Апелляционное определение № 11-12933/2025 от 30 ноября 2025 г.

УИД 74RS0002-01-2025-004325-56

Судья Главатских Л.Н.

Дело № 2-4052/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ



№11-12933/2025
01 декабря 2025 года
город Челябинск
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Беломестновой Ж.Н.,

судей Алферова И.А., Чернышовой С.С.,

при секретаре Белобородовой И.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «БМ-Групп» на решение Центрального районного суда г. Челябинска от 11 сентября 2025 года по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «БМ-Групп» о защите прав потребителей.

Заслушав доклад судьи Алферова И.А. по обстоятельствам дела и доводам апелляционной жалобы, возражениям на апелляционную жалобу, пояснения представителя ответчика ООО Специализированный застройщик «БМ-Групп» ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя истца ФИО3, возражавшей по доводам апелляционной жалобы,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО СЗ «БМ-групп» с учетом уточнений (л.д. 107) о признании дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве от 06 июля 2020 года частью договора участия в долевом строительстве № № от 06 июля 2020 года, о взыскании с ответчика расходов на устранение недостатков в квартире в размере 60 131 руб. 49 коп., неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков в квартире, за каждый день просрочки, начиная с момента окончания действия Постановления Правительства Российской Федерации № 326 от 18 марта 2024 года, по день фактического получения денежных средств в двойном размере, взыскании компенсации морального вреда в размере 10 000 руб., расходов на составления заключения об оценке в размере 43 000 руб., расходов по оплате юридических услуг в размере 28 000 руб., расходов на копировальные услуги в размере 1500 руб., расходов по оформлению доверенности в размере 2 940 руб., почтовых расходов в размере 187 руб. 20 коп.

В обоснование заявленных требований ФИО1 указала, что она на основании договора об участии в долевом строительстве № от 06 июля 2020 года является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, стоимостью 2 004 383 руб. 06 июля 2020 года между сторонами было заключено также дополнительное соглашение к договору № об участии в долевом строительстве, по условиям которого ответчик обязался выполнить в квартире подготовительные, предпродажные работы. Поскольку проектной документацией предусмотрена внутренняя отделка помещений в доме, то дополнительное соглашение является частью договора об участии в долевом строительстве. В период гарантийного срока ей были выявлены строительные недостатки квартиры, которые указаны в исковом заявлении и в заключении ФИО14 № № от 21 апреля 2025 года. Стоимость устранения выявленных недостатков составила 175 027 руб., но с учетом ограничения ответственности застройщика 3% от цены договора, стоимость устранения недостатков в квартире составляет 60 131 руб. 49 коп. Истцом понесены судебные расходы, которые подлежат возмещению ответчиком.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании суда первой инстанции настаивала на удовлетворении заявленных исковых требований.

Представитель ответчика ООО СЗ «БМ-Групп» ФИО2 в судебном заседании первой инстанции возражал против удовлетворения заявленных требований по основаниям, указанным в отзыве.

Истец ФИО1, а также третьи лица ИП ФИО4, ИП ФИО5, ИП ФИО6, представитель ООО «Компания «Уралпром-Инвест» в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены своевременно, надлежащим образом.

Суд первой инстанции постановил решение о частичном удовлетворении заявленных исковых требований. Суд признал дополнительное соглашение от 06 июля 2020 года к договору долевого участия от 06 июля 2020 года частью такого договора. С ООО СЗ «БМ-Групп» в пользу ФИО1 взысканы расходы на устранение недостатков в квартире в размере 60 131 руб. 49 коп., компенсация морального вреда в размере 5000 руб., расходы на оценку 30 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере 15 000 руб., почтовые расходы в размере 187 руб. 20 коп. В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 судом отказано. С ООО СЗ «БМ-Групп» в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в размере 7000 руб.

