Апелляционное определение № 33-3-261/2026 33-3-8981/2025 от 18 января 2026 г.

Судья Ивашина Т.С. УИД: 26RS0017-01-2024-004976-44

№ 33-3-261/2026

№ 2-166/2025


А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

14 января 2026 года город Ставрополь

Резолютивная часть определения объявлена 14 января 2026 года.

Мотивированное определение изготовлено 19 января 2026 года.

Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе:

председательствующего судьи Шетогубовой О.П.,

судей Куцурова П.О., Калединой Е.Г.,

при секретаре Кузьмичевой Е.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилого здания, аннулировании записи регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости,

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 08 апреля 2025 года,

заслушав доклад судьи Куцурова П.О.,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилого здания, аннулировании записи регистрации права в Едином государственном реестре недвижимости.

В обоснование заявленных требований указал, что вступившим в законную силу решением Кисловодского городского суда от 13 августа 2021 года было удовлетворены его требования о признании самовольной постройкой нежилого здания, состоящего из помещений: №1-32,1 кв.м., №2-3,7 кв.м., частично расположенное на его земельном участке с кадастровым номером № и пристроенное к стене его жилого дома литер "Б", расположенного по адресу: <адрес>.

Этим же решением на ФИО2 возложена обязанность за свой счет и своими силами осуществить снос указанной самовольной указанной постройки.

Восполнение указанного решения, ФИО2 осуществил частичный снос строения, за исключением помещений: № 1 - 32,1 кв.м., № 2 - 3,7 кв.м., общей площадью 35,8 кв.м., которые он в последующим реконструировал в самостоятельный объект недвижимости – гараж с кадастровым номером № и зарегистрировал в отношении него право собственности.

03 сентября 2024 года на основании договора купли-продажи ФИО2 продал указанное помещение ФИО3, право собственности которого было зарегистрировано в ЕГРН.

Учитывая, что спорный гараж фактически является тем же объектом недвижимости, который по решению суда признан самовольной постройкой и подлежал сносу, ответчик не имел право его отчуждать, а потому оспариваемая сделка как заключенная в отношении объекта, являющегося самовольной постройкой, подлежит признанию недействительной.

С учетом указанных обстоятельств просил суд:

O аннулировать запись в ЕГРН № о регистрации в права собственности ФИО2 в отношении объекта недвижимости – гаража с кадастровым номером №;

O признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи гаража с кадастровым номером № заключенный 03 сентября 2024 года между ФИО2 и ФИО3;

O применить последствия недействительности сделки путем аннулирования записи в ЕГРН № о регистрации права собственности на указанное строение за ФИО3

Обжалуемым решением Кисловодского городского суда Ставропольского края от 08 апреля 2025 года исковые требования ФИО1 удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе ФИО2, повторяя ранее высказанные в суде первой инстанции доводы, просил обжалуемое решение отменить как незаконное и необоснованное и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении иска в полном объеме.

Указал, что спорный гараж является самостоятельным объектом недвижимости, а не частью самовольной постройки, признанной решением суда от 13 августа 2021 года как посчитал суд первой инстанции, а потому оснований полагать, что регистрация права собственности на данный объект и его последующее отчуждение не основано на законе у суда первой инстанции не имелось.

В возражениях на апелляционную жалобу истец ФИО1 просил отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, поскольку изложенные в ней доводы являются несостоятельными и не влекут отмену или изменение обжалуемого решения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 03 июля 2025 года указанное решение суда оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Пятого кассационного суда общей юрисдикции от 07 октября 2025 года указанное апелляционное определение отменено и дело направлено в суд апелляционной инстанции на новое рассмотрение.

В судебном заседании ФИО1 просил суд оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения, поскольку судебный акт постановлен в строгом соответствии с требованиями закона и оснований для его отмены или изменения не имеется.

Иные лица, участвующие в деле в судебное заседание суда апелляционной не явились, о месте и времени рассмотрения дела, извещены надлежащим образом, причины неявки не известны, ходатайств о рассмотрении дела в их отсутствие в суд также не поступало.

Информация о рассмотрении дела в соответствии с положениями Федерального закона от 22 декабря 2008 года N 262-ФЗ "Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации" размещена на официальном сайте Ставропольского краевого суда в сети Интернет (http://kraevoy.stv.sudrf.ruhttps).

В соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав явившихся лиц, исследовав представленные материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к убеждению о том, что оснований для его отмены или изменения не имеется.

Так, согласно статье 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность судебного постановления суда первой инстанции только в обжалуемой части, исходя из доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно них.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Частью 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Таких нарушений норм материального и процессуального права судом первой инстанции допущено не было.

