированного за истцом, с кадастровым номером № открытого 17 марта 2016 года усматривается, что в нем отсутствует технический план объекта, вид объекта недвижимого имущества указан как нежилое помещение, тогда как, предметом купли-продажи являлось помещение вестибюля. Какие либо технические характеристики объекта кадастрового учета в кадастровом деле отсутствуют. Кроме того, кадастровый квартал ООО «БКК» 05:40:000064, а вестибюля, находившегося в здании №

Согласно техническому паспорту, здание ОАО «МБКК» актуального на дату продажи, 23 августа 1999 года, площадь вестибюля составляла 70 кв.м., а в договоре купли-продажи площадь помещения вестибюля указана 65 кв.м.

В соответствии со ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.

В соответствии со ст. 133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 2,3,9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 года №64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», применяемого по настоящему делу по аналогии, при рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - реестр). Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Являющееся предметом спора по настоящему делу помещение вестибюля не является изолированным, обособленным объектом недвижимости, и не могло быть объектом купли-продажи, а также объектом собственности отдельно от здания Булочно-кондитерского комбината, поскольку является частью общего имущества здания Булочно-кондитерского комбината, местом общего пользования без которого невозможно осуществление входа в здание, использование и эксплуатация здания по его назначению.

В соответствии со ст.22 ФЗ О государственном кадастре недвижимости в состав необходимых для кадастрового учета документов входит в числе других, технический план здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства.

В соответствии со ст. 27 ФЗ О государственном кадастре недвижимости орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на кадастровый учет помещения в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении. При этом, обособленность как признак помещения, представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой. отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

Согласно п.4 Обзора судебной практики Верховного суда РФ по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета для постановки на кадастровый учет помещение должно обладать одновременно двумя признаками: обособленностью и изолированностью. Отсутствие хотя бы одного из указанных признаков является законным основанием для отказа в осуществлении кадастрового учета.

Как установлено по настоящему делу, договор купли-продажи вестибюля заключен между ФИО10 и ФИО3 1 марта 2016 года на кадастровый учет объект недвижимого имущества поставлен 16 марта 2016 года, то есть после заключения договора купли-продажи.

Давая оценку приведенным выше данным, суд считает, что постановка помещения вестибюля на кадастровый учет осуществлена с нарушением ФЗ О государственном кадастре недвижимости.

Дополнительным основанием для отказа в иске ФИО3 является и пропуск им срока исковой давности для обращения в суд, о котором заявлено ответчиком.

В соответствии со ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ "О противодействии терроризму".

В соответствии со ст. 200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

В соответствии с ч.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п.8 Постановления Пленума Верховного суда РД «О некоторых вопросах, связанных с применением норм ГК РФ об исковой давности» согласно пункту 2 статьи 196 ГК РФ срок исковой давности не может превышать десяти лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-Ф3 "О противодействии терроризму".Началом течения такого десятилетнего срока, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 181 и абзацем вторым пункта 2 статьи 200 ГК РФ, является день нарушения права.Если иное прямо не предусмотрено законом, для целей исчисления этого срока не принимается во внимание день, когда лицо узнало или должно, было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, и указанный срок не может быть восстановлен.

Как усматривается из договора купли-продажи вестибюля между ОАО «МБКК» и ФИО10 он заключен 23 августа 1999 года. Договор купли-продажи вестибюля между ФИО10 и ФИО3 заключен 1 марта 2016 года. Суд считает, что срок исковой давности для заявления иска начал течь с 23 августа 1999 года.

После заключения договора купли-продажи в 1999 году, ФИО10, а с 2016 года и ФИО3 помещением не пользовались, никаких претензий по поводу помещения не заявляли, каких либо доказательств того, что они несли бремя содержания своего имущества, пользовались им, ответчики в суд не представили.

При изложенных обстоятельствах, суд считает, что срок исковой давности для обращения в суд с иском истцом ФИО3 пропущен, доказательства уважительности причин пропуска срока обращения в суд им не представлено, о восстановлении срока исковой давности, ФИО3 суд не просил.

Пропущен истцом ФИО3 и 3-х месячный срок для обжалования Постановления Администрации гор.Махачкалы О разрешению ФИО6 реконструкции здания, предусмотренный ст.256 ГПК РФ, действовавшей на период вынесения оспариваемого постановления органа местного самоуправления.

Таким образом, давая оценку установленным в судебном заседании доказательствам по правилам ст.67 ГПК РФ суд считает необходимым в удовлетворении иска ФИО3 отказать, встречный иск ООО «БКК» удовлетворить.

Руководствуясь ст.ст.194-195 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска ФИО1 ФИО29 к ООО «Булочно-кондитерский комбинат», Администрации <адрес>, ФИО1 ФИО30 об обязании ООО «Булочно-кондитерский комбинат» вернуть вестибюльное помещение, площадью 65 кв.м., с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес> в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом от 25 октября 1971 года; обязании ООО «Булочно-кондитерский комбинат» освободить вестибюльное помещение и не чинить ФИО1 ФИО31 препятствия в пользовании вестибюльным помещением, расположенным по адресу: <адрес>, №, площадь 65 кв.м.; признании недействительным Постановления Администрации <адрес> № от 22 июля 2011 года «О разрешении ФИО1 ФИО32 реконструкцию здания на собственной территории с переводом 1-го и 2-го этажей под торговые помещения по <адрес>, отказать.

Встречный иск ООО «Булочно-кондитерский комбинат» к ФИО1 ФИО33, ФИО10 ФИО34, третьи лица Управление Росреестра по РД, ФГБУ «Кадастровая палата» по РД удовлетворить.

Признать незаконным кадастровый учет необособленного и неизолированного помещения - вестибюля ООО «Булочно-кондитерский комбинат», расположенного по адресу: <адрес>, с присвоением кадастрового номера №.

Признать недействительными: договор купли-продажи нежилого помещения вестибюль, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ОАО «Махачкалинский булочно-кондитерский комбинат», продавец и ФИО10 ФИО35, покупатель; договор купли-продажи вестибюля, находящегося по адресу: <адрес>, расположенный на земельном участке площадью 65 кв.м., заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО10 ФИО37 и ФИО1 ФИО36.

Признать отсутствующим право собственности ФИО4 на нежилое помещение вестибюль кадастровый №, находящееся по адресу: <адрес>.

Применить последствия недействительности сделки, исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности ФИО1 ФИО38 на нежилое помещение за №05-05/001-05/140/012/2016-5569/2 от 23 марта 2016 года.

Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2019 года.

Мотивированное решение изготовлено 30 июня 2019 года.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Дагестан течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Дадаева П.А.