Решение № 2-3833/2017 2-3833/2017 ~ М-3755/2017 М-3755/2017 от 27 декабря 2017 г. по делу № 2-3833/2017

К делу 2-3833/17


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г-к Анапа Краснодарский край 27 декабря 2017 года

Судья Анапского городского суда Ковальчук П.М.

при секретаре Колесниченко С.Н.

рассмотрев, в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «Портал», ФИО2, о признании инвестиционного договора договором долевого участия в строительстве недействительным, признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением, в котором просит признать инвестиционный договор №ДС-80 с приложением № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между застройщиком ООО «Кворум-6» и ней договором долевого участия в строительстве. Признать недействительным договор долевого участия в строительстве, заключенный между ООО «Портал» и ФИО2, в отношении двухкомнатной квартиры общей площадью 68.77 кв.м., расположенной секция №, этаж №, <адрес> многоквартирном жилом доме по адресу: Краснодарский край, г-к Анапа, пер. Северный, <адрес>, вернув стороны в первоначальное положение. Обязать Анапский отдел Управления Росреестра по <адрес> аннулировать сведения о договоре участия в долевой двухкомнатную квартиру общей площадью 68.77 кв.м., расположенной секция №, этаж №, <адрес>, и об участниках долевого строительства ООО «Портал», ИНН:№ и ФИО2, в многоквартирном жилом доме по адресу: Краснодарский край, г-к Анапа, пер. Северный, <адрес>, и аннулировать залог, установленный в пользу ФИО2, в отношении объекта долевого строительства двухкомнатную квартиру общей площадью 68.77 кв.м., расположенной секция №, этаж №, <адрес> многоквартирном жилом доме по адресу: Краснодарский край, г-к Анапа, пер. Северный, <адрес>. Обязать Анапский отдел Управления Росреестра по <адрес> установить обременение в виде залога двухкомнатную квартиру общей площадью 68.77 кв.м., расположенной секция №, этаж №, <адрес> по договору долевого участия в строительстве в пользу ФИО2,

Свои требования мотивирует тем, что 23 сентября 2010 года между ней и ООО «Кворум-6» был заключен инвестиционный договор №ДС-80 согласно которого ею был внесен вклад в строительство многоквартирного дома по адресу: Краснодарский край, г-к Анапа, пер. Северный, <адрес>, в размере установленной доли составляющей в натуре двухкомнатную квартиру общей площадью 68.77 кв.м., расположенной секция №, этаж №, <адрес>.

Согласно письмам, полученным ею 07 мая 2014 года и 28 июня 2014 года с 23 апреля 2013 функции застройщика жилого комплекса по адресу: РФ, Краснодарский край, г-к Анапа, пер. Северный, <адрес>, осуществляет ответчик ООО «Портал». С этого момента ей стало известно, о том, что произошла смена застройщика.

Впоследствии ей стало известно, что в соответствии договор об отступном от 10.11.2012 года ООО «Кворум-6» договорилось с ООО «Портал» о прекращении всех взаимных обязательств, вытекающих из договоров инвестирования заключенных ООО «Кворум-6» с инвесторами (п. 1.1. договора), ООО «Портал» обязалось выплатить ООО «Кворум-6» отступное (п. 1.2 договора) и после сдачи дома в эксплуатацию передать в собственность квартиры инвесторам-дольщикам по всем действующим на 10.11.2012 года договорам инвестирования, заключенным ООО «Кворум-6» (п. 1.3 договора).

Во исполнение этого договора ООО «Портал» заключило 23.04.2013 года с ФИО3 договор купли-продажи недвижимости, согласно которого ООО «Портал» приобрело право собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, 2-ой этап строительства секции №8-14, в стадии строительства, готовностью 20%, площадью застройки 1955,3 кв.м. по адресу: <адрес>, пер. Северный, <адрес>, с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке, принадлежащем продавцу, К.В.П. на основании договора аренды, в соответствии с одновременно заключенных договором цессии, права арендатора перешли к ООО «Портал».

Следовательно, именно ООО «Портал» является обязанным перед ней лицом, по передаче ей в собственность спорной квартиры, поэтому это общество является надлежащим ответчиком, и поскольку в отношении ООО «Портал» не инициирована процедура банкротства, дело подлежит рассмотрению в суде общей юрисдикции.

Более того, ООО «Портал» признало себя перед ней правопреемником ООО «Кворум-6» по вопросам строительства спорной квартиры. Так согласно письму от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик предложил ей произвести доплату за изменение метода штукатурки стен в размере 54 020 рублей, указанные денежные средства были переданы ответчику. Так же ею были переданы ответчику денежные средства, истребованные им письмом от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, ею и ООО «Портал» были изменены условия о техничном состоянии квартиры по договору инвестирования (измерение вида предчистовой отделки), ООО «Портал» приняв от нее денежные средства, признало то обстоятельство, что выступает стороной договора инвестирования.

