Решение № 2-2/2020 2-2/2020(2-547/2019;)~М-413/2019 2-547/2019 М-413/2019 от 26 мая 2020 г. по делу № 2-2/2020

д. № 2-2/2020


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 мая 2020 года п. Саракташ

Саракташский районный суд Оренбургской области в составе

председательствующего судьи: Тошеревой И.В.,

при секретаре Барчуковой Ю.П.,

с участием представителя истца по первоначальному иску и представителя ответчика по встречным искам ФИО1., представителя ответчика по первоначальному иску и представителя истца по встречному иску ФИО2. - ФИО3, представителя ответчика по первоначальному иску и представителя истца по встречному иску ФИО4- ФИО5, представителя ответчика – администрации МО Саракташский поссовет Саракташского района Оренбургской области ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску

администрации муниципального образования Саракташский район Оренбургской области к ФИО2, ФИО4, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о признании договора купли – продажи недействительным, об аннулировании записи о регистрации права и изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, и встречному иску ФИО2 к администрации муниципального образования Саракташский поселковый совет Саракташского района Оренбургской области, администрации муниципального образования Саракташский район Оренбургской области о признании договора аренды заключенным на неопределенный срок, и встречному исковому заявлению ФИО4 к администрации муниципального образования Саракташский поселковый совет Саракташского района Оренбургской области, администрации муниципального образования Саракташский район Оренбургской области о признании незаключенным договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Администрация МО Саракташский район Оренбургской области обратилась в суд с указанным иском к ФИО2, ФИО4, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, указав, что объект незавершенного строительства «Дом Быта», кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес> по договору купли – продажи государственного имущества № от ДД.ММ.ГГГГ был продан с торгов МП «Импульс». Согласно акта № от ДД.ММ.ГГГГ о выделении паевого имущества незавершенного строительства «Дом Быта» в собственность ФИО5, который является правопреемником МП «Импульс» и обязан выполнить условия договора купли-продажи. На основании договора купли – продажи № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 выдано свидетельство о праве собственности № от ДД.ММ.ГГГГ на муниципальное имущество – незавершенное строительство «Дом Быта». ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли – продажи незавершенного строительства «Дома Быта» от ДД.ММ.ГГГГ Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства «Дом Быта», правообладателем которого стал отец ФИО5- А.Ш.И. После смерти А.Ш.И., собственником объекта незавершенного строительства «Дом Быта» стала ФИО2 По договору аренды земельного участка №А от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 приобрела земельный участок, занятый под объектом недвижимости и находящийся в государственной собственности в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14- 39.17 ЗК РФ. Согласно п. 10.3 договора, действие договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. В период действия договора аренды строительство объекта недвижимости не завершено и более того не производилось с 1993 года после перехода права собственности на объект недвижимости ФИО5. Кроме того, данный объект незавершенного строительства создает угрозу жизни и здоровью людей. Уже около 30 лет в центре поселка вырыт котлован, глубиной более 3м., в котором начато строительство фундамента. За счет средств муниципального образования и в целях безопасности частично обустроено ограждение объекта. Собственниками не принимались и не принимаются меры, связанные с техникой безопасности при строительстве объекта. ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли – продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2 и ФИО4 право собственности на указанный объект недвижимости было зарегистрировано за ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ в администрацию МО Саракташского района Оренбургской области поступило заявление ФИО4 о предоставлении в аренду земельного участка по адресу: <адрес>. Считают, что договор купли-продажи заключен с целью уклонения от правовых последствий не исполнения договора аренды и требований ст. 239.1 ГК РФ, в виде изъятия объекта незавершенного строительства «Дома Быта», так как в период действия договора аренды собственник не завершил строительство объекта. ФИО2 после окончания срока действия договора аренды земельного участка продала объект незавершенного строительства своему внуку ФИО4 Договор купли – продажи объекта незавершенного строительства «Дома быта» от ДД.ММ.ГГГГ заключен формально и правовых последствий кроме его государственной регистрации за собой не повлек. Стоимость объекта по договору в сумме 100000 рублей не является реальной в настоящее время и намного занижена. Кроме того, в договоре не прописан предмет договора, а именно отсутствует описание объекта, отсутствуют акты передачи объекта, сделка совершена между близкими родственниками. Следовательно, договор купли – продажи объекта недвижимости незавершенного строительства «Дом Быта» от ДД.ММ.ГГГГ это сделка, совершенная без намерения создавать соответствующие правовые последствия, является мнимой и влечет за собой признание ее недействительной (ничтожной). Истец просит суд признать договор купли – продажи объекта недвижимости - незавершенное строительство «Дом Быта» от ДД.ММ.ГГГГ недействительным (ничтожным); обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области аннулировать запись о регистрации права собственности на учет объект незавершенного строительства «Дом Быта», номер государственной регистрации права № расположенного по адресу: <адрес>, зарегистрированного за ФИО4; изъять объект недвижимости незавершенное строительство «Дом Быта», с кадастровым номером №, условный №, инвентарный №, расположенный по адресу: <адрес> путем продажи с публичных торгов.

