Апелляционное определение № 33-1370/2026 33-20658/2025 от 20 января 2026 г.

УИД 03RS0013-01-2025-003933-96

гражданское дело №...

Судья ФИО2

Категория №... г

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№33-1370/2026 (33-20658/2025)

21 января 2026 г. г. Уфа

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего Ибрагимовой И.Р.,

судей Аюповой Р.Н.,

ФИО3,

при секретаре судебного заседания Лысенко А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ШЛИ к обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «ФИО9» о признании недействительными пункты 3.5, 5.4 договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, по день фактической выплаты денежных средств,

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «ФИО10» на решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от дата

Заслушав доклад судьи ФИО7, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд Республики Башкортостан с иском к ООО специализированный застройщик «ФИО11» о признании недействительными пункты 3.5, 5.4 договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, по день фактической выплаты денежных средств.

В обоснование требований истец ссылался на то, что дата она заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве №... многоквартирного дома по адресу: адрес. По условиям данного договора истцом была приобретена в данном доме однокомнатная адрес. В соответствии с пунктом 3.5 и пунктом 5.4. договора допускается изменение параметров жилого помещения. дата квартира передана по акту приема-передачи, площадь квартиры составила на №... кв. м меньше, чем предусмотрено договором. Истец считает, что условия договора в части установления, что она отказывается от финансовых претензий в случае незначительного (не более №...% включительно) расхождения проектной площади от фактической (по данным БТИ), являются недействительными, поскольку нарушают ее права как потребителя, лишают возможности взыскания излишне оплаченных денежных средств в случае уменьшения площади квартиры.

Просит признать недействительными пункты 3.5, 5.4 договора участия в долевом строительстве, взыскать излишне уплаченные денежные средства в размере 75000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с дата по дата в размере №... руб. №... коп., и с дата, по день фактической выплаты денежных средств.

Решением Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от дата постановлено:

исковые требования Л.Ш. к ООО застройщик «ФИО12» о признании недействительными пунктов 3.5, 5.4 договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, по день фактической выплаты денежных средств, удовлетворить частично;

взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «ФИО13» денежные средства в размере №... руб.;

взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «ФИО14», проценты за пользование чужими денежными средствами по день фактического уплаты суммы №... руб. начисляемые в размере ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации, действующей в соответствующие периоды просрочки, от суммы №... руб., начиная со дня, следующего за днем отмены ограничений, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от дата №..., до дня фактического исполнения обязательства;

в удовлетворении остальной части исковых требований отказать;

взыскать с общества с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «ФИО15» в доход бюджета городского округа адрес Республики Башкортостан государственную пошлину в размере №... руб.

В поданной апелляционной жалобе ООО специализированный застройщик «ФИО16» просит отменить вышеуказанное решение суда по мотиву незаконности и необоснованности, указывая на то, что суд первой инстанции при рассмотрении искового заявления не принял во внимание то обстоятельство, что стороны добровольно согласовали условия, в частности размер отступлений.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о дате и времени судебного заседания.

Участвующие по делу лица также извещались публично путем заблаговременного размещения информации о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы на интернет-сайте Верховного Суда Республики Башкортостан в соответствии со ст. 14 и 16 Федерального закона от дата № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации».

Неявившиеся лица о причинах уважительности неявки не сообщили, в связи с чем, руководствуясь ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца ФИО4, просившую оставить решение суда без изменения, изучив оспариваемое судебное постановление в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, дата между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве ..., объектом долевого строительства являлась однокомнатная адрес. Приведенная(проектная) площадь квартиры составила ... кв. м. Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства, составляет №... руб., исходя из стоимости одного квадратного метра приведенной площади квартиры равной №... руб.

Пунктом 3.5 договора предусмотрено, что участник долевого строительства констатирует, что не будет иметь финансовых претензий к застройщику в случае незначительного (не более №...% включительно) расхождения проектной общей площади с данными БТИ.

Пунктом 5.4 договора предусмотрено, аналогичное условие.

дата квартира передана истцу по акту приема-передачи, площадь квартиры составила №... кв. м. (без балкона №... кв.м.), что на №... кв. м меньше площади квартиры по договору (№... кв. м.). Таким образом, разница между фактической и проектной площадью квартиры составляет №...%.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что условиями договора от дата №№..., содержащимися в пунктах 3,5, 5,4 не согласовано взаимных обязательств сторон при изменении площади построенного объекта недвижимости от его проектной площади, как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что изложенные в пунктах 3.5 и 5.4 условия договора препятствуют истцу, как участнику долевого строительства требовать соразмерного уменьшения цены договора при передаче ему квартиры меньшей площади. Следовательно, оспариваемые пункты договора нарушают права истца и подлежат признанию недействительными.

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда ввиду следующего.

При заключении договора стороны достигли соглашения о допустимом отклонении фактической площади объекта долевого строительства от проектной, при котором цена объекта долевого строительства не подлежит изменению в случае уменьшения общей площади передаваемого объекта в пределах №...%. Поскольку изменение площади квартиры составило 0,75 кв. м (№...%), что менее №...% от общей площади, оснований для соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и возврата части уплаченных денежных средств, в соответствии с условиями договора у застройщика не возникло.

Доводы истца о том, что застройщик построил объект долевого строительства с отступлениями от условий договора, включение в договор условия, предусматривающего изменение размера объекта долевого строительства в сторону уменьшения не более №...% от проектируемой площади ущемляет права потребителя, отклоняются судом апелляционной инстанции.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от дата № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве).

Согласно пункту 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора (жилого помещения) с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В части 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Как следует из правовой позиции, приведенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, N 3 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади, чем это предусмотрено договором, свидетельствует о нарушении условия о предмете договора и является правовым основанием для соразмерного уменьшения цены договора. В случае, если условиями договора не согласован размер определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения, участник долевого строительства не может быть лишен права требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения.

Вместе с тем, по смыслу статей 5 и 7 Закона об участии в долевом строительстве, договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, условиями договора от дата в частности оспариваемыми истцом пунктами 3.5,5.4 предусмотрено, что участник долевого строительства констатирует, что не будет иметь финансовых претензий к застройщику в случае незначительного (не более №...% включительно) расхождения проектной общей площади с данными БТИ.

Таким образом, в пунктах 3.5 и 5.4 сторонами согласованы размеры определенных отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади в части ее уменьшения, что не противоречит требованиям закона.

Истец, как правоспособное и дееспособное лицо добровольно подписал договор участия в долевом строительства на приведенных условиях, был согласен и не оспаривал условия договора, более того, принял квартиру от застройщика по соответствующему акту без каких-либо претензий и замечаний, при этом тексты договора и передаточного акта не допускают их двоякое толкование.

В данном случае, оспариваемый пункт договора согласован сторонами при его заключении, при этом истец выразил волю на заключение договора на таких условиях, добровольно обязался их соблюдать.

При таких обстоятельствах пункты 3.5, 5.4 договора участия в долевом строительстве не могут являться ничтожным, а участник долевого строительства не вправе требовать соразмерного уменьшения цены договора в случае уменьшения площади переданного помещения, как и морального вреда, неустойки, штрафа.

То обстоятельство, что в договоре участия в долевом строительстве от дата не предусмотрены взаимные условия для застройщика об отказе от взимания с истца денежных средств при отступлении передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади в сторону увеличения менее чем на №...%, не свидетельствует о наличии оснований для признания пунктов 5.4, 3.5 недействительными, поскольку объект в данном случае построен меньше проектной площади.

Доказательств отступления застройщиком от условий договора, либо ухудшения им качества объекта или допущения недостатков, которые делают квартиру непригодной для предусмотренного договором использования, материалах дела не имеется.

Таким образом, поскольку изменение площади квартиры составило №... кв. м (№...%), что менее №...% от общей площади, оснований для соразмерного уменьшения цены договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и возврата части уплаченных денежных средств, в соответствии с условиями договора у застройщика не возникло, в связи с чем, решение суда подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Нефтекамского городского суда Республики Башкортостан от дата отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО специализированный застройщик «ФИО17» о признании недействительными пунктов 3.5, 5.4 договора участия в долевом строительстве, взыскании денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, по день фактической выплаты денежных средств отказать.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в срок, не превышающий трех месяцев, в Шестой кассационный суд общей юрисдикции (адрес) через суд первой инстанции.

Председательствующий И.Р. Ибрагимова

Судьи Р.Н. Аюпова

ФИО3

Мотивированное апелляционное определение изготовлено дата