Определение № 33-1897/2026 от 16 марта 2026 г.

АПЕЛЛЯЦИОНОЕ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ

по делу N 33-1897/2026

Судья первой инстанции: ФИО6 91RS0022-01-2022-003199-58

17 марта 2026 года г. Симферополь

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего: Рошка М.В.,

судей: Аврамиди Т.С., Онищенко Т.С.,

при секретаре: Пивоварове А.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Рошка М.В. гражданское дело по иску Администрации города ФИО5 Республики ФИО5 к ФИО4 о приведении объекта капитального строительства в соответствии установленным требованиям,

третьи лица: Министерство жилищной политики и государственного строительного надзора Республики ФИО5, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики ФИО5, Муниципальное казенное учреждение «Управление имущественных и земельных отношений Администрации города ФИО5 Республики ФИО5», Муниципальное казенное учреждение «Управление капитального строительства Администрации города ФИО5 Республики ФИО5», Феодосийский городской совет Республики ФИО5, ФИО1, ФИО2, ФИО3,

по апелляционной жалобе Администрации города ФИО5 Республики ФИО5 на решение Феодосийского городского суда Республики ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ,

установила:

ДД.ММ.ГГГГ Администрация города ФИО5 обратилась в суд с иском к ФИО4 уточнив исковые требования, просили обязать ответчика своими силами и за свой счет привести объект капитального строительства, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, по адресу: РК, г.ФИО5, <адрес>, в соответствие с Уведомлением о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (вх. №), а именно: этажность - 1 этаж, высота - 4 метра, площадь застройки - 487,2 кв.м., отступы от границ земельного участка - 4 метра с северо-запада, 3 метра с северо-востока, 5 метров с юго-запада по <адрес>

Требования мотивировали тем, что ФИО4 является собственником земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: РК, г.ФИО5, <адрес>, вид разрешённого использования - для индивидуального жилищного строительства.

ДД.ММ.ГГГГ ответчиком подано в Администрацию города ФИО5 Республики ФИО5 Уведомление о планируемых строительстве и реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, согласно которому объект имеет следующие характеристики: этажность-1, высота -4 метра, площадь застройки-487,2 кв.м, отступы от границ земельного участка-4 метра с северо-запада, 3 метра с северо-востока, 5 метров с юго-запада по <адрес>.

Рассмотрев поступившее Уведомление с указанными характеристиками объекта капитального строительства Администрацией города ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ выдано Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального; жилищного строительства или садового дома на земельном участке №.

В ходе проведения мероприятий в области муниципального земельного контроля установлено, что на земельном участке с кадастровым номером № расположен двухэтажный объект капитального строительства, обладающий признаками наличия номерного фонда. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ зафиксированы признаки нарушения Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ ФИО5 Республики ФИО5, утвержденных решением 121 сессии Феодосийского городского совета Республики ФИО5 1 созыва от ДД.ММ.ГГГГ №, а именно: коэффициент плотности застройки повышен и составляет 0,88 (ориентировочно) при допустимых 0,5; с северо-западной стороны, со стороны земельного участка с кадастровым номером №, отступ от жилого дома до границы земельного участка составляет менее 1 метров.

Ранее, при начале строительства ФИО4 направлена рекомендация №-ОКП от ДД.ММ.ГГГГ о недопущении нарушений норм земельного и градостроительного законодательства.

Согласно межведомственному запросу, поступившему из Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ №, в орган регистрации прав обратился ФИО4 с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества: ФИО5, <адрес>, жилое здание (общая площадь 1135,3 кв.м., 3 этажа, 1 подземный, год завершения строительства - 2022).

Таким образом, ответчиком осуществлено строительство объекта капитального строительства не соответствующего характеристикам объекта, ранее предоставленным в Администрацию города ФИО5 Республики ФИО5 и признанным соответствующими предельным параметрам строительства данного вида объектов органом местного самоуправления, с нарушением Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ ФИО5 Республики ФИО5.

Решением Феодосийского городского суда Республики ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, Администрация г.ФИО5 подала апелляционную жалобу, в которой ставит вопрос об отмене решения суда первой инстанции, как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права.

В довода жалобы указывает, что спорный объект не соответствует уведомлению от 28.10.2021г. застройщика ФИО12, а соответствует признакам гостиницы, в связи с чем, имеются основания для признания постройки самовольной и возложении обязанности на ответчика привести объект капитального строительства в соответствие с установленными требованиями.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО12 – ФИО10 суду пояснил, что исковые требования необоснованные, дом введен в эксплуатацию на основании декларации, уведомление о строительстве утратило свою силу, просил в удовлетворении жалобы отказать.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о месте и времени судебного заседания извещены, причины неявки суду не представили.

На основании ч.3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при указанной явке.

Заслушав доклад судьи ФИО15, пояснения представителя ответчика, эксперта ФИО11, изучив материалы дела, доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. ст. 195, 198 ГПК РФ решение суда должно отвечать требованиям законности и обоснованности.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования и отказывая в удовлетворении исковых требований, исходил из отсутствия доказательств, свидетельствующих о том, что объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: ФИО5, г. ФИО5, <адрес>, принадлежащем ответчику на праве собственности, является объектом самовольного строительства, возведен с нарушениями установленных градостроительных, строительных и иных норм и правил.

Судебная коллегия не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции исходя из следующего.

Как установлено судом ФИО4 на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ является собственником земельного участка с кадастровым номером 90:24:010115:536, площадью 1000+/-11 кв.м., расположенного по адресу: РК, г. ФИО5, <адрес>, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – бытовое обслуживание, магазины, общественное питание, для индивидуального жилищного строительства (т. 1 л.д. 1, т. 3 л.д.85-88).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО12 в Администрацию города ФИО5 подано уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, а именно жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1000+/-11 кв.м., расположенном по адресу: РК, г. ФИО5, <адрес>, со следующими характеристиками: количество надземных этажей — 1, высота — 4 м, отступы: 4 м. с северо-запада, 3 м. с северо-востока, 7,2 м. с юго-востока, 5 м. с юго-запада; площадь застройки 487 кв.м. (т. 1 л.д. 47-51).

ДД.ММ.ГГГГ Администрация города ФИО5 выдала ФИО4 уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке № на основании вышеуказанного уведомления ФИО12 (т. 1 л.д. 46).

ФИО4 подал в Государственный комитет по государственной регистрации и кадастра Республики ФИО5 заявление о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества по адресу: РК, г. ФИО5, <адрес>, а именно - жилое здание (общая площадь 1135,3 кв.м., 3 этажа, 1 подземный, год завершения строительства здания 2022, расположенное в пределах земельного участка с кадастровым номером №, имеющего вид разрешенного использования — индивидуальное жилищное строительство).

ДД.ММ.ГГГГ Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики ФИО5 направил в адрес Администрации города ФИО5 межведомственный запрос и просил сообщить о соблюдении земельного законодательства и правил землепользования и застройки при создании указанного объекта, а также осуществить мероприятия по земельному контролю в целях исключения нарушений в области земельного законодательства с выездом на место (т. 1 л.д.18-19).

09.08.2022г. Администрация города ФИО5 Республики ФИО5 направила в адрес Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики ФИО5 ответ на межведомственный запрос о предоставлении информации в рамках соблюдения правил землепользования и застройки при строительстве объекта, расположенного по адресу: Российская Федерация, ФИО5, г. ФИО5, <адрес>, а именно:

- жилое здание (пл. 1135,3 кв.м, кол-во этажей — 3,1 подземный, год завершения строительства здания - 2022, расположенное в пределах земельного участка с кадастровым номером 90:24:010115:536, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства,

- сообщено, что согласно Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ ФИО5 Республики ФИО5, утверждённых решением 121 сессии Феодосийского городского совета Республики ФИО5 1 созыва от ДД.ММ.ГГГГ № земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами - «Ж-1». Территориальная зона выделена для размещения индивидуальных жилых домов не выше трех надземных этажей с участками, предназначенных для постоянного проживания одной семьи, а также объектов социального и культурно-бытового обслуживания населения, иного назначения, необходимых для создания условий для развития зоны.

Действующие ПЗЗ в указанной зоне Ж-1 содержат вид разрешенного использования: «для индивидуального жилищного строительства, код 2.1», для которого предусмотрены следующие предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства: минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений: до индивидуального жилого дома - 3 м; в случае совпадения границ земельных участков с красными линиями улиц и проездов: до индивидуального жилого дома от красной линии улиц - 5 м, от красной линии проездов - 3 м; до индивидуальных гаражей и подсобных сооружений - 5 м; в случае отсутствия утвержденных красных линий минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельного участка со стороны улиц и автомобильных дорог - 5 м, со стороны переулков, проездов и дорог общего пользования - 3 м; до постройки для содержания мелкого скота и птицы -4 м;до других построек - 1 м. Минимальные расстояния между постройками по санитарнобытовым условиям: от индивидуального жилого дома до душа, бани (сауны), уборной - 8 м; от колодца до уборной и компостного устройства -8 м. Указанные расстояния должны соблюдаться между постройками, расположенными на смежных участках. Минимальное расстояние от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен соседнего дома и хозяйственных; построек, расположенных на соседних земельных участках, -6 м. Предельное количество этажей зданий, строений, сооружений — 3 (включая мансардный этаж). Предельная высота зданий, строений, сооружений (от средней отметки уровня земли до наивысшей отметки конструктивного элемента здания, строения, сооружения (парапета плоской кровли, конька или фронтона скатной крыши)) - 12,0 м. Максимальный процент застройки в границах земельного участка — 60 %. Коэффициент плотности застройки - 0,5.

- собственником земельного участка ФИО12 в Администрацию города ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ подано уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома. В пунктах 3.3.1, 3.3.2 уведомления указано: количество наземных этажей — 1, высота — 4 м.

- в ходе выездного обследования при осмотре должностными лицами управления муниципального контроля администрации города ФИО5 Республики ФИО5 ДД.ММ.ГГГГ установлено, что застройщик проигнорировал имеющиеся уведомления и осуществил возведение двухэтажного объекта капитального строительства. Визуально объект имеет железобетонный каркас, заполненный строительным камнем, наружная отделка отсутствует, имеются железные выпуски в уровень третьего этажа или оборудования кровли или мансарды, где также обустроены балконные плиты. Коэффициент плотности застройки превышен и составляет 0,88 (ориентировочно), при допустимых 0,5. На момент осмотра объект не использовался, велись строительные работы внутри строения. Исходя из внешних признаков объекта, с учетом планировки, есть основания полагать, что объект будет использоваться в качестве коммерческого, что не соответствует установленному виду разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства (код 2.1)».

Ранее собственнику данного земельного участка направлена рекомендация о недопустимости нарушений обязательных требований действующего законодательства, в том числе в части использования земельного участка (т. 1 л.д.38-41).

Также ДД.ММ.ГГГГ Администрация города ФИО5 Республики ФИО5 направила в адрес Министерства жилищной политики и государственного строительного надзора письмо о наличии признаков самовольного строительства по <адрес>, г. ФИО5, ФИО5 (т. 1 л.д. 35-37).

Как следует из материалов регистрационного дела на спорный объект, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 подал через Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг г. ФИО5 заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации права на жилой дом площадью 1135,3 кв.м., расположенный по адресу: Республики ФИО5, г. ФИО5, <адрес>, представив технический план здания от ДД.ММ.ГГГГ, декларацию об объекте недвижимости (т. 2 л.д. 38-51, 60-63).

ДД.ММ.ГГГГ на основании технического плана здания, сооружения, помещения либо объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ за ФИО12 зарегистрировано право собственности на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 1135,3 кв.м., расположенный по адресу: ФИО5, г. ФИО5, <адрес>; сведения об объекте имеют статус «актуальные» (т. 3 л.д.80-84).

ДД.ММ.ГГГГ должностными лицами Управления муниципального контроля Администрации города ФИО5 Республики ФИО5 проведено выездное обследование, в ходе которого установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 90№, общей площадью 1000 кв.м., вид разрешенного использования – для индивидуального жилищного строительства, расположенном по адресу: ФИО5, г. ФИО5, <адрес>, расположен двухэтажный объект капитального строительства, обладающий признаками гостиничного типа (номерного фонда). Территория земельного участка по периметру не ограждена. На момент осмотра строительные работы не проводились, какая-либо деятельность не осуществлялась.

По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, с учетом сведений, внесенных в ЕГРН, зафиксированы признаки нарушения действующих ПЗЗ: коэффициент плотности застройки превышен и составляет 0,88 (ориентировочно), при допустимых 0,5; с северо-западной стороны, со стороны земельного участка с кадастровым номером 90№, отступ от жилого дома до границы земельного участка составляет менее 3 м. (т. 1 л.д.10-12).

Для установления юридически значимых обстоятельств, по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно выводам заключения эксперта судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, составленного экспертом ООО Фирма «Амата» ФИО13, в ходе проведенного натурного осмотра и измерений было установлено, что объект незавершенного капитального строительства с кадастровым номером № по адресу: РК, город ФИО5, <адрес>, №, не обладает признаками индивидуального жилого дома и по своим объемно-планировочным характеристикам обладает признаками номерного фонда и соответствует требованиям, предъявляемым к зданию гостиницы.

Исследуемое строение соответствует градостроительным, строительным, пожарным нормам и правилам, СНиП, СП, предъявляемым к данного вида объектам.

Правила землепользования и застройки муниципального образования городской округ ФИО5 Республики ФИО5, утвержденных решением 121 сессии Феодосийского городского совета Республики ФИО5 1 созыва от ДД.ММ.ГГГГ № нарушены, а именно коэффициент плотности застройки превышает максимально допустимый - 0,5 и составляет 0,88; нарушены минимально допустимые отступы от объекта незавершенного капитального строительства до границ земельного участка а именно: с северо-западной стороны - от 2,85 до 2,86 при минимальном допустимом отступе 3 м. и с юго-западной стороны - от 4,76 до 4,82 при минимальном допустимом отступе 5 м.

Исследуемый объект не закончен строительством и в настоящем его состоянии не может быть введен в эксплуатацию вплоть до момента окончания его строительства; на данном этапе строительства, экспертом установить ‘ влечет ли его эксплуатация угрозу жизни и здоровья граждан не представляется возможным, из-за отсутствия проектной документации и незавершенного строительства.

Установленные несоответствия объекта капитального строительства возможно устранить для этого необходимо: устранить нарушения минимальных отступов от границ земельного участка, получить разрешение от администрации города ФИО5 Республики ФИО5, на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства; устранить нарушения по коэффициенту плотности застройки земельного участка демонтировать второй этаж.

Объект капитального строительства, не соответствует уведомлению о планируемом строительстве реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (вх. №), поданному ФИО12

ДД.ММ.ГГГГ в Администрацию города ФИО5 Республики ФИО5, в части этажности, высоты, отступов от границ земельного участка. Несоответствие выражено по параметрам: данная постройка не обладает признаками индивидуального жилого дома и по своим объемно-планировочным характеристикам обладает признаками номерного фонда - здание гостиницы; превышение этажности здания; превышение высоты здания; превышение минимальных отступов от границ земельного участка.

Для устранения несоответствия объекта капитального строительства, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: ФИО5, город ФИО5, <адрес>, №, уведомлению о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома (вх. №) необходимо:

- демонтировать второй этаж, что снизит до допустимых норм: высоту и этажность здания, коэффициент плотности застройки, количество номеров (не более 15), разрешенных для гостевого дома, расположенного на земельном участке в зоне индивидуального жилищного строительства Ж-1;

- обратиться в Администрацию города ФИО5 Республики ФИО5 с заявлением о получении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства (т. 1 л.д. 136-169).

На основании ходатайства представителя ответчика ФИО12 – ФИО10 в связи с возникшими сомнениями в правильности и обоснованности заключения судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, а также учитывая, что судебная строительно-техническая экспертиза по гражданским делам, связанным с самовольным строительством, должна проводиться исключительно государственными судебно-экспертными учреждениями, что установлено Распоряжением Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-р, определением Феодосийского городского суда Республики ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ проведение повторной судебной строительно-технической экспертизы, поручено экспертам ФБУ «Крымская лаборатория судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации» (т. 2 л.д. 187-188).

Согласно выводам заключения эксперта повторной судебной строительно-технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ, в ходе проведенного натурного осмотра и измерений было установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 90:24:010115:536 по адресу: РК, г. ФИО5, <адрес>, расположен один объект недвижимого имущества - объект незавершенный строительством, состоящий из одного подвального и двух надземных этажей, имеющий прямоугольную форму в плане с размерами по внешнему контуру наружных стен 13,7*32,0 м, высоту 5,4 м (от отм. 0.000), площадь застройки составляет 496,8 кв. м (с учетом выступающих частей здания).

Первый и второй этаж спорного здания включает в себя комплекс обособленных помещений, связанных одним общим коридором, обеспечивающим доступ для выхода из здания через лестничную клетку. Обособленные помещения состоят из одной либо двух комнат, а также помещений вспомогательного использования - совмещенного санузла. На первом этаже также предусмотрены вспомогательные помещения: кухня- столовая, передняя, уборная и кладовая.

Подвальный этаж включает в себя вспомогательные помещения, связанные одним общим коридором, обеспечивающим доступ для выхода из здания через лестничную клетку.

<адрес> помещений спорного здания составляет 1 135,3 кв. м.

По результатам сопоставительного анализа объемно-планировочного и архитектурного решений спорного объекта с нормативными требованиями, предъявляемыми к индивидуальным жилым домам и зданиям гостиниц, определено:

- состав помещений спорного объекта соответствует положениям СП 55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» [27] предъявляемым к жилым домам; первый и второй этаж включает в себя жилые комнаты, а также вспомогательные помещения: душевые, туалеты и совмещенные санузлы, кроме того, в подвальном этаже возможно оборудовать вспомогательные подсобные помещения (в т.ч. кладовые);

- в составе спорного объекта в наличии группа помещений, в которых возможно оборудовать номера гостиницы, в составе одной либо двух комнат с прихожей и санузлом; а также подсобные помещения поэтажного обслуживания в составе помещения комнаты администратора этажа, комнаты дежурного персонала, комнаты чистки и глажения одежды, помещения для хранения чистого и грязного белья, кладовых уборочного инвентаря и кладовых хранения тележек горничных, сервировочной, санузлов для персонала.

В границах специальных строительно-технических знаний определено, что объёмно-планировочное и архитектурное решения спорного объекта, возведенного по состоянию на дату экспертного осмотра, в существующих условиях соответствуют признакам как индивидуального жилого дома так здания гостиницы.

На основании исследования технических характеристик объекта недвижимого имущества, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 90:24:010115:536 по адресу: ФИО5, г.ФИО5, <адрес>, не определено расхождений с градостроительными, строительными, противопожарными, санитарно- эпидемиологическими нормами и правилами, в том числе Правилами землепользования и застройки муниципального образования городской округ ФИО5 Республики ФИО5, утвержденных решением 121 сессии Феодосийского городского совета 1 созыва от ДД.ММ.ГГГГ №.

Коэффициент плотности застройки спорного объекта (0, 88) не соответствует предельному коэффициенту плотности застройки -0,5. Требования ПЗЗ в части коэффициента плотности застройки (0,5) действовали до ДД.ММ.ГГГГ, до внесения изменений в правила землепользования и застройки Решением 67 сессии Феодосийского городского совета Республики ФИО5 2 созыва от ДД.ММ.ГГГГ №, на дату проведения экспертизы коэффициент плотности застройки в правилах землепользования и застройки отсутствует.

Технические характеристики спорного объекта капитального строительства соответствуют сведениям, содержащимся в Уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ застройщика - ФИО12 о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства в части:

- сведений о виде разрешенного использования объекта капитального строительства: жилой дом;

- цели подачи уведомления: строительство;

- сведениям об отступах от границ земельного участка до стен спорного здания: 4 м - с северо-запада; 3 м - с северо-востока; 7,2 м - с юго-востока; 5 м - с юго-запада по <адрес>.

Технические характеристики спорного объекта капитального строительства не соответствуют сведениям, содержащимся в Уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ застройщика - ФИО12 о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства в части:

- количества надземных этажей: вместо одного этажа фактически возведено 2 этажа;

- высоты: вместо 4 м фактическая высота спорного здания составляет 5,4 м (от отм. 0.000);

- площадь застройки: вместо 487,2 кв. м фактически площадь застройки составляет 496,8 кв. м (с учетом выступающих частей здания - балконных плит).

Устранение определенных расхождений технических параметров спорного объекта и сведений в Уведомлении от ДД.ММ.ГГГГ застройщика - ФИО12 о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства, возможно только путем демонтажа строительных конструкций второго этажа спорного объекта.

При проведении натурного осмотра также было установлено, что в границах специальных строительно-технических знаний строительные конструкции спорного объекта, возведенные по состоянию на дату экспертного осмотра, в существующих условиях не создают угрозу жизни и здоровью граждан.

Спорный объект капитального строительства с кадастровым номером 90:24:010115:8876 полностью расположен в границах площади земельного участка с кадастровым номером 90:24:010115:536 (т. 3 л.д. 15-57).

В суде апелляционной инстанции был допрошен эксперт ФИО14, который пояснил, что здание соответствует как жилому дому, так и гостиницы, имеется около 26 санузлов, однако подключен только один, но коммуникации на подключение сантехники имеется практически в каждой жилой комнате.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

В предмет доказывания по иску о сносе самовольной постройки входят следующие обстоятельства: отсутствие отведенного в установленном порядке земельного участка для строительства; отсутствие разрешения на строительство; несоблюдение ответчиком градостроительных, строительных норм и правил при возведении постройки; нарушение постройкой прав и законных интересов истца. При этом для признания постройки самовольной достаточно наличия одного из указанных нарушений.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в данном постановлении, в силу положений пункта 1 статьи 222 ГК РФ возведение постройки в отсутствие необходимого в силу закона разрешения на строительство является признаком самовольной постройки.

Вместе с тем, снос объекта самовольного строительства является крайней мерой государственного вмешательства в отношения, связанные с возведением (созданием) объектов недвижимого имущества, а устранение последствий допущенного нарушения должно быть соразмерно самому нарушению, не должно создавать дисбаланса между публичным и частным интересом, приводящего к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.

В связи с этим следует иметь в виду, что необходимость сноса самовольной постройки обусловливается не только несоблюдением требований о получении разрешения на строительство, но и обстоятельствами, которые могли бы препятствовать использованию такой постройки вследствие ее несоответствия требованиям безопасности и возможности нарушения прав третьих лиц (пункт 25 постановления N 44).

Ответчик предоставил уведомление о строительстве, после чего начал строительство объекта, который состоит из двух надземных этажей и одного подвального этажа.

Согласно поэтажным планам объект состоит: в подвальном этаже расположено девять помещений и коридор, на первом этаже хол – гостиная площадью 64,33 кв.м., кухня, кладовая, 14 комнат и 11 туалетов, на втором этаже 15 комнат и 15 туалетов.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами экспертизы от 13.02.2024 года в части того, что функциональное назначение объекта - индивидуальный жилой дом.

Спорный объект недвижимости обладает признаками гостиницы (гостевой дом должен отвечать следующим требованиям: общая площадь не превышает 1000 квадратных метров, количество номеров не превышает 15,) на что указывают лестничные клетки, коридоры общего пользования на каждом этаже, из которого идут входы в обособленные помещения (номера) (приложение к экспертному заключению), с идентичным архитектурно-планировочным размещением комнат на каждом этаже. Указанное архитектурно-планировочное решение здания не соответствует признакам индивидуального жилого дома.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки использование земельного участка в целях строительства осуществляется исходя из предусмотренных градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, в которой расположен участок, видов разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 ЗК РФ, статья 30, часть 1 статьи 36, статья 37 ГрК РФ, пункт 12 части 1 статьи 10 Закона о государственной регистрации недвижимости), за исключением случаев, если на земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется (часть 4 статьи 36 ГрК РФ).

Возведение (создание) постройки с нарушением вида разрешенного использования земельного участка является основанием для удовлетворения иска о сносе самовольной постройки, если не будет доказана возможность приведения ее в соответствие с установленными требованиями.

Спорный объект был введен в эксплуатацию в порядке упрощенной регистрации, путем подачи Декларации 13.05.2022 года.

При строительстве данного здания нарушены- коэффициент плотности застройки спорного объекта (0, 88) не соответствует предельному коэффициенту плотности застройки -0,5, требования ПЗЗ в части коэффициента плотности застройки (0,5) действовали до 29 сентября 2023 года, нарушены минимально допустимые отступы от объекта незавершенного капитального строительства до границ земельного участка а именно: с северо-западной стороны - от 2,85 до 2,86 при минимальном допустимом отступе 3 м. и с юго-западной стороны - от 4,76 до 4,82 при минимальном допустимом отступе 5 м.

В соответствии с пунктом 2 статьи 40 ЗК РФ, пунктом 1 статьи 263 ГК РФ собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил.

В силу статей 1, 36 ГрК РФ, статьи 85 ЗК РФ, правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков. Виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений. Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

В то же время, следует отметить, что согласно положениям статей 1, 2, 8, 9, 30, 36, 47, 48, 55 ГрК РФ при строительстве или реконструкции объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требовании безопасности территорий, инженерно-технических требовании, требовании гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуации природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.

Положения части 1 статьи 51.1 ГрК РФ обязывают застройщиков направить в орган, уполномоченный на выдачу разрешений на строительство, уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома.

Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектом планировки и проектом межевания территории, при осуществлении реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом, или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Для принятия решения о выдаче разрешения на строительство иных объектов (включая гостевые дома, гостиницы, многоквартирные жилые дома) помимо перечисленных документов необходимым является представление проектной документации в полном объеме (пояснительная записка; схемы, отображающие архитектурные решения; схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения (технологического присоединения) проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения; проект организации строительства объекта капитального строительства; проект организации работ по сносу или демонтажу объектов капитального строительства, их частей), положительного заключения экспертизы проекта, разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции.

При этом, процедура оформления разрешения на строительство индивидуального жилого дома и гостевого дома, гостиницы, общежития существенно отличается набором представляемых документов, в связи с повышенной общественной значимостью строящегося объекта.

Судебная коллегия приходит к выводу о том, что ответчик на земельном участке с видом разрешенного использования земельного участка для индивидуального жилищного строительства возвел объект капитального строительства – гостиницу, разрешенное использование земельного участка не допускает строительство гостиницы, без разрешительных документов с нарушением нормы ПЗЗ в части коэффициента использования территории -0,88, а также расстояние в части отступов от границы земельного участка.

Спорный объект не является индивидуально жилым домом, однако с 01.09.2025 года вступил в силу ФЗ от 07.06.2025 года №127-ФЗ «О проведении эксперимента по предоставлению услуг гостевых домов», он может использоваться в качестве гостевого дома.

В соответствии со статьей 4 Закона N 127-ФЗ для присвоения индивидуальному жилому дому типа средства размещения "гостевой дом" такой дом должен соответствовать требованиям, установленным частью 1 названной статьи, в том числе требованию о том, что индивидуальный жилой дом размещается на земельном участке, который отнесен к категории земель населенных пунктов и вид разрешенного использования которого предусматривает индивидуальное жилищное строительство, ведение личного подсобного хозяйства (приусадебный земельный участок), ведение гражданами садоводства для собственных нужд.

Объект должен отвечать другим Требованиям, которые установлены Положением о классификации гостевых домов. Документ определяет требования к комнатам (включая их количество и площадь) и другим помещениям, к оснащению и оборудованию гостевого дома и т.д. Например, в доме не должно быть более 15 комнат, предназначенных для предоставления услуг гостевого дома, общая площадь не превышает 1000 квадратных метров (ч. 4 ст. 5 Федерального закона от 07.06.2025 N 127-ФЗ, п. 9 Приложения N 1 к упомянутому Положению).

Спорный объект, возможно привести в соответствие, с видом использования земельного участка, поскольку объект не является индивидуальным жилым домом, то при сносе второго этажа, как предложено экспертом, при проведении первичной экспертизы, в данном случае количество номеров не будет превышать предусмотренные законом 15, сейчас их 29 и площадь объекта не будет более 1000 кв.м., сейчас 1135,3 кв.м.

Учитывая изложенное, требование истца подлежат частичному удовлетворению, а именно путем сноса второго этажа здания.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. ст. 328- 330 ГПК РФ, судебная коллегия,-

определила:

Решение Феодосийского городского суда Республики ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ отменить.

Принять по делу новое решение, иск удовлетворить частично.

Возложить на ФИО4 обязанность снести строительные конструкции второго этажа объекта незавершённого строительства, к.н. №, расположенного на земельного участке с кадастровым номером №, по адресу: РК, г. ФИО5, <адрес> в течении шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке путём подачи в Четвёртый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции кассационной жалобы в срок, не превышающий трёх месяцев со дня изготовления мотивированного апелляционного определения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 20 марта 2026 года.

Председательствующий:

Судьи: