Апелляционное определение № 33-2292/2025 от 3 декабря 2025 г.

Судья Тхазаплижева Б.М. Дело № 33-2292/2025

дело № 2-3256/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

04 декабря 2025 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

Председательствующего Бейтуганова А.З.,

судей Шашева А.Х. и Сохрокова Т.Х.,

при секретаре: Кишевой А.В.,

с участием представителя ответчика ФИО4 – ФИО1, действующего по доверенности от ДД.ММ.ГГГГ №,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Сохрокова Т.Х. гражданское дело по иску местной администрации г.о.Нальчик к ФИО4, ФИО2 о возложении обязанности осуществить демонтаж самовольной надстройки,

по апелляционной жалобе ФИО4 на решение Нальчикского городского суда КБР от 30 июня 2025г.,

у с т а н о в и л а :

08.04.2025 местная администрация г.о. Нальчик (далее – Администрация) обратилась в суд к ФИО4 и ФИО2 с иском, в котором просила возложить на ответчиков обязанность за свой счет привести самовольно реконструированное жилое помещение №22 (далее – Квартира), расположенное на 4 этаже в многоквартирном жилом доме, по адресу: <адрес> (далее – МКД), в прежнее состояние путем демонтажа самовольной надстройки размерами 10 м. х 6 м. (далее – Надстройка) в течение тридцати дней со дня вступления решения в законную силу, мотивируя исковые требования следующими обстоятельствами.

Специалистом управления административно-технического контроля Администрации проведено обследование МКД, в результате которого установлено, что ответчиками осуществлена реконструкция жилого помещения №22 в МКД путем возведения Надстройки с изменением конфигурации кровли и балочной кладки, в результате чего увеличилась площадь помещения с 44,7 кв.м. до 104,7 кв.м., а также увеличилась этажность дома.

Указанное жилое помещение принадлежит на праве собственности ответчикам согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 23.04.2025.

При этом ответчики в Администрацию с соответствующим заявлением за получением разрешения на реконструкцию многоквартирного жилого дома не обращались, согласия собственников помещений МКД не получили.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 30.11.2025 исковые требования Администрации удовлетворены.

Не согласившись с данным решением суда, ФИО4 подал апелляционную жалобу, в которой просит отменить названный судебный акт и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований Администрации, мотивируя следующими обстоятельствами.

В обоснование жалобы указано, что заявитель не был извещен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения судебного заседания.

Автор жалобы утверждает, что специалистом управления административно-технического контроля Администрации какого-либо обследования в его жилом помещении не проводилось, и считает, что представленный акт обследования не может являться доказательством, поскольку ответчики не участвовали в его составлении, а также отсутствует отметка о вручении им копии акта. Из приложенной к акту фотографии невозможно идентифицировать жилое помещение и подтвердить допущенные нарушения.

Ссылаясь на ст.ст. 55, 56, 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), заявитель отмечает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, однако истцом, по его мнению, требования указанных норм выполнены не были.

В жалобе также указано, что ответчиками получено от всех собственников помещений в многоквартирном доме согласие на реконструкцию и перепланировку (копия Протокола №54 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от 28.10.2024 и лист решения по каждому вопросу повестки дня общего собрания от 28.10.2024).

Кроме того, заявителем проведена соответствующая экспертиза, которая подтверждает соответствие реконструированного объекта всем действующим строительным нормам и правилам.

По данному гражданскому делу юридически значимыми и подлежащими установлению с учетом заявленных требований, возражений и подлежащих применению норм материального права являются обстоятельства производства незаконной реконструкции жилого помещения в многоквартирном жилом доме, повлекшие увеличение его площади, невозможность его сохранения в реконструированном виде, а также техническая возможность приведения жилого помещения в прежнее состояние, соответствующее требованиям градостроительных норм и правил.

Между тем, автор жалобы отмечает, что в нарушение требований ст.ст.55, 56, 57, 67, 71, 79, 195, 196, 198 ГПК РФ юридически значимые обстоятельства судом первой инстанции, не обладающим специальными познаниями в области строительства, путем истребования относимых и допустимых доказательств (технической документации), и проведения при наличии такой необходимости судебной экспертизы не выполнены.

