Решение № 2-3724/2025 2-3724/2025~М-2079/2025 М-2079/2025 от 21 октября 2025 г. по делу № 2-3724/2025

Дело №

УИД: 41RS0№-83


РЕШЕНИЕ

ИФИО1

08 октября 2025 года г. Петропавловск-Камчатский

Петропавловск-Камчатский городской суд Камчатского края в составе:

председательствующего судьи Соковой Ю.В.,

при секретаре ФИО5,

с участием представителей истца ФИО7, ФИО8,

представителей ответчиков ФИО9, ФИО10,

рассмотрев в открытом судебном заедании гражданское дело по иску и.о. прокурора города Петропавловска – Камчатского в интересах неопределенного круга лиц и Петропавловск – Камчатского городского округа в лице администрации Петропавловск - Камчатского городского округа к ФИО4, Управлению имущественных и земельных отношений администрации ПКГО о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, исключении записи об объекте недвижимости, признании недействительным договора купли – продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки,

установил:

И.о. прокурора города Петропавловска – Камчатского в интересах неопределенного круга лиц и Петропавловск – Камчатского городского округа в лице администрации Петропавловск - Камчатского городского округа предъявил в суде иск к ФИО4, Управлению имущественных и земельных отношений администрации ПКГО о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, исключении записи об объекте недвижимости, признании недействительным договора купли – продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование требований истцом указано на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск - Камчатского городского округа и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № в целях завершения строительства двух индивидуальных жилых домов коттеджного типа со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. Предметом аренды являлся земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010119:251 площадью 1917 кв.м. Вид разрешенного использования: для строительства двух индивидуальных жилых домов. При этом два указанных индивидуальных жилых дома коттеджного типа согласно свидетельствам о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ имели площадь 131,4 кв.м (кадастровый (или условный) №, запись в ЕГРП №) и 131 кв.м (кадастровый (или условный) №, запись в ЕГРП №)). В связи со сменой собственника двух вышеуказанных объектов незавершенного строительства ДД.ММ.ГГГГ соглашением о замене лица на стороне арендатора в договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № произведена замена арендатора ФИО3 на арендатора ФИО4. Договор прекращен по сроку его действия ДД.ММ.ГГГГ. Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке № поставлены на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ здание - индивидуальный жилой дом коттеджного типа, которому присвоен кадастровый №, площадью 32,6 кв.м, ДД.ММ.ГГГГ – здание - индивидуальный жилой дом коттеджного типа, которому присвоен кадастровый №, площадью 32,3 кв.м. Собственником зданий является ФИО4 Таким образом, когда предоставлялся земельный участок № площадью 1917 кв.м, в аренду, необходимо было завершить строительство двух объектов общей площадью 262,4 кв.м. Однако ФИО4 в 2020 году зарегистрированы права на два здания площадью 64,9 кв.м, при сохранении площади земельного участка № кв.м. Несмотря на это, ДД.ММ.ГГГГ в органе местного самоуправления зарегистрировано заявление ФИО4 о предоставлении ему земельного участка № в собственность без проведения торгов. ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка №. Плата по договору составила 629 895,53 руб. Поводом к данной сделке послужил факт регистрации в ЕГРН зданий, принадлежащих ФИО4 Обоснование площади участка должно быть представлено и учитываться публичной властью на момент принятия решения о его предоставлении. Вместе с тем, такое обоснование необходимости использования всей площади земельного участка № ФИО4 как в момент подачи заявления, так и при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не предоставлялось. Несоразмерность площади участка - 1917 кв. м. по отношению к площади 64,9 кв. м. является очевидной, арифметическим сопоставлением указанных параметров без специальных познаний можно определить, что размер участка превышает площадь объекта недвижимости в 30 раз. Кроме того, выездом сотрудником прокуратуры города ДД.ММ.ГГГГ на место установлено, что здание - индивидуальный жилой дом коттеджного типа, которому присвоен №, фактически отсутствует. На месте ранее располагавшегося объекта по его периметру имеются 8 опор, каждая из которых состоит из 6 шлакоблоков (в высоту в три ряда по два шлакоблока), опирающихся на землю. Также в центре объекта имеется аналогичная опора, состоящая из 6 шлакоблоков. Такая конструкция фактически являлась «фундаментом» здания. Между тем, при постановке здания - индивидуальный жилой дом коттеджного типа, которому присвоен кадастровый №, в Росреестре по Камчатскому краю ФИО4 представлен технический план здания, подготовленный кадастровым инженером ФИО6, в заключении которого указано, что фундамент у здания монолитный железобетонный. Объект с кадастровым номером 41:01:0010119:15841 не является объектом недвижимого имущества, при продаже ФИО4 земельного участка № на его территории фактически находился один объект недвижимости с кадастровым номером 41:01:0010119:15931. Таким образом, площадь проданного земельного участка - 1917 кв.м. по отношению к площади здания - 32,3 кв.м., составляет в 59,3 раза больше, что является несоразмерным и не отвечает целям отчуждения. Объект недвижимого имущества с кадастровым номером 41:01:0010119:15841 поставлен на учет исключительно с целью придать законность основанию приобретения земельного участка в собственность.