Ответчик ФИО2 с исковыми требованиями не согласилась, обратилась со встречными требованиями, в которых просила признать незаключенным договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, между администрацией МО Саракташский поссовет Саракташского района Оренбургской области и ФИО2

Определением Саракташского районного суда Оренбургской области от 11 марта 2020 года принят отказ истца по встречному иску и ответчика по первоначальному иску ФИО2 к администрации МО Саракташский поссовет Саракташского района Оренбургской области о признании договора аренды земельного участка незаключенным.

В ходе рассмотрения дела ответчик ФИО2 через своего представителя вновь обратилась со встречным иском к администрации МО Саракташский район Оренбургской области, администрации МО Саракташский поссовет Саракташского района Оренбургской области о признании заключенным на неопределенный срок договора аренды земельного участка №А от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между администрацией МО Саракташский поссовет Саракташского района Оренбургской области и ФИО2 В обоснование требований указала, что по договору аренды земельного участка №А от ДД.ММ.ГГГГ ей, как собственнику объекта незавершенного строительства "Дом быта", кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес>, был предоставлен в аренду земельный участок на три года для завершения строительства без торгов, в соответствии со ст.ст.39.14-39.17 ЗК РФ. ФИО2 считает, что истец по первоначальному иску не принял во внимание то обстоятельство, что договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ не прекратил свое действие, и в силу п.2 ст.621 ГК РФ считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжал использовать земельный участок и при этом, никаких требований о возврате земельного участка от арендодателя не поступало. Ни администрация Саракташского района Оренбургской области, ни администрация Поссовета Саракташского района Оренбургской области с отказом от договора аренды к арендатору не обращалась. В соответствии с правилами, предусмотренными п.2 ст.271 ГК РФ, п.3 ст.552 ГК РФ п.1 ст.35 ЗК РФ при заключении договора купли-продажи с ФИО4, ФИО2 передала покупателю и действующее на неопределенный срок право аренды на земельный участок.

Ответчик ФИО4 также не согласился с заявленными требованиями, через своего представителя обратился со встречным иском, в котором просил признать незаключенным договор аренды земельного участка №А от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО Саракташский поссовет Саракташского района Оренбургской области и ФИО2 В обоснование заявленных требований указал, что администрация МО Саракташский поссовет Саракташского района Оренбургской области не могла заключить договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., поскольку на дату подписания данного соглашения у муниципалитета фактически не было предмета аренды, так как земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> находился в пользовании у собственника объекта и не был возвращен МО Саракташский район Оренбургской области до передачи его в аренду. Право пользования земельным участков площадью <данные изъяты> кв.м., на котором расположен объект недвижимости площадью 490,28 кв.м. было предоставлено МП «Импульс» по договору купли-продажи гос. имущества от 13.11.1992г комитетом по управлению муниципальной собственностью и приватизации. Согласно п.1.2 договора пользование земельным участком осуществляется согласно норм действующего законодательства. В момент заключения данного договора действовали «Основы Гражданского законодательства Союза ССР и республик». Кроме того, МП «Импульс» право постоянного пользования частью земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, также было предоставлено в силу закона.

Представитель истца администрации МО Саракташский район Оренбургской области ФИО1, действуя на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, обстоятельства, изложенные в заявлении, подтвердила. Со встречными требованиями ФИО2 и ФИО4 не согласилась.