В связи с отсутствием в деле доказательств надлежащего уведомление ответчиков по делу о времени и месте рассмотрения дела в суде первой инстанции судебная коллегия своим определением от 05.11.2025 перешла к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции без учёта особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Будучи надлежаще извещены о времени и месте судебного разбирательства в суде апелляционной инстанции, стороны по делу в суд не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не представили, в связи с чем, в соответствии с требованиями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) дело рассмотрено в их отсутствие.

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Сохрокова Т.Х., обсудив доводы апелляционной жалобы, поддержанной представителем ответчика ФИО4 – ФИО1, судебная коллегия приходит к следующему.

Поскольку определением от 05.11.2025 судебная коллегия перешла к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции, без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, что в силу пункта 4 части 4 статьи 330 того же Кодекса является безусловным основанием для отмены состоявшегося по делу решения суда, судебная коллегия, подчиняясь указанному требованию закона, считает необходимым отменить обжалуемый судебный акт и принять по делу новое решение.

При этом, рассматривая настоящее гражданское дело по правилам части 5 статьи 330 ГПК РФ, судебная коллегия учитывает следующее.

Обращаясь в суд с исковым заявлением по настоящему делу, истец просил возложить на ответчиков обязанность за свой счет привести самовольно реконструированное жилое помещение в виде Квартиры, в прежнее состояние путем демонтажа самовольной Надстройки, мотивируя исковые требования тем, что ответчики в Администрацию с соответствующим заявлением за получением разрешения на реконструкцию многоквартирного жилого дома не обращались, согласия собственников помещений МКД не получили.

При этом выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 24.03.2025 подтверждается, что Квартира №22 в МКД принадлежит на праве общей совместной собственности ответчикам по делу, расположена на 4 этаже МКД и имеет площадь 44,7 кв.м. (л.д. 14-17).

Факт возведения спорной Надстройки ответчиками не оспаривается, в связи с чем, они являются надлежащими ответчиками по заявленным требованиям.

Возможность перепланировки и переустройства жилого помещения предусмотрена нормами Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), а реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ).

В силу пункта 14 статьи 1 ГрК РФ реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Реконструкция объектов капитального строительства осуществляется в порядке, установленном названным Кодексом.

Частью 2 статьи 51 ГрК РФ предусмотрено, что реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей.

В силу статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Как разъяснено в п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее – Постановление Пленума № 44), постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчиками по делу фактически произведена реконструкция Квартиры с увеличением её площади путем возведения Надстройки к МКД на уровне пятого этажа (ранее не существовавшего) дополнительной площади с её последующим присоединением к площади Квартиры.

Получению разрешения на строительство, как следует из части 2 статьи 48 ГрК РФ, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.

При этом, согласно части 1 статьи 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за исключением случаев, предусмотренных частями 2, 3, 3.1 и 3.8 названной статьи. Экспертиза проектной документации и (или) экспертиза результатов инженерных изысканий проводятся в форме государственной экспертизы или негосударственной экспертизы. Застройщик, технический заказчик или лицо, обеспечившее выполнение инженерных изысканий и (или) подготовку проектной документации в случаях, предусмотренных частями 1.1 - 1.3 статьи 48 названного Кодекса, по своему выбору направляет проектную документацию и результаты инженерных изысканий на государственную экспертизу или негосударственную экспертизу, за исключением случаев, если в соответствии с названной статьей в отношении проектной документации объектов капитального строительства и результатов инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, предусмотрено проведение государственной экспертизы.

Как следует из материалов дела, МКД, к которому возведена спорная Надстройка, состоит из 4 этажей, и, как следствие, в силу приведённых норм материального права, при его реконструкции путём возведения ещё одного этажа, требовалось как наличие проектной документации предстоящей реконструкции, так и обязательная экспертиза названной проектной документации.

Наличие такой проектной документации и производство её экспертизы стороной ответчиков не подтверждено, как и факт обращения в местную администрацию городского округа Нальчик с целью узаконения произведенной реконструкции.

При этом, как разъяснено в п. 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022), отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Таким образом, если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан (пункт 26 постановления N 10/22).