Такими образом, инвестиционный договор ею исполнен в полном объеме с предшественником ответчика ООО «Портал» она имеет право потребовать признать заключенный им договор инвестирования договоров участия в долевом строительстве.

В октябре 2014 года, ей стало известно, что ответчик ООО «Портал» заключил ДД.ММ.ГГГГ договор долевого строительства в отношении объекта: двухкомнатной квартиру общей площадью 68.77 кв.м., расположенной секция №, этаж №, <адрес> ФИО2,

Она обратилась в суд и решением Анапского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу № по иску ФИО1 к ООО «Портал», ФИО2, о признании инвестиционного договора действующим и понуждении к заключению договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, судом были удовлетворены в полном объеме исковые требования, указанный выше договор был признан действующим.

Таким образом, ответчик ООО «Портал» не имел права заключать договор долевого участия в строительстве в отношении спорной квартиры. Указанная сделка была совершена в нарушение требований закона. Более того, сделка в отношении строящейся квартиры была совершена уже после того, как ответчику ООО «Портал» стало достоверно известно о том, что она является участником долевого строительства, известен номер инвестиционного договора и его содержание.

В судебном заседании ФИО1 и представитель ФИО4 исковые требования уточнил и просил признать инвестиционный договор №ДС-80 с приложением № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между застройщиком ООО «Кворум-6» и ней договором долевого участия в строительстве. Признать недействительным договор долевого участия в строительстве, заключенный между ООО «Портал» и ФИО2, в отношении двухкомнатной квартиры общей площадью 68.77 кв.м., расположенной секция №, этаж №, <адрес> (в настоящее время №) в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, г-к Анапа, пер. Северный, <адрес>, вернуть стороны в первоначальное положение. Обязать Анапский отдел Управления Росреестра по <адрес> аннулировать в едином государственном реестре недвижимости сведения о договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома в виде двухкомнатную <адрес> общей площадью 68.77 кв.м., расположенной секция №, этаж № и об участниках долевого строительства ООО «Портал», ИНН:5610092989 и ФИО2, в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, г-к Анапа, пер. Северный, <адрес>, и аннулировать залог на основании закона, установленный в пользу ФИО2, в отношении объекта долевого строительства в виде двухкомнатной <адрес>: общей площадью 68.77 кв.м., расположенной секция №, этаж №, в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, г-к Анапа, пер. Северный, <адрес>. Обязать Анапский отдел Управления Росреестра по <адрес> установить обременение в виде залога в силу закона на двухкомнатную квартиру общей площадью 68.77 кв.м., расположенной секция №, этаж №, <адрес> (настоящий номер <адрес>) по договору долевого участия в строительстве в пользу ФИО1

Представитель ФИО2, по доверенности ФИО5 в судебном заседании просила в удовлетворении искового заявления отказать.

Представитель ООО «Портал» в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о дате и времени рассмотрения дела.

Выслушав участников процесса, изучив представленные материалы, суд приходит к выводу о том, что исковые требования удовлетворению не подлежат. Свои выводы суд мотивирует тем, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключила инвестиционный договор № ДС-80 с ООО «Кворум-6», согласно которого внесла вклад в строительство многоквартирного жилого дома по <адрес>, г-к Анапа, который не зарегистрировала в установленном законом порядке.

По своей правовой природе инвестиционные договоры с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов, являются двухсторонней сделкой между застройщиком и участником долевого строительства, и подлежит государственной регистрации.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 27 Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после его вступления в силу - начиная с ДД.ММ.ГГГГ. Договоры участия в долевом строительстве таких домов (объектов недвижимости), заключенные в соответствии с данным Законом, подлежат государственной регистрации в силу части 3 статьи 4 Закона, также начиная с указанной даты.

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Таким образом, инвестиционный договор, заключенный между ФИО1 и ООО «Кворум-6» по своей правовой природе подпадает под действия Закона 214-ФЗ и подлежал государственной регистрации со всеми вытекающими последствиями.

Федеральным законом 214-ФЗ, а также ст. 558, ст. 433 ГК РФ также предусматривают обязательную регистрацию договора, в противном случае, незарегистрированный договор считается незаключенным и не имеет юридической силы.

Согласно договору об отступном от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ООО «Кворум-6 и ООО «Портал», последний принял на себя не все обязанности ООО «Кворум-6», а только в части 1000 кв.м., жилья при условии, что ООО «Кворум-6» в адрес ООО «Портал» предоставит реестр инвесторов. Реестр инвесторов предоставлен в адрес ООО «Портал» не был, в связи, с чем ООО «Портал» был вправе заключать договоры долевого участия по своему усмотрению. ФИО1 не значилась в реестре кредиторов.

Между ООО «Портал» и ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ на <адрес> по пер. Северный, 1 в <адрес>, был заключен договор долевого участия и зарегистрирован в установленном законом порядке. Договор является действующим. На момент подписания договора на <адрес> не имелось арестов, запрещений, а также зарегистрированных правопритязаний. Расчет по договору между ФИО2, и ООО «Портал» произведен в полном объеме.

