Решение № 2-1685/2017 2-59/2018 2-59/2018 (2-1685/2017;) ~ М-1541/2017 М-1541/2017 от 19 февраля 2018 г. по делу № 2-1685/2017

Дело № 2-59/2018 г.


Р Е Ш Е Н И Е

20.02.2018 года Володарский районный суд города Брянска

в составе:

председательствующего судьи Фещуковой В.В.,

при секретаре Емельяновой Е.В.,

с участием: истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчика агентства недвижимости «Максимум» и ООО «Юридическое агентство недвижимости «Доминанта» ФИО3, представителя ООО «Юридическое агентство недвижимости «Доминанта» ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, агентству недвижимости «Максимум», ООО «Юридическое агентство недвижимости «Доминанта» о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО1 обратилась в суд с иском, уточненным в порядке ст.39 ГПК РФ, указав, что воспользовавшись услугами агентства недвижимости «Лидер» в городе <адрес> продала квартиру, что бы выехать для проживания в регион с благоприятным климатом. Для приобретения жилой площади на территории г.Брянка агентство «Лидер» связалось с агентством ООО «Максимум» в городе Брянске, которое предоставило ей по электронной почте для обозрения несколько вариантов жилых помещений. Для ознакомления с имеющимися вариантами квартир приехал проживающий в <адрес> её сын ФИО5, который выбрал квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, передав собственнику квартиры ФИО2 45 000 руб. в качестве задатка по договору купли - продажи этой квартиры.

ДД.ММ.ГГГГ она прибыла в г.Брянск, на вокзале ее встретила риэлтор ФИО6, привезла в банк ВТБ, где она заключила четыре договора: с агентством недвижимости ООО «Максимум» договор возмездного оказания услуг, согласно которому агентство оказало ей услуги по подбору объекта недвижимости, а именно 2-х комнатной квартиры по адресу: <адрес>; с ООО «Юридическое агентство недвижимости «Доминанта» договор об оказании услуг по покупке объекта недвижимости, согласно которому ответчик оказал комплексные услуги по покупке квартиры; договор купли-продажи с ФИО2, согласно которому ФИО2 продала ей указанную квартиру, договор купли-продажи неотделимых улучшений с ФИО2, согласно которому она вместе с квартирой приняла и оплатила неотделимые улучшения квартиры.

Считает заключенные ДД.ММ.ГГГГ договоры не действительными, т.к. они сфальсифицированы ответчиками, их срок к моменту регистрации ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Росреестра по Брянской области прекратили свое действие. При подписании договоров с нею не был оговорен и не приложен к договору купли-продажи перечень неотделимых улучшений квартиры на сумму 140 000 руб. Заключенный договор об оказании услуг с ООО «Максимум» и соглашение о задатке, заключенное с ФИО2, недействительны, поскольку данные сделки совершены её сыном без нотариальной доверенности от неё как реального покупателя квартиры. Ответчики скрыли, что площадь квартиры уменьшена из-за перепланировки, сантехническое оборудование и подъезд находятся в неудовлетворительном состоянии, работающие вентиляторы в магазине создают невыносимые условия проживания, и обманным путем вселили её в указанную квартиру, не показав её до подписания договора купли-продажи.

Квартира была продана по незаконным, порочным документам, и на основании недействительных документов, без предварительных согласований по ее продаже. Ее ввели в заблуждение и обман, ее подпись в договорах была получена машинально, когда она находилась в неадекватном состоянии.

Все договоры она подписала до того, как увидела приобретаемую квартиру. После осмотра квартиры она обнаружила, что квартира непригодна для проживания. В квартире давно не производился ремонт. Кроме того, под квартирой находится универсам, установленные в магазине вентиляторы расположены в непосредственной близости от ее квартиры, создают сильный шум, гул и вибрацию.

Просила признать заключенные ДД.ММ.ГГГГ договоры недействительными, применить последствия недействительности сделки, прекратить ее право собственности на квартиру и отменить государственную регистрацию, возвратить ей уплаченные по договорам денежные средства: по договору купли-продажи с Ракитянской 1 000 000 руб., по договору купли-продажи неотделимых улучшений с Ракитянской 140 000 руб., по договору с агентством "Максимум" 22 800 руб., по договору с агентством "Доминанта" 22 800 руб. Начислить и взыскать в ее пользу на указанные суммы проценты за весь период незаконно используемых денежных средств с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения, по 2% за каждый день. Произвести индексацию денежных средств за период с ДД.ММ.ГГГГ по день вынесения решения, с учетом инфляционных процессов. Возместить причиненный ей ответчиками моральный, материальный и физический вред здоровью в сумме 300 000 руб. Произвести полные расчеты с нею не позднее 2-х месяцев с момента вынесения решения суда.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования, просила их удовлетворить полном объеме.

