Апелляционное определение № 33-3729/2026 от 31 марта 2026 г.

судья Захаренко Л.В. УИД 61RS0004-01-2025-005362-74

дело № 33-3729/2026

номер дела суда первой инстанции 2-3143/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

1 апреля 2026 года г. Ростов-на-Дону

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе: председательствующего Глебкина П.С.,

судей Курносова И.А., Перфиловой А.В.,

при секретаре Скоробогатове Д.В.,

с участием прокурора Ефремовой Т.Н.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации г. Ростова-на-Дону к ФИО1, третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент координации строительства и перспективного развития г. Ростова-на-Дону, об изъятии жилого помещения путем выкупа, признании права муниципальной собственности и выселении из жилого помещения по апелляционной жалобе Администрации г. Ростова-на-Дону на решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 9 декабря 2025 года.

Заслушав доклад судьи Глебкина П.С., судебная коллегия,

установила:

Администрация г. Ростова-на-Дону обратилась с иском к ФИО1 об изъятии в муниципальную собственность объект недвижимого имущества - квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 47 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по цене равной 4 652 103 рубля, прекращении права собственности ФИО1 и признании права муниципальной собственности на данное жилое помещение после перечисления возмещения за изымаемое помещение, снятии с регистрационного учета по месту жительства и выселении ФИО1 из квартиры после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение, ссылаясь на то, что ФИО1 на праве собственности принадлежит данный объект недвижимости.

Постановлением Администрация г. Ростова-на-Дону от 16.06.2023 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН многоквартирный жилой дом по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН признан аварийным и подлежащим сносу.

Пунктом 3 постановления собственникам помещений предложено в течение 6 месяцев осуществить снос многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок, на основании части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ), Администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление от 23.08.2024 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

В рамках указанных мероприятий и с целью выкупа принадлежащей на праве собственности ответчику квартиры АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 47 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ООО «Экспертное учреждение «АБСОЛЮТЭКСПЕРТИЗА» подготовлен отчет от 19.12.2024 года НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «Об определении рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда, принадлежащего гражданам на праве собственности, а также обязательств по возмещению убытков для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд на территории г. Ростова-на-Дону».

Согласно отчету, стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение, а также обязательств по возмещению убытков составила 4 652 103 рублей.

В адрес собственника письмом от 30.01.2025 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН направлено уведомление о намерении изъять для муниципальных нужд квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 47 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН Однако, соглашение о выкупе с ФИО1 до настоящего времени не достигнуто.

Решением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 09.12.2025 исковые требования Администрации г. Ростова-на-Дону удовлетворены частично.

Суд изъял путем выкупа у ФИО1 в муниципальную собственность объект недвижимого имущества – квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН площадью 47 кв.м., расположенную в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, по цене выкупа, равной 5 898 435 рублей.

Прекратил право собственности ФИО1 на жилое помещение - квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН после перечисления возмещения за изымаемое жилое помещение.

Признал право муниципальной собственности на жилое помещение - квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 47 кв.м., расположенную в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое помещение.

Выселил ФИО1 из занимаемого жилого помещения - квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенной в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, после перечисления возмещения за изымаемое помещение.

Обязал ФИО1 предоставить банковские реквизиты для перечисления выкупной стоимости изымаемого жилого помещения.

В апелляционной жалобе Администрация г. Ростова-на-Дону просила изменить решение суда первой инстанции в части установления размера выкупной цены за изымаемое у ответчиков в муниципальную собственность жилое помещение, установив данный размер 4 652 103 рубля, не включая выкупную стоимость изымаемого помещения, необоснованно приведённую экспертом сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома.

Доводы Администрации г. Ростова-на-Дону по сути сводятся к несогласию с выводами заключения оценочной судебной экспертизы, которое апеллянт полагает недопустимым доказательством по делу, так как экспертом в заключении необоснованно в качестве объектов-аналогов по сравнительному подходу определения рыночной стоимости спорного объекта недвижимости выбраны объекты с техническим состоянием «нормальное», которые по техническим характеристикам значительно отличаются от изымаемого у ответчиков жилого помещения, расположенное в доме, подлежащим сносу. При этом, по мнению апеллянта, результаты экспертного исследования не могут быть приняты в качестве доказательства, подтверждающего размер возмещения стоимости за изымаемое помещение, так как оно выполнено с существенными нарушениями правил оценки, и эксперт не указывает, что отсутствуют идентичные объекты аналоги.

Апеллянт обратил внимание на то, что в данном случае рыночная стоимость спорного помещения, определенная судебной экспертизой на основании объектов-аналогов без корректировки на техническое состояние сравниваемых объектов, не может быть признана достоверной, и является необоснованно завышенной.

Экспертом необоснованно в выкупную стоимость включена сумма компенсации за капитальный ремонт.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Администрации г. Ростова-на-Дону – В.Д.Н.. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Прокурор отдела Ростовской областной прокуратуры Е.Т.Н.. полагала решение суда законным и обоснованным.

