Решение № 2-13/2017 2-13/2017(2-938/2016;)~М-876/2016 2-938/2016 М-876/2016 от 28 июня 2017 г. по делу № 2-13/2017

Дело № 2-13/2017 29 июня 2017 года


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Сестрорецкий районный суд Санкт-Петербурга в составе председательствующего судьи Богдановой Н.Л.,

при секретаре Ядрошниковой М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Хрустальный загородный клуб» о признании права собственности на нежилые здания,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Хрустальный загородный клуб» о признании права собственности на нежилые здания, расположенные по адресу: <адрес>, площадью 391,8 кв.м, кадастровый номер № и лит. Л, общей площадью 66,4 кв.м, кадастровый номер №, ссылаясь в обоснование иска на то, что 17.01.2005 между сторонами заключен договор № № долевого участия в строительстве малоэтажного коттеджно-гостиничного комплекса, расположенного по указанному адресу. Она оплатила денежные средства в сумме 85 000 000 руб. 31.03.2014 строительство комплекса завершено. Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ответчику выдано разрешение № № на ввод объекта в эксплуатацию. 20.05.2015 ответчик передал ей по акту приема-передачи нежилые здания - гостиничный корпус и закрытую автостоянку с котельной. Однако не подал в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу необходимый комплект документов для осуществления государственной регистрации права собственности истца, поскольку считает её обязательства по договору не исполненными, в связи с неоплатой работ по благоустройству территории комплекса в сумме 5 562 000 руб.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 иск поддержал.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.05.2017 ООО «Хрустальный загородный клуб» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на 6 месяцев - по 26.10.2017; полномочия руководителя прекращены; конкурсным управляющим утвержден ФИО3 (т. 2 л.д. 189-191).

Представитель конкурсного управляющего ООО «Хрустальный загородный клуб» ФИО3 - ФИО4 в судебном заседании оставила разрешение спора на усмотрение суда.

Представитель 3-его лица Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, доказательств уважительности причин неявки суду не представил.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 05.10.2004 № 1655 ООО «Хрустальный загородный клуб» является инвестором при проектировании и строительстве малоэтажного коттеджно-гостиничного комплекса на закрепленном земельном участке площадью 26222 кв. м, расположенном по адресу: <адрес>, за счет собственных и привлеченных средств согласно приложению (т. 1 л.д.8).

П. 4 приложения к постановлению Правительства Санкт-Петербурга предусмотрено, что инвестор должен осуществить за счет собственных средств комплексное благоустройство прилегающей территории в объемах, согласованных в установленном порядке с Администрацией Курортного района Санкт-Петербурга, по окончании строительства.

12.05.2005 между КУГИ Санкт-Петербурга и ООО «Хрустальный загородный клуб» заключен договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях № 19\ЗКС-01200. По состоянию на 21.06.2016 меры по расторжению договора не предпринимались (т. 1 л.д. 118-128, 84).

В соответствии с ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, строящегося с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

17.01.2005 между ООО «Хрустальный загородный клуб» и ФИО1 заключен договор № № долевого участия в строительстве малоэтажного коттеджно-гостиничного комплекса, расположенного по адресу: <адрес>), установлен график внесения инвестиционных средств (т. 1 л.д. 9-13).

В соответствии с п.п. 1.2, 3.1, 3.2 договора дольщик обязуется передать застройщику инвестиционные средства для осуществления строительства объекта в сумме 85 000 000 руб., а застройщик обязуется использовать переданные средства в соответствии с настоящим договором с последующей передачей дольщику коттеджа, расположенного по адресу: <адрес>), строительный № 4, этажность: 2, общая площадь коттеджа - 425 кв.м, площадь террас и балконов 65 кв.м, общая площадь гаража - 69 кв.м.

Стороны признают, что указанный объем инвестиционных средств равен стоимости коттеджа (с учетом инженерных сетей и элементов благоустройства объекта). Если иное не предусмотрено договором и\или дополнительными соглашениями сторон, общий объем инвестиционных средств, вкладываемых дольщиком в строительство объекта, изменению не подлежит.

Дополнительным соглашением от 04.06.2013 изменен и изложен в новой редакции предмет договора: коттедж - два здания, входящих в состав объекта, а именно здание по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>), гостиничный корпус (тип 2А) и здание по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>), закрытая автостоянка с котельной (т. 1 л.д. 14).

В соответствии с п. 2.1 дополнительного соглашения общая площадь здания лит. Ж - 391,8 кв.м, площадь террас - 63,1 кв.м, общий строительный объем - 1 776,1 куб.м, количество этажей - 2, высота этажей - 3,38\3,56\3,00м; общая площадь здания лит. Л - 66,4 кв.м, общий строительный объем - 345куб.м, количество этажей - 1, высота этажей - 4,00\3,00\3,00м.

При этом дольщик самостоятельно и за свой счет проводит: устройство внутренних перегородок, полов; внутренние и наружные отделочные работы; устройство внутренних систем водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции (кондиционирования), электроснабжения и прочих внутренних инженерных систем, включая ландшафтные работы по участку № 2.

В остальной части договор долевого участия от 17.01.2005 сторонами не изменен.

22.02.2005, 11.05.2005, 25.08.2005, 15.11.2005, 20.02.2006, 19.04.2006, 05.05.2006, 26.05.2006 ФИО1 внесены денежные средства в общей сумме 85 000 000 руб. (т. 1 л.д. 76-78).

31.03.2014 Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение № № на ввод в эксплуатацию построенного малоэтажного коттеджно-гостиничного комплекса, расположенного по адресу: <адрес> - гостиничный корпус (тип 2А) и лит. Л - закрытая автостоянка с котельной (т. 1 л.д. 15-18, 74-75).

16.02.2010 сторонами составлен акт об исполнении обязательств по договору долевого участия от 17.01.2005, в соответствии с которым дольщик передал застройщику инвестиционные средства по договору в общем объеме 85 000 000 руб. Объем инвестиционных средств равен стоимости коттеджа (с учетом инженерных сетей и элементов благоустройства объекта). Акт подтверждает в соответствии с п. 4.3.1 договора факт исполнения дольщиком одного из условий необходимых для возникновения у дольщика права собственности на коттедж. Стороны претензий по договору друг к другу не имеют (т. 1 л.д. 19).

20.05.2015 во исполнение договора долевого участия ответчик передал, а истец принял объекты недвижимости: нежилое здание (гостиничный корпус), расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 291,8 кв.м, кадастровый номер № и нежилое здание (закрытую автостоянку с котельной) расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 66 кв.м, кадастровый номер № (т. 1 л.д. 20).

В соответствии с п. 4.4 договора долевого участия инвестор принял на себя обязательства по завершении строительства и выполнении дольщиком инвестиционных условий передать в Регистрационный орган пакет документов застройщика, необходимый для осуществления государственной регистрации права собственности дольщика на коттедж.

Согласно ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

На заявление истца с просьбой подать в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу пакет документов, предусмотренный п. 1 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 30.09.2015 ответчиком отказано, по тем основаниям, что для завершения работ на объекте необходимо выполнить работы по благоустройству территории комплекса, оцениваемого согласно смете в сумму 33 372 000 руб. Доля истца составляет 5 562 000 руб. До исполнения обязательства по оплате работ по благоустройству территории комплекса ответчик не может признать инвестиционные обязательства исполненными в полном объеме (т. 1 л.д. 21).

В силу положений п. 3 ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" существенным условием договора участия в долевом строительстве является цена договора, сроки и порядок ее уплаты.

Из договора долевого участия следует, что общий объем инвестиций определен сторонами п. 3.1 договора в соответствии с которым стороны признают, что объем инвестиционных средств в сумме 85 000 000 руб. равен стоимости коттеджа, в том числе с учетом элементов благоустройства объекта - комплекса зданий малоэтажного коттеджно-гостиничного комплекса, расположенного по адресу: №). Стороны пришли к соглашению, что общий объем инвестиционных средств, вкладываемых дольщиком в строительство объекта, изменению не подлежит. Таким образом, требование ответчика о выплате суммы в большем объеме как условие передачи истцу объектов недвижимости необоснованно.

Ответчиком суду не представлено каких-либо доказательств заключения сторонами дополнительного соглашения, в соответствии с которым предусмотренная п. 4.4 договора обязанность ответчика по передаче документов для регистрации права собственности истца на спорные объекты недвижимости была поставлена в зависимость от оплаты ФИО1 стоимости работ по благоустройству территории комплекса в размере 5 562 000 руб.

В соответствии с п.1 ст. 218, ст.ст.219, 223 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Непредоставление ООО «Хрустальный загородный клуб» в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга документов, подтверждающих выполнение работ по инженерной подготовке территории, комплексного благоустройства прилегающей территории; наличие задолженности по арендной плате за пользование земельным участком не могут являться препятствием для приобретения гражданами прав на эти объекты при условии надлежащего выполнения ими своих обязательств по оплате долевого участия в строительстве коттеджно-гостиничного комплекса.

Участие ФИО1 в инвестировании строительства спорных объектов и исполнение ею обязательств по инвестированию строительства, подтверждены условиями заключенного договора о долевом участии в строительстве, копиями квитанций к приходному-кассовому ордеру, актом об исполнении обязательств по договору, актом приема-передачи объектов; какого-либо соглашения о возникновении дополнительного обязательства в виде оплаты работ по благоустройству территории комплекса между сторонами заключено не было. Таким образом, в силу п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ, а также в результате надлежащего исполнения своих обязательств по долевому участию ФИО1 приобрела право собственности на спорные объекты, в связи, с чем иск подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Признать право собственности ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки <данные изъяты>, пол - женский, зарегистрированной по адресу: <адрес>, паспорт <данные изъяты> на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, площадью 391,8 кв.м, кадастровый номер №; нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 66,4 кв.м, кадастровый номер №.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Хрустальный загородный клуб» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в сумме 60 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Сестрорецкий районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Богданова Н.Л.

Дата принятия решения суда

в окончательной форме 29 июня 2017г.