Решение № 2-3966/2025 2-3966/2025~М-3046/2025 М-3046/2025 от 29 октября 2025 г. по делу № 2-3966/2025

дело №

УИД №RS0№-25


Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 октября 2025 года <адрес>

Центральный районный суд <адрес> в составе председательствующего судьи Шевцовой Н.А. при секретаре судебного заседания ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «РОЯЛ МЕДИА», Автономной некоммерческой организации профессионального образования «ЩИТ» о признании недействительным договора аренды, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «РОЯЛ МЕДИА», Автономной некоммерческой организации профессионального образования «ЩИТ» о признании недействительным договора аренды, взыскании денежных средств, указав в обоснование заявленных требований, что ДД.ММ.ГГГГ истцу по наследству перешло право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, оф. 404, площадью 147 кв.м, что подтверждается свидетельством о регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГ. В декабре 2016 года ФИО11 предложила свою помощь по сохранению в надлежащем состоянии имущества истца, каких-либо договоров между истцом и ответчиком не заключалось. В марте 2025 году истцу стало известно о том, что кроме одной организации - БУ <адрес> «Редакция газеты «Омский пригород» («Призыв»), в ее нежилом помещении сдается еще три кабинета/офиса на основании договоров аренды нежилых помещений. В нежилом помещении истца осуществляют деятельность ООО «Роял Медиа» и АНО ДПО «Щит». Договоры аренды, которые заключали организации, были подписаны не истцом, помимо этого, арендную плату по данным договорам аренды истец не получала. Указанное обстоятельства свидетельствуют о существенном нарушении законных прав и интересов истца, в связи с чем подается настоящее исковое заявление. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды нежилого помещения с ООО «Роял Медиа». В разделе 8 данного договора указаны действительные реквизиты истца, однако, в разделе 9 договора подпись под словом «арендодатель» не является подписью истца. Также на всех страницах договора аренды нежилого помещения присутствует данная несуществующая подпись истца. Данная подпись не является подписью истца, лично договор аренды нежилого помещения истец не заключал. ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор аренды нежилого помещения с АНО ДПО «Щит». В разделе 9 данного договора присутствует идентичная подпись, которая была в договоре с ООО «Роял Медиа». Данная подпись не является подписью истца, лично договор аренды нежилого помещения истец не заключала. По вышеуказанными договорам аренды нежилых помещений ответчики арендую плату не переводили. В соответствии с ч. 3 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Стороной сделки с каждым из ответчиков является истец, нежилые помещения, которые занимали данные лица, является собственностью истца, в связи с чем истец вправе предъявить требование о недействительности сделки. На основании ст. 169 ГК РФ сделка, совершенная с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, ничтожна и влечет последствия, установленные статьей 167 настоящего Кодекса. Ответчики, являясь арендаторами, заведомо знали тот факт, что договоры аренды не являются действительными ввиду того, что истец лично их не подписывала, несмотря на вышеуказанное обстоятельство, ответчики заключили договоры аренды. При этом, осознавая тот факт, что договоры аренды подписаны не истцом, ответчики переводили арендную плату ФИО11 на основании информационного письма, которое также не отражало волю истца, ввиду сфальсифицированной подписи истца. Стоит отметить, что подделка документа, предоставляющего права или освобождающего от обязанностей, в целях его использования или сбыт такого документа является преступлением (ч. 1 ст. 327 УК РФ). В связи с тем, что договоры аренды являются недействительными, невозможно применение положений, которые были закреплены в данных договорах. За период пользования нежилым помещением ООО «Роял Медиа» с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ при цене арендной платы по договору 615 руб. за 1 кв.м. и рыночной стоимостью за 1 кв.м. 800 руб. разница составляет 185 руб. за 1 кв.м, то есть сумма упущенной выгоды составляет 135 161 руб. По АНО ДПО «ЩИТ» за период пользования по договору аренды нежилым помещением с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ при стоимости арендной платы по договору за 1 кв.м. 469 руб., рыночной стоимости арендной платы за 1 кв.м. 800 руб. сумма разницы составляет 331 руб. за 1 кв.м., то есть сумма упущенной выгоды составляет 254 208 руб. В связи с тем, что арендная плата по договорам аренды от ответчиков не поступала, однако, они продолжали пользоваться имуществом истца, расчет неосновательного обогащения должен производиться на основании ст. 1105 ГК РФ с учетом суммы, которая была указана в договорах аренды нежилого помещения. Соответственно, сумма неосновательного обогащения, подлежащая взысканию с ООО «Роял Медиа», за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с учетом стоимости платы по оспариваемому договору аренды в размере 17 300 руб. составляет 449 800 руб., сумма неосновательного обогащения по АНО ДПО «ЩИТ» за период пользования нежилым помещением с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ при указанной в договоре аренды стоимости арендной платы в размере 15 000 руб. составляет 360 000 руб. Кроме того, в соответствии с ч. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств. Соответственно, за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Роял Медиа» в пользу истца подлежит взысканию сумма процентов за пользование чужими денежными средствами по ч. 1 ст. 395 ГК РФ в размере 8 851,24 руб., с АНО ДПО «ЩИТ» - 10 728,76 руб.