Ответчики ФИО4, ФИО2 в судебное заседание не явились, своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела.

Извещенный надлежащим образом времени и месте рассмотрения дела представитель ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, представил заявление, в котором просил рассмотреть дело в отсутствии представителя, высказал свои возражения относительно заявленных требований, указав, что ими не были нарушены нормы действующего законодательства, гражданские права и охраняемые интересы заявителя, не являются надлежащим ответчиком.

Представитель ответчика по первоначальному иску и представитель истца по встречному иску ФИО2 - ФИО3, действуя на основании доверенности, в судебном заседании возражал против требований, заявленных администрацией МО Саракташский район Оренбургской области. Встречные требования ФИО2 поддержал, разрешение встречных требований ФИО4 оставил на усмотрение суда.

Представитель ответчика по первоначальному иску и представитель истца по встречному иску ФИО4 - ФИО5, действуя на основании доверенности, в судебном заседании возражал против требований, заявленных администрацией МО Саракташский район. Встречные требования ФИО4 поддержал в полном объеме. Вопрос о разрешении встречных требований ФИО2 оставил на усмотрение суда.

Представитель ответчика администрации МО Саракташский поссовет Саракташского района Оренбургской области П.И.ИБ., действуя на основании доверенности, в судебном заседании с первоначальными требованиями администрации МО Саракташский район Оренбургской области согласилась, возражала против удовлетворения встречных требований, заявленных ФИО2 и ФИО4

Суд с учетом мнения участников процесса, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, определил, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела посредством оглашения в судебном заседании письменные доказательства, оценив их в совокупности на предмет относимости, достоверности и допустимости, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению муниципальной собственности и приватизации в лице председателя П.Л.Н., действующей на основании Положения о Комитете, именуемой «Продавец». С одной стороны и МП «Импульс» в лице Т.А.В., действующего на основании Устава, именуемого «Покупатель», с другой стороны заключили между собой договор, по условиям которого Продавец продает, а Покупатель покупает имущество Незавершенного строительства Дома быта, стоимостью 85000 рублей. в сумму договора не включена стоимость земельного участка в количестве 810 кв.м, на котором находятся переданные здания (п.1.2 договора). Договор заключается при условии обязательного согласования проекта с государственным архитектурным надзором (п.3.1 договора).

Из приложения к договору купли-продажи гос.имущества МП «Импульс» регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ следует, что согласно акта № от ДД.ММ.ГГГГ «О выделении паевого имущества Незавершенного строительства «Дом быта» в собственность ФИО5, Комитет по управлению муниципальным имуществом возлагает выполнение вышеназванного договора купли-продажи в п.3.1 на ФИО5, который является правопреемником МП «Импульс» по выполнению обязательств относительно незавершенного строительства «Дом быта». Данное приложение является неотъемлемой частью договора.

ДД.ММ.ГГГГ между А.РС., именуемым в дальнейшем «Продавец», с одной стороны и А.Ш.И., именуемым в дальнейшем «Покупатель» с другой стороны заключен договор купли-продажи. По условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил незавершенное строительство «Дом быта», находящееся по адресу: <адрес> за 500000 рублей. Указанное незавершенное строительство состоит из ленточного железобетонного фундамента (п.2 договора).

Согласно сведениям нотариуса З.Е.В. у нее в производстве имеется наследственное дело №, открытое к имуществу А.Ш.И., умершего ДД.ММ.ГГГГ, наследницей умершего является жена ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ между Арендодателем – МО Саракташский поссовет Саракташского района Оренбургской области в лице главы МО Саракташский поссовет К.А.К., действующего на основании Устава с одной стороны и Арендатором ФИО5, действующим от имени ФИО2 заключен договор аренды земельного участка №, по условиям которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в пользование на условиях аренды сроком с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ земельный участок из земель населенных пунктов. Площадью <данные изъяты> кв.м. с разрешенным использованием: для бытового обслуживания. Местоположение: <адрес>, кадастровый №.