Судом первой инстанции установлены все юридически значимые обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения дела, к спорным правоотношениям применен материальный закон, подлежащий применению.

Нарушений требований гражданского процессуального законодательства, которые могли бы послужить безусловным основанием для отмены постановленного решения, не имеется.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что вступившим в законную силу решением Кисловодского городского суда от 13 августа 2021 года были удовлетворены исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании строения самовольным и его сносе, суд постановил:

O признать самовольной постройкой нежилое здание, состоящее из помещений: №1-32,1 кв.м., №2-3,7 кв.м., общей площадью 35,8 кв.м., частично расположенное на земельном участке истца с кадастровым номером №, пристроенное к стене жилого дома литер "Б", расположенного по адресу: <адрес>;

O возложить на ФИО2 обязанность осуществить снос самовольной постройки нежилого здания, состоящего из помещений: №1-32,1 кв.м., №2-3,7 кв.м., общей площадью 35,8 кв.м., частично расположенного на земельном участке с КН №, пристроенного к стене жилого дома литер "Б", расположенного по адресу: <адрес>, за свой счет или собственными силами;

O признать самовольной реконструкцию объекта капитального строительства литер "В" в части пристройки литера "в3", расположенного на земельном участке с КН № по адресу: <адрес>;

O возложить на ФИО2 обязанность привести самовольно реконструированный объект капитального строительства литер "В", расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в первоначальное состояние, предшествовавшее проведению работ по реконструкции, путем сноса (демонтажа) самовольно пристроенного литера "в3", за свой счет или собственными силами.

На основании указанного судебного акта и выданного судом исполнительного листа в отношении ФИО2 было возбуждено исполнительное производство №-ИП.

В ходе исполнительного производства, судебным пристав-исполнитель с выходом на место установил, ответчик частично исполнил указанное выше решение суда путем полного сноса помещения № 2 нежилого здания, и пристройки литера "в3".

При этом помещение № 1 площадью 32,1 кв.м., частично расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, пристроенное к стене жилого дома литер "Б, расположенного по адресу: <адрес>, подлежащее также сносу, фактически не существует и вместо него имеется иное отличное строение, не расположенное на земельном участке с кадастровым номером №, не пристроенное к стене жилого дома литер "Б" и с иной площадью, а именно: гараж площадью 26,7 кв.м., с кадастровым номером №.

Из материалов дела следует, что 19 августа 2024 года право собственности на указанный гаража был зарегистрировано за ФИО2 (номер регистрации №), а 11 сентября 2024 года собственником гаража на основании договора купли-продажи от 03 сентября 2024 года стал ФИО3, о чем в ЕГРН была внесена соответствующая запись №.

В целях установления того, является ли спорный объект недвижимости (гараж) частью строения, признанного самовольной постройкой и подлежащей сносу по решению суда от 13 августа 2021 года, судом по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО "Техгеострой эксперт".

Согласно заключению экспертов ФИО4, ФИО5 от 24.02.2025 №08/Стз-25 установлено, что существующее на день обследования спорное нежилое здание, наименование гараж, общей площадью 26,7 кв.м., (27,7 кв.м., по результатам обследования) с кадастровым номером №, является результатом реконструкции нежилого здания площадью 35,8 кв.м., являвшегося предметом спора по гражданскому делу № 2-215/2021.

Экспертами установлено, что на объекте общей площадью 35,8 кв.м., в отношении которого вынесено решение Кисловодского городского суда от 13 августа 2021 года о признании самовольной постройкой нежилого здания, осуществлялись строительные работы по видоизменению и реконструкции, в результате чего произошло изменение его технических параметров в части изменения его площади, объема здания и внешнего вида.

Указанное заключение эксперта соответствует требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ, содержит подробное описание проведенного исследования, указание на стандарты, методы и правила экспертной деятельности и нормативной документации, а потому обосновано признано судом первой инстанции допустимым доказательством.

Допрошенный в суде первой инстанции эксперт ФИО4 поддержал данное заключение судебной экспертизы и показал, что в результате переноса одной стены нежилого здания образовался проход шириной 95-98см между ним и жилым домом, крыша нежилого здания частично разобрана, при этом балки по-прежнему примыкают к жилому дому, санузел внутри помещения остался, имеется котел. Фактически нежилое здание является тем же самым объектом- предметом спора по гражданскому делу № 2-215/2021, но реконструированным.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что спорный объект недвижимости является результатом реконструкции здания признанного решением суда самовольной постройкой, подлежащей сносу.

С учетом того, что сама по себе реконструкция здания, признанного самовольной постройкой, не является основанием для ее легализации и вовлечения ее в гражданский оборот, то все сделки заключенные в отношении такого объекта являются недействительными.