На основании изложенного, ФИО1 просила признать договор аренды нежилого помещения между ФИО1 и ООО «РОЯЛ МЕДИА» от ДД.ММ.ГГГГ недействительным; признать договор аренды нежилого помещения между ФИО1 и АНО ДПО «ЩИТ» от ДД.ММ.ГГГГ недействительным; взыскать в пользу ФИО1 с ООО «РОЯЛ МЕДИА» денежные средства в размере 593 812 руб. 24 коп., с АНО ДПО «ЩИТ» в размере 624 936 руб. 76 коп., а также взыскать с ответчиков пропорционально государственную пошлину в размере 30 187 руб.

Истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимала, надлежащим образом извещена о дате и времени рассмотрения дела. Ранее в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме.

Представители истца ФИО10 (по доверенности), ФИО3 (по ордеру) в судебном заседании исковые требования поддержали в полно объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, просили иск удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Роял Медиа» по доверенности ФИО4 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении иска, поддержав доводы, изложенные в письменном отзыве.

Представитель ответчика АНО ДПО «ЩИТ» по доверенности ФИО5 в судебном заседании просил также отказать в удовлетворении иска, поддержал доводы, изложенные в письменном отзыве на иск.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Ассоциации собственников недвижимости «Щербанева 25» в судебном заседании пояснил, что по нежилым помещениям, принадлежащим ФИО1, задолженности пор оплате коммунальных услуг не имеется. О том, что в данных помещениях находились арендаторы, ему известно, кем заключались договоры аренды от лица ФИО1 с указанными арендаторами, он не знает.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО11 в судебном заседании возражала против заявленных требований, пояснив, что договоры аренды с ответчиками от имени ФИО1 подписывала она по согласованию с самой ФИО1 Между нею и истцом была договоренность о том, что она продолжит вести работу с арендаторами по нежилым помещениям, принадлежащим истцу, как это было при ее супруге. Все, что она получала от арендаторов, шло на оплату коммунальных услуг, а также на оплату ее услуг, была договоренность с истцом о том, что за работу с арендаторами она будет получать по 5 000 руб., так же, как было, когда был жив супруг истца. Денежные средства в счет оплаты аренды сначала шли на карту истца, когда в июле 2023 года у истца арестовали счета по решению о взыскании задолженности в пользу РФКР, она попросила, чтобы расчеты производились на ее (ФИО12) счет. Письма арендаторам о том, что изменился счет для перечисления арендной платы подписывала также она от имени ФИО1 Арендаторам о том, что договоры подписывались не ФИО1, а ею, она не говорила. По договоренности с истцом она занималась поиском арендаторов, заключением договоров, подписывала договоры тоже от имени истца с ее согласия. В настоящее время у истца перед нею имеется задолженность, поскольку по просьбе истца был период, когда она перечислила для дочери истца денежные средства в размере 27 000 руб., когда от истца начались претензии в 2025 году, она подготовила акт сверки, из которого следует, что у ФИО1 перед нею имеется задолженность.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующему.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В силу статей 307, 309 ГК РФ обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

Ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исходя из положений статей 606, 611, 614, 622 ГК РФ обязанность по внесению арендной платы возникает у арендатора с момента получения имущества в аренду по акту приёма-передачи и прекращается после возврата имущества также по акту приёма-передачи.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, ФИО1 просила признать недействительными договоры аренды нежилых помещений, заключенные от ее имени ДД.ММ.ГГГГ с ООО «Роял Медиа» в качестве арендатора и ДД.ММ.ГГГГ с АНО ДПО «Щит», поскольку указанные договоры от имени арендодателя ФИО1 были подписаны не истцом, а иным лицом, денежные средства в счет арендной платы арендаторами не вносились, что нарушает права истца.

В материалы дела представлен договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный от лица ФИО1 в качестве арендодателя и ООО «Роял Медиа» в качестве арендатора, по условиям которого арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение П9 общей площадью 28,1 кв.м., расположенное на 4-м этаже здания по адресу: <адрес>, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. Передача помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по акту приема-передачи помещения, подписываемому сторонами.

Согласно пункту 1.3 договора аренды помещение принадлежит арендодателю на основании свидетельства о государственной регистрации права, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации №. Помещение предоставляется для организации офиса.

Согласно п.п. 2.1.1, 2.1.2 договора в трехдневный срок с момента подписания настоящего договора арендодатель обязан передать арендатору помещение по акту приема-передачи во временное владение и пользование. В акте приема-передачи отражаются данные о техническом и санитарном состоянии, передаваемого в аренду помещения; обеспечить арендатору возможность пользование помещением согласно п. 1.4 договора.

В соответствии с п. 2.1.3 договора арендодатель обязан обеспечить оказание следующих услуг по содержанию помещения: подачу электроэнергии для освещения и питания обычного офисного оборудования, за исключением периодов времени, когда сети энергоснабжения перекрыты коммунальными организациями для ремонта, технического обслуживания или по какой-то другой причине, не зависящей от арендодателя; сезонное теплоснабжение в течение года, за исключением периодов времени, когда сети теплоснабжения перекрыты коммунальными организациями для ремонта, технического обслуживания или по какой-то другой причине, не зависящей от арендодателя; подачу холодной воды в любое время, за исключением периодов времени, когда сети водоснабжения перекрыты для ремонта, технического обслуживания или по какой-то другой причине, не зависящей от арендодателя.

Арендодатель имеет право требовать от арендатора уплаты арендной платы в размере и сроки, предусмотренные настоящим договором (п. 2.2.1 договора).

Арендатор, в свою очередь, обязуется своевременно вносить арендную плату за пользование помещением. За счет собственных средств поддерживать помещение в состоянии не худшем, чем на момент передачи помещения, при необходимости производить текущий ремонт, утепление занимаемого помещения; замену элементов электроосвещения, розеток и т.н. (п. 2.3.1 договора аренды).

Согласно разделу 3 договора аренды размер арендной платы по настоящему договору составляет 17 300 руб. в месяц (в том числе НДФЛ), из которых 16 800 руб. являются собственно арендной платой и 500 руб. оплатой ежедневной уборки арендуемого помещения и мест общего пользования.

Арендатор отдельно от арендной платы оплачивает: услуги телефонной связи, услуги Интернет в случае предоставления вышеперечисленных услуг. По окончании расчетного периода, в случае если установлены недоплаты, их погашение производится арендатором в течение 3-х дней с момента установления недоплаты. Если установлена переплата, на ее сумму уменьшается предоплата в первой декаде с момента установления переплаты. Сумма произведенной переплаты при наличии задолженности у арендатора за предыдущие расчетные периоды, направляется на оплату задолженности.

Арендная плата подлежит уплате арендатором на счет арендодателя ежемесячно авансовым платежом до 15-го числа каждого расчетного месяца. Датой начала расчета арендной платы считать ДД.ММ.ГГГГ.

Датой внесения арендной платы считается дата получения денег на счет арендодателя. Арендатор по согласованию с арендодателем вправе внести арендную плату за любой срок в пределах срока действия настоящего договора досрочно.

В соответствии с п. 4.1 договора арендатор имеет право пользоваться помещением и производит платежи по настоящему договору аренды в течение срока действия договора аренды. Срок действия настоящего договора устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. По истечении срока договора и выполнении всех его условий арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора.

Если за 30 дней до окончания срока аренды, установленного п. 4.1 настоящего договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, договор автоматически пролонгируется на тот же срок на тех же условиях. Арендатор должен письменно сообщить арендодателю не позднее чем за один месяц о предстоящем освобождении помещения при досрочном освобождении и сдать помещение по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа (п.п. 4.1.1 – 4.1.3 договора аренды).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора подписан акт приема-передачи помещения, согласно которому ФИО1 арендатору ООО «Роял Медиа» передано во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение П9 общей площадью 28,1 кв.м., расположенное на 4-м этаже здания по адресу: <адрес>, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. Помещение находится в нормальном состоянии и соответствует требованиям но его состоянию, претензий по техническому состоянию помещения и инженерным коммуникациям помещения арендатор не имеет.

Аналогичный договор аренды подписан ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 в качестве арендатора и Автономной некоммерческой организацией дополнительного профессионального образования «Щит» (АНО ДПО «ЩИТ») в качестве арендатора, по условиям данного договора арендодатель обязуется передать арендатору по временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение П 30 общей площадью 32 кв.м., расположенное на 4-м этаже здания по адресу: <адрес>, в состоянии, позволяющем их нормальную эксплуатацию.

Передача помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по акту приема-передачи помещения, подписываемому сторонами.

Условия аренды, указанные в договоре от ДД.ММ.ГГГГ, аналогичны тем условиям, которые приведены в договоре аренды с ООО «Роял Медиа» от ДД.ММ.ГГГГ, кроме размера стоимости арендной платы.

Согласно пункту 3.1 договора стоимость арендной платы составляет 15 000 руб. в месяц, оплачивается путем перечисления на расчетный счет арендодателя.

Арендатор отдельно от арендной платы оплачивает: услуги телефонной связи, услуги Интернет в случае предоставления вышеперечисленных услуг. По окончании расчетного периода, в случае если установлены недоплаты, их погашение производится арендатором в течение 3-х дней с момента установления недоплаты. Если установлена переплата, на ее сумму уменьшается предоплата в первой декаде с момента установления переплаты. Сумма произведенной переплаты при наличии задолженности у арендатора за предыдущие расчетные периоды, направляется на оплату задолженности.

Арендная плата подлежит уплате арендатором на счет арендодателя ежемесячно авансовым платежом до 1-го числа каждого расчетного месяца.

Датой внесения арендной платы считается дата получения денег на счет арендодателя. Арендатор по согласованию с арендодателем вправе внести арендную плату за любой срок в пределах срока действия настоящего договора досрочно.

В соответствии с п. 4.1 договора арендатор имеет право пользоваться помещением и производит платежи по настоящему договору аренды в течение срока действия договора аренды. Срок действия настоящего договора устанавливается с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. По истечении срока договора и выполнении всех его условий арендатор имеет преимущественное право на возобновление договора.

Если за один месяц до окончания срока аренды, установленного п. 4.1 настоящего договора, стороны не выразили намерения о расторжении договора, договор автоматически пролонгируется на 11 месяцев. Арендатор должен письменно сообщить арендодателю не позднее, чем за один месяц, о предстоящем освобождении помещения при досрочном освобождении и сдать помещение по акту в исправном состоянии с учетом нормального износа (п.п. 4.1.1 – 4.1.3 договора аренды).

ДД.ММ.ГГГГ сторонами договора подписан акт приема-передачи помещения, согласно которому ФИО1 арендатору АНО ДПО «ЩИТ» передано во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение П30 общей площадью 32 кв.м., расположенное на 4-м этаже здания по адресу: <адрес>, в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию. Помещение находится в нормальном состоянии и соответствует требованиям но его состоянию, претензий по техническому состоянию помещения и инженерным коммуникациям помещения арендатор не имеет.