В апелляционной жалобе представитель ООО СЗ «БМ-Групп» просит отменить решение суда и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что судом неправильно применены положения Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ограничивающие сумму возмещения и размер ответчика 3% от цены договора, т.е. не более 60 131 руб. 49 руб. включая все убытки и расходы, и положения ст. 7 этого Закона, устанавливающего способ защиты права – безвозмездное устранение недостатков в разумный срок. Обращает внимание, что иск подан в 2025 году. Судом неправильно применены положения Постановления правительства Российской Федерации от 23 марта 2022 года № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». Суд несостоятельно удовлетворил иск о взыскании будущих расходов на устранение недостатков, нарушив положения ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации. Взысканный судом размер неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, расходов на оплату услуг специалиста и представителя является чрезмерно завышенным, не соответствует требованиям разумности и справедливости. Досудебные расходы истца на оценку стоимости устранения строительных недостатков произведены до предложения ответчику безвозмездно устранить данные недостатки, в связи с чем не являются необходимыми.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель истца просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.

Представитель ответчика ФИО2 в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы своей апелляционной жалобы.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражала против доводов апелляционной жалобы.

Остальные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции извещены, об отложении слушания дела не просили, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Заслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, а также дополнительные доказательства, представленные по запросу суда апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

Статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2 и 3 Постановления от 19.12.2003 № 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Приведенные выше требования закона судом первой инстанции по настоящему делу не выполнены.

В соответствии с ч.1 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно ч.2 вышеуказанной статьи, в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором. Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

В силу ч.7 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Из материалов дела следует, что между застройщиком ООО СЗ «БМ-Групп» и участником долевого строительства ФИО1 06 июля 2020 года был заключен договор № об участии в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязался передать истцу двухкомнатную квартиру <адрес> (стр.) по адресу: <адрес>, а последний обязался уплатить обусловленную договором стоимость квартиры и принять ее при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта, в срок не позднее четвертого квартала 2021г. передать участнику долевого строительства.

Цена договора составила 2 004 383 руб. (п.п. 3.1,4.1,6.1).

Пунктом 3.2. указанного договора предусмотрено, что квартира подлежит передаче участнику без чистовой отделки и разводки внутренних инженерных систем. Внутренняя чистовая отделка объекта долевого строительства и внутренняя разводка инженерных сетей производится иждивением участника долевого строительства. Квартира передается без чистовой отделки в следующем техническом состоянии:

электропроводка выполнена до внутриквартирного накладного щитка с выключателями автоматическими; устанавливается прибор учета электрической энергии;

выполняется система уравнивания потенциалов (заземление в ванных комнатах);

отопительные приборы устанавливаются согласно проекту (терморегуляторы выдаются при подписании акта приема-передачи квартиры);

стояки водоснабжения вертикальные водогазопроводными оцинкованными трубами согласно проекту;

приборы учета горячего и холодного водопотребления устанавливаются на квартирном отводе от стояка в квартире;

горизонтальная разводка канализации по квартире не выполняется, на тройник канализационного стояка устанавливается заглушка;

разводка труб водоснабжения по квартире не выполняется, заглушка ставится после водосчетчика;

провод домофона заведен в квартиру, трубка не устанавливается;

автономные дымовые пожарные извещатели не устанавливаются;

отделка потолков не выполняется, отделка стен (в том числе штукатурка) не выполняется;

отделка пола не выполняется;

внутренняя отделка лоджии не выполняется;

остекление лоджии выполняется;

светопрозрачные конструкции балконных блоков не являются герметичными и выполняют декоративную функцию;

внутриквартирные дверные блоки не устанавливаются;

входная дверь (временная) – металлическая, производства КНР (дверной глазок выдается при подписании акта приема-передачи квартиры).

В квартире установлены светопрозрачные ограждающие конструкции из ПВХ профиля (окна, балконные двери с двухкамерными стеклопакетами). Влажная уборка окон и полов не предусмотрена.

