Решение № 2-4071/2017 2-4071/2017~М-4312/2017 М-4312/2017 от 20 ноября 2017 г. по делу № 2-4071/2017

Дело № 2-4071/2017


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 ноября 2017 года г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области

в составе судьи: Рыбаковой М.И.,

при секретаре: Пашковой К.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению КУМИ Администрации г. Новочеркасска к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за землю, о взыскании пени за просрочку платежа,

встречному исковому заявлению ФИО1 к КУМИ Администрации г. Новочеркасска об обязании установления ставки арендной платы,

установил:

КУМИ Администрации <адрес> обратился в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что<дата> между КУМИ Администрации <адрес> и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка №, площадью 2109кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, пер. Терновый, 7 для использования в целях строительства объектов придорожного сервиса. Срок действия договора составляет с <дата> по <дата> Годовая арендная плата за <дата> г. в соответствии с п.3.1 договора составила 291942,42 рублей. Однако, ФИО1 на протяжении всего срока действия договора ненадлежащим образом исполнял свою обязанность по уплате арендной платы, что выражалось в несвоевременном внесении арендной платы, осуществлении арендных платежей в меньшем размере, не внесении арендной платы в течение нескольких месяцев подряд, в связи с чем на <дата> за арендатором образовалась задолженность по арендной плате в размере 58547,50 рублей. Письмом от <дата> № истцом в адрес ответчика было направлено предупреждение с требованием об исполнении обязательства по оплате задолженности по арендной плате, ответ на которую на момент подачи настоящего иска не получены.

Просит суд взыскать с ФИО1 в пользу КУМИ Администрации <адрес> задолженность по арендной плате по договору № от <дата> за период с <дата> по <дата> в размере 49607,36 рублей. Взыскать с ФИО1 в пользу КУМИ Администрации <адрес> пени за просрочку платежей по договору № от <дата> за период с <дата> по <дата> в размере 8940,14 рублей.

ФИО1 обратился в Новочеркасский городской суд <адрес> со встречным исковым заявлением к КУМИ Администрации <адрес> об обязании установления ставки арендной платы, указав, что он является собственников объекта незавершенного строительства, степенью готовности 27 %, расположенного по адресу: <адрес> кадастровым № о чем сделана запись о регистрации права № от <дата>, ранее ему принадлежала <данные изъяты> указанного объекта. <дата> с ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации зданий, строений, сооружений №, расположенный по адресу: <адрес>, ш. Харьковское, 40 с кадастровым №, площадью 2109 с видом разрешенного использования «Для строительства объектов придорожного сервиса». В последующем по факту покупки им доли объекта незавершенного строительства <дата>, ФИО1 обратился в КУМИ Администрации <адрес> с заявлением о внесении изменений в договор аренды с целью оформления на себя договорных отношений в полном объеме. <дата> ФИО1 было получено соответствующее дополнительное соглашение. Однако, при внимательном его прочтении, ФИО1 обнаружил, что в п.2 при расчете арендной платы за арендуемый им участок применяется ставка арендной платы в размере 6% по виду разрешенного использования земельного участка, также данная ставка применена и в ранее заключенном договоре. Ранее указанный объект незавершенного строительства принадлежал на праве собственности <данные изъяты> указанный земельный участок принадлежал ему же на праве аренды в соответствии с договором аренды от <дата> №, согласно которому КУМИ Администрации <адрес> передал арендатору земельный участок под строительство объектов придорожного сервиса, применив при этом ставку размера арендной платы в размере 1,5 %. К применению при заключении договор аренды с видом разрешенного использования (под строительство объектов придорожного сервиса) при расчете арендной платы подлежит применению ставка арендной платы (1,5%) установленная постановлением Администрации <адрес> от <дата> № «Об установлении ставок арендной платы по видам разрешенного использования за земельные участки, государственная собственности на которые не разграничена, и за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности» по объектам прочих групп использования. На момент заключения договора аренды ставка арендной платы определялась в соответствии с постановлением Администрации <адрес> от <дата> № в соответствии с которым по объектам прочих групп использования была установлена ставка в размере 2,5 %.

Просит суд обязать КУМИ Администрации <адрес> внести изменения в договор аренды земельного участка от <дата> №, в соответствии с которым при расчете арендной платы за земельный участок установить ставку арендной платы равной 2,5 % с даты заключения договора аренды.

Представитель истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску ФИО2 поддержал заявленные исковые требования, во встречном иске просил отказать.

ФИО1 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, представил суду заявление, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие, на удовлетворении встречных требований настаивал, исковые требования КУМИ Администрации г. Новочеркасска просил оставить без удовлетворения. Суд определил рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом уведомленного ответчика по первоначальному иску, истца по встречному иску в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, выслушав представителя истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с положением о Комитете по управлению муниципальным имуществом Администрации г. Новочеркасска, утвержденного решением Городской Думы от 27.10.2006 года №173, комитет осуществляет полномочия по управлению и распоряжению муниципальным имуществом, в том числе земельными участками, находящимися в собственности муниципального образования «город Новочеркасск» и в государственной собственности до разграничения.

В соответствии с пунктами 2.1.1. Положения от 27.10.2006 № 173, к основным задачам КУМИ г. Новочеркасска относится управление и распоряжение муниципальным имуществом, в том числе земельными участками, находящимися в государственной собственности, в случаях, предусмотренных законами и иными нормативными актами. Заключает в установленном порядке договоры аренды в отношении земельных участков, находящихся в государственной собственности в пределах предоставленных полномочий (п.3.20). Осуществляет расчет и взыскание неосновательного обогащения за пользование земельными участками, находящимися в государственной собственности, в пределах предоставленных полномочий, используемых без оформления правоустанавливающих и (или) правоподтверждающих документов (п.3.40).

Судом установлено и следует из материалов дела, что <дата> между МО «<адрес>» в лице КУМИ Администрации <адрес> и ФИО1, Малеванным Ю.В. заключен договор аренды № земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора для эксплуатации зданий, строений, сооружений, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок из состава земель земли населенных пунктов, с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> для строительства объектов придорожного сервиса, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, являющегося неотъемлемой частью договора, общей площадью 2109 кв.м. На участке имеется объект незавершенного строительства.

Согласно п. 2.1 договора, срок аренды участка устанавливается с момента передачи земельного участка по акту приема-передачи до <дата> Размер арендной платы за участок в год составляет 291942,42 рублей и вносится ежемесячно равными частями не позднее 20 числа отчетного месяца в следующем порядке: ФИО1 за 1054,5 кв.м., Малеванным Ю.В. за 1054,5 кв.м.

<дата> вышеуказанный земельный участок был передан в пользование ФИО1, Малеванного Ю.В. по акту приема-передачи земельного участка (л.д.10).

Согласно расчета арендной платы, являющегося приложением № к договору № от <дата>, производимого на основании Постановления <адрес> от <дата> №, Постановления Администрации <адрес> от <дата> №, размер годовой арендной платы за участок с учетом уровня инфляции составляет КС (4612044,56)*Ки2015(1,055)*Сб(0,06)=291942,42 рублей; КС (4612044,56)*Ки2015(1,055)*Сб(0,06)*1/2=145971,21 рублей. Размер арендной платы с <дата> по 31.12.52015 г. составляет 50226,65 рублей (145971,21/12)*4/31+145971,21*4/12)=50226,65. 145971,21 рублей - годовая арендная плата на 2015 г. ФИО1, 145971,21 рублей- годовая арендная плата за 2015 г. Малеванного Ю.В.; 4612044,56 рублей- кадастровая стоимость; 6 %- ставка арендной платы в %; 1,055- индекс инфляции на 2015 г. (л.д.11).

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ заказчика от оплаты уже оказанных по договору услуг не допускается (ст. ст. 310 ГК РФ).

Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой предусмотренной законом или договором. Определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства признается в соответствии согласно пункту 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней).

Пунктом 5.2 договоров установлено, что за нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендодатель выплачивает Арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком РФ на дату расчета пени за каждый календарный день просрочки.

В материалы дела представлен расчет задолженности и пени по внесению арендной платы за землю ФИО1 по договору аренды от <дата> № на земельный участок площадью 2109 кв.м., расположенный по <адрес> за период с <дата> по <дата> по арендной плате и за период с <дата> по <дата> по пене, согласно которому сумма задолженности по арендной плате составляет 49607,36 рублей, пени 8940,14 рублей (л.д.12-15).

Вместе с тем, суд не может согласиться с представленным расчетом по следующим основаниям.

Объект незавершенного строительства, общей площадью застройки 403 кв.м., степенью готовности 27 %, расположенный по адресу: <адрес> на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № от <дата> принадлежал ФИО3, что подтверждается повторным свидетельством о государственной регистрации от <дата>.

<дата> между КУМИ Администрации <адрес> и <данные изъяты> заключен договор аренды земельного участка № согласно которому арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес> на основании постановления Администрации <адрес> от <дата> №; от <дата> №; от <дата> № для использования в целях строительства объектов придорожного сервиса, общей площадью 3981 кв.м. сроком действия с <дата> по <дата> Согласно дополнительного соглашения к договору аренды № от <дата> по расчету арендной платы за землю за период с <дата> по <дата>, в отношении спорного земельного участка применена ставка арендной платы 1,5 % и составила в год 291463,76 рублей.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества № (к) от <дата>, зарегистрирован переход права собственности на <данные изъяты> вышеуказанного объекта незавершенного строительства к ФИО1

Согласно ст.1 ЗК РФ, к числу основных принципов земельного законодательства отнесен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому судьбе земельных участков следуют все прочно связанные с ними объекты.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ, п.1 ст. 35 ЗК РФ, к покупателю здания, сооружения или другой недвижимости одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость переходят также и права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования на тех же условиях и в том же объеме, которые были у прежнего собственника.

В силу названных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение (п. 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от <дата> № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

П. 4 ст. 11.8 ЗК РФ (в действующей в спорный период редакции) закреплено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Арендатор обязан своевременно вносить плату а пользование имуществом.

Порядок, условия и сроки внесения, размер арендной платы определяются договором аренды. Стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. Порядок определения размера, порядок, условия, сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления (п.3 ст. 65 ЗК РФ, п.1 ст. 424 ГК РФ).

В п. 10 ст. 3 ФЗ от <дата> № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» закреплено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использования земельных участков, государственная собственности на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов РФ. Стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной собственности и не вправе применять другой размер арендной платы.

На момент заключения договора аренды ставка арендной платы определялась в соответствии с постановлением Администрации <адрес> от <дата> №, в соответствии с которым по объектам прочих групп использования была установлена ставка в размере 2,5 %

Таким образом, при расчете арендной платы надлежит применять ставку арендной платы 2,5 %.

Исходя из представленного ФИО1 расчета, арендная плата составила: за сентябрь <дата> г. 5722,44 рублей, с октября по декабрь <дата> г. по 5.068,45 рублей в месяц, с января по ноябрь <дата> г. по 5392,83 рублей в месяц; за декабрь <дата> г. – 5392,79 рублей; с января по июнь <дата> г. в размере 5608,54 рублей в месяц; за июль <дата> г. – 7417,74 рублей; с августа по октябрь <дата> г. г. 11217,08 рублей в месяц, а всего составила 160361,93 рублей.

Судом установлено, что за период с <дата> ФИО1 произведены платежи в счет арендной платы на сумму 308340,18 рублей. Последняя внесенная оплата в размере 48958,19 рублей произведена <дата> Данный факт стороной истца по первоначальному иску, ответчика по встречному иску не оспаривается.

Таким образом, переплата по состоянию на <дата> составляет 147978,25 рублей, следовательно, исковые требования КУМИ Администрации <адрес> в части взыскания задолженности по арендной плате за землю не подлежат удовлетворению.

Вместе с тем, поскольку платежи в счет погашения арендной платы осуществлялись ФИО1 с нарушением срока, за период с <дата> по <дата> ему начислена пеня в размере 2021,19 рублей, которая до настоящего времени ФИО1 не оплачена и подлежит взысканию в пользу КУМИ Администрации <адрес>.

При установленных обстоятельствах, суд полагает исковые требования КУМИ Администрации <адрес> подлежащими частичному удовлетворению, встречные требования ФИО1 возможным удовлетворить.

На основании изложенного и руководствуясь, ст.ст. 167, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования КУМИ Администрации <адрес> к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате за землю, о взыскании пени за просрочку платежа, удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу КУМИ Администрации <адрес> пени за просрочку платежа по договору аренды в размере 2021,19 рублей.

В остальной части уточненные исковые требования оставить без удовлетворения.

Встречные исковые требования ФИО1 к КУМИ Администрации <адрес> об обязании установления ставки арендной платы, удовлетворить.

Обязать КУМИ Администрации <адрес> внести изменения в договор аренды земельного участка от <дата> №, в соответствии с которыми при расчете арендной платы за земельный участок установить ставку арендной платы равной 2,5 % с даты заключения договора аренды.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Судья: М.И.Рыбакова

Решение в окончательной форме изготовлено 27 ноября 2017 года.