Решение № 2-1559/2025 2-195/2026 2-195/2026(2-1559/2025;)~М-1390/2025 М-1390/2025 от 27 апреля 2026 г. по делу № 2-1559/2025

Дело №2 –195/2026

76RS0008-01-2025-002431-35


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 апреля 2026 года г. Переславль-Залесский

Переславский районный суд Ярославской области в составе председательствующего судьи Бородиной М.В., при ведении протокола помощником судьи Жиделевой Е.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, исключении записи из ЕГРН, восстановлении в ЕГРН записи о правах,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд, с учетом уточнений, сделанных в ходе судебного разбирательства, просит признать недействительным договор купли-продажи квартиры от <дата скрыта>г., заключенный между ФИО1 и ФИО2 Исключить из ЕГРН запись о правах ФИО2 на квартиру по адресу: <адрес скрыт>. Восстановить в ЕГРН запись о правах истца ФИО1 на указанную квартиру.

Требования мотивирует тем, что истец являлся собственником квартиры по адресу: <адрес скрыт>. В феврале 2025г. он договорился со своим земляком ФИО2 о продаже указанной квартиры. После осмотра квартиры с супругом ответчика ФИО2 Шухратом, последний согласился приобрести квартиру за 1800000 рублей. После этого все вместе поехали в Воронеж, чтобы помочь переехать в квартиру истца. <дата скрыта>г. в офисе риэлтерской фирмы по адресу: <адрес скрыт>, договорились, что часть денег будет перечислена из средств материнского капитала, а часть будет оплачена после заключения договора. Риэлтер пояснила, что в настоящее время нельзя использовать средства материнского капитала. Тогда ответчика решила оформить кредит на покупку квартиры, в банке пояснили, что будет возможно после оформления на нее квартиры. Истец согласился. В офисе напечатали договор, указав стоимость 630000 рублей. чтобы уменьшить размер налога от продажи. Второй риэлтер, Елена, проводила стороны в МФЦ, где передали документы на регистрацию без передачи денег. Однако, через несколько дней ответчик по телефону сообщила ответчику, что кредит оформить не получается, за квартиру нечем заплатить. Несколько раз супруг ответчика по телефону просил истца подождать с оплатой, так как он ищет возможность одолжить деньги у родственников. Через несколько дней ответчик и ее супруг перестали отвечать на звонки. В настоящее время денежные средства не переданы в нарушение положений ст.485,486 ГК РФ. Договор не соответствует требованиям закона и подлежит признанию недействительным.

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель по доверенности ФИО3 требования поддержали, полагали, что ответчиком должны быть представлены доказательства наличия у нее денежных средств на момент сделки. ФИО1 в ходе судебного разбирательства пояснил, что мужа ответчика знал еще с детства в Таджикистане. Он сказал, что есть сертификат на 690 000 рублей, остальную сумму он отдаст. Муж ответчика сам звонил, предложил приобрести квартиру. Истец не давал объявление о продаже, только ремонт закончил тогда. Истец показал квартиру, решили брать с ремонтом, так как истец предлагал к продаже еще одну квартиру, без ремонта. Потом поехали за вещами в Воронеж. Б.Е.В. помогала оформить первую квартиру, это уже вторая сделка была по продаже квартиры. В Таджикистане продал дом свой, и купил эту квартиру для сестры. Покупал квартиру за 600 000 рублей в 2022 г. или в 2023 г. Брал без ремонта квартиру, поменял там все. Как только собрался продавать появился этот покупатель, договорились, что когда ребенку 3 года будет, тогда придут. У них сын старший болеет, проблемы с ногами. Стало жалко их. Муж ответчика сказал, что направит 500 000 рублей из Таджикистана, попросил Жанну оформить. ФИО4 попросила подумать хорошо, говорила, что можно сделать обременение. Сделали сделку. ФИО4 сказала идти в ПАО «Сбербанк» оформлять кредит. Там отказали. Потом ФИО2 обещала, что в каком-то банке европейском переведет. Оказалось, что это нужно было ей, чтобы получить детские пособия. Ей нужна была прописка. В первый месяц она получила деньги, но истцу не отдала. Во второй месяц она уехала. Позвонил Шухрату, стал требовать деньги, после этого начались скандалы. Сумма в договоре такая указана, чтобы налог не платить. ФИО2 обманула тем, что не заплатила за квартиру. Получил от ответчика всего 235000 рублей, которые готов вернуть.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании не участвовала, извещалась судом надлежаще, представила письменные возражения на иск. В письменных возражениях, в том числе указала, что были сбережения на лечение ребенка в сумме 630000 рублей. Договорились, что оплачивает продавцу наличными 630000 рублей и 255000 рублей уплачивает продавцу любым способом до 01.09.2025г. Про 255000 рублей была устная договоренность, письменных документов не составлялось. Денежные средства в сумме 630000 рублей были собраны от подработок в качестве медицинской сестры и сиделки за больными людьми и подработок супруга, а также от официальных выплат. Расписку истец отказался оформить на сумму 630000 рублей. После сделки проживали в квартире 4 месяца, за это время муж сделал ремонт, поскольку квартира была в запущенном состоянии. Через четыре месяца ответчик стал приходить и скандалить, требовал больше денег, 1800000 рублей, так как он продешевил (л.д. 26-30). Представитель ответчика по доверенности ФИО5 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований по доводам, изложенным в письменном виде (л.д.119-123).