Государственная регистрация права аренды по вышеуказанному договору произведена органом по государственной регистрации прав ДД.ММ.ГГГГ, № регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, именуемой в дальнейшем «Продавец» и ФИО4, именуемым в дальнейшем «Покупатель» заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец продал, а покупатель купил незавершенное строительство «Дом Быта», местонахождение объекта: <адрес> за 100000 рублей. Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области ДД.ММ.ГГГГ, № регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 подано заявление в администрацию МО Саракташский район Оренбургской области о предоставлении земельного участка по адресу: <адрес> в аренду.

Администрацией МО Саракташский район Оренбургской области отказано в предоставлении данного земельного участка без проведения торгов на основании п.п.2 п. 5 ст. 39 ЗК РФ.

Рассматривая встречные исковые требования ФИО4 о признании договора аренды земельного участка незаключенным, суд пришел к следующему выводу.

Согласно абз. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям статьи 425 и пункта 1 статьи 433 ГК РФ договор аренды вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ).

С учетом того, что стороны по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ пришли к соглашению по всем существенным условиям договора, а именно указали предмет аренды, срок, размер арендной платы, заключили его в письменной форме, собственник передал имущество в пользование, а ФИО2 приняла его без каких-либо замечаний, то оснований для признания договора незаключенным не имеется.

Стороны по договору аренды не оспаривали заключение данного договора аренды, не просили признать его незаключенным. Кроме того, ФИО2 обратилась с иском о признании договора аренды заключенным на неопределенный срок.

Помимо изложенного, анализируя содержание договора, суд приходит к выводу о том, что он не содержит положений, регулирующих права и обязанности иных лиц, кроме лиц, его заключивших. Учитывая, что истец по встречному иску (ФИО4) стороной по договору аренды не является, в связи с чем, у него отсутствует субъективное право требования признать его незаключенным.

Кроме того, признание договора незаключенным не является самостоятельным способом защиты. Такое требование отсутствует в перечне способов защиты, предусмотренном в ст. 12 ГК РФ, а также не упоминается в качестве такового в иных законах.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении встречных требований ФИО4 о признании договора аренды незаключенным.

Рассматривая встречные требования ответчика по первоначальному иску ФИО2 о признании договора аренды заключенным на неопределенный срок, суд не находит оснований для его удовлетворения на основании следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Порядок предоставления земельных участков в аренду помимо Гражданского кодекса РФ регламентирован Земельным кодексом РФ и не предусматривает возможность предоставления в аренду земельного участка на неопределенный срок.

Как следует из положений пункта 3 статьи 3 ЗК РФ, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

По общему правилу, закрепленному в части 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов определены положениями части 2 статьи 39.6 названного Кодекса.

В силу пункта 10 части 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

На основании пункта 2 части 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В пункте 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" указано, что в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ, вступившим в силу с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, установленный пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

В этой связи, а также с учетом положений пункта 3 статьи 3 ЗК РФ, положения статьи 621 ГК РФ относительно преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются после 01.03.2015, в том числе положения указанной статьи в части возобновления договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок, в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

Земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 36.6 ЗК РФ заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

В данном случае, для заключения с истцом договора аренды без проведения торгов отсутствует условия, установленные подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ.

Довод представителя истца ФИО3 о том, что администрацией Саракташский район Оренбургской области в адрес ФИО2 не было направлено никаких требований о возврате земельного участка, а она в свою очередь продолжала пользоваться земельным участком, суд находит несостоятельным на основании следующего.

ДД.ММ.ГГГГ № в адрес ФИО2 администрацией Саракташского района Оренбургской области было направлено уведомление о том, что срок действия договор аренды земельного участка №А от 01.02.2016г. истекает 01.02.2019г. Настоящий договор считается расторгнутым с 01.02.2019г. Отправление арендодателем данного уведомления подтверждено почтовым отправлением №, из которого следует, что уведомление получено лично ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, согласно п.п.6 п.4.2 договора аренды земельного участка №А от ДД.ММ.ГГГГг, именно на арендаторе лежит обязанность после окончания срока действия договора, передать участок Арендодателю в состоянии и качестве не хуже первоначального.

Довод истца о том, что договор был возобновлен на неопределенный срок не может быть принят судом во внимание, поскольку договор содержал срок на который предоставлялся земельный участок в аренду. Так же в договоре была закреплена плата за пользование земельным участком. Доказательств того, что ФИО2 производилась арендная плата по истечению срока аренды суду не представлено.

Рассматривая первоначальные требования администрации МО Саракташский район Оренбургской области об изъятии объекта недвижимости незавершенное строительство «Дом быта» путем продаж и публичных торгов, суд не усматривает оснований для отказа в удовлетворении требований.

На основании пункта 5 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно пункту 1 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект (п.2).

Требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п.3).

Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п.6).

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости, предоставленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, земельный участок с кадастровым №, площадью <данные изъяты> кв. м, относится к категориям земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для бытового обслуживания, расположен по адресу: <адрес>. Вид права государственная собственность.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости, предоставленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ, объект незавершенного строительства, кадастровый №, расположен по адресу: <адрес>, <адрес>, степень готовности объекта незавершенного строительства <данные изъяты>%, площадь застройки <данные изъяты> кв.м, проектируемое назначение: нежилое. С ДД.ММ.ГГГГ правообладателем данного объекта являлась ФИО2, с ДД.ММ.ГГГГ правообладателем данного земельного участка является ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

В судебном заседании достоверно установлено, что спорный земельный участок предоставлялся ФИО2 однократно, для завершения строительства «Дома быта», что сторонами в судебном заседании не оспаривалось.

ФИО2, приобретая права и обязанности арендатора по спорному договору аренды, могла и должна была оценить возможность освоения земельного участка в сроки, указанные в договоре аренды, с учетом того, что договором аренды предусмотрено, что земельный участок предоставляется однократно, на срок по ДД.ММ.ГГГГ.

В подтверждение своего довода о том, что нарушение срока строительства связано с тем, что объект незавершенного строительства ДД.ММ.ГГГГ был передан на ответственное хранение специалисту МО Саракташский поссовет А.В.А. и до настоящего время не возвращен собственнику, представителем ответчика представлены не заверенные надлежащим образом копии документов: постановление о наложении ареста на имущество должника от ДД.ММ.ГГГГ, акт описи и ареста имущества должника от ДД.ММ.ГГГГ, заявление А.Ш.И. от ДД.ММ.ГГГГ, постановление о возбуждении исполнительного производства, постановление об отмене мер о запрете регистрационных действий в отношении объекта недвижимого имущества, заявление ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд не принимает во внимание данный довод, поскольку, администрация МО Саракташский поссовет Оренбургской области ДД.ММ.ГГГГ заключила договор аренды земельного участка, на котором находился ОНС, принадлежащий ФИО2 с разрешенным использованием для бытого обслуживания. Представленные выше копии документов, отражают события исключительно до заключения договора аренды.

Согласно полученных по запросу суда ответов начальника отдела- старшего судебного пристава Саракташского РОСП исполнительные производства № от 02.11.2007г и № и № от ДД.ММ.ГГГГ уничтожены в связи с истекшим сроком хранения.

Кроме того, суд обращает внимание, что названные выше документы в нарушение ч.2 ст.71 ГПК РФ были предоставлены в копиях, не заверенные надлежащим образом.

Ссылка представителя ответчика ФИО5, что истец произвел частичное ограждение объекта недвижимости забором, что явилось препятствием к завершению строительства, судом отклоняются на основании следующего.

В судебном заседании достоверно установлено, что в период действия договора аренды строительство объекта недвижимости не завершено, не производилось с <данные изъяты> года. Объект незавершенного строительства (ОНС) расположен в центре поселка, с развитой инфраструктурой. Вблизи ОНС находится кинотеатр «Мир», парк, детская музыкальная школа. Степень готовности ОНС фундамент, учитывая, что данный объект недвижимости создает угрозу жизни и здоровью людей, администрация МО Саракташский район Оренбургской области задолго до заключения договора аренды земельного участка с ФИО2, за счет собственных средств и в целях безопасности частично произвела ограждение объекта. Данный факт в судебном заседании сторонами не оспаривался.

Согласно п.п.а п.4.1 Договора аренды земельного участка, Арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор, когда Арендодатель создает препятствия в использовании участка.

Суд обращает внимание, что доказательств того, что с даты заключения договора аренды земельного участка (ДД.ММ.ГГГГ) и до настоящего времени со стороны ФИО2 обращений с какими-либо заявлениями об устранении препятствий при строительстве объекта недвижимости, либо о досрочном расторжении договора, стороной ответчика не представлено, судом не добыто.

Иных доказательств того, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект, суду стороной ответчика вопреки требованиям п. 3 ст. 239.1 ГК РФ не представлено.

В судебном заседании установлено, что строительство этого объекта не было завершено. Доказательств обратного стороной ответчика в нарушении ст.56 ГПК РФ не представлено.

Перечень оснований заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, установленный пунктом 5 статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации, является закрытым. Ответчик ФИО4, как собственник объекта незавершенного строительства, не подпадает под указанный перечень, так как уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного с ответчиком договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, заявлено требование в суд об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Ссылку представителей ответчиков о том, что в договоре аренды от ДД.ММ.ГГГГ сменился арендодатель администрация МО Саракташский поссовет Саракташского района Оренбургской области на администрацию МО Саракташкий район Оренбургской области, о чем не было доведено до Арендатора, а также данные изменения не были внесены в Управлении Росреестра, суд находит несостоятельной, поскольку, с 01 января 2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 г. № 361-ФЗ "О Внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (Положений законодательных актов) Российской Федерации" полномочия по распоряжению земельными участками из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, перешли от муниципальных образований поселений в муниципальное образование района.

Согласно договору аренды земельного участка №А от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО2 в аренду был передан земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м.

Оплата ответчиком ФИО2 за аренду земельного участка производилась, исходя из площади <данные изъяты> кв.м., что подтверждается сведениями о предоставлении расчетов № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ, платежными поручениями.

В названных выше документах в качестве получателя указана администрация МО Саракташский район Оренбургской области.

Учитывая вышеизложенное, довод представителя ответчика ФИО5 о том, что его доверителю ФИО4, как собственнику ОНС в силу ст.ст. 271, 552 ГК РФ принадлежит право пользования земельным участком, находящимся под ОНС, правового значения при рассмотрении настоящего спора не имеет.

Кроме того, суд обращает внимание, что ранее земельный участок находился в аренде ФИО2 в полном объеме площадью <данные изъяты> кв.м., именно в связи с нахождением на нем принадлежащего ответчику объекта незавершенного строительства.

Помимо этого, решением Саракташского районного суда Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ были удовлетворены требования администрации МО Саракташский район Оренбургской области. С А.Ш.И. (прежнего собственника ОНС) было взыскано в пользу администрации МО Саракташский район неосновательное обогащение за пользование земельным участком по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты> кв.м.

На основании изложенного, учитывая, что в установленный срок строительство объекта ответчиком не завершено, достоверных доказательств нарушения сроков строительства в связи с действиями (бездействием) органов местного самоуправления не приведено, законом возможность предоставления земельного участка без торгов в данном случае не предусмотрена, требования органом местного самоуправления заявлены в течение 6 месяцев после прекращения действия договора аренды (ДД.ММ.ГГГГ), суд пришел к выводу о наличии условий для изъятия объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В тоже время суд не усматривает оснований для признания договора купли-продажи объекта недвижимости незавершенное строительство "Дом быта" от ДД.ММ.ГГГГ недействительным и аннулировании записи о регистрации права собственности, на основании следующего.

Согласно пункту 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу пункта 1 статьи 158 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежащему применению к оспариваемой сделке, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Переход права собственности на недвижимость от ее продавца к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (статья 170 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, сделку фактически не исполняли и исполнять не желали, и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. В подтверждение мнимости сделки заинтересованной стороне необходимо представить суду доказательства, которые бы подтверждали отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих данному виду сделки.

Согласно позиции Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце 2 пункта 86 Постановления от 23.06.2015г № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой и притворной сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки, как ничтожной на основании статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 ГК РФ, иск лица, не являющегося стороной по сделке, о признании недействительной ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности может быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства "Дом быта", расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего ФИО2 на праве собственности.

