Решение № 2-437/2025 2-437/2025~М298/2025 М298/2025 от 22 июня 2025 г. по делу № 2-437/2025

Дело №

УИД №


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

23 июня 2025 года г. Черняховск

Черняховский городской суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Ульрих Е.Р., при секретаре судебного заседания Джалой О.Н.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к администрации МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» о признании права собственности на нежилое здание в реконструированном виде,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратился в суд с иском к администрации МО «Черняховский муниципальный округ <адрес>» о признании права собственности на нежилое здание (КН №), расположенное по адресу: <адрес> в реконструированном виде площадью 419,4 кв.м, количеством этажей – 2.

В обоснование требований указал, что своевременно обратился в Министерство градостроительной политики <адрес> за получением разрешения на реконструкцию склада кислот и красок под административное здание, расположенного по вышеуказанному адресу, находящегося у него на праве собственности, в чем ему было отказано ДД.ММ.ГГГГ по причине несоответствия вида разрешенного использования земельного участка градостроительному регламенту, отсутствия положительного заключения экспертизы проектной документации, осуществления проезда автомобилей и строительной техники к участку с южной стороны по землям неразграниченной собственности и не представления документа, подтверждающего право на такой проезд, отсутствия нормативного благоустройства. При этом, в настоящее время установлен вид разрешенного использования земельного участка «деловое управление», который соответствует градостроительному регламенту, установленному для территориальной зоны ОЖ «Зона общественно-жилого назначения». Здание двухэтажное, поэтому требование к экспертизе документов необоснованно. Проезд автомобилей и строительной техники фактически осуществляется с северо-восточной стороны по <адрес> дополнительного проезда техники на участок истцом получено разрешение на использование земель находящихся в государственной собственности, площадью 252 кв.м, на территории кадастрового квартала № по <адрес> в <адрес> с целью организации подъездного пути к земельному участку на срок до 2035 года. Нормативное благоустройство объекта проведено, имеются места для парковки автомобилей. Реконструированное здание соответствует проектной и разрешительной документации, требованиям строительных норм и правил, вид разрешенного использования земельного участка соответствует градостроительному регламенту. В результате реконструкции здания у него изменена этажность – добавлен один этаж, произведена перепланировка первого этажа, в связи с чем увеличена общая площадь здания. Внешние габариты по цоколю и фундаменту здания не изменились. Строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО1 настаивала на удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в иске. А также дополнила, что отсутствие разрешительной документации не является основанием для отказа в признании права собственности истца на реконструированный объект, поскольку все нормативные требования в настоящее время соблюдены.

Представитель ответчика администрации МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» по доверенности ФИО2 возражала против удовлетворения исковых требований, так как у истца отсутствует разрешительная документация на реконструкцию здания.

Истец ФИО3, представитель третьего лица Министерства градостроительной политики Калининградской области в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены. Письменных ходатайств об отложении судебного заседания от них в суд не поступало.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, и дав оценку всем доказательствам по делу в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (п. 1 ст. 218 ГК РФ).

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (п.п. 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ).

Согласно п. 1, 2 ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки) (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44).

Последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения (п. 10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44).

Действующим законодательством предусматривается градостроительное зонирование, посредством установления правил землепользования и застройки, включающих в себя градостроительные регламенты.

Положениями п. 1 ст. 30 ГрК РФ предусмотрено, что правила землепользования и застройки разрабатываются в целях: создания условий для устойчивого развития территорий муниципальных образований, сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия; создания условий для планировки территорий муниципальных образований; обеспечения прав и законных интересов физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства; создания условий для привлечения инвестиций, в том числе путем предоставления возможности выбора наиболее эффективных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Согласно п. 3 ст. 85 ЗК РФ, градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

В соответствии с п.4 ст. 85 ЗК РФ, земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если: виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

В силу ч. 1 ст. 36 ГрК РФ, градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства.

Согласно ч. 8, 9 ст. 36 ГрК РФ, земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

Согласно ч. 2, 3 ст. 37 ГрК РФ, применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

В соответствии с ч. 1 ст. 38 ГрК РФ, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя: предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь; минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений; предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений; максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Согласно п. 14 ст. 1 ГрК РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Исходя из положений ч. 1, 2 ст. 51 ГрК РФ, реконструкция объекта капитального строительства возможна только после получения разрешения на строительство, подтверждающего соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом, проектами планировки и межевания территории.

Согласно разъяснению законодательства, приведенному в п. 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 реконструкция объекта недвижимости, вид разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры или предельные параметры которого не соответствуют градостроительному регламенту, допускается только путем приведения его в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции (абзац шестой пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, часть 9 статьи 36 ГрК РФ). В связи с этим требования о сносе по основанию несоответствия разрешенному использованию земельного участка самовольной постройки, возведенной (созданной) в результате реконструкции объекта недвижимости, использование которого в силу абзаца четвертого пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, части 8 статьи 36 ГрК РФ допускалось без приведения в соответствие с градостроительным регламентом, подлежат удовлетворению, если не будет установлена возможность приведения постройки в соответствие с градостроительным регламентом, действующим на день обращения в суд (абзац шестой пункта 4 статьи 85 ЗК РФ, часть 9 статьи 36 ГрК РФ).

Право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведен (создан) объект, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 3 статьи 222 ГК РФ).

При этом необходимо учитывать, что для целей признания права собственности самовольная постройка должна отвечать требованиям, установленным правилами землепользования и застройки, документации по планировке территории, обязательным требованиям к параметрам постройки, установленным на день обращения в суд (абзац четвертый пункта 2, абзац третий пункта 3 статьи 222 ГК РФ, пункты 4, 7 статьи 2 ГрК РФ) (п. 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44).

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ) (п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44).

Признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ) (п. 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44).

Если на день вынесения решения суда ранее выявленные признаки самовольной постройки устранены или более не являются таковыми вследствие изменения правового регулирования и отсутствуют иные основания для признания постройки самовольной, суд отказывает в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44).

Согласно п. 5 ч. 2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", решение суда о признании права собственности на перепланированный, переустроенный, реконструированный объект недвижимости является основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости.

Судом установлено, что ФИО3 на праве собственности с ДД.ММ.ГГГГ принадлежит земельный участок, площадью № кв.м, имеющий вид разрешенного использования «деловое управление», относящийся к категории земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, КН № (выписка из ЕГРН – л.д. 128).

Также истцу на праве собственности принадлежит расположенное на вышеуказанном земельном участке нежилое здание (склад кислот и красок), одноэтажное, по адресу: <адрес>, площадью 200,9 кв.м, КН № (выписка из ЕГРН – л.д. 124), в отношении которого собственник провел реконструкцию под административное здание.

Из градостроительного плана земельного участка с КН №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью № кв.м усматривается, что он расположен в территориальной зоне ОЖ «зона общественно-жилого назначения».

Согласно перечню основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (территориальной зоны ОЖ), установленных градостроительным регламентом, вид разрешенного использования «деловое управление» (код 4.1) предполагает размещение объектов капитального строительства с целью: размещения объектов управленческой деятельности, не связанной с государственным или муниципальным управлением и оказанием услуг, а также с целью обеспечения совершения сделок, не требующих передачи товара в момент их совершения между организациями, в том числе биржевая деятельность.

Предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства по виду разрешенного использования «деловое управление» следующие: минимальные отступы зданий: от красной линии улицы – 5 м; от красной линии проезда – 3 м; до границы земельного участка – 3 м. Предельная высота здания – 16 м. Максимальный процент застройки в границах земельного участка – 60 %. Предельные размеры земельных участков установлению не подлежат (л.д. 28).

Из проектной документации по реконструкции здания склада под административное по адресу: <адрес> следует, что реконструкция предусматривает надстройку 2-го этажа одноэтажного здания склада, устройство новых перекрытий и новой чердачной стропильной кровли. Предусмотрена площадка для подъезда и разворота автотранспорта, стоянка для автотранспорта посетителей. Высота здания 11,75 и 12,90 м (л.д. 17).

Из технического заключения, составленного ООО «Гарантия» (л.д. 35) следует, что в результате проведенной реконструкции здание двухэтажное, общей площадью 419,4 кв.м, нарушений строительных, санитарных и иных действующих норм и правил не выявлено, нарушений конструктивных элементов объекта обследования в результате проведенной реконструкции не выявлено, объект недвижимого имущества соответствует техническим регламентам, действующим в РФ, в том числе требованиям оснащенности объекта капитального строительства приборами учета используемых энергетических ресурсов; общестроительным требованиям к строительству зданий и сооружений, иным нормативным документам, действующим в области строительства. Обследуемый объект реконструирован в соответствии с проектной документацией, подключен к инженерным сетям: электроснабжения, вентиляции, водоснабжения, бытовой канализации, отопления и горячего водоснабжения, которые находятся в исправном состоянии и соответствуют требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Дефекты и повреждения, влияющие на несущую работоспособность конструкций, отсутствуют. Выполненные работы по реконструкции здания соответствуют требованиям строительных норм, действующих на территории РФ. Угроз жизни и здоровью граждан при размещении и эксплуатации реконструированного здания склада под административное не обнаружено.

Согласно техническому плану здания после реконструкции его площадь составляет 419,4 кв.м, имеет два этажа. (л.д. 60).

В подтверждение принятия истцом мер для получения разрешения на реконструкцию здания суду представлены письма Министерства градостроительной политики <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ об отказе в выдаче разрешения на реконструкцию по основаниям отсутствия документов, необходимых для принятия решения о выдаче разрешения на строительство, несоответствия вида разрешенного использования земельного участка градостроительному регламенту, отсутствия положительного заключения экспертизы проектной документации, проезд автомобилей к зданию осуществляет по земельному участку, относящемуся к неразграниченной собственности, отсутствия нормативного благоустройства.

В настоящее время указанные недостатки отсутствуют.

Так, постановлением администрации МО «Черняховский муниципальный округ <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №, истцу выдано разрешение на использование неразграниченных земель, находящихся в государственной собственности, площадью 252 кв.м на территории кадастрового квартала № по <адрес> в <адрес> в целях размещения подъездного пути к земельному участку с КН № на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Суду представлена схема планировочной организации земельного участка под административное здание по адресу: <адрес>

Вид разрешенного использования земельного участка приведен в соответствие с градостроительным регламентом территориальной зоны ОЖ (зона общественно-жилого назначения) – деловое управление, параметры здания соответствует предельным значениям градостроительного регламента.

Согласно п. 4 ч. 2 ст. 49 ГК РФ, экспертиза не проводится в отношении проектной документации на отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.

В таком случае экспертиза проектной документации спорного объекта не требовалась.

При этом, нарушений строительных норм и правил при реконструкции объекта не допущено, сохранение постройки в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Единственным признаком самовольной постройки является отсутствие у истца разрешения на реконструкцию, что не препятствует для признания права собственности на спорный объект недвижимости в реконструированном виде. При этом, недобросовестного поведения истца судом не установлено.

Учитывая, что спорное нежилое здание, реконструированное истцом, находящееся в его собственности, расположенное на земельном участке, собственником которого он является, на день обращения в суд соответствует установленным требованиям, а его сохранение в реконструированном виде не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, то имеются законные основания для признания за ФИО3 права собственности на реконструированную постройку.

При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.193-199 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 (ИНН №) к администрации МО «Черняховский муниципальный округ Калининградской области» (ИНН <***>) удовлетворить.

Признать право собственности ФИО3 на нежилое здание с КН №, расположенное по адресу: <адрес>, в реконструированном виде площадью 419,4 кв.м, количеством этажей – 2.

Решение суда является основанием для регистрации права собственности в едином государственном реестре недвижимости.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Черняховский городской суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Е.Р.Ульрих

Решение в окончательной форме изготовлено 23 июня 2025 года.

Судья Е.Р.Ульрих