Решение № 2-985/2018 2-985/2018 ~ М-631/2018 М-631/2018 от 22 мая 2018 г. по делу № 2-985/2018

Дело № 2-985/2018


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

22 мая 2018 года г. Златоуст

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе

председательствующего: Барашевой М.В.

при секретаре Коротаевой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях о признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки,

у с т а н о в и л:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО5, ФИО4, Территориальному Управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинскойи Курганской областях (далее - ТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях), в котором просит:

признать недействительным договор аренды №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ТУ Росимущества в <адрес> и ФИО2, ФИО5, ФИО4,земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1 028 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, пр. им. Ю.А. Гагарина, 3 мкр., с западной стороны <адрес>А, для размещения производственной базы;

применить последствия недействительности сделки:

- прекратить право аренды ФИО2, ФИО5, ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №,

- отменить государственную регистрацию права по договору аренды, произведенную Управлением Росреестра ДД.ММ.ГГГГ №,

- обязать ФИО2, ФИО5, ФИО4 возвратить ТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях земельный участок с кадастровым номером №.

В обоснование своих требований сослалась на то, что ДД.ММ.ГГГГ ТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях и ФИО4, ФИО2, ФИО3 заключен договор аренды № земельного участка площадью 1028 кв.м с кадастровым номером № сроком на 49 лет с ДД.ММ.ГГГГ. На земельной участке расположены нежилые помещения, принадлежащие на праве собственности арендаторам. Считает, что земельный участок сформирован с нарушением: при формировании в земельный участок включена дорога общего пользования площадью 240 кв.м. Дорога ведет к ее, истца, земельному участку, которым она пользуется на правах аренды по договору № от ДД.ММ.ГГГГ и на котором расположено принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение площадью 229,6 кв.м с кадастровым номером №. Начиная с 2017 года смежные с ней землепользователи (ФИО2, ФИО5, ФИО4) чинят ей препятствия в проезде к своему участку, мотивируя тем, что они платят арендную плату за земельный участок, а она проезжает по нему бесплатно. К е земельному участку это единственная дорога для проезда. Законодательством РФ предусмотрено, что формирование земельного участка, на котором расположен объект недвижимости, должно производиться таким образом, чтобы площадь сформированного земельного участка позволяла его использовать объект недвижимости по целевому назначению, и при этом не нарушались права иных лиц. На основании ст. 168 ГК РФ просит признать договор аренды № недействительным.

Истец в судебное заседание не явилась. О месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом (л.д. 139).

Представитель истца ФИО6, действующая на основании нотариальной доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 22), в судебном заседании на удовлетворении заявленных требований настаивала по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно пояснила, что ответчикам принадлежат на праве собственности нежилые помещения, расположенные по адресу г. <адрес>. В 2012 г. под этими помещениями был сформирован земельный участок, заключен договор аренды земельного участка площадью 1028 кв.м. В площадь земельного участка вошла площадь дороги, которая проходит по всему земельному участку и является дорогой общего пользования. В связи с тем, что арендная плата за данный земельный участок поднялась, ответчики не смогли найти компромисс с ТУ ФАУГИ, и стали препятствовать истцу.

Ответчики ФИО5 и ФИО4 в судебном заседании не возражали против заявленных требований. Пояснили, что изначально площадь земельного участка составляла 5000 кв.м. В 2006 году из двух участков образовался единый земельный участок, при этом дорога проходит по участку, который остался у них, ответчиков. Фактически не могут использовать часть земельного участка, занятую дорогой, однако обязаны платить за него. В ТУ Росимущества не считают, что в состав земельного участка входит дорога общего пользования. Пояснили, что необходимо либо отменять договор аренды, либо проводить новое межевание и исключать дорогу. Также пояснили, что они вправе установить забор вокруг участка.

Ответчик ФИО2 и представитель ответчика ТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом (л.д.143).

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, привлеченного к участию в деле в ходе подготовки дела к судебному разбирательству (л.д. 1), в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в своё отсутствие, направил письменное мнение (л.д.138).

Заслушав представителя истца, ответчиков, допросив свидетеля, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии с п.1 ст.36 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Как установлено в ходе судебного разбирательства и подтверждается материалами дела, ФИО2 на основании договора купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения I – складское, общей площадью 61,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.119).

ФИО4 на основании договора купли-продажи №/кп от ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения № – складское, общей площадью 134,2 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 120).

ФИО5 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является собственником нежилого помещения № – складское, общей площадью 65,1 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> Право собственности зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ (л.д.121).

Между ТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях, с одной стороны, и ФИО4, ФИО2 и ФИО3, с другой стороны, ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка, по условиями которого последним был предоставлен сроком на 49 лет земельный участок, находящийся в собственности Российской Федерации, с реестровым номером № площадью 1028 кв.м с кадастровым номером №, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, для размещения производственной базы, в границах указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к данному договору и являющегося его неотъемлемой частью (л.д.41-45).

ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ праве собственности принадлежит нежилое помещение III-складское, общей площадью 229,6кв.м, расположенное по адресу: <адрес> (л.д. 20, 21).

Между ТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областяхи ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка№ (л.д. 90-93), по условиям которого последней был предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок общей площадью 361 кв.м из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес> для размещения производственной базы, в границах, указанных в кадастровом плане участка, прилагаемом к настоящему договору и являющимся его неотъемлемой частью.

Обращаясь с требованием о признании договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, истец ссылается на то, что через земельный участок с кадастровым номером №, предоставленный ответчикам на праве аренды, проходит единственный проезд к принадлежащему ей на праве собственности объекту недвижимости. Каких-либо иных подъездов обустроить невозможно в силу специфики местоположения данной территории. Ответчики препятствуют ее проезду через спорный земельный участок, устно заявляя о намерениях установить шлагбаум, с последующим взиманием платы за проезд по территории земельного участка. Предоставление ответчикам в аренду спорного земельного участка, часть которого относится к категории земель общего пользования, нарушает положения действующего законодательства. При формировании указанного земельного участка были нарушены требования п. 6 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ.

Данные доводы стороны истца суд находит обоснованными и доказанными.

В частности, из справки от ДД.ММ.ГГГГ, составленной старшим помощником прокурора <адрес> ФИО15, следует, что ДД.ММ.ГГГГ она осуществляла выезд на территорию бывшей промбазы треста Златоустметаллургстрой в городе Златоуст по адресу: <адрес>. Обследованием установлено, что въезд на территорию бывшей промбазы треста Златоустметаллургстрой осуществляется по дороге, которая ограничена с одной стороны зданием ООО «Уралспецавтоматика», ООО «Уралспецмонтаж» и с другой стороны трубами теплотрассы. Иной въезд на территорию, к зданиям на ней расположенным отсутствует. Дорога находится в границах земельного участка №, арендуемом ФИО9 На территории бывшей промбазы находятся капитальные строения, в том числе, нежилые помещения, принадлежащие ФИО18, ФИО2, ФИО7, ФИО8. Последние представляют собой при внешнем осмотре единое здание с несколькими отдельными входами в помещения с трёх сторон данного строения. Далее по ходу движения от въезда на территорию, напротив нежилого помещения ФИО9 проезд заужен установкой с обеих сторон его двух металлических гаражей; двигаясь мимо строения, в котором находятся нежилые помещения, принадлежащие гражданам ФИО17, ФИО2, ФИО7, ФИО8, прямо расположены ворота – въезд на территорию промбазы и офиса ООО «Никон»; при повороте направо, огибая строение, дорога ведёт к капитальному нежилому зданию и металлическому ангару, которые со слов присутствующих при обследовании лиц, принадлежат ФИО16 и ООО «Ариадна». Присутствующие при обследовании лица пояснили, что сыном ФИО9 установлены металлические гаража, которые создают помехи для разворота грузовых автомобилей ООО «Уралспецавтоматика»; в 2012 году ФИО10 предупредил всех, что земельный участок, по которому проходит дорога, находится в аренде ФИО9, и он намерен установить шлагбаум и, что проезд будет платным. На момент осмотра шлагбаум не установлен (л.д. 146).

То обстоятельство, что въезд на территорию бывшей промбазы треста Златоустметаллургстрой, в том числе и к производственным помещениям истца, осуществляется по единственной дороге, пролегающей через земельный участок с кадастровым номером №, арендуемый ответчиками ФИО2, ФИО5, ФИО4, также следует из имеющихся материалов дела, а именно: копии исполнительной съемки производственной базы (л.д. 157), плана земельных участков, расположенных в кадастровом квартале № (л.д. 157), фотографиями (л.д. 154-156), топографической съемкой земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> (л.д.151), подтверждается показаниями допрошенного в ходе судебного разбирательства свидетеля ФИО11

Как следует из показаний свидетеля ФИО11, ему на праве собственности принадлежит объект недвижимости по адресу <адрес>. Земельный участок под указанным объектом предоставлен на основании договора аренды. Дорога к его земельному участку является дорогой общего пользования и проходит по участкам ответчиков, а также по участку Шеиной.

Оснований не доверять показаниям свидетеля оснований не имеется, поскольку сведений о его личной заинтересованности в исходе дела не установлено, показания соответствуют имеющимся материалам дела, а также пояснениям истца.

В соответствии со ст. 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав, в том числе, осуществляется путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения. Аналогичное положение содержится в подп. 4 п. 2 ст. 60 Земельного кодекса РФ.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В силу ст. 1 Градостроительного кодекса РФ территорией общего пользования является территория, которой беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц, в том числе проезды.

