Апелляционное определение № 33-2113/2025 33-564/2026 от 19 января 2026 г.

Судья: Ахметьянова Л.Н. № 2-528/2024

Докладчик: Поротикова Л.В. № 33-2113/2025

54RS0005-01-2023-005249-18


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Черных С.В.,

судей Поротиковой Л.В., Коваленко В.В.,

при секретаре Токаревой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Новосибирске 20 января 2026 года гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 на решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 26 сентября 2024 года по иску мэрии г. Новосибирска к ФИО6 о признании объекта капитального строительства самовольной постройкой, возложении обязанности осуществить снос постройки, приведении постройки в соответствие с установленными нормами, по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО6 о сносе самовольной постройки,

заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Поротиковой Л.В., объяснения сторон и их представителей, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Мэрия г. Новосибирска обратилась в суд с иском к ФИО6 и просила суд признать объект капитального строительства с кадастровым номером <данные изъяты> самовольной постройкой; обязать ФИО6 снести объект капитального строительства с кадастровым номером <данные изъяты> либо привести его в соответствии с уведомлением от 09.03.2023 № 10 в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

В обоснование заявленных требований истец указал, что ответчик ФИО6 является собственником земельного участка с кадастровым номером 54<данные изъяты> На земельном участке расположен трехэтажный жилой дом, площадью <данные изъяты>, на который зарегистрировано право собственности. Земельный участок входит в зону индивидуального жилого строительства (Ж-6), разрешенное использование земельного участка – для эксплуатации индивидуального жилого дома.

При проверке законности проводимого ответчиком строительства, администрацией Кировского района г. Новосибирска были выявлены следующие нарушения:

- схематичное изображение планируемого к строительству объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> не соответствует фактически размещенному объекту (по схеме размер объекта: 20,7х14 м., по факту 22х13 м.);

- нарушен п. 2.4 ст. 42 Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288, а именно: минимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования «индивидуальные жилые дома» - 7%, максимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования «индивидуальные жилые дома» - 30%. По факту процент застройки земельного участка составляет ориентировочно 30,5%, что более нормативного;

- нарушен п. 2.2 ст. 42 Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288, а именно: минимальный отступ от границ земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования – 3 м. По факту расстояние с северо-восточной стороны менее нормативного.

ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 также обратились в суд с иском к ответчику ФИО6, просили признать возведенное строение на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> самовольной постройкой; обязать ответчика осуществить снос самовольной постройки за свой счет.

В обоснование заявленных требований указали, что ФИО6 без оформления в установленном порядке проектно-сметной и разрешительной документации самовольно осуществил строительство трехэтажного жилого дома коридорного типа общей площадью 700 кв.м. на неотведенном для этих целей земельном участке, расположенном по адресу: <данные изъяты> без получения на это необходимых разрешений.

Ответчик в уполномоченный орган для получения разрешения на строительство не обращался, в то же время направил уведомление о начале реконструкции индивидуального жилого дома на земельном участке общей площадью 980 кв.м. В уведомлении ответчик указал, что возводимый индивидуальный жилой дом планируется на 289 кв.м., однако по факту площадь возводимого сооружения превышена в 3,5 раза и составляет 845 кв.м., в уведомлении о государственной регистрации права собственности общая площадь возведенного объекта указана 772 кв.м.

Пятно застройки на земельном участке ответчика составляет 33% от общей площади, что является нарушением ст. 42 «Правил землепользования и застройки города Новосибирска». Указанный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> отнесен к зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-6), в то время как ответчиком фактически построен многоквартирный дом в 3 этажа с нарушением «Правил землепользования и застройки города Новосибирска» (утв. решением Городского Совета депутатов г. Новосибирска от 24.06.2009 № 1288).

Определением суда от 08.11.2023 производство по данным делам объединено в одно производство.

Решением Кировского районного суда г. Новосибирска от 26 сентября 2024 года требования мэрии города Новосибирска, а также ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 удовлетворены частично.

Суд постановил: признать объект капитального строительства с кадастровым номером <данные изъяты> самовольной постройкой.

В остальной части исковых требований истцам отказать.

С таким решением суда не согласились истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, просят решение суда в части отказа в удовлетворении оставшейся части требований отменить, удовлетворив иск полностью.

В обоснование доводов жалобы указали, что не согласны с выводом суда относительно несущественности выявленных нарушений, допущенных ответчиком при строительстве объекта недвижимого имущества. Настаивают на том, что при явной очевидности того обстоятельства, что возводимый ответчиком объект с учетом его технических характеристик (количества отдельных входов, этажности, окон, его площади и т.п.) является многоквартирным домом, размещение такового в зоне индивидуальной жилищной застройки, является существенным нарушением норм и правил и безусловно влечет снос строения.