Дело рассмотрено в порядке статей 167 и 327 ГПК РФ в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом, о чем имеются в материалах дела уведомления.

Рассмотрев материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя истца В.Д.Н. и заключение прокурора Е.Т.Н., судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных положениями статьи 330 ГПК РФ, для отмены решения суда.

Решение суда обжалуется только в части установленного судом размера выкупной стоимости спорного жилого помещения, в связи с чем в соответствии со статьей 327.1 ГПК РФ, судебной коллегией проверяет на предмет законности и обоснованности только в указанной части.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 на праве собственности принадлежит объект недвижимости - квартира НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 47 кв.м., с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенная в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Постановлением Администрация г. Ростова-на-Дону от 16.06.2023 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН многоквартирный жилой дом по АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в г. Ростове-на-Дону признан аварийным и подлежащим сносу.

Пунктом 3 постановления собственникам помещений предложено в течение 6 месяцев осуществить снос многоквартирного дома по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

В связи с неисполнением собственниками помещений требований о сносе многоквартирного дома в установленный срок, на основании части 10 статьи 32 ЖК РФ, Администрацией города Ростова-на-Дону принято постановление от 23.08.2024 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, расположенного по адресу: г. АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

В рамках указанных мероприятий и с целью выкупа принадлежащей на праве собственности ответчику квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 47 кв.м., с кадастровым номером АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенной в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, ООО «Экспертное учреждение «АБСОЛЮТЭКСПЕРТИЗА» подготовлен отчет от 19.12.2024 АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН «Об определении рыночной стоимости жилого помещения аварийного жилищного фонда, принадлежащего гражданам на праве собственности, а также обязательств по возмещению убытков для последующего изъятия помещений для муниципальных нужд на территории г. Ростова-на-Дону».

Согласно отчету от 19.12.2024 АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, выполненному ООО «Экспертное учреждение «АБСОЛЮТЭКСПЕРТИЗА», стоимость возмещения за изымаемое жилое помещение, а также обязательств по возмещению убытков составляет 4 652 103 рубля.

В адрес собственника письмом от 30.01.2025 АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН направлено уведомление о намерении изъять для муниципальных нужд квартиру НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 47 кв.м., с кадастровым номером АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, расположенную в многоквартирном доме по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН

Однако, соглашение о выкупе с ФИО1 до настоящего времени не достигнуто.

ФИО1 суду представлен отчет НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 03.10.2025, выполненный ООО «Лендлорд-Эксперт» об оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, согласно которому итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 30.09.2025 составляет 2 570 000 рублей.

Поскольку стороны не пришли к соглашению о выкупной стоимости объекта, определением Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 13.08.2025 по гражданскому делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручалось НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ».

Согласно экспертному заключению АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН от 11.11.2025, выполненному НЭУ «Центр судебной экспертизы «ПРАЙМ», действительная рыночная стоимость квартиры № НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 47 кв.м. в жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, включая рыночную стоимость доли ФИО1 в общем имущества в многоквартирном доме, стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома и рыночную стоимость ее доли в праве собственности на земельный участок, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием путем выкупа жилого помещения в муниципальную собственность, по состоянию на 11.11.2025 года, составляет 5 898 435 рублей, в том числе: - рыночная стоимость квартиры НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН – 5 252 673 рубля (в том числе: рыночная стоимость доли ФИО1 в общем имуществе в многоквартирном доме – 378 192 рубля, рыночная стоимость ее доли в праве собственности на земельный участок – 919 218 рублей, стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома – 1 943 489 рублей); - убытки – 645 762 рубля.

Суд принял данное заключение судебной экспертизы в качестве относимого и допустимого доказательства по делу, поскольку оно является обоснованным, а выводы достаточно полными, ясными и убедительными.

Доводы апеллянта о несогласии с выводами о рыночной стоимости выкупаемого объекта, изложенными в заключении судебной экспертизы ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11.11.2025 в размере 5 898 435 рублей, в том числе установленного размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в размере 1 943 489 рублей, не свидетельствуют о неправильности решения и направлены на иную оценку доказательств.

В соответствии со статьей 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу положений статьи 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 настоящего Кодекса.

В соответствии с частями 3 и 4 статьи 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве средств обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.

Таким образом, заключение судебной экспертизы оценивается судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Заключение эксперта в гражданском процессе может оцениваться всеми участниками судебного разбирательства. Суд может согласиться с оценкой любого из них, но может и отвергнуть их соображения. При рассмотрении дела в апелляционном порядке вышестоящий суд имеет возможность оценить заключение эксперта в полном объеме.

Оценивая заключение судебной оценочной экспертизы ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11.11.2025, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту заключения, его научную обоснованность и достоверность полученных выводов, судебная коллегия приходит к выводу о том, что данное заключение в полной мере является допустимым и достоверным доказательством.