Из представленных в дело платежных поручений (л.д. 90 – 114 т. 1) следует, что ООО «Роял Медиа» начиная с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно осуществлялось перечисление денежных средств в счет оплаты арендной платы в размере по 15 051 руб. (в том числе первый обеспечительный платеж в размере 17 300 руб.).

При этом первый обеспечительный платеж в размере 17 300 руб., а также арендная плата за май 2023 года и июнь 2023 года были перечислены ООО «Роял Медиа» на счет самой ФИО1 с указанием назначения платежа (обеспечительный платеж и арендная плата соответственно), в дальнейшем платежи по арендной плате перечислялись ООО «Роял Медиа» на счет ФИО11

Аналогичным образом, согласно представленным в дело чекам об осуществлении операции перевода денежных средств безналичным путем осуществлялись переводы аренной платы со счета ФИО6 (директор АНО ДПО «Щит») на счет ФИО11

При этом Согласно представленным квитанциям об осуществлении переводов денежных средств со счета ФИО11 на счет ФИО1 осуществлялись переводы денежных средств ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 225 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 16 118 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 3 513,84 руб., а также на счет Ассоциации собственников недвижимости «Щербанева 25» с указанием назначения платежа – оплата по счетам, выставленным по указанным нежилым помещениям за коммунальные услуги: ДД.ММ.ГГГГ – 21 399,36 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 22 111,96 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 24 777,24 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 21 022,47 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 23 552,34 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 30 552,48 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 27 558,96 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 27 175,89 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 37 388,97 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 32 204,43 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 24 663,66 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 23 893,83 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 25 844,07 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 24 843 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 26 858,79 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 24 690,12 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 27 805,05 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 33 198,44 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 33 828,72 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 30 600,99 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 31 239,75 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 30 044,06 руб.

Кроме того, ФИО11 осуществлялись переводы за оказание услуг по уборке помещений, переданных в аренду: ДД.ММ.ГГГГ -4 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 3 500 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 3 500 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 4 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 4 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 4 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 4 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 3 500 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 4 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 4 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 3 500 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 4 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 4 000 руб.., ДД.ММ.ГГГГ – 4 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 4 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 4 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 4 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 4 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 4 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 8 000 руб., ДД.ММ.ГГГГ – 3 500 руб.

В силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Соглашение сторон может быть достигнуто путем принятия (акцепта) одной стороной предложения заключить договор (оферты) другой стороны (пункт 2 статьи 432 ГК РФ), путем совместной разработки и согласования условий договора в переговорах, иным способом, например, договор считается заключенным и в том случае, когда из поведения сторон явствует их воля на заключение договора (пункт 2 статьи 158, пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Существенными условиями, которые должны быть согласованы сторонами при заключении договора, являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах существенными или необходимыми для договоров данного вида (например, условия, указанные в статьях 555 и 942 ГК РФ).

Существенными также являются все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абзац второй пункта 1 статьи 432 ГК РФ), даже если такое условие восполнялось бы диспозитивной нормой.

Например, если в ходе переговоров одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). В таком случае отсутствие согласия по условию о цене или порядке ее определения не может быть восполнено по правилу пункта 3 статьи 424 ГК РФ и договор не считается заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие, или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения, или такой отказ не будет следовать из поведения указанной стороны.

Несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 ГК РФ).

Так, при несоблюдении требования о письменной форме договора доверительного управления движимым имуществом такой договор является недействительным (пункты 1 и 3 статьи 1017 ГК РФ). В то же время согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды движимого имущества на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме, при несоблюдении которой стороны не вправе ссылаться на свидетельские показания в подтверждение договора и его условий (пункт 1 статьи 162 ГК РФ).

В случае, когда в соответствии с пунктом 2 статьи 433 ГК РФ договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (реальный договор), следует учитывать, что это обстоятельство не освобождает стороны от обязанности действовать добросовестно при ведении переговоров о заключении такого договора. К переговорам о заключении реального договора в том числе подлежат применению правила статьи 434.1 ГК РФ. В частности, если в результате переговоров реальный договор не был заключен, сторона, которая недобросовестно вела или прервала их, обязана возместить другой стороне причиненные этим убытки (пункт 3 статьи 434.1 ГК РФ).

Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ).

Например, если работы выполнены до согласования всех существенных условий договора подряда, но впоследствии сданы подрядчиком и приняты заказчиком, то к отношениям сторон подлежат применению правила о подряде и между ними возникают соответствующие обязательства (пункт 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

В силу ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных п. 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (п. 1).

Пунктом 1 ст. 183 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Установление факта заключения сделки представителем без полномочий или с превышением таковых служит основанием для признания данной сделки недействительной по правилам, установленным п. 1 ст. 168 ГК РФ, то есть подобная сделка носит оспоримый характер и не является ничтожной в силу того, что может быть одобрена в последующем представляемым.

В соответствии с п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо, действует недобросовестно, в том числе, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Исходя из абзаца 4 п. 2 ст. 166 ГК РФ и разъяснений, изложенных в п. 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.

Согласно абзацу 5 п. 1 указанного Постановления Пленума Верховного Суда РФ, если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

Данная норма направлена на укрепление действительности сделок и преследует своей целью пресечение недобросовестности в поведении стороны, намеревающейся изначально принять исполнение и, зная о наличии оснований для ее оспаривания, впоследствии такую сделку оспорить.

Аналогичная позиция содержится в п. 70 Постановления Пленума №, согласно которому сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (п. 5 ст. 166 ГК РФ).

В рассматриваемом случае из материалов представленной в суд переписки между ФИО1 и ФИО7, следует что истцу было известно о том, что именно ФИО11 занимается поиском арендаторов в отношении принадлежащих ей нежилых помещений по адресу: <адрес>, после заключения договора С ООО «Роял Медиа» на счет истца поступали от ООО «Роял Медиа» денежные средства с указанием назначения платежа – обеспечительный платеж по договору аренды и арендная плата, в дальнейшем ФИО1 получала денежные средства от самой ФИО11 в качестве арендной платы за указанные объекты. Соответственно, истец не могла не знать о том, что указанные нежилые помещения переданы в аренду и используются арендаторами.

Так, например, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО11 истцу в мессенджере Ватсап было направлено уведомление о том, что в субботу последняя перевела истцу 19 250 руб. (арендная плата), сумма аренды всех площадей составляет 59 500 руб., коммунальные услуги – 28 200 руб., заработная плата – 8 500 руб., аренда земли в Департамент за январь – июнь – 3 550 руб., соответственно к выплате истцу – 19 250 руб. Также ФИО11 уведомила истца о том, что в субботу съехали арендаторы из кабинета, управляющий Ассоциации «На Щербанева» об этом знает и если будут интересоваться арендой, то сообщит (л.д. 123-124 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 направляла истцу сообщение о том, что перевела ей 15 220 руб. за апрель, сумма аренды площадей 47 801 руб., коммунальные услуги 24 081 руб., заработная плата – 8 500 руб., км выплате истцу осталось 15 220 руб., также ФИО11 уведомила истца о том, что одно помещение пока пустует (л.д. 125 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 уведомила ФИО1 о том, что перевела ей арендную плату за май в размере 16 690 руб., при этом тут же ФИО11 попросила истца сообщить контакты риелтора, если таковой имеется, на что истец ответила, что постарается найти. (л.д. 125 т. 1). ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 также уведомила истцу о том, что перевела ей денежные средства, на что истец поинтересовалась, данный платеж включает оплату от нового арендатора или нет. В ответ ФИО11 уведомила истца о том, что данный платеж не включает арендную плату от нового арендатора, поскольку договор начнет действовать с 1 июля (имеется в виду договор аренды с АНО ДПО «ЩИТ») (л.д. 126 т. 1).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 вновь уведомила истца о том, что перевела истцу на счет в Банке ВТБ денежные средства в размере 15 237 руб., на что ФИО1 поинтересовалась, все ли комнаты заселены. Также ФИО11 уведомила истца о том, что новые арендаторы покрасили стены, стоимость краски 2490 руб. и стоимость работы 1 500 руб., скинув скриншот соответствующего чека о расходах (л.д. 128 т. 1). ДД.ММ.ГГГГ ФИО11 уведомила истца о том что перевела ей на счет в Банке ВТБ 16 118 руб., ДД.ММ.ГГГГ о переводе 22 500 руб. (л.д. 129-131 т. 1).

Правоотношения, касающиеся аренды принадлежащих истцу нежилых помещений, длились более двух лет (начиная с ДД.ММ.ГГГГ) с ООО «Роял Медиа» и два года с (с ДД.ММ.ГГГГ) с АНО ДПО «ЩИТ».

Из пояснений ФИО11 в судебном заседании следует, что оспариваемые договоры аренды от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ действительно от имени ФИО1 были подписаны не ФИО1, а ФИО11, о чем последняя при заключении договоров арендаторов – ООО «Роял Медиа» и АНО ДПО «Щит» не уведомляла, ответчикам были переданы уже подписанные от имени арендодателя экземпляры договоров. В дальнейшем, именно с ФИО11 осуществлялось все взаимодействие, касающееся использования арендуемых ответчиками нежилых помещений, именно ФИО11 в качестве представителя собственника осуществлялась оплата коммунальных услуг и услуг по уборке арендованных помещений, а также все взаимодействие, которое касалось возникающих бытовых вопросов, вопросов текущего ремонта и т.д.

Изложенное подтвердили в судебном заседании и ФИО11, и представители ответчиков.

Поскольку с момента заключения оспариваемых договоров длительный период времени (на протяжении двух лет) арендаторам не предъявлялись требования ни об освобождении нежилых помещений, ни о необходимости внесения платы за использование указанных нежилых помещений, а также об оплате коммунальных услуг по данным помещениям, оснований полагать, что договоры аренды были заключены не собственником, а иным лицом, не имеющим полномочий на заключение данных договоров, у ответчиков не имелось.

Признаков недобросовестного поведения со стороны ответчиков, а равно злоупотребления в какой-либо части своими правами при заключении и исполнении оспариваемых договоров в ходе рассмотрения дела установлено не было.

Не могут быть расценены в качестве недобросовестного поведения и действия ответчиков по перечислению арендной платы не на счет ФИО1, как арендодателя по договорам, а на счет ФИО11, поскольку, как было указано выше, все взаимодействие от имени собственника с арендаторами осуществлялось именно ФИО11, и на протяжении длительного периода времени никаких претензий ответчикам в данной части никем не предъявлялось.

Согласно данным из представленной в дело переписки в мессенджере Ватсап между ФИО1 и ФИО11 за период с апреля по октябрь 2023 года, а также письма ФИО1 в адрес ФИО11 и ответного письма следует, что истец знал о заключении договоров аренды, получала арендную плату по договору аренды с ООО «Роял Медиа», соответственно, доводы истца о том, что о заключении данных договоров истцу стало известно только в марте 2025 года, суд находит неубедительными.

Более того, ДД.ММ.ГГГГ ответчикам ФИО8 было направлено уведомление об изменении размера арендной платы по оспариваемым договорам с ДД.ММ.ГГГГ, что безусловно свидетельствует о намерении истца сохранить оспариваемые сделки на указанных в них условиях, изменив лишь размер платы за арендуемые нежилые помещения.

Из пояснений ответчиков и представленных в дело письменных уведомлений следует, что предложенные ФИО1 условия аренды в части размера арендной платы ответчиками приняты не были и договоры расторгнуты с зачислением обеспечительного платежа в размере 17 300 руб. (по договору аренды с ООО «Роял Медиа») в счет арендной платы за июль 2025 года.

Полученные ФИО1 в 2023 году денежные средства в размере 17 300 руб. (обеспечительный платеж) и два платежа по 15 051 руб. истцом ООО «Роял Медиа» возвращены не были ни в 2023 году, ни в марте 2025 года, когда (как следует из пояснений представителей истца) последней стало известно о наличии такого договора, намерения заключать который ФИО1 не имела.

Таким образом, все стороны оспариваемых договоров аренды, в том числе ответчики, на протяжении всего срока действия и исполнения указанных договоров полагались на их действительность.

В силу положений абзаца 4 пункта 2 статьи 166 ГК РФ, пункта 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» истец не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором он знал или должен был знать, когда проявлял волю на сохранение сделки.

Из поведения истца, как арендодателя, также явствует ее воля сохранить силу данных сделок (поскольку в адрес ответчиков были направлены не уведомления о том, что истец не заключала оспариваемые договоры, а именно уведомления об изменении на будущее время условий данных договоров), что в силу приведенных выше положений свидетельствует о том, что требования истца о признании оспариваемых договоров недействительными не могут быть удовлетворены.

В силу п. 2 ст. 183 ГК РФ последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Как разъяснено в п. 123 Постановления Пленума № от ДД.ММ.ГГГГ под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Принимая во внимание приведенные выше положения норм права, а также их разъяснения, данные Пленумом Верховного Суда Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что истец своими действиями по получению арендной платы одобрила заключенные от ее имени договоры аренды с ответчиками, в связи с чем, исходя из требований п. 5 ст. 166 ГК РФ заявление истца о том, что оспариваемые договоры были подписаны не ею, а от ее имени иным лицом, и что подпись от имени истца в данных договорах выполнена не ФИО1, правового значения не имеет и не может являться основанием для признания данных договоров недействительными.

С учетом процессуального результата рассмотрения спора, отказа в удовлетворении исковых требований, исходя из положений ст.ст. 98 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ, производные от основного требования о возмещении судебных издержек удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 139 Гражданско-процессуального кодекса РФ по заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска. Обеспечение иска допускается во всяком положении дела, если непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда.

Согласно ч.ч. 1, 3 ст. 144 ГПК РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты» при отказе в удовлетворении иска, оставлении искового заявления без рассмотрения, прекращении производства по делу обеспечительные меры по общему правилу сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего итогового судебного акта (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 144 ГПК РФ, часть 5 статьи 96 АПК РФ, часть 3 статьи 89 КАС РФ). При этом вопрос об отмене обеспечительных мер подлежит разрешению судом путем указания на их отмену в соответствующем судебном акте либо в определении, принимаемом судом после его вступления в законную силу. Данный вопрос решается независимо от наличия заявления лиц, участвующих в деле.

С учетом изложенного и поскольку судом не установлено оснований для удовлетворения заявленных исковых требований, правовых оснований для сохранения принятых по делу мер по обеспечению иска не имеется, принятые определением от ДД.ММ.ГГГГ меры по обеспечению иска подлежат отмене.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

решил:

Исковые требования ФИО1 к ООО «РОЯЛ МЕДИА», Автономной некоммерческой организации профессионального образования «ЩИТ» о признании недействительным договора аренды, взыскании денежных средств оставить без удовлетворения.

Меры по обеспечению иска, принятые определением Центрального районного суда г. Омска от 06.08.2025 в виде:

наложения ареста на имущество (в том числе денежные средства, находящиеся на счетах и на денежные средства, которые поступят на расчетные счета в будущем), принадлежащее Автономной некоммерческой организации дополнительного профессионального образования «Щит» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пределах цены иска - 468 699 (четыреста шестьдесят восемь тысяч шестьсот девяносто девять) руб.,

наложения ареста на имущество (в том числе денежные средства, находящиеся на счетах и на денежные средства, которые поступят на расчетные счета в будущем), принадлежащее Обществу с ограниченной ответственностью «Роял Медиа» (ИНН <***>, ОГРН <***>) на сумму 445 359 (четыреста сорок пять тысяч триста пятьдесят девять) руб.

отменить по вступлении настоящего решения в законную силу.

Решение суда может быть обжаловано в Омский областной суд посредством подачи апелляционной жалобы через Центральный районный суд города Омска в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Протокол судебного заседания составляется и подписывается не позднее чем через три дня после окончания судебного заседания. Лица, участвующие в деле, их представители вправе ознакомиться с протоколом и аудиозаписью судебного заседания или отдельного процессуального действия и в течение пяти дней со дня подписания протокола подать в письменной форме замечания на такие протокол и аудиозапись с указанием на допущенные в них неточности и (или) на их неполноту.

Мотивированное решение изготовлено 30.10.2025.

Судья Н.А. Шевцова