Проверив материалы дела на основании ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Так, из материалов дела следует и судом первой инстанции установлено, что ФИО6 с 26.01.2023 является собственником земельного участка с кадастровым номером 54:<данные изъяты> (т. 1 л.д. 7-8).

Истцы являются собственниками соседних земельных участков.

Так, истец ФИО5 (ранее - Бабич) О.А. является собственником земельного участка (кадастровый номер <данные изъяты>

ФИО2 является собственником земельного участка площадью <данные изъяты>

ФИО4 является собственником земельного участка площадью <данные изъяты>

ФИО1 является собственником земельного участка площадью <данные изъяты>

ФИО3 является собственником квартиры №<данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Также судом первой инстанции было установлено и подтверждается материалами дела, что на земельном участке ответчика расположен незаконченный строительством трехэтажный дом, площадью <данные изъяты>, собственником которого является также ФИО6 с 03.07.2023 (т. 1 л.д. 9-10).

При проверке законности проводимого ответчиком строительства, администрацией Кировского района г. Новосибирска были выявлены следующие нарушения:

- схематичное изображение планируемого к строительству объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> не соответствует фактически размещенному объекту (по схеме размер объекта: 20,7х14 м., по факту 22х13 м.);

- нарушен п. 2.4 ст. 42 Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288, а именно: минимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования «индивидуальные жилые дома» - 7%, максимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования «индивидуальные жилые дома» - 30%. По факту процент застройки земельного участка составляет ориентировочно 30,5%, что более нормативного;

- нарушен п. 2.2 ст. 42 Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288, а именно: минимальный отступ от границ земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования – 3 м. По факту расстояние с северо-восточной стороны менее нормативного.

При этом, из материалов дела следует, что при постановке спорного строения на кадастровый учет и оформления на него права собственности, ответчик ФИО6 предоставил ложную информацию, заключающуюся в том, что дом является жилым и является объектом завершенного строительства (т. 1 л.д. 22, 64-83, 92-111, 167-220), ввиду чего в отношении дочери ответчика ФИО7, действующей по доверенности от ответчика, было возбуждено уголовное дело № <данные изъяты> по ч. 5 ст. 327 УК РФ.

Кроме того, кадастровый инженер ФИО8, составивший недостоверное заключение, привлечен к административной ответственности по факту совершения административного правонарушения, предусмотренного ч. 4 ст. 14.35 КоАП РФ, выразившееся во внесении в технический план от 19.06.2023 заведомо ложных сведений о готовности здания (завершении строительства объекта недвижимости) по ул. Пригородная в Кировском районе г. Новосибирска, что позволило ФИО6 совершить незаконную регистрацию права собственности на спорный объект, строительство которого до настоящего момента не завершено, как на объект завершенного строительства.

Ссылаясь на выявленные нарушения, а также настаивая на том обстоятельстве, что возводимое ответчиком строение является многоквартирным домом, и его размещение в зоне индивидуальной жилищной застройки не допустимо, истцы просили суд снести самовольно возведенный многоквартирный дом.

Суд первой инстанции, руководствуясь выводами проведенной экспертами ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России по делу судебной экспертизы, пришел к выводу, что возведенный объект капитального строительства имеет признаки самовольной постройки, поскольку ответчиком в ходе строительства нарушены требования действующего федерального и местного законодательства (пункты 2.2 и 2.4 ст. 42 Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288).

Установив факт выявленных нарушений, суд первой инстанции пришел к выводу о несущественности выявленных нарушений, о признании строения самовольным, однако в отсутствие доказательств, бесспорно свидетельствующих о том, что сохранение самовольной постройки невозможно, а также о том, что возведенный объект капитального строительства является многоквартирным домом, не усмотрел оснований для сноса самовольной постройки.

Оспаривая решение суда в части отказа в удовлетворении требований о сносе самовольного строения, апеллянты указали, что возводимый ответчиком объект является многоквартирным домом, его технические характеристики с очевидностью подтверждают данное обстоятельство, с учетом этажности дома, его площади. Кроме того, апеллянты указывали, что фундамент, на котором возведен дом, не отвечает требованиям безопасности, что оставлено судом первой инстанции без внимания.

Представители ответчика, возражая относительно доводов жалобы, настаивали на том, что снос строении это крайняя мера, в настоящее время имеется возможность сохранения строения путем его приведения в соответствие с требованиями закона, в том числе, путем принятия таких строительных и проектных решений, которые бы позволили использовать его как индивидуальный жилой дом.