Кроме того, ФИО1 ранее обращалась в суд с иском и просила признать договор долевого участия между ФИО2, и ООО «Портал» на <адрес> по пер. Северный 1 в г Анапа недействительным.

Решением Анапского городского суда 29.09.2015г. ФИО1 в иске отказано.

Определением судебной коллегии по гражданским делам <адрес>вого суда по Д-33-610/16 от ДД.ММ.ГГГГ решение Анапского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения, жалоба ФИО1 без удовлетворения.

Таким образом, договор долевого участия между ООО «Портал» и ФИО2, признан действующим, в связи, с чем требовании истца об обязании Анапского отдела Управления Росреестра по <адрес> установить обременение в виде залога в силу закона на двухкомнатную квартиру общей площадью 68.77 кв.м., расположенной секция №, этаж №, <адрес> (настоящий номер <адрес>) по договору долевого участия в строительстве в пользу ФИО1

Согласно ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, признанные судом общеизвестными, не нуждаются в доказывании.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Поскольку имеются вступившие в законную силу судебные акты по ранее рассматриваемому делу между теми же сторонами и о том же предмету спора, то эти акты обязательны для суда и указанные обстоятельства не доказываются вновь, следовательно, исковые требования ФИО1 в части признания недействительным договора долевого участия в строительстве, заключенный между ООО «Портал» и ФИО2, в отношении двухкомнатной квартиры общей площадью 68.77 кв.м., расположенной секция №, этаж №, <адрес> (в настоящее время №) в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, г-к Анапа, пер. Северный, <адрес>, вернуть стороны в первоначальное положение, удовлетворению не подлежат.

Требования истца об обязании Анапского отдела Управления Росреестра по <адрес> аннулировать в едином государственном реестре недвижимости сведения о договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома в виде двухкомнатную <адрес> общей площадью 68.77 кв.м., расположенной секция №, этаж № и об участниках долевого строительства ООО «Портал», ИНН:5610092989 и ФИО2, в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, г-к Анапа, пер. Северный, <адрес>, и аннулировать залог на основании закона, установленный в пользу ФИО2, в отношении объекта долевого строительства в виде двухкомнатной <адрес>: общей площадью 68.77 кв.м., расположенной секция №, этаж №, в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, г-к Анапа, пер. Северный, <адрес>, являются несостоятельными.

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № п. 61 «Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом».

Согласно ч. 1. ст. 334 ГК РФ, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя). Залог возникает: в силу договора; на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения, какого обязательства признается находящимся в залоге.

Избирая залог в качестве средства обеспечения своих интересов, кредитор руководствуется принципом, что залог имущества является реальным кредитом.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается

Решением Анапского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 признал участником долевого строительства. Суд обязал ООО «Портал» заключить с ФИО1 договор долевого участия на любую свободную квартиру с площадью указанной в инвестиционном договоре № ДС-80 от ДД.ММ.ГГГГ в одной из секций второй очереди начиная с 8-14 в <адрес> по пер. Северный в <адрес>. Решение суда вступило в законную силу.

Таким образом, ФИО1 признана участником долевого строительства по решению суда и требования о признании инвестиционного договора №ДС-80 с приложением № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между застройщиком ООО «Кворум-6» и ФИО1 договором долевого участия в строительстве, удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ООО «Портал», ФИО2, о признании инвестиционного договора №ДС-80 с приложением № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между застройщиком ООО «Кворум-6» и ФИО1 договором долевого участия в строительстве; признании недействительным договора долевого участия в строительстве, заключенный между ООО «Портал» и ФИО2, в отношении двухкомнатной квартиры общей площадью 68.77 кв.м., расположенной секция №, этаж №, <адрес> (в настоящее время №) в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, г-к Анапа, пер. Северный, <адрес>, вернув стороны в первоначальное положение; обязании Анапского отдела Управления Росреестра по <адрес> аннулировать в едином государственном реестре недвижимости сведения о договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома в виде двухкомнатную <адрес> общей площадью 68.77 кв.м., расположенной секция №, этаж № и об участниках долевого строительства ООО «Портал», ИНН:5610092989 и ФИО2, в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, г-к Анапа, пер. Северный, <адрес>, и аннулировании залога на основании закона, установленный в пользу ФИО2, в отношении объекта долевого строительства в виде двухкомнатной <адрес>: общей площадью 68.77 кв.м., расположенной секция №, этаж №, в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, г-к Анапа, пер. Северный, <адрес>; обязании Анапского отдела Управления Росреестра по <адрес> установить обременение в виде залога в силу закона на двухкомнатную квартиру общей площадью 68.77 кв.м., расположенной секция №, этаж №, <адрес> (настоящий номер <адрес>) по договору долевого участия в строительстве в пользу ФИО1 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Анапский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий П.М. Ковальчук