Апелляционное определение № 33-1576/2026 от 21 апреля 2026 г.

Судья Синельникова Н.П. №

№
№


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Астрахань 22 апреля 2026 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:

председательствующего Чернышовой Ю.А.,

судей областного суда Ковтун В.О., Тимофеевой И.П.,

при ведении протокола помощником судьи Каукеновой А.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Тимофеевой И.П. дело по апелляционной жалобе представителя ФИО3 по доверенности ФИО4 на решение Советского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ по делу по иску ФИО3 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств, судебных расходов,

установила:

ФИО3 обратилась в суд с иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5 заключен договор купли-продажи земельного участка, кадастровый №, площадью 893 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального строительства. ФИО3 оплачена ФИО5 полная стоимость земельного участка в размере 670000 руб. В соответствии с пунктом 2.1 договора продавец до подписания получил 50000 руб., что определено договором задатка от ДД.ММ.ГГГГ Согласно квитанции от ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 620000 руб. перечислены ответчику через ООО «Домклик» в счет оплаты недвижимости. ФИО5 при отчуждении спорного земельного участка скрыла от покупателя достоверные сведения о характеристиках продаваемого ею объекта недвижимости. В соответствии с условиями договора продавец гарантирует, что объект недвижимости передается свободным от прав третьих лиц, не является объектом спора, под залогом, арестом и иным запрещением не состоит, ограничений в использовании и обременений не имеет, споры о границах с соседями отсутствуют, административных предписаний об устранении нарушений земельного законодательства, связанных с объектом недвижимости, не имеется. При предоставлении продавцом заведомо ложной информации, покупатель вправе требовать уменьшения выкупной цены или расторжения договора и возмещении причиненных ему убытков. ДД.ММ.ГГГГ право собственности на земельный участок зарегистрировано за истцом. Согласно выписке Единого государственного реестра объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорного земельного участка с кадастровым номером № имеются сведения в разделе «Особые заметки» об ограничении прав на земельный участок, предусмотренные статьей 56 Земельного кодекса Российской Федерации, основание указано: постановление Правительства Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О порядке охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий земельных участков, расположенных в границах таких зон», установленные с ДД.ММ.ГГГГ Письмом ПАО «Россети-Юг» - «Астраханьэнерго» от ДД.ММ.ГГГГ № ФИО3 отказано в согласовании строительства жилого дома на спорном земельном участке. ФИО3 указывает на то, что не была уведомлена о наличии ограничений на спорный земельный участок, при этом площадь участка составляет 893 кв. м, площадь, на которую распространяются ограничения, 837 кв. м. Поскольку площадь участка свободного от ограничений не позволяет использовать спорный участок по целевому назначению, а именно для строительства индивидуального жилого дома, при том, что ФИО5, как прежний собственник спорного земельного участка, обладала сведениями о том, что земельный участок находится в охранной зоне линий электропередач, однако о данных обстоятельствах при заключении договора купли-продажи не сообщила, полагает, что данное обстоятельство является основанием для расторжения договора купли-продажи. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика направлена претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возмещении убытков, срок исполнения установлен 10 дней с даты ее получения, указанная претензия ответчиком оставлена без внимания. С учетом изложенного просила расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, площадью 893 кв.м, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО5; взыскать с ФИО5 в пользу истца, выплаченные по договору денежные средства в размере 670000 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 2 400 руб.

В судебном заседании истец ФИО3, представитель истца ФИО4, заявленные исковые требования поддержали в полном объеме, просили суд их удовлетворить.

В судебном заседании ответчик ФИО5 и ее представитель ФИО6 возражали против удовлетворения исковых требований.

В судебном заседании третье лицо директор Самолет - Плюс ИП ФИО7 А. просил суд в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, в судебном заседании участие не принимал, извещен надлежащим образом, представил суду отзыв на исковое заявление, в котором просил принять решение на усмотрение суда.

Представитель третьего лица филиала ПАО «Россети-Юг» - «Астраханьэнерго» в судебном заседании участие не принимал, извещен надлежащим образом.

Решением Советского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования ФИО3 оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе представитель ФИО3 по доверенности ФИО4 ставит вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного. Считает, что выводы суда о том, проявив разумную заботу и осмотрительность, покупатель не был лишен возможности получить сведения о наличии на территории ограничений, в том числе мог обязать риелтора предоставить соответствующую информацию, являются несостоятельными и противоречат нормам законодательства, применяемых при заключении подобного рода сделок, поскольку обязанность по предоставлению исчерпывающей информации законодательством возложена на продавца. Отмечает, что истец в судебном заседании пояснила, что при осмотре земельного участка перед покупкой на линии электропередач внимание не обратила, поскольку визуально границы участка было невозможно установить, забор отсутствовал. Риелтором сведений об имеющихся ограничениях на земельном участке не сообщалось, о чем также указал муж истца ФИО8, допрошенный судом в качестве свидетеля. Обращает внимание, что на момент отчуждения спорного земельного участка наличие ограничений на участке ФИО5 было известно, поскольку участок принадлежал продавцу на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Однако, в период переговоров и при заключении договора купли-продажи земельного участка продавец и его риелтор не сообщили покупателю о существенных фактах, которые могли повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка. Земельный участок приобретался истцом для строительства дома. Если бы покупателю изначально было известно о том, что приобретаемый земельный участок не подлежит индивидуальной застройке, договор не был бы заключен, поскольку такие ограничения исключают возможность использования земельного участка в тех целях, для которых он приобретался. Указанные обстоятельства стали известны истцу лишь после заключения договора купли-продажи.

На заседание судебной коллегии третье лицо директор Самолет - Плюс ИП ФИО7 А., представители третьих лиц Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, филиала ПАО «Россети-Юг» - «Астраханьэнерго» не явились, извещены надлежащим образом.

Учитывая надлежащее извещение участвующих в деле лиц, в том числе путем размещения информации на официальном сайте Астраханского областного суда, в соответствии с положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

На заседании судебной коллегии ФИО3 и ее представитель по доверенности ФИО4 доводы апелляционной жалобы поддержал.

На заседании судебной коллегии ФИО5 и ее представитель по доверенности ФИО6 против удовлетворения апелляционной жалобы возражала.

Заслушав докладчика, выслушав ФИО3 и ее представителя по доверенности ФИО4, ФИО5 и ее представителя по доверенности ФИО6, проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

По правилам части 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации)

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 893 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для индивидуального строительства (т. 1 л.д. 9-11).

Согласно пункту 2.1 договора продавец до его подписания получил 50000 руб., что определено договором задатка от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ денежные средства в размере 620000 руб. перечислены ответчику через ООО «Домклик» в счет оплаты недвижимости.

Таким образом, ФИО3 произведена оплата земельного участка в размере 670000 руб.

Как следует из пункта 1.4 договора купли-продажи продавец гарантирует, что объект недвижимости передается свободным от прав третьих лиц, не является объектом спора, под залогом, арестом и иным запрещением не состоит, ограничений в использовании и обременений не имеет, споры о границах с соседями отсутствуют, административных предписаний об устранении нарушений земельного законодательства, связанных с объектом недвижимости, не имеется.

Обращаясь в суд с иском ФИО3 ссылается на то, что ФИО5 при заключении договора купли-продажи не уведомила ее об имеющихся ограничениях к использованию земельного участка, вследствие чего истец оказался лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора, а именно возведении и регистрации жилого строения, подключения к инженерным сетям и проживания, что является существенным нарушением договора купли-продажи.

Как установлено из материалов дела, площадь спорного земельного участка составляет 893 кв. м, площадь на которую распространяются ограничения - 837 кв. м.

ДД.ММ.ГГГГ истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованием о расторжении договора купли-продажи земельного участка, ответ на которую не поступил (т. 1 л.д. 29-31).

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 обратилась в Самолет Плюс ИП ФИО7 А. за сопровождением сделки в отношении объекта недвижимого имущества - земельного участка с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и Самолет Плюс ИП ФИО7 А., в лице ФИО1., заключен агентский договор, по условиям которого ответчик поручил, а Самолет Плюс ИП ФИО7 А., в лице ФИО1, обязался за вознаграждение осуществить сопровождение планируемой сделки (т. 1 л.д. 72).

В соответствии с пунктом 2.2.1 агентского договора в обязанности Самолет Плюс ИП ФИО7 А. входит: осуществить поиск (подбор) потенциального покупателя (правоприобретателя) отчуждаемого объекта недвижимости, вести переговоры с продавцом (правоотчуждателя), а так же составить проект договора о приобретении объекта недвижимого имущества, передаточного акта и иных документов, необходимых для государственной регистрации перехода права собственности (сделки, подлежащей государственной регистрации) документов в Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг, Территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации и, кадастра и картографии (Росреестр), в другие организации; в необходимых случаях давать ответчику (принципалу) соответствующие рекомендации.

Пунктом 3.1 агентского договора размер вознаграждения агента (агентское вознаграждение) составил 170 000 руб.

Таким образом, полное сопровождение сделки и ознакомление покупателя с документами по объекту недвижимости осуществлялось Самолет Плюс ИП ФИО7 А.

Согласно пункту 1.6 договора купли-продажи покупатель принял объект недвижимости, указанный пунктом 1.1 договора, претензий к продавцу не имеет.

Данный пункт считается актом приема-передачи, указанного в пункте 1.1, настоящего договора объекта недвижимости.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объектах недвижимости, право собственности на земельный участок зарегистрировано за ФИО3 ДД.ММ.ГГГГ

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, исходя из положений статей 1, 9, 10, 131, 432, 452, 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», учитывая, что информация о земельном участке содержалась на момент совершения сделки в открытых источниках, ФИО3, проявив должную разумность и осмотрительность, могла получить информацию о приобретаемом ею земельном участке самостоятельно, принимая во внимание все цели совершения сделки, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных ФИО3 исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на материалах дела и согласуются с положениями действующего гражданского законодательства.

Доводы апелляционной жалобы о том, что риелтором сведений об имеющихся ограничениях на земельном участке не сообщалось, не может служить основанием к отмене решения суда, поскольку доказательства того, что ответчик предоставил истцу заведомо ложную информацию о приобретаемом земельном участке отсутствуют, в связи с чем оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется.

Из Выписки из Единого государственного реестра недвижимости следует, что в отношении части спорного земельного участка действительно имеются ограничения прав, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон № от ДД.ММ.ГГГГ

Охранная зона линий электропередач зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости с ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар (пункт 1 статьи 460 Гражданского кодекса российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (часть 3 указанной статьи).

Фактически имеющиеся особенности использования спорного земельного участка в виде зон с особыми условиями использования территории не влекут ограничения оборотоспособности спорного участка, не препятствует его использованию по целевому назначению и не нарушают права истца как собственника данного участка.

Истец, вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не доказал, что ответчик при отчуждении спорного земельного участка скрыла от истца как от покупателя достоверные сведения о характеристиках спорного участка и (или) сообщила ей заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с целевым назначением.

Довод апелляционной жалобы о том, что имеющиеся ограничения лишают истца возможности использования земельного участка в тех целях, для которых он приобретался, а именно для строительства дома, является несостоятельным исходя из следующего.

Согласно письму Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от ДД.ММ.ГГГГ №, в связи с вступлением в силу ДД.ММ.ГГГГ постановления Правительства Российской Федерации от 18 февраля 2023 г. №270 «О некоторых вопросах использования земельных участков, расположенных в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства», с учетом позиции Минэнерго России и Ростехнадзора, разъяснено, что в соответствии с Постановлением пункты 10-12 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24 февраля 2009 г. №160 изложены в новой редакции, в силу которой в охранных зонах допускается размещение зданий и сооружений при соблюдении определенных параметров, при этом письменного разрешения о согласовании строительства сетевыми организациями не требуется.

Ограничения использования земельных участков в границах санитарных разрывов линий электропередачи установлены пунктом 6.3 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов», утв. Постановлением Главного государственного санитарного врача Российской Федерации от 25 сентября 2007 г. №74.

Само по себе наличие охранной зоны электросетевого хозяйства не свидетельствует об ограничении оборотоспособности земельного участка, а лишь устанавливает особый режим его использования (Аналогичная правовая позиция изложена в Кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 29 февраля 2024 г. №18-КАД23-62-К4).

Также следует учитывать, что в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 2023 г. №270 «О некоторых вопросах использования земельных участков, расположенных в границах охранных зон объектов электросетевого хозяйства» п. п. 10 - 12 Правил охранных зон объектов электросетевого хозяйства с 1 сентября 2023 г. были изложены в новой редакции, в силу которой в охранных зонах допускается размещение зданий и сооружений при соблюдении определенных параметров; при этом наличие письменного разрешения о согласовании строительства сетевыми организациями не требуется.

Согласно заключению специалиста ИП ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГг. для строительства индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером № площадью 893 кв. м, по адресу: <адрес>, получать разрешение администрации и письменного согласия сетевой организации не требуется. Непосредственно в границах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, отсутствуют сооружения электросетевого хозяйства (ЛЭП) (т. 1 л.д. 148-159).

Таким образом, вывод районного суда о том, что использование земельных участков расположенных в границах данной зоны, в соответствии с ранее установленным видом разрешенного использования земельных участков не запрещено, является верным.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, истец не подтвердила факт существенного нарушения ответчиком условий договора от ДД.ММ.ГГГГ, а также несоблюдение требований статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, которые могли бы служить основаниями для расторжения данной сделки в порядке пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как следует из пояснений истца в суде апелляционной инстанции она и ее супруг неоднократно выезжали, осматривали земельный участок, который решили прибрести у ФИО5 Сделку оформляли через Домклик. Риэлтор показывала земельный участок ответчика. При осмотре видели, по соседству с земельным участком ответчика имеются строения - жилые дома, также жилые дома построены и через дорогу. В домах проживают люди, улица, где находится земельный участок, застроена. Имеется дорога - проезд к земельному участку.

На основании изложенного, учитывая, что в ходе рассмотрения дела не нашел своего подтверждения факт невозможности использования участка в соответствии с видом разрешенного использования, а также факт предоставления ответчиком заведомо ложной информации об отсутствии обременений земельного участка и ограничениях его использования, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения настоящего иска.

Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют правовую позицию, изложенную в ходе рассмотрения дела, которая являлась предметом судебного исследования, и которой дана правильная, основанная на всестороннем, полном, непосредственном и объективном исследовании доказательств и фактических обстоятельств дела оценка, не согласиться с которой у судебной коллегии оснований не имеется.

Судом правильно определены юридически значимые обстоятельства, установленные обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами. Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих отмену решения, судом не допущено, в связи с чем, оснований для отмены решения по доводам, изложенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда

определила:

решение Советского районного суда г. Астрахани от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ФИО3 по доверенности ФИО4 - без удовлетворения.

Председательствующий Ю.А. Чернышова

Судьи областного суда В.О. Ковтун

И.П. Тимофеева

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 28 апреля 2026 г.