Данное заключение составлено компетентными экспертами, обладающими специальными познаниями, заключение составлено в полной мере объективно, а его выводы - достоверны и подтверждаются материалами дела.

Проанализировав содержание заключения судебной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что оно в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ, поскольку содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в их результате выводы и научно обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперты приводят соответствующие данные из представленных в их распоряжение материалов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных, выводы эксперта обоснованы документами, представленными в материалы дела.

Вопреки доводам апеллянта, судебная экспертиза ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11.11.2025 проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», на основании определения суда о поручении проведения экспертизы экспертам данной организации в соответствии с профилем деятельности, заключение содержит необходимые методики, ссылки на нормативно-техническую документацию, использованную при производстве экспертизы, а эксперты предупреждены об уголовной ответственности, предусмотренной статьи 307 УК РФ.

Данное экспертное заключение является допустимым доказательством. Оснований, дающих возможность усомниться в его правильности, а также в беспристрастности и объективности экспертов, не представлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что выкупная цена спорного жилого помещения должна определяться по его рыночной стоимости согласно судебной экспертизе ООО «ПРАЙМ» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11.11.2025, поскольку данное жилое помещение приобретено до того, как многоквартирный дом признан аварийным.

Судебной коллегией отклоняются доводы апелляционной жалобы Администрации г. Ростова-на-Дону о необоснованном включении в выкупную стоимость жилого помещения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Таким образом, сумма компенсации за непроизведенный капитальный ремонт относится к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения.

При этом в нарушении положений статьи 56 ГПК РФ Администрацией г. Ростова-на-Дону не представлены суду и в материалах дела отсутствуют доказательства, которые бы подтверждали, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН не включен в региональную программу, утвержденную постановлением Правительства Ростовской области от 26.12.2013 № 803 «Об утверждении Региональной программы по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на территории Ростовской области на 2014 - 2049 годы» либо за более ранний период времени, что данный многоквартирный дом имеет менее пяти квартир, либо был исключен из Региональной программы по проведению капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме на территории Ростовской области, о том, что некоммерческой организацией «Ростовский областной общественно полезный фонд содействия капитальному ремонту» не производилось начисление взносов на капитальный ремонт, не формировались и не направлялись квитанции собственникам квартир данного многоквартирного жилого дома.

Само по себе несогласие стороны с выводами судебной экспертизы не является основанием для признания экспертного заключения ненадлежащим доказательством.

Вопреки доводам апеллянта, судебная экспертиза ООО «Центр судебной экспертизы «Прайм» НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11.11.2025 отражает рыночную стоимость изымаемого жилого помещения в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности, содержит объективные данные об исследованном объекте недвижимости, которые послужили основанием для установления выкупной цены в вышеуказанном размере с учетом причиненных истцу изъятием помещения убытков с учетом компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Таким образом, оценив доказательства, в их числе заключение судебной экспертизы НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 11.11.2025, с соблюдением требований статьи 67 ГПК РФ, суд первой инстанции сделал правильный вывод о том, что выкупная стоимость за изымаемое жилое помещение составляет 5 898 435 рублей, включая компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт.

В данном случае суд постановил решение, основанное на нормах жилищного законодательства, подлежащего применению, и на установленных обстоятельствах, имеющих значение для дела, и полностью отвечает правилам оценки доказательств.

В апелляционной жалобе Администрация г. Ростова-на-Дону по сути выразила несогласие с той оценкой, которую суд первой инстанции дал имеющимся по делу доказательствам и обстоятельствам, установленным на основании этой оценки. Между тем, судебная коллегия оснований для переоценки доказательств в данном случае не находит, учитывая, что нарушений правил их оценки судом не допущено, а при рассмотрении дела в апелляционном порядке не предполагается произвольная переоценка доказательств (статья 327.1 ГПК РФ).

Каких-либо новых доводов, которые не были бы предметом рассмотрения суда первой инстанции, в апелляционной жалобе не приведено. Доводы жалобы повторяют позицию Администрации, приведенную в суде первой инстанции, являлись предметом исследования суда, получили надлежащую оценку, и, по сути, сводятся к выражению несогласия апеллянта с произведенной судом оценкой доказательств по делу, которую судебная коллегия находит правильной.

В связи, с чем доводы апелляционной жалобы подлежат отклонению как необоснованные, и не могут являться основанием к отмене решения суда первой инстанции, постановленного в соответствии с нормами материального права и фактическими обстоятельствами дела.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал им надлежащую правовую оценку и постановил законное и обоснованное решение. Нарушений материального и процессуального права судебной коллегией не установлено.

В апелляционной жалобе не приведены основания для отмены или изменения решения суда, а все доводы жалобы о его незаконности сводятся к переоценке доказательств и обстоятельств дела, однако указанное не влечет отмены решения суда в апелляционном порядке.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Ростова-на-Дону от 9 декабря 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации г. Ростова-на-Дону - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение составлено 9 апреля 2026 года