Если судом установлено недобросовестное поведение застройщика, создавшего самовольную постройку, который обращается в уполномоченный орган за выдачей разрешения на ее строительство лишь для вида, действуя в обход закона, понимая, что к его заявлению не приложены требуемые документы, в отсутствие заблуждений относительно их перечня и порядка выдачи разрешения, суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Как следует из представленного стороной ответчика протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном жилом доме от 28.10.2024, указанным собранием принято решение о присоединении к площади МКД мансардно/чердачных помещений, расположенных на четвертом этаже МКД, в том числе, квартир №№ 10, 11, 12, 22, 23, 24, то есть, не только Квартиры ответчиков, но и иных квартир, расположенных на четвертом этаже МКД (л.д. 69-88).

Учитывая, что согласно сведениям ЕГРН названный МКД введен в эксплуатацию в 2024 г., принимая во внимание, что часть квартир всё ещё принадлежит застройщику, представитель которого принимал участие в вышеуказанном заседании собственников помещений МКД от 28.10.2024, судебная коллегия считает, что изложенное явно свидетельствует о том, что действия названных лиц направлены на уклонение от соблюдения предусмотренной законодательством процедуры строительства и ввода многоквартирных жилых домов в эксплуатацию, с последующим созданием видимости предпринятия мер к легализации возведенного капитального строения, то есть, злоупотреблению правом, что в силу вышеприведенных разъяснений является самостоятельным основанием для отказа в защите заявленного ответчиками права.

Кроме того, судебная коллегия принимает во внимание, что, как следует из общедоступных данных ЕГРН, указанный МКД с кадастровым номером №, в состав которого входит Квартира с Надстройкой, размещен на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 127458 кв.м., предназначенном для малоэтажной многоквартирной застройки.

Между тем, согласно Своду правил СП 42.13330.2016. «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», к малоэтажным многоквартирным жилым домам относятся строения не выше 4-х этажей (включая мансардный), состоящее из 2-х и более квартир.

Поскольку Квартира ответчиков расположена на четвертом этаже МКД, устройство дополнительного этажа не соответствует целевому назначению земельного участка.

В этой связи, по мнению судебной коллегии, реконструкция Квартиры путем возведения Надстройки и реконструкция МКД, в который она входит, не соответствует предъявляемым градостроительным законодательством требованиям, что само по себе подтверждает самовольность произведенных работ и является основанием для удовлетворения заявленных местной администрацией требований.

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции представителем ответчика также было заявлено ходатайство о проведении по делу судебной строительно-технической экспертизы с целью проверки соответствия Квартиры с Надстройкой предъявляемым строительным нормам и правилам и поручить её проведение ООО «Оценка Консалтинг Аудит».

Между тем, отсутствие проектной документации, прошедшей необходимую экспертизу, а также иные вышеприведенные недостатки не могут быть преодолены подобной экспертизой реконструированного МКД в существующем виде.

Кроме того, заявленное экспертное учреждение не соответствует требованиям распоряжения Правительства Российской Федерации от 31.10.2023 №3041-р (в редакции распоряжения Правительства Российской Федерации от 16.11.2021 N 3214-р), которым утвержден перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями (раздел VIII. Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством. Судебная строительно-техническая экспертиза), в связи с чем, ему такая экспертиза поручена быть не может.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявленного ходатайства о проведении судебной строительно-технической экспертизы существующего строения МКД, и, соответственно, возврату внесенный ответчиком на депозитный счет Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики денежных средств в сумме 20 000 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда КБР

о п р е д е л и л а :

в удовлетворении ходатайства представителя ответчика о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы отказать.

Решение Нальчикского городского суда КБР от 30 июня 2025 г. отменить и принять по делу новое решение.

Исковые требования местной администрации г.о. Нальчик к ФИО4, ФИО2 о возложении обязанности осуществить демонтаж самовольной надстройки удовлетворить.

Обязать ФИО4 и ФИО3 за свой счет привести самовольно реконструированное жилое помещение №22, расположенное на 4 этаже в многоквартирном жилом доме, по адресу: КБР, <адрес>, в прежнее состояние путем демонтажа самовольной надстройки размерами 10 м. х 6 м. в течение тридцати дней.

Взыскать с ФИО4 и ФИО3 государственную пошлину в размере по 1 500 (одна тысяча пятьсот) рублей с каждого.

Возвратить ФИО4 денежные средства, внесенные на депозитный счет Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики, в сумме 20000 (двадцать тысяч) рублей.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 05 декабря 2025 года.

Председательствующий А.З. Бейтуганов

Судьи А.Х. Шашев

Т.Х. Сохроков