Решение № 2-3026/2020 2-3026/2020~М-2582/2020 М-2582/2020 от 21 октября 2020 г. по делу № 2-3026/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 октября 2020 года Свердловский районный суд г. Иркутска в составе: председательствующего судьи Белик С.О., при секретаре судебного заседания Неминущей Ю.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело УИД 38RS0036-01-2020-003886-03 (№ 2-3026/2020) по иску Общества с ограниченной ответственностью «Теплотехстрой» к ФИО1, ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи, о постановке земельного участка на кадастровый учёт, понуждении произвести государственную регистрацию перехода права собственности земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

В Свердловский районный суд <адрес обезличен> обратилось ООО «Теплотехстрой» (далее также Общество) с иском к ФИО1, ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи, о постановке земельного участка на кадастровый учёт, понуждении произвести государственную регистрацию перехода права собственности земельного участка. В обоснование иска указано следующее. Между обществом (покупателем) и ответчиками (продавцами) заключён предварительный договор купли-продажи части земельного участка № 1П от <Дата обезличена>, согласно которому стороны в срок до <Дата обезличена> обязуются заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка общей площадью 300 кв.м., расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, в границах Плана, приложенного к договору. Цена земельного участка 1 200 000 рублей. Стороны <Дата обезличена> подписали соглашение о задатке, которым подтверждается передача продавцу в счёт оплаты приобретения части земельного участка 300 000 рублей. Оставшаяся часть денежных средств была погашена покупателем путём зачёта, о чём подписано соглашение. Обществом передано предложение от <Дата обезличена> о заключении досрочно основного договора купли-продажи, однако от продавцов получен отказ. В связи с чем, просит суд признать предварительный договор купли-продажи части земельного участка <Номер обезличен>П от <Дата обезличена> основным договором, поставить земельный участок, общей площадью 300 кв.м., расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, в границах приложения к договору на кадастровый учёт; произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ООО «Теплотехстрой» по договору купли-продажи земельного участка, общей площадью 300 кв.м., расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, в границах приложения к договору.

Представитель истца ООО «Теплотехстрой» в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом, причины не явки не известны.

Ответчики ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом, причины неявки не известны, возражений на иск не представили.

Третье лицо Управление Росреестра по <адрес обезличен> в судебное заседание своего представителя не направили, представив в электронном виде возражения на иск, в котором указано, что истец необоснованно привлёк Управление в качестве третьего лица. Также указали, что части земельного участка не относятся к недвижимым вещам и не могут быть предметом договора купли-продажи. В удовлетворении требований о государственной регистрации перехода права, постановке на государственный кадастровый учёт просили отказать.

Привлечённое к участию в деле в качестве третьего лица АО «Банк Интеза» в судебное заседание не явился, извещён надлежащим образом, просили об отложении судебного заседания с целью подготовки отзыва на исковое заявление.

В соответствии с ч.ч. 3, 5 ст. 167 ГПК РФ суд полагает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся участников процесса по представленным документам.

Исследовав материалы настоящего дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемым требованиями.

В соответствии с положениями ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечёт его ничтожность (п. 2 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 ГК РФ).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу статьи 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Судом установлено, что <Дата обезличена> в ЕГРН зарегистрировано право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО1 по ? доли за каждым на земельный участок по адресу: <адрес обезличен>, кадастровый номер <Номер обезличен>, на основании договора купли-продажи земельного участка от <Дата обезличена>, постановления мэра <адрес обезличен><Номер обезличен> от <Дата обезличена>.

<Дата обезличена> в ЕГРН внесена запись об ипотеке № <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, залогодателями являлись ФИО2 и ФИО1, залогодержателем - АО «Банк Интеза».

Как видно из предварительного договора купли-продажи части земельного участка <Номер обезличен>П от <Дата обезличена>, ФИО1, ФИО2 (продавцы) и ООО «Теплотехстрой» (покупатель) обязуются заключить в будущем договор купли-продажи части земельного участка, общей площадью 300 кв.м., расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, в границах Плана, приложенного к договору, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: эксплуатация существующей производственной базы. Земельный участок принадлежит продавцам. Основной договор должен быть заключён сторонами в срок до <Дата обезличена> (пункты 1.1, 1.2, 1.3 Договора).

В пункте 1.4 договора указано, что земельный участок обременён ипотекой на основании договоров ипотеки <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, заключённого между ФИО1 и АО АКБ «Международный финансовый клуб» (ОГРН <***>), а так же <Номер обезличен> от <Дата обезличена>, заключённого между ФИО2 и АО АКБ «Международный финансовый клуб» (ОГРН <***>). Согласие залогодержателя земельного участка на заключение настоящего договора получено в порядке, установленным действующим законодательством РФ.

Пунктом 2.2 договора определена цена части земельного участка в сумме 1 200 000 рублей.

<Дата обезличена> сторонами заключено соглашение о задатке по предварительному договору купли-продажи части земельного участка. ФИО2 и ФИО1 получили от ООО «Теплотехстрой» денежную сумму в размере 300 000 рублей в счёт оплаты приобретения спорного земельного участка.

Дополнительным соглашением от <Дата обезличена> к предварительному договору купли-продажи стороны закрепили местоположение границ части земельного участка, подлежащего отчуждению, установить посредством определения координат характерных точек границ, указанных в ведомости вычисления площади части земельного участка <Номер обезличен> от <Дата обезличена>.

Истцом направлялось ответчикам обращение с предложением заключить основной договор купли-продажи на условиях, согласованных в предварительном договоре, поскольку стоимость части земельного участка им уплачена.

Как видно из ответа от <Дата обезличена> ответчики признали условие об оплате части земельного участка исполненными. При этом указали, что оптимальный срок для заключения основного договора и регистрации перехода права собственности – январь 2021 года.

Согласно ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Земельного кодекса РФ объектами земельных отношений, в том числе, являются части земельных участков.

Согласно действующему законодательству часть земельного участка не является самостоятельным объектом недвижимости, не может существовать вне самого участка. Части земельных участков формируются в определённых целях (обременение, сервитут) (п. 4 ч. 3 ст. 14, п. 11 ч. 5 ст. 14, ст. 44 Федерального закона от <Дата обезличена> № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» - далее Закон о регистрации).

При этом для внесения соответствующих сведений в ЕГРН, сведения о части земельного участка должны быть отражены в межевом плане в соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 22 Закона о регистрации.

Учитывая указанные нормы права, части земельного участка не относятся к недвижимым вещам, в связи с чем не могут выступать в качестве предмета договора купли-продажи. Объектами купли-продажи могут быть только земельные участки либо доли в праве собственности на земельные участки.

Руководствуясь положениями ст. 429 ГК РФ, проанализировав текст договора от <Дата обезличена> поименованного «предварительный договор купли-продажи части земельного участка», суд приходит к выводу, что законных оснований для возложения на ответчиков обязанности по заключению основного договора купли-продажи спорной части земельного участка не имеется, поскольку в данном предварительном договоре сторонами не согласовано существенное условие о предмете основного договора, а именно - в нём указано про часть земельного участка, которая не относится к недвижимым вещам. Несогласованность хотя бы одного из существенных условий предварительного договора влечёт признание его незаключенным.

В соответствии с ч. 1 ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 15 Закона о регистрации при осуществлении государственного кадастрового учёта и государственной регистрации прав одновременно такие государственный кадастровый учёт и государственная регистрация прав осуществляются по заявлению: собственника исходного объекта недвижимости, из которого образованы новые объекты недвижимости, - при государственном кадастровом учёте и государственной регистрации прав на образованные объекты недвижимости.

Требование истца о постановке на кадастровый учёт не подлежит удовлетворению, в связи с тем, что ответчиками не произведён раздел принадлежащего им земельного участка, с образованием участка в координатах, определённых предварительным договором купли-продажи и передачи его по основному договору покупателю.

В соответствии с п. 61 Постановления Пленума Верхового Суда РФ <Номер обезличен>, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

Поскольку спорный земельный участок не разделён и не образован в новый объект недвижимости на основании межевого плана, поставить на кадастровый учёт часть земельного участка, который желает приобрести истец, невозможно, в связи с чем требование о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворению не подлежит. Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности возможно только при условии зарегистрированного первоначального права ответчиков.

Поскольку иных доказательств, как то требуется в соответствии со ст.ст. 56, 57 ГПК РФ, стороны суду не представили, с учётом установленных обстоятельств, представленных доказательств, законности и обоснованности судебного решения, суд приходит к выводу, что иск ООО «Теплотехстрой» к ФИО1, ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи, о постановке земельного участка на кадастровый учёт, понуждении произвести государственную регистрацию перехода права собственности удовлетворению не подлежит.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В иске Общества с ограниченной ответственностью «Теплотехстрой» к ФИО1, ФИО2 о признании предварительного договора купли-продажи основным договором купли-продажи, о постановке земельного участка на кадастровый учёт, понуждении произвести государственную регистрацию перехода права собственности земельного участка расположенного в пределах земельного участка с кадастровым номером <Номер обезличен> по адресу: <адрес обезличен>, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Иркутский областной суд через Свердловский районный суд <адрес обезличен> в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Судья Белик С.О.

....

....

....

....

....

....

....