В абз. 3, 4 п. 4.6 договора указано, что объект долевого строительства должен соответствовать Стандарту организации, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора. В объекте долевого строительства допускаются отклонения от ГОСТ, СНИП, СП документов в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», перечень которых утвержден Приказом Министерства промышленности и торговли Российской Федерации Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 30 марта 2015 года № 365». Если дополнительным соглашением к договору предусматривается проведение отделочных работ, то повреждения отделки, такие как порванные обои и линолеум, после заселения не восстанавливаются, так как считаются возникшими в процессе эксплуатации квартиры.

В пункте 5.6 договора указано, что участник в случае обнаружения дефектов объекта долевого строительства немедленно заявить об этом застройщику в течение 3 дней с момента обнаружения. После подписания акта приема-передачи квартиры, явные недостатки, которые видны и не требуют вскрытия не будут приниматься, считается, что они возникли в процессе эксплуатации.

Абзацем 1,4 п. 8.3 договора предусмотрено, что стороны признают, что полученное разрешение на ввод дома в эксплуатацию является подтверждением соответствия объекта долевого строительства проектной документации, строительным нормам и правилам, требованиям стандарта организации, иным обязательным требованиям, а также договору. При этом в соответствии с ч. 2 ст. 7 ФЗ -214 стороны установил, что при наличии указанных выше недостатков участник вправе потребовать от застройщика только их безвозмездное устранение в разумный срок. Иной срок устранения недостатков согласовывается сторонами дополнительно.

Абзацами 1,4 п. 8.9 договора – участник обязан предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. При этом претензии по явным недостаткам, не препятствующим проживанию в квартире, принимаются только на стадии приемки квартиры и в установленные для приемки сроки. Под явными недостатками понимаются недостатки, которые могли быть установлены при обычном способе приемки. Участник не вправе предъявлять претензии относительно недоделок/дефектов объекта долевого строительства, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре объекта долевого строительства (явные недостатки), но которые не были оговорены в акте приема – передачи квартиры.

Пунктом 11.4 договора предусмотрено, что все изменения и дополнения к настоящему договору признаются действительными, если они заключены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями сторон.

Также между сторонами 06 июля 2020 года было заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве от 06 июля 2020 года, которым предусмотрена обязанность ООО СЗ «БМ-Групп» выполнить внутреннюю отделку квартиры истцов (п. 1 дополнительного соглашения).

По условиям дополнительного соглашения ООО СЗ «БМ-Групп» приняло на себя обязательство выполнить в квартире работы по отделке, стоимостью 10000 руб. в составе которой осуществляются:

электроразводка по квартире согласно проекту, с установкой в квартире: электических розеток и выключателей (в количестве согласно проекту), приборов освещения: электрический патрон без электрической лампы (кухня, санузел, коридоры), розетка потолочная с клеммами (жилые комнаты), светильник Rondo без электрической лампы (ванная комната);

внутренняя разводка по квартире горячего-холодного водоснабжения и канализации согласно проекту;

установка сантехнических приборов: унитаза, фаянсовой раковины в ванной, стальной ванны, смесителей для ванной;

натяжные потолки в комнате, коридоре, кухонной зоне (установка потолочного плинтуса не предусмотрена);

в санузле и ванной комнате водоэмульсионная окраска потолков в два слоя (стороны особо обговорили, что указанные работы допускают дефекты: наличие следов затирочного инструмента на потолке, полосы, раковины, волосяные трещины, шероховатость поверхности потолка, отслоение окрасочного слоя потолка, непрокрасы);

водоэмульсионная окраска стен в ванной комнате и совмещенном санузле (стороны особо обговорили, что указанные работы допускают дефекты отслоение окрасочного слоя стен, непрокрасы, волосяные (усадочные) трещины на стенах, стыках плит);

временная (предпродажная) оклейка бумажными обоями жилых комнат, кухни, коридоров и туалета (в раздельном санузле) (стороны особо обговорили, что указанные работы допускают дефекты);

временное покрытие полов линолеумом эконом-класса в комнатах, коридоре, на кухне (стороны особо оговорили, что указанные работы допускают дефекты: укладывание линолеума внахлест, несглаженная поверхность, пузырчатость и т.п.);

покрытие полов в санузле и ванной комнате керамической плиткой (стороны особо оговорили, что указанные работы допускают дефекты: сколы и царапины на керамической плитке, отклонение расположения швов, несовпадение профиля, отклонение ширины шва;

внутренняя отделка лоджии не выполняется;

установка домофона с трубкой;

автономных дымовых пожарных извещателей (выдаются при подписании акта приема-передачи квартиры в количестве согласно проекту);

установка внутренних межкомнатных дверей ламинированных пленкой, в комплекте с фурнитурой (стороны особо оговорили, что указанные работы допускают дефекты: наличие зазоров между наличниками дверных полотен и стенами, отклонение дверных полотен от плоскости, царапины и сколы).

В соответствии с п. 2 дополнительного соглашения указанные подготовительные (предпродажные) работы будут выполнены застройщиком в общий срок, установленный для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства.

В соответствии с пунктом 4 дополнительного соглашения участник долевого строительства уведомлен и согласен с тем, что подготовительные (предпродажные) работы, предоставляемые по настоящему Соглашению, не являются работами по отделке квартиры и имеют низкую стоимость в связи с временной подготовкой квартиры к передаче участнику долевого строительства, для формирования и поддержания интереса к объекту долевого строительства и продвижения на рынке недвижимости, гарантия, на указанные в пункте 1 работы не предоставляется. Результат работ может содержать незначительные дефекты, связанные с подготовительным временным назначением. Претензии на результат выполненных работ по дополнительному соглашению не принимаются и не рассматриваются. Гарантийные обязательства распространяются только на те виды работ, которые указаны в пункте 3.2 договора № 25-56/20 участия в долевом строительстве.

Пунктом 5 дополнительного соглашения предусмотрено, что поскольку чистовая отделка выполняется иждивением участника долевого строительства, подготовительные (предпродажные) работы, производимые застройщиком в рамках настоящего соглашения, могут иметь недостатки по качеству, не препятствующие использованию квартиры по назначению.

В соответствии с пунктом 6 дополнительного соглашения, в связи с тем, что работы по настоящему соглашению являются подготовительными (предпродажными) работами только для передачи квартиры, участник долевого строительства не вправе ссылаться на настоящее соглашение при приемке-передаче квартиры и отказаться от подписания акта приема-передачи по договору об участии в долевом строительстве при наличии претензий по настоящему соглашению.

Пунктом 7 дополнительного соглашения устанавливается, что к отношениям сторон, возникших в рамках договора и настоящего соглашения, не подлежат применению документы в области стандартизации, в результате применения которых на добровольной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона от 30 декабря 2009 г. №384-ФЗ «Технический регламент безопасности зданий и сооружений», перечень которых утвержден Приказом Министерства промышленности и торговли Российской Федерации Федерального агентства по техническому регулирования и метрологии от 30 марта 2015 г. №365.

Согласно пункту 8 дополнительного соглашения стороны согласовали считать пункты 4,5,6,7 существенными условиями настоящего соглашения, в связи с чем, участник долевого строительства не вправе ссылаться на их недействительность в будущем. Участник долевого строительства согласен с тем, что пункты 4,5,6,7 настоящего соглашения определяют качество выполнения работ, предусмотренных настоящим соглашением, а также их результата. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства результат, соответствующий условиям настоящего соглашения. Участнику долевого строительства известны, разъяснены и понятны положения ч. 1,2 Закона РФ от 07 февраля 1992 №2300-1 «О защите прав потребителей».

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 части 4 статьи 4 Федерального закона об участии в долевом строительстве, договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).

Требования к качеству объекта долевого строительства, подлежащего передаче застройщиком участнику долевого строительства, установлены положениями части 1 статьи 7 названного Федерального закона.