Оснований не согласиться с таким решением суда первой инстанции судебная коллегия не находит, поскольку оно основано на правильно установленных фактических обстоятельствах дела, верной оценке представленных сторонами доказательств и правильном применении норм материального права.

I. Вопросы квалификации спорного объекта в качестве самовольной постройки.

Так, согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (пункт 1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (пункт 2).

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В пункте 2 статьи 141.3 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что здания и сооружения могут быть образованы в результате раздела недвижимой вещи (здания, сооружения, единого недвижимого комплекса) или в результате объединения нескольких недвижимых вещей (зданий, сооружений, всех помещений и машино-мест, расположенных в одном здании, сооружении).

Замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются (пункт 2 статьи 133 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, из системного толкования указанных положений закона следует, что если в результате реконструкции здания (уменьшения или увеличения его площади, этажности, замены и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта и т.д.) хозяйственное назначение (свойство) вещи не меняется, то юридически новой вещи не создается, это по-прежнему все таже вещь.

Однако, в случае если в результате реконструкции изменяется хозяйственное назначение вещи, например нежилое здание становиться жилым или на оборот, то это приводит к созданию новой вещи, а потому для констатации незаконности сделок по отчуждению такой вещи случаях если она была создана в результате самовольной реконструкции заинтересованное лицо должно доказать наличие охраняемого законом интереса на оспаривание такой сделки (пункт 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела и установлено в результате судебной экспертизы, спорное нежилое здание которое решением суда от 13 августа 2021 года признано самовольно возведенным и подлежащим сносу, было реконструировано путем переноса одной стены здания и уменьшения его площади, при этом балки крыши здания по-прежнему примыкают к жилому дому, функциональное (хозяйственное) назначение здания не изменилось оно по-прежнему является нежилым.

Более того, как было указано выше, допрошенный в суде первой инстанции эксперт отметил, что спорное нежилое здание является тем же самым объектом, в отношении которого судом было принято решение о сносе.

По смыслу 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 наличие в ЕГРН записи о праве собственности не исключает возможности для квалификации недвижимой вещи в качестве самовольной постройки.

При таком положении дел, выводы суда первой инстанции о том, что спорное строение является тем же самым объектом, который решением суда от 13 августа 2021 года был признан самовольной постройкой подлежавшей сносу являются правильными, а доводы апелляционной жалобе о том, что данный объект является новой вещью, которая возведена на участке ответчика и не нарушает права и законные интересы истца несостоятельными и подлежащими отклонению.

II. Вопросы недействительности сделки по отчуждению.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как было указано выше, лицо, осуществившее возведение (создание) самовольной постройки, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться ею и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Такое юридическое последствие признания построки самовольной, обусловлено тем, что правопорядок не считает ее вещью в гражданско-правом смысле, а потому она не может быть вовлечена в гражданский оборот за исключением случаев признания права на такой объект судом и быть предметом сделок.

В пункте 34 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года N 44 разъяснено, что вступившее в законную силу решение суда об удовлетворении иска о сносе самовольной постройки является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности на самовольную постройку, о прекращении обременения правами третьих лиц (например, залогодержателя, арендатора) независимо от фактического исполнения такого решения (часть 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 года N 1-ФКЗ "О судебной системе Российской Федерации", абзац первый пункта 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу приведенных норм права и акта их толкования, все сделки по распоряжению объектами, признанными решением Кисловодского городского суда от 13 августа 2021 года самовольными постройками, ничтожны.

Учитывая изложенное и принимая во внимание, что ФИО2 ни в одну юридическую секунду не являлся собственником спорного здания несмотря на то, что его право было зарегистрировано в ЕГРН, то оспариваемый договор купли-продажи заключенный между ФИО2 и ФИО3, как правильно указал суд первой инстанции является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку он заключен с лицом, не являющимся собственником, в отношении самовольной постройки, подлежащей сносу на основании вступившего в законную силу решения суда.

В этой связи доводы автора апелляционной жадобы об отсутствии оснований для признания оспариваемой сделки недействительной, судебная коллегия признает несостоятельными и подлежащими отклонению.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Иные доводы, приведенные в апелляционной жалобе, основаны на неверном толковании норм материального права, повторяют позицию ее автора, взысканную в суде первой инстанции, были предметом его оценки и обоснованно отклонены, а потому, как не содержащие иных существенных нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену или изменение постановленного судом решения, подлежат отклонению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 327-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А:

Решение Кисловодского городского суда Ставропольского края от 08 апреля 2025 года – оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Пятый кассационный суд общей юрисдикции через суд первой инстанции в срок, не превышающий трех месяцев со дня его вступления в законную силу.

Председательствующий:

Судьи: