Решение № 2-257/2025 2-257/2025~М-230/2025 М-230/2025 от 27 ноября 2025 г. по делу № 2-257/2025

Дело №2-257/2025

УИД: 68RS0026-01-2025-000354-80


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Р.п.Токаревка 25 ноября 2025 года

Токаревский районный суд Тамбовской области в составе:

судьи Никольской А.В.,

при секретаре Поповой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации Токаревского муниципального округа Тамбовской области, ФИО3 о признании права собственности на реконструированную квартиру,

установил:

Истец ФИО2 обратился в суд с исковым заявлением к администрации Токаревского муниципального округа Тамбовской области о сохранении квартиры в перепланированном, реконструированном состоянии и признании права собственности на перепланированную, реконструированную квартиру, мотивируя заявленные требования тем, что истцу на праве собственности принадлежит квартира с кадастровым №, площадью 18,9 кв.м., расположенная на принадлежащем ему на праве собственности земельном участке площадью 1500 кв.м. с кадастровым № по адресу: <адрес>. С целью улучшения жилищных и бытовых условий указанная квартира была реконструирована: возведена жилая пристройка с размещением в ней дополнительных помещений, а именно «<данные изъяты><данные изъяты>. В связи с выполненной реконструкцией общая площадь квартиры увеличилась и составила 75,5 кв.м. Произведенная реконструкция спорной квартиры выполнена без разрешительных документов. При этом, произведенная перепланировка и реконструкция квартиры не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Однако, истец не имеет возможности в установленном порядке получить разрешительные документы для ввода в гражданский оборот указанной выше квартиры после проведенных работ. Ответчиком администрацией Токаревского муниципального округа <адрес> отказано в выдаче соответствующих разрешительных документов.

В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержал, просил их удовлетворить по основаниям изложенным в иске.

Ответчик администрация Токаревского муниципального округа Тамбовской области надлежащим образом извещена о времени и месте судебного заседания, явка представителя не обеспечена.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Третье лицо- Управление Росреестра по Тамбовской области извещено надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав истца, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 ГК РФ.

На основании ч. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно ч. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В силу ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260). Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной или созданной на земельном участке его собственником или другими лицами, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

В соответствии с п.п. 2, 4 п. 1 ст. 40 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Согласно статье 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 25, 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу пункта 3 статьи 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно пункту 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Рссийской Федерации (далее по тексту - ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с пунктами 1, 2, 4 статьи 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных частями 5 - 6 настоящей статьи и другими федеральными законами.

При этом, из разъяснений, содержащихся в пункте 28 вышеуказанного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что положения статьи 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Как установлено судом, истцу на праве собственности принадлежит <адрес>, с кадастровым №, площадью 18,9 кв.м., расположенной в пределах объекта недвижимости с кадастровым №, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 13.08.2025 года (л.д. 22-26).

Кроме того, истец является собственником земельного участка по вышеуказанному адресу с кадастровым №, площадью 1500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, виды разрешенного использования: для личного подсобного хозяйства.

Согласно техническому плану по состоянию на 07.10.2024 года, подготовленному кадастровым инженером ФИО1 (л.д. 14-21), квартира по адресу: <адрес>, имеет площадь всех частей помещения - 75,5 кв.м.

Таким образом, площадь спорной квартиры в настоящее время изменилась и не соответствует данным, содержащимся в ЕГРН.

Администрацией Токаревского муниципального округа <адрес> ФИО2 отказано в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенной по вышеуказанному адресу, в реконструированном виде (л.д. 64).

Однако пристройка к жилому дому либо квартире не является самостоятельным объектом недвижимого имущества. В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального, размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путём признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади.

В качестве доказательств соответствия произведённой реконструкции требованиям закона спорного жилого помещения градостроительным и строительным нормам и правилам, истцом получено заключение соответствующей организации.

Так, из технического заключения <данные изъяты> следует, что в августе 2025 года специалистами было проведено визуальное обследование <адрес> жилого <адрес>. В указанной квартире выполнена реконструкция: возведена жилая пристройка с размещением в ней дополнительных помещений: <данные изъяты>. Комнаты и кухня имеют естественное освещение. Не выявлено дефектов и деформаций в основных несущих конструкциях здания, общее техническое состояние – работоспособное. Согласно выводом ООО ПК «Союзпроект» конструкции квартиры не несут угрозы жизни и здоровью граждан. Квартира соответствует строительным, санитарным, пожарным нормам. Сохранение объекта в данном состоянии в данной конфигурации в реконструированном состоянии для безопасной эксплуатации по назначению (назначение – жилое) возможно.

Таким образом, указанное заключение содержит вывод о том, что выполненная реконструкция спорного жилого помещения не представляет угрозы для жизни и здоровья людей, не нарушает права и законные интересы других граждан.

Согласно выпискам из ЕГРН земельный участок с кадастровым № имеет площадь 1500 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, на данном земельном участке расположена квартира с кадастровым №.

Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя России 27 сентября 2003г. N170, установлено, что собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок, что и было сделано истцом: после проведенной реконструкции жилья был изготовлен технический план, в котором отражены соответствующие изменения.

Судом установлено, что истец ФИО2 обращался в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию) квартиры, на сохранение в перепланированном, переустроенном и реконструированном состоянии, на что был получен отказ по причине осуществления реконструкции без разрешительных документов.

Возражений по существу заявленных требований от ответчиков в суд не поступало.

Таким образом, анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что поскольку при проведении работ по реконструкции жилья, включающей в себя возведение жилой пристройки с размещением в ней дополнительных помещений, нарушений строительных норм и правил, требований пожарной безопасности не допущено, работы по реконструкции жилья соответствуют действующим санитарно - эпидемиологическим требованиям к жилым зданиям и помещениям; указанная реконструкция не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает их права и законные интересы, реконструкция жилья не нарушила градостроительные нормы и правила, реконструируемая часть квартиры не выходит за границы мест допустимого размещения объектов. Изменения параметров жилья произошло вследствие возведения пристройки. Земельный участок, на котором расположен данный объект недвижимости, стоит на кадастровом учете, вид разрешенного использования не изменился, то при таких обстоятельствах, отсутствие разрешения на строительство, не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что иным путем (внесудебный порядок), истец не может защитить свои права на спорный объект недвижимого имущества.

Возможность сохранения жилого помещения, квартиры в реконструированном виде действующим законодательством не исключается.

В данном случае истцом доказано, а ответчиками не опровергнуто то обстоятельство, что в результате реконструкции градостроительные нормы и правила не нарушены, а реконструированный объект - квартира не создает угрозы жизни и здоровью окружающих.

При таких обстоятельствах, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд считает заявленные истцами исковые требования, подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО2 - удовлетворить.

Сохранить жилое помещение - квартиру, расположенную по адресу: <адрес> общей площадью 75,5 кв.м., с кадастровым №, (в пределах объекта недвижимости с кадастровым №), в реконструированном состоянии, согласно техническому плану по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, изготовленному кадастровым инженером ФИО1

Признать право собственности за ФИО2 (вид на жительство <данные изъяты>) на квартиру, расположенную (в пределах объекта недвижимости с кадастровым <данные изъяты> по адресу: <адрес> общей площадью 75,5 кв.м., с кадастровым №, согласно техническому плану, изготовленному кадастровым инженером ФИО1, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Токаревский районный суд <адрес> в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

Судья: А.В. Никольская

Решение в окончательной форме составлено 28.11.2025 года

Судья: А.В. Никольская