Представитель ответчика агентства недвижимости «Максимум» и ООО «Юридическое агентство недвижимости «Доминанта» ФИО3, представитель ООО «Юридическое агентство недвижимости «Доминанта» ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения требований, пояснив, что условия договора купли - продажи были согласованы с истцом в полном объеме, о чем свидетельствует ее подпись в договоре купли-продажи и акте передачи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ Осмотр квартиры был осуществлен сыном истца, согласовавшим по телефону с истцом качество квартиры, после чего было заключено соглашение о задатке, сумма которого вошла в стоимость квартиры. После заключения сделки по жалобам истца ответчиком произведены ремонтные работы в виде переклейки обоев, ремонта сантехнического оборудование и прочие. Приложение №.... к договору купли-продажи неотделимых улучшений сторонами не составлялось и не подписывалось, поскольку стороны пришли к устному соглашению о производстве неотделимых улучшений, которые были выполнены по заданию ФИО1, и после выполнения которых ФИО1 продолжила регистрационные действия по регистрации договора купли-продажи.

Третье лицо ФИО2 в судебном заседании возражала против удовлетворения требований истца, пояснив, что договор купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ заключен в соответствии с действующим законодательством. Кроме того, после передачи денежных средств ФИО1, прежде чем вселиться в квартиру потребовала произвести ремонтные работы, и уже после их выполнения (оклейки обоев, замены сантехнического оборудования) была вселена в спорную квартиру и возражений по качеству жилья никаких не высказывала. Все договоры подписывались истцом добровольно, без какого-либо давления, принуждения. Информация о характеристиках квартиры и фотографии о состоянии квартиры были выставлены на сайте, ФИО1 до совершения сделки с ними была ознакомлена и изъявила желание о приобретении этой квартиры.

Выслушав участвующих в деле лиц, изучив материалы, дела, суд находит иск не подлежащим удовлетворению.

Согласно п. 1 ст. 779 Гражданского кодекса РФ по договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги. Заказчик обязан оплатить оказанные ему услуги в сроки и в порядке, которые указаны в договоре возмездного оказания услуг (п. 1 ст. 781 ГК РФ).

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Максимум» (Агентство) и ФИО5 (Покупатель) заключен договор, по условиям которого Агентство оказало заказчику услуги по подбору объекта недвижимости: двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 1 140 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (Продавец) и сыном истца ФИО1 - ФИО5 (Покупатель) заключено соглашение о задатке, по условиям которого продавец предлагает, а покупатель обязуется принять и оплатить в срок до ДД.ММ.ГГГГ двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, по цене 1 140 000 руб. В тот же день в обеспечении договора ФИО5 передана ФИО2 сумма в размере 45 000 руб. в качестве задатка.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Заказчик) и ООО «Максимум» (Агентство) заключен договор возмездного оказания услуг, в соответствии с которым Агентство оказало Заказчику услуги по подбору (предоставлению) объекта недвижимости: 2-х комнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 1 140 000 руб. (п.1 договора).

Согласно п. 4.1 договора стоимость услуг составила 22 800 руб.

Пунктом 2 договора предусмотрено, что исполнитель берет на себя обязательства по организации просмотра объекта (помощь в осмотре).

Заказчик подписанием настоящего договора подтверждает факт оказания агентством возмездных услуг в полном объеме и надлежащим образом (п.3.5 договора).

Договор вступает в силу с момента его подписания и действует до ДД.ММ.ГГГГ (п. 6.3 договора).

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Заказчик) и ООО «Юридическое Агентство Недвижимости «Доминанта» (Исполнитель) заключен договор №.... об оказании услуг по покупке объекта недвижимости.

В соответствии с пунктом 1.1 договора Исполнитель по заданию заказчика обязуется оказать комплекс услуг по покупке объекта недвижимости в собственность Заказчика, а Заказчик обязуется оплатить эти услуги в сроки, установленные настоящим договором.

Согласно п. 1.3 договора объектом недвижимости является квартира, которая приобретается заказчиком в собственность, расположена по адресу: <адрес>, общей площадью 39,8 кв.м.

Пунктом 2.1.1 договора предусмотрены обязанности Исполнителя, в соответствии с которым после подписания настоящего договора в пределах срока его действия с разумной старательностью совершать действия, направленные на организацию и осуществление покупки заказчиком объекта недвижимости. С этой целью Исполнитель производит поиск вариантов объектов недвижимости, интересующих заказчика; организовывает и производит совместно с заказчиком осмотр объекта недвижимости; информирует заказчика о технических характеристиках и особенностях объекта недвижимости, знакомит с необходимой документацией, в том числе с правоустанавливающими документами; консультирует в необходимом объеме продавца и покупателя объекта недвижимости, в том числе по вопросам оформления права собственности на объект недвижимости; организовывает подписание предварительного договора купли - продажи объекта продавцом и заказчиком; производит сбор необходимой документации и сведений для успешного заключения и оформления сделке по покупке объекта недвижимости; способствует заключению и оформлению сделки по покупке заказчиком объекта недвижимости, предоставляя готовые формы необходимых документов, оказывая при этом помощь в их заполнении, нотариальном удостоверении и государственной регистрации сделки купли - продаже объекта недвижимости.

Пунктом 2.1.3 договора предусмотрено, что обязательства исполнителя считаются исполненными после государственной регистрации договора купли-продажи объекта недвижимости и перехода права к заказчику.

Стоимость услуг составила 22 800 руб. (п.3.1 договора). Данная сумма в силу п.3.2 выплачивается в день подписания указанного договора.

ДД.ММ.ГГГГ составлен акт выполненных работ, в соответствии с которым действие заключенного договора по покупке объекта недвижимости между указанными лицами прекращаются.

Расчеты с ответчиками истцом произведены в день заключения данных договоров, т.е. ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу части 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются. ( ст. 555 ГК РФ)

В силу ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, общей площадью 39,8 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, стоимостью 1 000 000 руб., и подписан акт приема-передачи квартиры.

Сторонами не оспаривалось, что указанная сумма по договору передана покупателем продавцу полностью до подписания настоящего договора.

В тот же день между ФИО2 и ФИО1 заключен договор купли-продажи неотделимых улучшений вышеуказанной квартиры на сумму 140 000 руб.

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получила от ФИО1 денежную сумму в размере 140 000 руб. за произведенные неотделимые улучшения квартиры по вышеуказанному адресу.

ДД.ММ.ГГГГ право собственности истца на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.

Согласно кадастровому делу объекта недвижимости №.... переход права собственности спорной квартиры по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ от ФИО2 к ФИО1 состоялся ДД.ММ.ГГГГ. после неоднократных приостановлений регистрации по заявлению ФИО1

Изменение и расторжение договора в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Анализируя условия заключенного между ФИО2 и ФИО1 договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, суд приходит к выводу, что существенные условия договора купли-продажи квартиры, между сторонами его заключившими, в соответствии с требованиями действующего законодательства, согласованы, указанный договор содержит предмет договора – квартира, состоящая из двух комнат, общей площадью 39, 8 кв.м., кадастровый номер №...., расположенная по адресу: <адрес>, в договоре согласована цена договора - сумма, указанный договор содержит условия о том, что квартира свободна от лиц, сохраняющих регистрацию, содержит условия передачи продаваемо квартиры - составление передаточного акта.

При этом суд учитывает, что из представленных в судебном заседании письменных доказательств следует, что условия заключенного договора купли-продажи квартиры, сторонами, заключившим договор, исполнены, договор и переход права собственности, в установленном законом порядке зарегистрированы, между сторонами произведены расчеты, что подтверждается соответствующей распиской, между сторонами договора составлен и подписан акт передачи.

Таким образом, суд, на основании положений ст. 549, 558, 554, 555, 556 ГК РФ, считает, что договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО2 и ФИО1 в полной мере соответствует требованиям приведенных выше правовых норм.

В силу ч. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно ч.1 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Из условий договоров на оказание услуг следует, что при заключении договоров стороны пришли к соглашению о том, что ответчики агентство недвижимости «Максимум», ООО «Юридическое агентство недвижимости «Доминанта» берут на себя обязательства оказать услуги истцу по покупке конкретного объекта недвижимости - квартиры, общей площадью 39,8 кв.м, расположенной по адресу: <адрес>, в собственность, по цене 1 140 000 руб.

Поскольку право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за истцом ДД.ММ.ГГГГ., то в рамках вышеуказанных договоров обязательства ответчиков являются исполненными, так как этот результат был конечной целью обеих сторон договоров.

В связи с тем, что нарушенного права истца действиями ответчиков судом не установлено, то у ответчиков не возникает обязанностей по расторжению договоров и возврата оплаченной за их услуги суммы по 22 800 руб.

Согласно приложению к договору №.... об оказании услуг по покупке объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО1 с приобретенным объектом недвижимости, расположенным по адресу: <адрес>, ознакомлена путем визуального осмотра, претензий по техническому состоянию и параметрам квартиры не имеет.

Судом при рассмотрении дела не было установлено каких-либо нарушений закона при заключении оспариваемой сделки.

Как было установлено судом и не оспорено сторонами, ФИО1 лично подписала договор купли-продажи квартиры, договор купли-продажи неотделимых улучшений.

Содержание сделок, ее последствия, ответственность, права и обязанности, содержание статей ГК РФ, сторонам известны, что следует из п. 9,10,11 Договора купли-продажи квартиры и п.9, 10 Договора купли-продажи неотделимых улучшений.