Цена договора определена сторонами в 100000 рублей (п. 1.1 договора); оплата товара должна быть произведена в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п. 2.2 договора). Настоящий договор является актом приема-передачи недвижимого имущества (п.4.3 договора).

Указанный договор купли-продажи объекта незавершенного строительством "Дом быта" был представлен в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

ДД.ММ.ГГГГ. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области за ФИО4 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительством "Дом быта".

Таким образом, оспариваемая администрацией МО Саракташский район Оренбургской области сделка купли-продажи была реально исполнена сторонами в полном объеме, стороны произвели государственную регистрацию перехода права собственности на недвижимое имущество, то есть правовые последствия, предусмотренные договорами купли-продажи недвижимого имущества, наступили.

Стороной истца не представлено объективных и бесспорных доказательств, свидетельствующих о мнимости сделки, совершенной между ФИО2 и ФИО4, а именно, в чем конкретно является мнимость настоящей сделки, и какой цели придерживались стороны при заключении данной сделки, не желая придать ей (сделке) соответствующие правовые последствия. Воля сторон была направлена на переход права собственности на спорное имущество, сделка по форме и содержанию соответствует закону, доказательств недействительности договора стороной истца не представлено.

При этом, сторонами по договору совершены необходимые действия, направленные на создание соответствующих правовых последствий, связанных с переходом права собственности на спорное имущество. Право собственности на объект незавершенного строительством "Дом быта" зарегистрировано за ФИО4 в установленном законом порядке, о чем имеются выписка из ЕГРН. Более того, поскольку к моменту заключения договора купли-продажи ФИО2 являлась единственным собственником спорного имущество, следовательно, обладала всеми правами собственника, и распорядилась им в соответствии с требованием п. 1 ст. 454 ГК РФ.

Стороной истца не представлено объективных доказательств, свидетельствующих, что сделка по договору купли-продажи спорного имущества, не соответствуют требованиям закона или иным правовым актам, либо совершенны под влиянием.

Из содержания заключенного между ФИО2 и ФИО4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ следует, что он соответствует требованиям закона к форме таких договоров, содержат все существенные условия.

По мнению суда, при заключении оспариваемого истцом договора купли-продажи воля ФИО2 была направлена на установление между сторонами сделки именно тех гражданско-правовых отношений, которые возникают вследствие продажи недвижимого имущества, в связи с чем, оснований для удовлетворения требований администрации МО Саракташский район Оренбургской области в данной части подлежат отклонению.

Требования администрации МО Саракташский район к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о признании договора купли – продажи недействительным, об аннулировании записи о регистрации права и изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не подлежат удовлетворению, поскольку данный ответчик является лишь органом исполнительной власти, осуществляющим государственный кадастровый учет и государственную регистрацию прав на объекты недвижимого имущества.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования администрации муниципального образования Саракташский район Оренбургской области к ФИО2, ФИО4 о признании договора купли – продажи недействительным, об аннулировании записи о регистрации права и изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов – удовлетворить частично.

В удовлетворении требований администрации муниципального образования Саракташский район Оренбургской области к ФИО2, ФИО4 о признании договора купли – продажи недействительным, об аннулировании записи о регистрации права – отказать.

Изъять у ФИО4 путем продажи с публичных торгов объект незавершенного строительства «Дом быта», расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером №.

В этой же части требований к ФИО2 отказать.

В удовлетворении требований администрации муниципального образования Саракташский район Оренбургской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о признании договора купли – продажи недействительным, об аннулировании записи о регистрации права и изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО2 к администрации муниципального образования Саракташский поселковый совет Саракташского района Оренбургской области, администрации муниципального образования Саракташский район Оренбургской области о признании договора аренды заключенным на неопределенный срок – отказать.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО4 к администрации муниципального образования Саракташский поселковый совет Саракташского района Оренбургской области, администрации муниципального образования Саракташский район Оренбургской области о признании незаключенным договора аренды – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Саракташский районный суд Оренбургской области в течение одного месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Председательствующий по делу,

судья Саракташского районного суда

Оренбургской области Тошерева И.В.

Решение в окончательной форме изготовлено 03 июня 2020года.

Председательствующий по делу,

судья Саракташского районного суда

Оренбургской области Тошерева И.В.