Апелляционное определение № 33-1851/2026 33-24808/2025 от 24 февраля 2026 г.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

Рег. № 33-1851/2026 Судья: Зейналова К.О.

УИД 78RS0020-01-2024-000048-80


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург 25 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:

Председательствующего Луковицкой Т.А.

судей Игумновой Е.Ю., Бородулиной Т.С.

при секретаре Ондар А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-89/2025 по иску ФИО1 к ООО «Корпорация Руан» о государственной регистрации перехода права собственности и по встречному иску ООО «Корпорация Руан» к ФИО1 о признании сделки недействительной по апелляционной жалобе ООО «Корпорация Руан» на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 июля 2025 года.

Заслушав доклад судьи Луковицкой Т.А., объяснения явившихся в судебное заседание лиц, изучив материалы дела, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО «Корпорация Руан», в котором просил произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объекты недвижимости:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер <...>, общей площадью 254 304 кв.м;

- гараж электропогрузчиков, назначение нежилое, 1-этажный, расположенный по адресу: <...>, лит. А, кадастровый номер <...>, общей площадью 395,40 кв.м;

- материальный склад, назначение нежилое, 1-этажный, расположенный по адресу: <...>, лит. Б, кадастровый номер <...>, общей площадью 554,90 кв.м.

В обоснование требований указал, что 30 декабря 2022 года между ФИО1 и ООО «Корпорация Руан» заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому ответчик обязался передать в собственность истца вышеуказанные объекты недвижимости. Недвижимое имущество передано истцу по акту приема-передачи в день подписания договора. Переговоры сторон по вопросу регистрации не привели к результату, так как, несмотря на отсутствие оснований, ответчик уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Не согласившись с иском, ООО «Корпорация Руан» подало встречное исковое заявление, в котором просило признать недействительной ничтожную сделку – договор купли-продажи, заключенный между ФИО1 и ООО «Корпорация Руан», объектов недвижимости: земельный участок, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер <...>, общей площадью 254 304 кв.м; гараж электропогрузчиков, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер <...>; материальный склад, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер <...>.

В обоснование встречного иска было указано, что договор купли-продажи является ничтожной мнимой сделкой ввиду следующих обстоятельств: цена сделки - исходя из совершенной оплаты в размере 1 900 000 рублей при кадастровой стоимости имущества более 200 000 000 рублей; наличие нескольких заявлений о признании ответчика несостоятельным (банкротом) по заявлению ФНС РФ; наличие исполнительных производств в отношении ответчика по мотивам отсутствия имущества, на которое возможно обратить взыскание; непринятие сторонами каких-либо мер по исполнению сделки и прочих.

Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 июля 2025 года исковые требования ФИО1 к ООО «Корпорация Руан» о государственной регистрации перехода права собственности удовлетворены. Суд постановил: произвести государственную регистрация перехода права собственности от ООО «Корпорация Руан» к ФИО1 на объекты недвижимости: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер <...>, общей площадью 254 304 кв.м; гараж электропогрузчиков, назначение нежилое, 1-этажный, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер <...>, общей площадью 395,40 кв.м; материальный склад, назначение нежилое, 1-этажный, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер <...>, общей площадью 554,90 кв.м. В удовлетворении встречного иска ООО «Корпорация Руан» к ФИО1 о признании сделки недействительной отказано. Отменены меры по обеспечению иска, наложенные определением судьи Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 января 2024 года.

ООО «Корпорация Руан» в апелляционной жалобе просит решение суда отменить как незаконное, принять по делу новое решение, ссылаясь на то, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Несоответствие выводов суда обстоятельствам дела повлекло, по мнению ответчика, неправильное применение норм материального права, что выразилось в неправильном истолковании закона. Указывает, что суд необоснованно применил правовую презумпцию о должной передаче имущества, однако вывод о фактически состоявшейся передаче имущества вступает в противоречие с выводом суда о действительной воле сторон сделки. Полагает, что ранее приведенные доводы и доказательства о мнимом характере сделки являлись достаточными. Подробно излагает обстоятельства и поведение сторон, предшествующие совершению сделки. Настаивает на мнимости сделки.

Частью 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) предусмотрено, что суд апелляционной инстанции извещает лиц, участвующих в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы, представления в апелляционном порядке.

Истец по первоначальному иску и третье лицо ФИО2, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, воспользовались правом, предусмотренным ст. 48 ГПК РФ, на ведение дела через представителя.

Ответчик по первоначальному иску, извещенный о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, направил в суд своего представителя.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, извещенное о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в заседание суда апелляционной инстанции не явилось, причин уважительности неявки суду не представило, об отложении судебного заседания не просило.

С учётом требований ч. 2.1 ст. 113 ГПК РФ сведения о времени и месте проведения судебного заседания размещены в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Санкт-Петербургского городского суда.

На основании изложенного, руководствуясь положениями ч. 3 ст. 167, ст. 327 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие не явившихся лиц.

Ознакомившись с материалами дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в порядке ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и из материалов дела следует, что 30 декабря 2022 года между ООО «Корпорация Руан» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующие объекты недвижимости (далее совместно именуемые «Недвижимое имущество»):

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер <...>, общей площадью 254 304 кв.м;

- гараж электропогрузчиков, назначение нежилое, 1-этажный, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер <...>, общей площадью 395,40 кв.м;

- материальный склад, назначение нежилое, 1-этажный, расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер <...>, общей площадью 554,90 кв.м.

В соответствии с п. 1.4 договора недвижимое имущество передается от продавца к покупателю по акту приема-передачи в день подписания настоящего договора.

П. 1.5 договора предусмотрено, что переход права собственности на недвижимое имущество с продавца на покупателя осуществляется в дату государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю.

Согласно п. 2.1 договора цена настоящего договора составляет 1 973 569 рублей.

П. 2.2 договора предусмотрено, что покупатель уплачивает продавцу цену настоящего договора следующим образом: оплата будет произведена путем передачи денежных средств продавцу до момента государственной регистрации.

В п. 2.3 договора стороны согласовали, что переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации в соответствии со ст. 551 ГК РФ и Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно п. 2.4 договора государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора, от продавца к покупателю не возможная без оригинала указанного акта приема-передачи (т. 1 л.д. 12-14).

30 декабря 2022 года между ООО «Корпорация Руан» и ФИО1 подписан акт приема-передачи недвижимого имущества (т. 1 л.д. 14).

Оригиналы вышеуказанных документов представлены суду первой инстанции на обозрение.

29 января 2024 года ФИО1 перечислил ООО «Корпорация Руан» денежные средства в размере 1 973 569 рублей в счет оплаты по договору купли-продажи от 30 декабря 2022 года (т. 1 л.д. 36).

Возражая против удивления иска, ООО «Корпорация Руан» указывало, что со стороны ответчика указанный договор не подписывался в связи с тем, что в первоначальной его редакции, которая действительно была подписана, были допущены ошибки, препятствующие государственной регистрации права собственности, а в дальнейшем ответчик отказался от подписания договора купли-продажи, как и от совершения самой сделки.

Определением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 6 ноября 2024 года по настоящему делу назначена судебно-техническая экспертиза документов и судебно-почерковедческая экспертиза (т. 1 л.д. 158-160).

Согласно заключению эксперта ФБУ Северо-Западный Региональный центр судебной экспертизы Минюста России № 3849/05-2-24 от 30 мая 2025 года установить кем – ФИО2 или иным лицом (лицами) – исполнены подписи от имени ФИО2, расположенные:

В договоре купли-продажи недвижимого имущества в виде земельного участка, гаража электропогрузчиков, материального склада от имени ООО «Корпорация Руан» и ФИО1, датированном 30.12.2022, - с первого по третий лист – в правом нижнем углу; на четвертом листе – в разделе «РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН» подразделе «ПРОДАВЕЦ:» слева от записи «ФИО2»;

В Акте приема-передачи недвижимого имущества в виде земельного участка, гаража электропогрузчиков, материального склада от 30.12.2022 к договору купли-продажи недвижимого имущества от имени ООО «Корпорация Руан» и ФИО1, датированному 30.12.2022, - в разделе «ПОДПИСИ СТОРОН» подразделе «ПЕРЕДАЛ:» слева от записи «ФИО2», не представляется возможным.

К данному выводу эксперт пришел, применив модельный метод оценки априорной информативности подписи (Комплексная методика установления подлинности (неподлинности) кратких и простых подписей).

В результате применения метода было установлено, что исследуемые подписи содержат 76, 64, 59, 66, 64 единиц полезной информации соответственно.

Граница признания подписи пригодной для проведения почерковой идентификации составляет 100 единиц – при исследовании нажимных характеристик и 120 единиц – при невозможности проведения исследования нажимных характеристик.

Если подпись содержит более 100 (120) единиц полезной информации, но менее 250 единиц полезной информации, исследование подписи должно проводиться комплексно: сочетанием традиционного (качественного) и нетрадиционного (количественного) уровней исследования.

В связи с краткостью, простотой строения подписей и содержанием в них менее 100 единиц полезной информации, что ниже указанного минимума единиц полезной информации для почерковой идентификации исполнителя, данные подписи непригодны для почерковедческой идентификации исполнителя (т. 1 л.д. 164-167).

Согласно заключению эксперта ФБУ Северо-Западный Региональный центр судебной экспертизы Минюста России № 3850/05-2-24 от 18 декабря 2024 года полученные результаты исследований позволяют сделать вывод о том, что тексты исследуемых документов выполнены электрографическим способом с использованием лазерного либо светодиодного принтера (принтеров) ПК или с использованием многофункционального устройства (устройств) МФУ в режиме «принтер»; красящее вещество штрихов – тонер черного цвета.

Полученные результаты исследования позволяют сделать вывод о том, что в поступивших на экспертизу документах (договоре купли-продажи и акте приема-передачи с датами составления 30.12.2022) все рукописные реквизиты (подписи, цифровые обозначения и линии обводки) выполнены от руки пастами для шариковых ручек сине-фиолетового цвета непосредственно на документах, без предварительной технической подготовки и без использования средств оргтехники.

Оттиски печатей в исследуемых документах нанесены эластичными рельефными клише, материалом письма типа штемпельной краски синего цвета.

Полученные результаты исследования позволяют сделать вывод о том, что в представленных документах (договоре купли-продажи и акте приема-передачи с датами составления 30.12.2022) текст был выполнен раньше, чем все имеющиеся подписи, исполненные пастами для шариковых ручек сине-фиолетового цвета.

В исследуемых документах на участках пересечения штрихов текста и оттиска печатей локальные волновые оптические эффекты не наблюдаются, что не позволяет установить микроскопическим способом последовательность выполнения текста и нанесения оттиска печати в договоре купли-продажи и акте приема-передачи с датами составления 30.12.2022.

Поскольку при послойном механическом удалении штриха текста на участке пересечения со штрихом оттиска печати наблюдалась неоднозначная картина, а именно на участке под штрихом тонера просматривались отдельные вкрапления красящего вещества оттиска, полученные результаты исследования не позволили решить вопрос о последовательности исполнения текста представленных документов и нанесения оттиска печати в них с использованием механического послойного удаления тонера на участках пересечения с оттиском печати.

Вопрос о последовательности исполнения подписей и нанесения оттисков печатей решается по участкам пересечения их штрихов. На базе СЗР ЦСЭ МЭ данный вопрос не разрешается ввиду отсутствия соответствующего оборудования (т. 1 л.д. 168-183).

Согласно заключению эксперта ФБУ Северо-Западный Региональный центр судебной экспертизы Минюста России № 43/05-2-24 от 30 мая 2025 года научно-разработанная методика определения возраста штрихов, выполненных электрофотографическим способом, по состоянию их материала в настоящее время отсутствует, в связи с чем исследование проводилось только с применением сравнительной не повреждающей документ методики. Проведенным исследованием установлено, что тексты представленных документов не содержат частные признаки печатающего устройства (устройств), обусловленные его эксплуатацией, что исключает возможность решения вопроса о времени их выполнения с использованием указанной методики.

По результатам ГЖХ-анализа установлено, что вклад продуктов термодесорбации бумаги на первом листе договора составляет более 46% и 100% (должно быть не более 45%), в связи с чем штрихи указанных рукописных реквизитов не пригодны для дальнейшего исследования с целью определения времени их исполнения по убыванию растворителя.

По результатам ГЖХ-анализа штрихов исследуемых подписей от имени ФИО2 в договоре купли-продажи недвижимого имущества на листах 2-4 с датой составления 30.12.2022, а также в акте приема-передачи недвижимого имущества с датой составления 30.12.2022 установлено, что на втором этапе исследования в штрихах подписей от имени ФИО2 между датами исследования (31.01.2025, 03.02.2025 – 13.05.2025) не наблюдается убывания относительного содержания летучих компонентов с временем удерживания 8,05+/-0,05 ми., наблюдаемые изменения лежат в пределах погрешности измерений, что не отвечает требованиям методики и не позволяет дать оценку времени выполнения указанным рукописным реквизитам представленных документов (т. 1 л.д. 193-199).

Допрошенный в судебном заседании эксперт С. подтвердила вышеуказанные заключения судебной экспертизы, пояснила суду, что иных выводов по исследуемым документам, независимо от применяемых методик и оборудования, эксперт сделать не может ввиду качества материала, представленного на экспертизу. В рассматриваемом случае ввиду взаимного проникновения красящего вещества шариковой ручки и оттиска печати, определить последовательность их нанесения невозможно. Действительно имеется оборудование, которое используется для определения последовательности исполнения подписей и нанесения оттисков печатей, но ввиду вышеуказанного, исследования на данном оборудовании являются не точными и доверять им нельзя.

Разрешая исковые требования, суд, руководствуясь положениями ст.ст. 153, 209, 223, 235, 260, 421, 425, 432, 454, 484, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст.ст. 14, 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», назначив по делу судебную экспертизу, пришел к выводу, что ответчиком не доказано, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 30 декабря 2022 года, акт приема-передачи недвижимого имущества от 30 декабря 2022 года представителем ответчика не подписывался и, если подписывался, то не в представленной суду редакции и не 30 декабря 2022 года, в связи с чем оснований для вывода о том, что рассматриваемый договор между сторонами не заключался, у суда не имеется. Кроме того, суд принял во внимание противоречия в позиции ответчика по первоначальному иску и требованиях по встречному иску. Учитывая, что спорное недвижимое имущество передано истцу, о чем свидетельствует акт приема-передачи, денежные средства по договору после их возврата ООО «Корпорация Руан» внесены на депозит нотариуса, суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о государственной регистрации права собственности.

Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований, суд, применив положения ст. 170 ГК РФ, приняв во внимание, что цена договора не отличается от цены договора, за которую ООО «Корпорация Руан» приобрело спорное имущество по договору от 25 января 2017 года; условиями оспариваемого договора предусмотрено, что оплата цены договора производится до государственной регистрации перехода права собственности, что истцом соблюдено; наличие подписанного между сторонами акта приема-передачи имущества, а также установленный факт уклонения ответчика от регистрации перехода права собственности, пришел к выводу, что оснований полагать, что сделка являлась мнимой, не имеется. Суд также учел пояснения ответчика по первоначальному иску относительно того, что общество заключило договор в целях ухода от ответственности перед кредиторами, указав, что поведение ООО «Корпорация Руан» является недобросовестным, исходя из того, что в настоящее время производство по делу о банкротстве ООО «Корпорация Руан» не ведется, ввиду чего встречный иск ООО «Корпорация Руан» к ФИО1 удовлетворению не подлежит на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ.

Судебная коллегия находит указанные выводы суда правильными, основанными на совокупной оценке собранных по делу доказательств и требованиях норм материального права, регулирующих возникшие спорные правоотношения.

Подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о том, что выводы суда об уклонении продавца от государственной регистрации перехода прав по договору не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку, по мнению ответчика судом установлено, что стороны совершили сделку без намерения заключить ее в действительности и создать определенные правовые последствия.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

На основании п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу абз. 1 ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В силу п.п. 1, 3 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

На основании п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п.п. 1, 3, 5 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

В силу п. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В случае мнимой сделки у сторон нет цели выполнить ее условия, поэтому чтобы доказать, что сделка мнимая, нужно в первую очередь подтвердить, что стороны ее не исполняли либо исполняли формально.

В предмет доказывания по данной категории дел входят: 1) сам факт совершения сделки в установленной законом форме; 2) наличие обстоятельств, образующих основание для признания сделки недействительной, то есть обстоятельств, свидетельствующих о незаконности содержания сделки (в данному случае - юридически значимым будет доказанность того, что расчеты по договору оказания услуг не производились либо оплата цены предусматривается со значительной по времени отсрочкой или рассрочкой платежа, услуги фактически не оказывались, то есть такая сделка экономически не обоснована, а юридически совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия).

Исходя из общего правила ст. 56 ГПК РФ, обязанность доказывания всех указанных юридических фактов возлагается на истца, если иное прямо не следует из соответствующей статьи ГК РФ об основаниях недействительности сделки. Ответчик, ссылающийся на противное, должен это доказывать.

Ответчик по первоначальному иску в целях подтверждения своей позиции о мнимости сделки указывает на то, что один из кредиторов общества обратился в арбитражный суд с заявлением о банкротстве данного общества; представитель продавца и покупатель являются аффилированными лицами; цена спорного имущества по договору значительно ниже рыночной и кадастровой стоимости; продавец сохранил контроль над объектами недвижимости, а покупатель не вступал во владение ими.

Оценка указанным доводам была в полной мере дана судом первой инстанции. Судебная коллегия также соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку не представлено доказательств наличия в настоящий момент дела о банкротстве в отношении ООО «Корпорация Руан», не подтверждена позиция относительно цены договора.

В силу положений ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, они вправе согласовывать в том числе условие о цене.

Ответчик, являясь полностью право- и дееспособным участником гражданского оборота, действуя с должной степенью внимательности и осмотрительности, должен был понимать значение своих действий, отдавать им отчет, осознавать последствия сделки при заключении спорного договора купли-продажи недвижимого имущества.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что данные доводы ответчика являются голословными, не подтвержденными надлежащими средствами доказывания.

ООО «Корпорация Руан» ошибочно полагает, что суд пришел к выводу о том, что сделка направлена на уклонение от обращения взыскания на объекты недвижимости. На данное обстоятельство указывал сам ответчик как при рассмотрении дела в судах обеих инстанций, первой и апелляционной. Суд первой инстанции, приняв во внимание все обстоятельства дела, а также указанную позицию, со ссылкой на положения п. 2 ст. 10 ГК РФ, отказал в удовлетворении требования о признании сделки недействительной, поскольку поведение ответчика является недобросовестным.

Не может служить основанием довод апелляционной жалобы о том, что оплата по договору произведена покупателем спустя более года с момента заключения договора, поскольку пунктом договора предусмотрено условие об оплате до государственной регистрации права собственности, что покупателем не нарушено. Кроме того, продавец как сторона договора в случае неисполнения покупателем обязанности по оплате цены договора не лишен был возможности обратиться за защитой своего нарушенного права, однако до момента предъявления иска ФИО1 ответчик о нарушении условий договора не заявлял. Вместе с тем в материалах дела имеется копия платежного поручения, которая подтверждает оплату по договору истцом по первоначальному иску.

Ответчик ошибочно полагает, что п. 2.2 договора купли-продажи позволяет толковать условие об оплате таким образом, что государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю поставлена в зависимость от выполнения покупателем обязанности по оплате стоимости объектов недвижимости.

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как разъяснено в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Согласно п. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Из п. 2.2 договора купли продажи следует лишь то, что покупатель оплачивает товар до момента государственной регистрации. Данное условие не противоречит положениям законодательства.

Более того, даже в случае государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю до исполнения обязанности покупателя по оплате товара, отсутствуют препятствия для расторжения договора ввиду неоплаты. Указанное положение подтверждается разъяснениями, данным в п. 65 совместного Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Ответчиком не представлено доказательств, свидетельствующих об отсутствии оплаты по договору или о создании истцом, как указано в апелляционной жалобе, новых доказательств.

Судебная коллегия также отклоняет довод апелляционной жалобы, в которой ответчик указывает на недобросовестное поведение стороны истца.

В силу п.п. 3, 4 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно разъяснениям, данным в абзацах 3, 4 п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу п. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

По общему правилу, закрепленному в ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений

Именно на ответчике лежит бремя доказывания недобросовестного поведения истца.

Судебной коллегией не установлено в действиях истца злоупотребления им своими правами. Заявителем не представлено доказательств недобросовестности действий истца. Указанные доводы ответчика являются лишь его субъективным мнением, оценочным суждением.

Перечисление денежных средств на депозит нотариуса, которое было совершено после того, как ответчик вернул истцу уплаченные по договору денежные средства, в целях исполнения обязанности по оплате цены товара и недопущения неосновательного обогащения и (или) ненадлежащего исполнения своих обязательств по договору, не может расцениваться как злоупотребление истцом своими правами. Наоборот, своими действиями истец подтвердил действительную волю на заключение и исполнение договора купли-продажи.

Ответчиком в материалы дела также представлена выписка из ЕГРН, из которой следует, что на проданном истцу земельном участке зарегистрировано право собственности на объект недвижимости – нежилое помещение (склад), кадастровый номер <...>. Однако указанное право зарегистрировано 29 августа 2025 года, то есть после принятия судом решения. Кроме того, в выписке из ЕГРН указано наличие следующего ограничения в отношении объекта недвижимости: запрещение регистрации на основании определения Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 10 января 2024 года о принятии мер по обеспечению иска в форме запрета совершения регистрационных действий в отношении спорных объектов.

Также необходимо иметь ввиду, что согласно справке, выданной ООО «КНП» от 5 сентября 2025 года, зарегистрированный объект выполняет вспомогательную функцию к основным строениям. Из изложенного следует, что он должен следовать судьбе главной вещи на основании ст. 135 ГК РФ.

Также, как верно указывал суд первой инстанции, в пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Иные доводы, приведенные в апелляционной жалобе, повторяют правовую позицию истца, ранее изложенную в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, были предметом проверки и оценки суда, которыми правомерно отвергнуты, как несостоятельные, основанные на неверном толковании норм права.

Таким образом, суд с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального и процессуального права применены верно. Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения, судом не допущено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение, принятое в соответствии с установленными в суде обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции – оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь положениями ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от 16 июля 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 30 марта 2026 года