На основании изложенного, просил признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО4 на объект недвижимого имущества «индивидуальный жилой дом коттеджного типа» с кадастровым номером 41:01:0010119:15841. Исключить из ЕГРН право собственности ФИО4 на объект недвижимого имущества «индивидуальный жилой дом коттеджного типа» с кадастровым номером 41:01:0010119:15841. Признать недействительным договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:251 от ДД.ММ.ГГГГ №, и применить последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции, исключить из ЕГРН право собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010119:251.

В ходе судебного разбирательства, представитель истца уточнил требования, просил признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО4 на объект недвижимого имущества «индивидуальный жилой дом коттеджного типа» с кадастровым номером 41:01:0010119:15841. Исключить из ЕГРН право собственности ФИО4 на объект недвижимого имущества «индивидуальный жилой дом коттеджного типа» с кадастровым номером 41:01:0010119:15841. Исключить из ЕГРН запись об объекте недвижимого имущества «индивидуальный жилой дом коттеджного типа» с кадастровым номером 41:01:0010119:15841. Признать недействительным договор купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:251 от ДД.ММ.ГГГГ №, и применить последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции, исключить из ЕГРН право собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010119:251.

Представители истца ФИО7, ФИО8 в судебном заседании на требованиях настаивали в полном объеме, указали, что договор купли – продажи земельного участка является ничтожной сделкой, площадь спорного земельного участка не соответствует площади объектов недвижимого имущества, расположенных на нем.

Представитель ответчика ФИО4 - ФИО9 исковые требования не признал, указал, что при постановке на учет объектов недвижимости были представлены все технические документы, подтверждающие наличие указанных объектов недвижимости, при заключении договора купли – продажи нормы действующего законодательств соблюдены. В настоящее время один из объектов снесен, ранее ответчик обращался с уведомлением о планируемом сносе объектов капитального строительства ДД.ММ.ГГГГ, поскольку планирует осуществлять коммерческую деятельность, реализовать инвестиционный проект по строительству многоквартирного дома, также обращался в ГУ МЧС о согласовании расположения многоквартирного дома. Просил применить срок исковой давности как к оспоримой сделке.

Представитель ответчика Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск – Камчатского городского округа ФИО10 исковые требования не признала, указала, что при заключении договора купли – продажи земельного участка все нормы действующего законодательства соблюдены.

Третьи лица ФИО13, ФИО12 в судебное заседание не явились, извещались в установленном законом порядке.

Третьи лица Управление архитектуры и градостроительства администрации Петропавловск – Камчатского городского округа, Управление Росреестра по Камчатскому краю своих представителей в судебное заседание не направили, извещены надлежаще.

На основании статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ), суд счел возможным рассмотреть данное гражданское дело при данной явке.

Выслушав стороны, исследовав материалы настоящего гражданского дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч.1, 3 ст. 166 Гражданского кодека Российской Федерации (далее -ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

По делу судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Управлением архитектуры, градостроительства и земельных отношений администрации Петропавловск - Камчатского городского округа и ФИО2 заключен договор аренды земельного участка № в целях завершения строительства двух индивидуальных жилых домов коттеджного типа со сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ. Предметом аренды являлся земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010119:251 площадью 1917 кв.м. Вид разрешенного использования: для строительства двух индивидуальных жилых домов.

В связи со сменой собственника двух вышеуказанных объектов незавершенного строительства ДД.ММ.ГГГГ соглашением о замене лица на стороне арендатора в договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № произведена замена арендатора ФИО3 на арендатора ФИО4.

Договор прекращен по сроку его действия ДД.ММ.ГГГГ.

На указанном земельном участке возведены два индивидуальных жилых дома коттеджного типа площадью 32,3 кв.м. и 32,6 кв.м., ответчиком ФИО4 направлено уведомление об окончании строительства объектов индивидуального жилищного строительства.

По результатам рассмотрения уведомлений об окончании строительства объектов индивидуального жилищного строительства ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ Управлением архитектуры и градостроительства администрации Петропавловск – Камчатского городского округа в адрес ФИО4 направлены уведомления № и № соответственно, о соответствии построенных объектов индивидуального жилищного строительства требованиям законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно сведениям ЕГРН на земельном участке № поставлены на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ здание - индивидуальный жилой дом коттеджного типа, которому присвоен кадастровый №, площадью 32,6 кв.м, ДД.ММ.ГГГГ – здание - индивидуальный жилой дом коттеджного типа, которому присвоен кадастровый №, площадью 32,3 кв.м. Собственником зданий является ФИО4

ДД.ММ.ГГГГ в Управлении имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск – Камчатского городского округа зарегистрировано заявление ФИО4 о предоставлении ему земельного участка № в собственность без проведения торгов.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в отношении земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:251 установлен вид разрешенного использования: для строительства двух индивидуальных жилых домов коттеджного типа.

ДД.ММ.ГГГГ между Управлением имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка №, площадью 1917 кв.м., с кадастровым номером 41:01:0010119:251. Плата по договору составила 629 895,53 руб.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО4 в отношении земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:251, площадью 1917 кв.м. (запись регистрации от ДД.ММ.ГГГГ №).

К числу основных принципов земельного законодательства подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации относит принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В силу подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

Частью 1 статьи 39.20 ЗК РФ установлено исключительное право на приобретение в собственность или в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения заявления уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации в решении должны быть указаны все основания отказа.

В статье 39.16 ЗК РФ предусмотрены основания отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 Земельного кодекса Российской Федерации), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу (Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № (2021), утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ).

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон № 218-ФЗ) единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с поименованным Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с этим Федеральным законом сведений.

По смыслу положений частей 3, 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество представляет собой юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права на недвижимое имущество, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

Между тем статья 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации не предусматривает такого основания для отказа в предоставлении земельного участка как несоразмерность площади испрашиваемого земельного участка площади расположенного на нем объекта недвижимости, перечень оснований является исчерпывающим.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, являясь собственником объектов недвижимости – индивидуального жилого дома коттеджного типа, площадью 32,3 кв. м. с кадастровым номером 41:01:0010119:15931, расположенного по адресу: г. Петропавловск – Камчатский, пр-кт Циолковского, и индивидуального жилого дома коттеджного типа, площадью 32,6 кв. м с кадастровым номером 41:01:0010119:15841, расположенного по адресу: г. Петропавловск – Камчатский, пр-кт Циолковского, обратился в Управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск – Камчатского городского округа с заявлением о предварительном согласовании предоставления в собственность без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:251, для размещения двух индивидуальных домов коттеджного типа на основании пп. 6 п. 2 ст. 39.3, ч. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, расположение на испрашиваемом земельном участке объектов недвижимости (двух индивидуальных домом коттеджного типа), при наличии не оспоренной в установленном законом порядке государственной регистрации права собственности ФИО4 на эти объект влечет возникновение у него права на приобретение в собственность земельного участка в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ.

Положениями части 2 статьи 1, пункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлена презумпция достоверности сведений, внесенных в Единый государственный реестр недвижимости, которая в данном случае не была опровергнута.

Поскольку за ФИО4 зарегистрировано право на два индивидуальных дома коттеджного типа, площадью 32,3 и 32,6 кв.м., факт размещения на земельном участке именно таких объектов следует считать установленным.

Кроме того, в материалы дела представлены технические планы объектов недвижимости, подготовленными кадастровыми инженерами ФИО11 и ФИО12, от 16.12.2019г. и от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которых сведения ЕГРН о площади объектов недвижимости содержат корректные данные о площади объектов в соответствии с Приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ N П/0393.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010119:251 сформирован и поставлен на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ с видом разрешенного использования – для строительства двух индивидуальных жилых домов коттеджного типа.

Спорный земельный участок, площадью 1917 кв.м. был предоставлен ДД.ММ.ГГГГ ответчику на праве аренды именно с указанными характеристиками.

Доказательств, что объект с кадастровым номером 41:01:0010119:15841 на момент заключения договора купли – продажи земельного участка не являлся объектом недвижимого имущества стороной истца не представлено, с ходатайством о назначении судебной экспертизы истец не обращался.

Кроме того, как установлено в судебном заседании, ответчик ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ обратился в Управление архитектуры и градостроительства администрации Петропавловск – Камчатского городского округа с заявлением о планируемом сносе объектов капитального строительства, указанные уведомления приняты ДД.ММ.ГГГГ.

С учетом установленного судом факта возведения на испрашиваемом земельном двух жилых домов полагать, что ответчиком ФИО4 не достигнута цель, для которой ему предоставлялся земельный участок в аренду, оснований не имеется.

Предоставление ФИО4 в собственность сформированного земельного участка площадью 1917 кв. м, который, согласно Правил землепользования и застройки Петропавловск – Камчатского городского округа, утвержденных решением Городской Думы Петропавловск-Камчатского городского округа Камчатского края от ДД.ММ.ГГГГ N 294-нд, не соответствует градостроительному регламенту, не противоречит действующему правовому регулированию.

Земельное законодательство (пункт 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации), градостроительное законодательство (часть 8 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации) не содержат обязанности раздела земельного участка, размер которого не соответствует предельным значениям, установленным градостроительным регламентом, и допускают использование таких земельных участков без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры, а на такие обстоятельства сторона истца, не ссылалась.

На основании изложенного, суд приходит выводу, что в рассматриваемом случае право собственности ФИО4 на два объекта недвижимого имущества было зарегистрировано в установленном законом порядке. В связи с указанным, оснований полагать, что на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ объекта с кадастровым номером 41:01:0010119:15841 не существовало - не имеется.

Оснований для отказа ответчику ФИО4 в предоставлении земельного участка, расположенного под вышеуказанными объектами недвижимости, в собственность путем заключения договора купли-продажи у Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск – Камчатского городского округа, не имелось.

Следовательно, требования истца о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ФИО4 на объект недвижимого имущества «индивидуальный жилой дом коттеджного типа» с кадастровым номером 41:01:0010119:15841; исключении из ЕГРН право собственности ФИО4 на объект недвижимого имущества «индивидуальный жилой дом коттеджного типа» с кадастровым номером 41:01:0010119:15841; исключении из ЕГРН запись об объекте недвижимого имущества «индивидуальный жилой дом коттеджного типа» с кадастровым номером 41:01:0010119:15841; признании недействительным договора купли – продажи земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010119:251 от ДД.ММ.ГГГГ №, и применении последствия недействительности сделки в виде двухсторонней реституции, исключении из ЕГРН право собственности ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010119:251, не подлежат удовлетворению.

Между тем доводы ответчика ФИО4 о том, что сделка является оспоримой, основаны на неверном толковании норм права.

Исходя из пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск не являющегося стороной сделки лица о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть также удовлетворен, если это необходимо для защиты публичных интересов либо прав и охраняемых законом интересов третьих лиц.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной, как посягающая на публичные интересы.

В силу ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года.

На основании изложенного, заявление стороны ответчика о применении срока исковой давности не подлежит удовлетворению, срок исковой давности не пропущен.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования и.о. прокурора города Петропавловска – Камчатского в интересах неопределенного круга лиц и Петропавловск – Камчатского городского округа в лице администрации Петропавловск - Камчатского городского округа к ФИО4, Управлению имущественных и земельных отношений администрации ПКГО о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, исключении записи об объекте недвижимости, признании недействительным договора купли – продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки, оставить без удовлетворения.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Камчатский краевой суд через Петропавловск-Камчатский городской суд в течение месяца, со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья: Ю.В. Сокова