Условиями договора также предусмотрено, что соглашение между сторонами достигнуто в отношении предмета договора, стороны действуют сознательно, добровольно, не вынужденно, на обоюдовыгодных, не кабальных условиях, понимают значения своих действий.

Таким образом, на момент заключения договора купли-продажи ФИО1 имела достоверную информацию о приобретаемом объекте недвижимости и выразила добровольное намерение на приобретение именно данной квартиры и неотделимых улучшений.

Кроме того, сторонами не оспаривалось, что ФИО1 с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время постоянного проживает в квартире.

Доказательств того, что истец вселена в квартиру обманным путем, не представлено.

Суд считает доводы ФИО1 о том, что договор купли- продажи был заключен ДД.ММ.ГГГГ, когда заключенные ДД.ММ.ГГГГ договоры прекратили свое действие, ошибочен.

ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи между ФИО7 и ФИО1 не заключался, что установлено судом и следует из материалов дела правоустанавливающих документов, предоставленных Управлением Росреестра по Брянской области №.....

Из кадастрового дела объекта недвижимости №.... усматривается, что ДД.ММ.ГГГГ в 14 час. 19 мин., в день подписания договора купли-продажи и акта передачи недвижимости, ФИО2 и ФИО1 обратились в Управление Росреестра по Брянской области с заявлениями о государственной регистрации заключенной сделки. Дата окончания срока регистрации установлена на ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ по заявлению ФИО1, которая ссылалась на выявление скрытых дефектов, государственная регистрация была приостановлена до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась с заявлением о возобновлении ранее приостановленной государственной регистрации по сделке, а ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о возврате ранее представленных документов без проведения государственной регистрации.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 вновь обратилась с заявлением о возобновлении ранее приостановленной государственной регистрации по сделке, а ДД.ММ.ГГГГ с заявлением о прекращении осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации и о возврате ранее представленных для их проведения документов.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 вновь обратилась с заявлением о государственной регистрации заключенной сделки, приложив договор купли-продажи и акт передачи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ Дата окончания срока регистрации установлена на ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ Управлением Росреестра по Брянской области на основании договора договор купли-продажи и акт передачи недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности ФИО1 на спорную квартиру, номер регистрации №....

Таким образом, ответчики агентство недвижимости «Максимум», ООО «Юридическое агентство недвижимости «Доминанта» взятые на себя обязательства по оказанию услуг истцу по покупке квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по цене 1 140 000 руб. исполнили. Договор купли-продажи и договор купли-продажи неотделимых улучшений, заключенные с ФИО2 также исполнены.

Согласно постановлению об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ, по сообщению ФИО1 по факту несогласия в приобретении квартиры, на основании <сведения исключены> отказано в возбуждении уголовного дела, за отсутствием события преступления.

Доводы ФИО1 о том, что в квартире были обнаружены скрытые дефекты, подтвержденные экспертным заключением санитарно-эпидемиологической экспертизы по определению УРПН от ДД.ММ.ГГГГ, установившей, что в спорной квартире нарушен санитарно-эпидемиологический режим по превышению уровня шума и вибрации, суд не принимает во внимание при разрешении настоящего спора, поскольку установленные экспертным заключением нарушения устранимы и в силу ст.450 ГК РФ не имеют правого значения для расторжения договора купли-продажи.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Советского районного суда г.Брянска от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО1 к агентству недвижимости «Максимум», ООО «Юридическое агентство недвижимости «Доминанта» о защите прав потребителей, были рассмотрены доводы ФИО1 о том, что она не была ознакомлена с объектом недвижимости, что визуальный осмотр производил ее сын, не являющийся покупателем, что параметры квартиры не соответствуют прописанным в договоре, что превышение шума, отсутствие ремонта. Указанным доводам дана правовая оценка, они не были приняты судом во внимание, ФИО1 в удовлетворении иска отказано.

Оценив обстоятельства дела и представленные сторонами доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено объективных доказательств существенного нарушения ответчиком условий договора купли-продажи спорной квартиры, а также подтверждающих причинение ей значительного по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ ущерба, доказательств в подтверждение того, что она была обманута, или была введена в заблуждение при заключении договора купли-продажи квартиры. Также не представлено доказательств в подтверждение доводов того, что истец полагала, что подписывая документы, и тем самым заблуждалась относительно существа и природы совершаемой сделки.

Оснований признания указанных договоров недействительными суд не усматривает и приходит к выводу об отказе ФИО1 в удовлетворении иска.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

ФИО1 в удовлетворении исковых требований к ФИО2, агентству недвижимости «Максимум», ООО «Юридическое агентство недвижимости «Доминанта» о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия в окончательной форме в Брянский областной суд через Володарский районный суд г. Брянска.

Председательствующий судья В.В.Фещукова