Так, согласно части 1 статьи 7 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Таким образом, кроме условий договора, индивидуализирующих объект долевого участия, он должен соответствовать требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 указанного Федерального закона).

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6 этой же статьи).

В силу части 4 статьи 7 этого же Федерального закона условия об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Ограничения права на обращение дольщика с претензией к застройщику в течение всего гарантийного срока в отношении любых, выявленных в этот период недостатков, недопустимы.

Как усматривается из материалов дела, сторонами дополнительного соглашения являются те же стороны, что и по договору участия в долевом строительстве, а именно, застройщик и участник долевого строительства.

В дополнительном соглашении не соблюдено существенное условие для договора подряда, а именно, отсутствует срок выполнения работ, а пункт 2 дополнительного соглашения имеет только указание на срок, установленный для передачи объекта долевого строительства, при этом именно срок выполнения работ, отраженных в пункте 1 соглашения, отсутствует.

Исходя из буквального толкования слов и выражений дополнительного соглашения к договору об участии в долевом строительства, в котором ООО СЗ «БМ Групп» назван застройщиком, а истец - участником долевого строительства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что согласованные в рамках дополнительного соглашения к договору об участии в долевом строительстве работы по отделке помещений являются условиями договора долевого участия, а дополнительное соглашение инициировано ответчиком с целью исключения для себя ответственности в рамках законодательства о защите прав потребителей и долевого участия в строительстве, и не должно быть квалифицировано как самостоятельная сделка.

Из представленной в материалы дела проектной документации следует, что внутренняя отделка жилых помещений предусматривалась, что также и подтверждено приведенным выше дополнительным соглашением к договору № об участии в долевом строительстве от 06 июля 2020 года, сторонами которого являются те же стороны, что и по договору участия в долевом строительстве.

Факт оплаты истцами стоимости подготовительных (предпродажных) работ в размере 10000 руб. не оспаривается ответчиком.

По акту приема-передачи жилого помещения от 13 марта 2021 года объект долевого строительства – квартира <адрес>, ответчиком передана истцу.

Право собственности истца на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ года.

В ходе эксплуатации квартиры истцом в помещениях выявлен ряд строительных недостатков, стоимость устранения которых определена в заключении специалиста ФИО15. № № от 21 апреля 2025 года в размере 175027 руб.

Претензия истца о возмещении указанной суммы ответчику не направлялась.

Удовлетворяя исковые требования о взыскании расходов на устранение строительных недостатков квартиры в пределах заявленной истцом суммы, составляющей три процента от цены договора участия в долевом строительстве, суд первой инстанции руководствовался положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», исходил из того, что недостатки в квартире истца выявлены в течение гарантийного срока. Дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве является частью основного договора долевого строительства. В результате нарушения ответчиком прав истца как потребителя последнему причинен моральный вред, денежная компенсация которого определена судом в размере 5000 руб. В порядке ст. ст. 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судом взысканы с ответчика в пользу истца расходы на составление заключения, по оплате юридических услуг, почтовые расходы.

С приведенными выводами судебная коллегия согласиться не может в связи с неправильным применением судом норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

В силу ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В силу ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 № 326 установлены особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.

В соответствии положениями абз. 5 п. 1 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 при определении размера подлежащих в соответствии с частью 2 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" возмещению застройщиком участнику долевого строительства убытков, относящихся к соразмерному уменьшению цены договора участия в долевом строительстве, возмещению расходов участника долевого строительства на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, не учитываются убытки, причиненные в период с 01 января 2025 года до 31 декабря 2025 года включительно, за исключением фактически понесенных участником долевого строительства расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Как следует из материалов дела, 25 марта 2025 года истец направлял ответчику уведомление о производстве оценки недостатков квартиры (л.д. 19,21), претензия истцом в адрес ответчика не направлялась, исковое заявление подано в суд 25 апреля 2025 года.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ФИО3 суду пояснила, что претензии истцом в адрес ответчика не направлялись. До момента подачи иска (25 апреля 2025 года) требования к ответчику относительно спорных недостатков квартиры не предъявлялись.

Судебной коллегией представителю истца разъяснялось право на представление в суд доказательств фактически понесенных истцом расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства.

Однако, такие доказательства суду апелляционной инстанции не представлены.

Представитель истца ФИО3 в судебном заседании суда апелляционной инстанции пояснила, что доказательства фактически понесенных истцом расходов на устранение недостатков (дефектов) объекта долевого строительства представлять сторона истца не намерена.

При таких обстоятельствах оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства у суда не имелось, в связи с чем решение суда первой инстанции в указанной части подлежит отмене с принятием нового решения об отказе ФИО1 в удовлетворении заявленных требований о взыскании с ответчика расходов на устранение недостатков в квартире в размере 60 131 руб. 49 коп.

Как указывалось ранее дополнительное соглашение к договору № об участии в долевом строительстве от 06 июля 2020 года, заключенное сторонами, является частью договора № об участии в долевом строительстве от 06 июля 2020 года.

Как следует из содержания искового заявления и приложенных к нему документов на момент подачи иска ответчик не оспаривал обстоятельства того, что дополнительное соглашение от 06 июля 2020 года является частью договора об участии в долевом строительстве № от 06 июля 2020 года.

Из пояснений представителя истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции исковые требования о признании дополнительного соглашения частью договора об участии в долевом строительстве не являются самостоятельными, сами по себе не направлены на защиту прав истца, являются частью основного требования о взыскании расходов на устранение недостатков. В условиях отсутствия оснований для удовлетворения иска о взыскании расходов на устранение недостатков в квартире полагала их не подлежащими удовлетворению.

Представитель ответчика в судебном заседании указал на отсутствие между сторонами спора относительно принадлежности дополнительного соглашения к договору об участии в долевом строительстве.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании дополнительного соглашения к договору № об участии в долевом строительстве от 06 июля 2020 года, заключенное сторонами, частью договора № об участии в долевом строительстве от 06 июля 2020 года. Решение суда в указанной части также подлежит отмене.

Возможность компенсации морального вреда, причиненного потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, установлена ст.15 Закона РФ «О защите прав потребителей».

Как разъяснил Пленум Верховного Суда Российской Федерации в п.45 Постановления от 28 июня 2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Поскольку материалами дела не подтвержден факт нарушения прав истца как потребителя, судебная коллегия с учетом установленных обстоятельств дела при ходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании компенсации морального вреда.

Согласно ст. 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В соответствии с п.1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В силу части 1 статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Поскольку судом апелляционной инстанции отказано в удовлетворении исковых требований ФИО1 по существу спора, то требования истца о взыскании с ответчика судебных расходов, в том числе: о взыскании расходов по оценке стоимости устранения недостатков в размере 43 000 руб., расходов по оплате юридических услуг в размере 28000 руб., расходов по оплате копировальных услуг в размере 1500 руб., расходов по оформлению нотариальной доверенности в размере 2940 руб., почтовых расходов в размере 187,20 руб. также не подлежат удовлетворению.

Таким образом решение суда первой инстанции подлежит отмене в полном объеме, с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении всех исковых требований ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Центрального районного суда г. Челябинска от 11 сентября 2025 года отменить.

Принять в по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «БМ-Групп» о признании дополнительного соглашения к договору участия в долевом строительстве от 06 июля 2020 года частью такого договора, о взыскании расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере 60131 руб. 49 руб., неустойки на будущее время, компенсации морального вреда в размере 10 000 руб., расходов по оценке стоимости устранения недостатков в размере 43 000 руб., расходов по оплате юридических услуг в размере 28000 руб., расходов по оплате копировальных услуг в размере 1500 руб., расходов по оформлению нотариальной доверенности в размере 2940 руб., почтовых расходов в размере 187,20 руб. – отказать в полном объеме.

Председательствующий

Судья

Мотивированное апелляционное определение составлено 12 декабря 2025 года