Согласно пункту 1 статьи 262 ГК РФ под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

В соответствии с п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами скверами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

Из смысла вышеуказанных норм следует, что территории общего пользования не только не подлежат приватизации, но и должны быть общедоступными для беспрепятственного пользования неограниченным кругом лиц. Соответственно, они не могут передаваться и по договору аренды.

Оценивая совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, суд полагает установленным, что организация какого-либо другого проезда к производственным помещениям истца и иных лиц, расположенных по адресу: <адрес> в обход земельного участка с кадастровым номером №, невозможна, следовательно, к данному земельному участку должен применяться особый режим использования, установленный законом для земельных участков общего пользования.

С учётом изложенного, суд приходит к выводу, что предоставление в аренду ФИО2, ФИО5, ФИО4 земельного участка с кадастровым номером №, в который входят земли общего пользования, нарушает права и законные интересы истца по свободному владению и использованию принадлежащих ему на праве собственности объектов недвижимости, находящихся на данной территории.

Согласно п. 6 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

С учётом представленных доказательств, суд приходит к выводу, что при проведении кадастровых работ, а также при постановки земельного участка с кадастровым номером № на государственный кадастровый учёт не были отражены сведения о наличии на указанном земельном участке земель общего пользования, а именно проезда.

Из положений пункта 1.2, заключенного между ответчиками договора аренды от № от ДД.ММ.ГГГГ, следует, что на земельном участке с кадастровым номером № расположены объекты недвижимости (л.д.41-45).

Cуд полагает, что при образовании земельного участка с кадастровым номером № нарушены положения п. 6 ст. 11.9 Земельного кодекса РФ, поскольку в границы одного земельного участка включены три объекта недвижимости, принадлежащих разным лицам.

Ранее в связи с имеющимся спором между собственниками нежилых помещений по вопросу пользования земельными участками, для устранения нарушений, допущенных при межевании, разрешения конфликтной ситуации, обеспечения возможности доступа и использования собственниками нежилых помещений и объектов, ТУ Росимущества в Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ организовало совещание с правообладателями земельных участков в <адрес> по вопросу оформления прав на земельные участки. На совещании принято решение о проведении кадастровых работ в отношении смежных земельных участков с кадастровыми номерами №, №, №, с целью последующего их объединения и предоставления объединенного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (л.д. 147-150).

До настоящего времени объединение земельных участков не произведено.

Пунктом 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что, применяя статью 304 ГК РФ, в силу которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, судам необходимо учитывать следующее. В силу статей 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. Такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, что имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика. Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца.

В силу ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на ДД.ММ.ГГГГ) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно п.п.1 и 2 ст. 167 ГК РФ (в редакции, действовавшей на ДД.ММ.ГГГГ) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Оценивая всю совокупность представленных сторонами доказательств, суд полагает, что в ходе рассмотрения дела нашли своё подтверждение доводы истца о нарушении ее прав и законных интересов предоставлением земельного участка с кадастровым номером № в аренду ФИО2, ФИО5, ФИО4, а также о несоответствии заключенного договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ положениям действующего земельного законодательства.

Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суд в силу положений ст. 168 ГК РФ находит подлежащими удовлетворению требования о признании недействительным договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях и ФИО2, ФИО5, ФИО4

В связи с данными обстоятельствами, на основании положений п.2 ст. 167 ГК РФ, суд полагает необходимым применить последствия недействительности договора аренды, а именно:

прекратить право аренды ФИО2, ФИО5, ФИО4 на земельный участок с кадастровым номером №, и отменить государственную регистрацию данного права, произведенную Управлением Росреестра по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ за №,

обязать ФИО2, ФИО5, ФИО4 возвратить ТУ Росимущества в Челябинской и Курганской областях земельный участок с кадастровым номером 74:25:0305018:30.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 56, 68, 198-199 ГПК РФ, суд

р е ш и л :

Требования ФИО1 удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды №, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях и ФИО2, ФИО3, ФИО4, земельного участка площадью 1028 кв.м, расположенного: Россия, <адрес>, с кадастровым номером №, зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ за №.

Применить последствия недействительности сделки:

- прекратить право аренды ФИО2, ФИО3, ФИО4 на земельный участок площадью 1028 кв.м, расположенный: Россия, <адрес>, с кадастровым номером №, и отменить государственную регистрацию данного права, произведенную Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ за №.

- обязать ФИО2, ФИО3, ФИО4 возвратить Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Челябинской и Курганской областях земельный участок площадью 1028 кв.м, расположенный: Россия, <адрес>, с кадастровым номером №.

Решение может быть обжаловано в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, вынесший решение.

Председательствующий М.В. Барашева

Решение не вступило в законную силу