Третье лицо Фаризаи Асалбек в судебном заседании пояснила, что является супругой истца. На сделке не присутствовала, знает, что в марте 2025г. он продал квартиру ответчику. Ответчик с семьей неделю жили у нее дома, были доверительные отношения. Деньги нужны были на лечение дочери, но от продажи квартиры денег не получили. До настоящего времени денег нет. В спорной квартире делали ремонт до ее продажи, поэтому планировали продать ее дороже.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Ярославской области в судебном заседании не участвовал, извещены надлежаще.

Заслушав истца, представителей сторон, третье лицо, свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующим выводам.

Из материалов дела судом установлено, что <дата скрыта>г. между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил двухкомнатную квартиру, общей площадью 40,9 кв.м, с кадастровым номером <номер скрыт>, по адресу: <адрес скрыт> (л.д.24).

Согласно п.3 Договора указанную квартиру продавец продает за 630000 рублей, которые уплачены полностью на момент подписания настоящего договора.

Сведения о государственной регистрации права собственности ФИО2 на указанное недвижимое имущество внесены в ЕГРН <дата скрыта>. (л.д.20-21).

Истцом оспаривается договор купли-продажи от <дата скрыта>г.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ч.1 ст.168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Оспаривая договор купли-продажи, истец единственным основанием недействительности сделки считает отсутствие оплаты продаваемого объекта недвижимости, дополнительно указывает, что в договоре отражена заниженная стоимость квартиры.

Согласно п.1 ст.485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи, либо, если она договором не предусмотрена и не может быть определена исходя из его условий, по цене, определяемой в соответствии с пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, а также совершить за свой счет действия, которые в соответствии с законом, иными правовыми актами, договором или обычно предъявляемыми требованиями необходимы для осуществления платежа.

Согласно п.1,2 ст.486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Согласно п.1 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно п.3 оспариваемого Договора указанную квартиру продавец продает за 630000 рублей, которые уплачены полностью на момент подписания настоящего договора.

В ходе судебного разбирательства истец пояснил, что сумма 630000 рублей не была им получена до подписания договора купли-продажи. При этом подтвердил, что после заключения сделки в счет платы за переданную квартиру от ответчика им была получена сумма 235000 рублей.

В свою очередь ответчик представила документы, подтверждающие переводы истцу на сумму 255000 рублей: 12.04.2025г., 14.05.2025г., 02.08.2025г., 25.03.2025г., 22.06.2025г. (л.д.31-33,36-38).

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющий принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказывать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено законом.

Из материалов дела установлено, что <дата скрыта>г. ФИО1 обратился в ОМВД России «Переславль-Залесский» с заявлением, что ФИО2 не отдала ему денежные средства по договору купли-продажи в сумме 1615000 рублей (л.д. 57 об.сторона).

По результату проведенной проверки вынесено Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от <дата скрыта>. (л.д.57-86).

При этом в ходе проводимой проверки ФИО1 не оспаривал сам факт заключения договора купли-продажи, указывал лишь на факт того, что не в полном объеме получил денежные средства.

Свидетель Б.Е.В., опрошенная в ходе судебного разбирательства, пояснила, что знакома с ФИО1 В прошлом году ФИО1 пришел в фирму «П.», где свидетель помогает Ж.Ю., попросил набрать договор. Пришла покупательница с ребенком. Ребенку не было 3 лет. Она хотела купить квартиру у ФИО1 с использованием материнского капитала, сказала, что денег наличных нет. Свидетель сказала, что ребенку нет 3 лет, это невозможно. Договор набирала в их присутствии. Они разговаривали между собой. Когда свидетель дошла до пункта расчета, спросила, как они будут рассчитываться. Продавец сказал, что будут рассчитываться постепенно. Свидетель предложила оформить договор с рассрочкой платежа. Они отказались, т.к. «свои люди». Свидетель не помнит, кто назвал сумму, какую указать в договоре. Свидетель предложила оформить договор с обременением. Стороны отказались. Не помнит, на всю сумму планировалось обременение или нет. Они куда-то собирались идти, то ли в банк, то ли еще куда-то. Дальше свидетель не была с ними. За договор ФИО1 заплатил 1000 или 2000 рублей. При свидетеле деньги не передавались никакие за квартиру. В дальнейшем по поводу этого договора никто не обращался.

Таким образом, из показаний свидетеля Б.Е.В., пояснений самого истца ФИО1 следует, что цена в договоре купли-продажи и порядок расчетов были указаны с его ведома и согласия. В п.12 договора купли-продажи отражено, что стороны подтверждают, что они в дееспособности не ограничены, под опекой, попечительством, а также патронажем не состоят, по состоянию здоровья могут самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности; не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельств его заключения, что у них отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить данную сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В целях реализации указанного выше правового принципа пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлена недопустимость осуществления гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действий в обход закона с противоправной целью, а также иного заведомо недобросовестного осуществления гражданских прав (злоупотребление правом).

Из разъяснений пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что добросовестным поведением является поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе, в получении необходимой информации.

Исходя из смысла приведенных выше правовых норм и разъяснений, под злоупотреблением правом понимается поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 ГК РФ пределов осуществления гражданских прав, осуществляемое с незаконной целью или незаконными средствами, нарушающее при этом права и законные интересы других лиц и причиняющее им вред или создающее для этого условия.

Под злоупотреблением субъективным правом следует понимать любые негативные последствия, явившиеся прямым или косвенным результатом осуществления субъективного права.

При установленных обстоятельствах, принимая во внимание, что оспариваемый договор купли-продажи подписан сторонами лично, переход права собственности на недвижимость зарегистрирован в установленном законом порядке, квартира фактически передана от продавца покупателю, суд полагает, что стороны имели намерение продать недвижимость на оговоренных в договоре условиях. В договоре купли-продажи указано, что денежные средства получены. Сам факт того, что ФИО1 в течение нескольких месяцев не оспаривал условия договора купли-продажи, не ставил его под сомнение (в ОВД обратился лишь в августа 2025г. и только по факту частичной неоплаты), свидетельствует о том, что воля и продавца, и покупателя в момент сделки была направлена на отчуждение имущества по оговоренной в договоре цене.

При данных обстоятельствах доводы истца о лишь частичной оплате выкупной цены квартиры, не могут служить основанием для признания сделки недействительной.

Учитывая изложенное, требования истца не подлежат удовлетворению.

При этом истец не лишен возможности избрать другой способ защиты своих прав в соответствии со ст.12 ГК РФ.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) к ФИО2 (СНИЛС <номер скрыт>), оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд через Переславский районный суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Мотивированное решение суда изготовлено 28 апреля 2026г.

Судья Бородина М.В.