В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции в соответствии с п. 43,44 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 г. N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", была назначена дополнительная судебная экспертиза по делу, ввиду необходимости дополнительной проверки доводов сторон, как в части несоответствия фундамента дома его техническим характеристикам, вследствие которого существует угроза жизни и здоровья, так и в части возможности принятия таких строительных и проектных решений, при которых возможно использование возведённого строения в качестве индивидуального жилого дома.

Так, из выводов проведенного по делу дополнительного экспертного исследования, усматривается следующее:

- разрушений, повреждений фундамента здания, которые свидетельствуют о невозможности эксплуатации здания не имеется;

- возведенное строение не относится ни к одному из типов жилых домов, а именно не является ни жилым домом блокированной застройки, ни объектом индивидуального жилищного строительства, поскольку фактически является объектом незавершенного строительства и в данном виде не отвечает требованиям, которым должно отвечать жилое помещение;

- возведенное строение, как объект незавершенного строительства, не имеет признаков многоквартирного дома, присущих только ему;

- приведение дома в состояние, позволяющее его эксплуатацию в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка, возможно, для чего необходимо совершить ряд строительных мероприятий, указанных в заключении.

Не доверять как основному, так и дополнительному экспертному заключению ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России у судебной коллегии отсутствуют основания, поскольку данное экспертное заключение соответствует требованиям ФЗ РФ от 31 мая 2001 года №79-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также в полной мере соответствует требованиям ст.86 ГПК РФ, поскольку данная экспертиза была проведена квалифицированным экспертом, обладающим специальными познаниями, длительным стажем работы в экспертной деятельности, выводы эксперта в заключении экспертизы мотивированы и научно обоснованы. Заключение имеет подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы, являются объективными, полными, не противоречат друг другу и не содержат неясностей.

Кроме этого, эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст.307 УК РФ, о чем была отобрана подписка.

Оснований для сомнения в правильности, беспристрастности и объективности выводов, содержащихся в экспертном заключении ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России, у судебной коллегии не имеется.

Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, в ходе судебного разбирательства не представлено.

Оспаривая выводы, изложенные в заключении ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России, апеллянты, заявляя ходатайство о назначении по делу повторного исследования в иное экспертное учреждение, указывали на то обстоятельство, что эксперты ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России, поверхностно подошли к исследованию, их выводы не мотивированны.

По мнению апеллянтов, исходя из конфигурации дома, этажности, количества отдельных входов, количества окон, того обстоятельства, что из имеющего конструктива, при заложении технологический отверстий в существующих перегородках на каждом этаже здания, по сути получится дом, разделенный на два отдельных помещения, не связанных между собой, каждое из которых имеет два отдельных входа (подъезда), и возможность разделения каждого на несколько отдельных помещений (квартир), является очевидным, что возводимый ответчиком дом является многоквартирным, и не может быть размещен в зоне ИЖС.

Коллегия, вопреки мнению апеллянтов, не находит оснований для назначения по делу повторного экспертного исследования в иное экспертное учреждение, т.к. выводы экспертов мотивированны, обоснованы и не противоречивы. Не согласие апеллянтов с выводами экспертного исследования, основанием к назначению по делу повторного исследования быть не могут.

Так, вопреки мнению апеллянтов, отвечая на вопрос относительно соответствия фундамента строительным нормам и правилам, эксперт в своем заключении, а также при его допросе в суде апелляционной инстанции указал, что произвел осмотр фундамента, с его частичным вскрытием, убедился в том, что в настоящее время фундамент не имеет разрушений, что свидетельствует о его соответствии строительным нормам и правилам, а также об отсутствии признаков его разрушения в настоящее время при существующей нагрузке. Так же эксперт пояснил, что при производстве дальнейших строительных решений, норма нагрузки на фундамент может возрасти, но до момента завершения строительства, предположить на сколько такая нагрузка возрастет и какое влияние она сможет оказать на фундамент не возможно. Отметил, что ответчик при совершении дальнейших строительных решений, должен будет разработать план, в котором в том числе, рассчитать нагрузку на фундамент, и при правильном подходе, завершить строительство таким образом, чтобы по результату его окончания угрозы жизни и здоровью при эксплуатации здания не имелось.

Допрошенный в суде апелляционной инстанции эксперт также указал, что конструктив спорного здания, в том виде, в котором он сейчас существует, действительно позволяет предположить, что незавершенный строительством объект по итогу его строительства может использоваться как многоквартирный дом, но, этот дом, также может использоваться и как индивидуальный жилой дом, все зависит от того какие решения будут приняты собственником при завершении его строительства. При наличии возможности эксплуатации здания в качестве индивидуального жилого трехэтажного дома, делать однозначные выводы о его ином целевом использовании в настоящее время не возможно.

Таким образом, в целом доводы апеллянтов связаны с тем, что эксперты, отвечая на поставленные судом вопросы, не дали предположительных выводов о возможности эксплуатации здания как многоквартирного дома, и не сделали соответствующих предположительных выводов.

Данные доводы не могут являться основанием для назначения по делу повторного исследования, не опровергают выводы проведенного по делу исследования, и не ставят под сомнение выводы экспертов, т.к. выводы экспертов не могут основываться на предположениях.

Как указывалось выше, является бесспорным, установлено судом первой инстанции и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что ответчик при возведении спорного строения нарушил п. 2.4 ст. 42 Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 (минимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования «индивидуальные жилые дома» - 7%, максимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования «индивидуальные жилые дома» - 30%. По факту процент застройки земельного участка составляет ориентировочно 30,5%, что более нормативного); а также нарушил п. 2.2 ст. 42 Правил землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 № 1288 (минимальный отступ от границ земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования – 3 м. По факту расстояние с северо-восточной стороны менее нормативного).

Как верно указал суд первой инстанции, что также подтверждено выводами судебного экспертного исследования, имеющиеся нарушения, существенными не являются и не влекут необходимость сноса строения.

Так же как установлено судом первой инстанции, является бесспорным и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что при вводе спорного объекта в эксплуатацию, присвоении ему кадастрового номера и оформлении права собственности на спорное строение, ответчик предоставил сфальсифицированные документы, следовательно, в настоящее время, по сути, имеющиеся в ЕГРП сведения в отношении спорного строения являются недействительными.

Таким образом, в настоящее время, спорный незавершенный строительством объект недвижимости действительно обладает признаками самовольной постройки, но ответчик, в настоящее время, вправе предпринять меры к легализации спорного строения путем устранения выявленных нарушений.

В соответствии с частью 2 статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельного участка.

Согласно статье 85 ЗК РФ, в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: 1) жилым; 2) общественно-деловым; 3) производственным; 4) инженерных и транспортных инфраструктур; 5) рекреационным; 6) сельскохозяйственного использования; 7) специального назначения; 8) военных объектов; 9) иным территориальным зонам.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Как разъяснено в пунктах 18 и 19 Постановления Пленума от 12 декабря 2023 г. 44 правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 41 Земельного кодекса Российской Федерации).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

При наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункт 12 части 1 статьи 10 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка (например, в случае возведения здания, отвечающего признакам многоквартирного жилого дома, на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования "для индивидуального жилищного строительства") является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.

Учитывая, что из выводов судебного исследования установлена возможность приведения спорного незавершенного строительством объекта в соответствии с установленными требованиями, в том числе, в части соблюдения вида разрешенного использования земельного участка, требования истцов о сносе спорного самовольного строения удовлетворению не подлежат.

Определением суда первой инстанции от 29.08.2023 в целях обеспечения иска были приняты меры по его обеспечению в виде:

- запрета ФИО6 совершать какие-либо сделки в отношении объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, (14);

- запрета ФИО6 совершать какие-либо действия, направленные на изменение технических параметров объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> до момента окончания судебного разбирательства;

- запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области производить государственную регистрацию перехода и прекращения прав в отношении объектов капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером 54<данные изъяты>

- запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области производить государственную регистрацию перехода и прекращения прав в отношении земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>

Представителем ФИО6 в суде апелляционной инстанции было заявлено ходатайство об отмене мер обеспечения.

Согласно п. 35 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 01.06.2023 N 15 "О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты", в гражданском судопроизводстве по общему правилу вопрос об отмене обеспечения иска, о замене обеспечительной меры может быть разрешен судьей или судом, принявшим такую меру (часть 1 статьи 144 ГПК РФ). Если на момент обращения с соответствующим заявлением дело рассматривается другим судом (например, передано на рассмотрение другого суда в соответствии со статьей 33 ГПК РФ или находится в производстве суда апелляционной, кассационной инстанции), такое заявление подлежит разрешению судом, в производстве которого находится дело.

Учитывая, вышеизложенное, а также принимая во внимание необходимость совершения ФИО6 действий по завершению строительства дома в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка, коллегия приходит к выводу о необходимости отмены ранее принятых по делу мер обеспечения.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Кировского районного суда г. Новосибирска от 26 сентября 2024 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5 – без удовлетворения.

Определение Кировского районного суда г. Новосибирска от 29 августа 2023 года – отменить.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Кассационная жалоба (представление) на апелляционное определение может быть подана в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в течение трех месяцев со дня его изготовления в мотивированной форме.

Изготовлено в мотивированной форме 26.01.2026

Председательствующий:

Судьи: