Решение № 2-1353/2025 2-31/2026 2-31/2026(2-1353/2025;)~М-350/2025 М-350/2025 от 12 февраля 2026 г. по делу № 2-1353/2025

УИД 59RS0003-01-2025-000650-54

Дело № 2-31/2026


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 января 2026 года Кировский районный суд г.Перми в составе председательствующего судьи Терентьевой М.А., при секретаре Сергеевой М.С., с участием истца ФИО1, его представителя ФИО2, ответчика ФИО3, его представителя ФИО4, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3 о признании пункта договора купли-продажи о стоимости объекта недействительным, взыскании денежных средств,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи от 15 октября 2024 года, заключенного между сторонами в отношении однокомнатной квартиры, площадью 29,4 кв.м., расположенной по <адрес>, применении последствий недействительности сделки.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что 15 октября 2024 года между ФИО1 и ФИО3 был заключен договор купли - продажи квартиры, по которому истцом отчуждено в собственность ответчика жилое помещение - однокомнатная квартира, площадью 29,4 кв.м., расположенная по <адрес>. Воля истца на совершение оспариваемой сделки была полностью деформирована в результате спланированных и системных действий третьих лиц. Начиная с сентября 2024 года, он подвергался непрерывному воздействию со стороны лиц, выдававших себя за сотрудников правоохранительных органов и Центрального банка. Посредством телефонных звонков и переписки в мессенджере WhatsApp злоумышленники создали у него ложное представление об угрозе его имуществу, вынудили оформить кредиты и перевести полученные средства на «безопасные счета», а также убедили в необходимости фиктивной продажи квартиры для ее «сохранения» в рамках «специальной операции». Данные обстоятельства подтверждаются его пояснениями, материалами уголовного дела по факту мошенничества, а также сведениями о доступе к личному кабинету истца на Госуслугах с чужих IP-адресов. Заключением судебной комплексной психолого-психиатрической экспертизы (комиссии экспертов) от 17 сентября 2025 года № установлено наличие у ФИО1 таких психологических особенностей, как ........ Психолог в рамках экспертизы пришла к выводу о наличии у истца таких личностных черт, как ........ Эти объективные данные свидетельствуют о том, что он в силу своих психологических характеристик не был способен в полной мере понимать значение своих действий и руководить ими применительно к сложной и многоэтапной сделке по отчуждению единственного жилья. Мошенники, используя отработанные техники давления и обмана, эксплуатировали указанные личностные слабости, что привело к полному подавлению свободной воли истца. Имел место как прямой обман относительно личности звонивших и сущности их «операции», так и умолчание со стороны ответчика, который, будучи покупателем, не проявил должной осмотрительности. Доказательством порока воли является условие о цене, закрепленное пунктом 2 договора. Стоимость квартиры была установлена в размере 1 500 000 рублей, что не только существенно ниже кадастровой стоимости объекта, составляющей 1 630 921,19 рубль, но и расходится с рыночной ценой аналогичного жилья, которая на момент сделки составляла не менее 2 110 000 рублей. Продажа единственного жилья по цене, заведомо не отражающей его реальную стоимость, свидетельствует об отсутствии у него намерения получить соразмерное встречное предоставление. Ответчик, вступая в сделку, не мог не заметить очевидных признаков того, что воля продавца сформирована несвободно. Экстренная продажа единственного жилья по заниженной цене, нервное и неадекватное поведение контрагента, отсутствие разумных объяснений такой сделки - должно было вызвать сомнения у добросовестного приобретателя.

В порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ФИО1 уточнил исковые требования, просил признать недействительным пункт 2 договора купли-продажи квартиры от 15 октября 2024 года в части установления цены отчуждаемого имущества в размере 1 500 000 рублей, установить действительную (рыночную) стоимость квартиры по состоянию на 15 октября 2024 года в размере 2 110 000 рублей, взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 убытки в виде разницы между установленной рыночной стоимостью квартиры и суммой, фактически уплаченной по недействительному условию договора, в сумме 610 000 рублей, в остальной части от иска отказался.

Определением от 30 января 2026 года судом принят отказ ФИО1 от иска к ФИО3 в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес> от 15 октября 2024 года и применении последствий недействительности сделки в виде возврата квартиры в собственность ФИО1, за исключением требований о признании недействительным пункта 2 указанного договора.

Истец ФИО1 в судебном заседании на требованиях настаивал, пояснил, что не собирался продавать квартиру. Мошенники убедили его, что требуется проведение фиктивной сделки для сохранения квартиры, так как его квартиру собираются продать неустановленные лица. После того как был оформлен договор, он понял, что квартира продана не фиктивно, а фактически. Покупатели купили эту квартиру по условной цене, стоимость квартиры занижена. Понимает, что обманула его какая-то мошенническая сеть, по возбужденному уголовному делу в настоящее время ничего не известно. По существу сделки пояснил, что для оформления сделки приезжал в офис риелтора Ш., также до сделки отправлял Ш. квитанции по квартире, выписку из ЕГРН, а также квитанцию об оплате долга за капитальный ремонт. До сделки снялся с регистрационного учёта, так как мошенники убедили его, что нужно сняться с учета. Также мошенники сказали ему, что нужна легенда для покупателей, что он переезжает с целью покупки дома под <адрес>. Помнит, что риелтор спрашивала его, хватит ли ему денег на покупку дома, на что он сказал ей, утвердительно хватит. ФИО1 вел переписку с Ш., она сообщала ему куда и когда явится на сделку. Фактически он не хотел продавать квартиру. Считает, что покупатель мог понять, что продавец действует против своей воли, поскольку нормальную квартиру по такой цене не купить. Он не сообщил покупателю, что продает квартиру по указанию мошенников и третьих лиц, но покупатель мог об этом догадаться. Его квартира должна была стоить минимум 2 000 000 рублей. Сперва он продавал квартиру за 1 700 000 рублей, после того как ему позвонили мошенники и сказали поторопиться, он снизил цену до 1 500 000 рублей. Квартира до сделки осматривалась ФИО3, который говорил, что квартира в плохом состоянии, требует ремонта. ФИО1 с ним соглашался, говорил, что требуется косметический ремонт. В целом квартира была в хорошем состоянии, лишь местами порваны обои. Понимает, что при совершении сделки были соблюдены все формальности, однако в действительности он не хотел продавать квартиру.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании на заявленных требованиях настаивал по доводам, изложенным в уточненном иске.

Ответчик ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, пояснил, что доводы истца о продаже спорной квартиры под влиянием обмана или заблуждения не подтверждены. Он будучи покупателем не обманывал продавца и не вводил его в заблуждение. Спорную квартиру он приобрел для личного проживания, объявление о ее продаже увидел на сайте «Авито». Они договорились с истцом о просмотре квартиры и встретились в назначенный день. В ходе осмотра он видел, что квартира непригодна требовала ремонта. На осмотре он присутствовал вместе с отцом Г. Квартиру осматривал два раза, так как рассматривал иные варианты для приобретения, однако остановился на спорной квартире ввиду близости к работе. В устной беседе ФИО1 сказал ему, что продает квартиру за 1 700 000 рублей, но сделает скидку и продаст за 1 500 000 рублей если сделка состоится в ближайшее время. Денежные средства для покупки квартиры ФИО3 получил в связи с выкупом аварийного жилья, размер компенсации за квартиру 3 300 000 рублей, на его ? долю приходится 1 665 000 рублей. После получения денежных средств ему дали три месяца для того, чтобы съехать из аварийного жилья. В сопровождении сделки ему помогала риелтор Ш. Для оплаты стоимости квартиры он открыл специальный счет, на который перевел денежные средства, полученные за аварийное жилье. В назначенный день ФИО3, его отец Г. и продавец ФИО1 приехали в офис Ш., где заключили договор, затем съездили в МФЦ и сдали документы. После регистрации сделки денежные средства со специального счета ФИО3 перечислили на счет ФИО1 Просил в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать в полном объеме.

Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании просил в удовлетворении иска отказать, настаивает, что продавец – то есть ФИО1 при совершении сделки действовал разумно и осмотрительно, он снялся с регистрационного учета, по запросу юриста представил документы по оплате коммунальных услуг в спорной квартире. Между сторонами первоначально был заключен предварительный договор купли-продажи, а затем основной договор. ФИО1 без принуждения съехал с квартиры, забрал кошку, личные вещи и выехал. Вопреки позиции истца, ответчик при совершении сделки действовал добросовестно. В ходе сделки у ФИО1 запрашивались документы, на основании которых ему принадлежала квартира. Истец читал договор, задавал вопросы риелтору. Истцом не представлены доказательства порока воли при совершении сделки.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, показания свидетеля, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплены принципы гражданского законодательства, одним из которых, в частности, является свобода договора.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

Пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с пунктом 3 статьи 154 Гражданского кодекса Российской Федерации, для заключения договора необходимо выражение согласованной воли всех сторон.

Согласно пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со статьями 421, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам).

Статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Основной целью заключения договора купли-продажи является переход права собственности на товар от продавца к покупателю.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу положений статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации цена в договоре продажи недвижимости также отнесена к существенным условиям, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Судом установлено, что ФИО1 с 07 февраля 2023 года принадлежало на праве собственности жилое помещение – однокомнатная квартира, <адрес> (т. 1 л.д. 124-125). Основанием для возникновения права собственности истца на спорное жилое помещение послужил договор купли-продажи от 27 января 2023 года (т. 1 л.д. 81-85).

10 октября 2024 года ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили предварительный договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым стороны обязались в будущем, но не позднее 24 октября 2024 года, заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес> (т. 1 л.д. 157 об.).

15 октября 2024 года ФИО1 (продавец) и ФИО3 (покупатель) заключили договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым продавец передал принадлежащую ему на праве собственности однокомнатную квартиру, <адрес>, а покупатель принял указанное недвижимое имущество (т. 1 л.д. 86-87).

Стоимость отчуждаемой квартиры определена сторонами в сумме 1 500 000 рублей, из них 30 000 рублей покупатель передал продавцу при подписании договора, 1 470 000 рублей покупатель уплачивает продавцу в безналичном порядке, посредством открытия в банке аккредитива. Условием раскрытия аккредитива в его полном объеме в соответствии с условиями договора является предоставление в банк покупателем выписки из ЕГРН о зарегистрированном праве покупателя на квартиру и договора купли-продажи квартиры с отметкой о регистрации прав (пункт 2).

Получателем денежных средств по счету аккредитива № значится ФИО1

Пунктом 3 договора предусмотрено, что на момент его подписания в квартире отсутствуют лица, состоящие на регистрационном учете.

Пунктом 7 договора стороны подтвердили, что на момент его подписания они не лишены дееспособности, под опекой и попечительством не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознавать суть подписываемого договора и обязательств, вытекающих у них после его заключения, а также у сторон отсутствуют обязательства, вынуждающие совершить сделку на крайне невыгодных для себя условиях.

В пункте 10 договора стороны определили, что содержание договора, права, обязанности, ответственности сторон сторонам понятны.

Договор купли-продажи заключен в требуемой форме, содержит все существенные условия, в том числе условия о предмете, цене, подписан продавцом и покупателем.

15 октября 2024 года произведена государственная регистрация перехода права собственности на спорную квартиру к ФИО3, что подтверждается выпиской из ЕГРН (т. 1 л.д. 124-125).

Стороны договорились, что продавец обязуется освободить квартиру от личных вещей и передать ключи от квартиры в течение четырех дней с момента государственной регистрации перехода права собственности (п. 9), однако в указанный срок истец не освободил жилое помещение.

Полагая, что неустановленными лицами в отношении него совершены мошеннические действия, ФИО1 обратился в правоохранительные органы с заявлением о совершении преступления, о чем в материалах дела имеется талон-уведомление (т. 1 л.д. 76, 104).

По факту хищения у ФИО1 денежных средств в сумме 1 720 000 рублей уполномоченным должностным лицом возбуждено уголовное дело № по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса РФ.

ФИО1 признан потерпевшим по уголовному делу.

Судом истребованы и приобщены материалы возбужденного уголовного дела (т. 1 л.д. 185-243).

На момент рассмотрения спора итоговое процессуальное решение по уголовному делу не принято, лицо, причастное к совершению преступления не установлено, в связи с чем производство по делу приостановлено.

Обращаясь с иском в суд, истец указал, что намерений по продаже квартиры не имел, обстоятельства продажи полностью связаны с мошенническими действиями неустановленных лиц, истец полагал, что таким образом он может сохранить квартиру, так как ему пояснили, что сделка будет фиктивной, а после ее совершения квартира будет возвращена. Считает, что ответчик имел возможность и должен был убедиться, действуя с достаточной степенью разумности и осмотрительности, в наличии у ФИО1 действительной воли на срочную продажу единственного жилого помещения по заниженной цене, а также в необходимости совершить данную сделку и сменить место проживания, приобрести иное жилье при отсутствии достаточных денежных средств. Требования о признании недействительным пункта 2 договора в части установления цены отчуждаемого объекта недвижимости истец заявляет в соответствии с положениями ст.ст. 177-179 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивируя тем, что договор купли-продажи заключен им под влиянием существенного заблуждения и/или обмана, а кроме того действия по продаже единственной квартиры совершены им в ситуации, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

В подтверждение довода о совершении мошеннических действий, истцом приобщена переписка в мессенджере Whatsapp с неизвестным пользователем с номером тел. №, начавшаяся предположительно 04 октября 2024 года, в которой стороны неоднократно созваниваются посредством аудио и видеовызовов, отправитель разъясняет истцу процедуру снятия с регистрационного учета, что говорить сотрудникам правоохранительных органов по поводу причин снятия, уточняет как происходит продажа квартиры, интересуются ли объявлением, консультирует по вопросам, касающимся продажи квартиры. Позже истец сообщает неизвестному об имеющемся покупателе и ориентировочной дате сделки (15 октября 2024 года). По ходу переписки неизвестный разъясняет истцу, куда необходимо отправить полученные от продажи квартиры денежные средства, в каком размере, на что истец отправляет фотографии чеков о принятии денежных средств в банкомате, после 23 октября 2024 года переписка прекращается (т. 1 л.д. 12-75).

Также истцом приобщены копии чеков от 19 и 21 октября 2024 года о зачислении через банкомат наличных денежных средств в общей сумме 1 470 000 рублей (т. 1 л.д. 88).

Спорное жилое помещение являлось для ФИО1 единственным жильем, что подтверждается сведениями ЕГРН о правах отдельного лица (т. 1 л.д. 175).

Ответчик, возражая против исковых требований, указал, что при совершении сделки действовал разумно и добросовестно, не предполагал и не мог предполагать о том, что сделка для истца является фиктивной, совершенной с целью «спасти» квартиру. Для приобретения квартиры ответчиком использованы денежные средства, полученные на основании судебного акта по делу о выселении из аварийного жилья, ФИО3 намеревался улучшить жилищные условия, поскольку не имел иного жилья. На сайте «Авито» он увидел объявление о продаже спорной квартиры по цене 1 700 000 рублей. Позвонил по телефону, указанному в объявлении, в разговоре истец пояснил, если сделка состоится быстро, то он снизит сумму до 1 500 000 рублей. Ответчик приезжал на квартиру, осматривал ее, фотографировал, видел, что истец собрал вещи, готовился съехать. Сделка проходила с участием риелтора Ш. со стороны ответчика, риелтор курировала все вопросы по приобретению жилья, проверяла документы, составляла договор, присутствовала со сторонами в МФЦ, фактически помогала ответчику убедиться в законности и легальности сделки. С доводом истца о заниженной стоимости квартиры не согласен, поскольку именно истец предложил цену объекта, в частности, снизил цену с 1,7 млн до 1,5 млн, состояние квартиры на момент продажи было неудовлетворительное, требовался ремонт. Все документы по сделке продавец представил, а риелтор их проверил, в связи с чем у него как у покупателя не возникло сомнений относительно природы сделки.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (абзац первый пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Положения ст.ст. 177, 178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которые ссылается истец, как на специальные основания, предусматривают последствия заключения сделки с пороком воли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Юридически значимыми обстоятельствами по такому спору являются наличие или отсутствие психического расстройства у лица в момент совершения юридически значимых действий, степень его тяжести, степень имеющихся нарушений его интеллектуального и (или) волевого уровня.

Согласно справке ГБУЗ «ПККНД» ФИО1 на учете у врача-....... не состоит (т. 1 л.д. 146),

В ходе судебного разбирательства и учитывая заявленные основания иска, судом назначалась судебная экспертиза для определения психического состояния истца в момент совершения сделки, а также для определения того, понимал ли он значение своих действий и мог ли руководить ими в этот момент.

В заключении № от 17 сентября 2025 года эксперты указали, что ответить на поставленные перед экспертами вопросы не представляется возможным, для определения психического состояния ФИО1 необходимо проведение стационарной комплексной судебной психолого-психиатрической экспертизы (т. 2 л.д. 226-230)

От проведения стационарной психолого-психиатрической экспертизы ФИО1 отказался.

Вопреки доводам представителя истца, в ходе рассмотрения дела у истца не установлено наличие такого психического состояния, которое бы лишало его способности понимать значение своих действий и руководить ими, наоборот ФИО1 однозначно понимал суть сделки, обсуждал со стороной договора его существенные условия, осознанно и последовательно совершал действия, направленные на прекращение права собственности, в частности, передал риелтору правоустанавливающие документы на объект, снялся с регистрационного учета из спорной квартиры заблаговременно до сделки.

С учетом установленных выше обстоятельств, приведенных положений норм права, суд приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о пороке его воли при заключении договора, выразившемся в его нахождении в момент подписания договора в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

В соответствии с пунктом 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Пунктом 2 указанной статьи определено, что при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если:

1) сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.;

2) сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные;

3) сторона заблуждается в отношении природы сделки;

4) сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой;

5) сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку.

Согласно разъяснениям, данным Конституционным Судом РФ, статья 178 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает ориентиры, которым должны следовать суды при определении того, являлось ли заблуждение, под влиянием которого была совершена сделка, настолько существенным, чтобы его рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, а также последствия признания такой сделки недействительной, обеспечивает защиту прав лиц, чья действительная воля при совершении сделки была искажена (определения от 22 апреля 2014 года N 751-О, 28 марта 2017 года N 606-О, 08 февраля 2019 года N 338-О, 31 мая 2022 года N 1313-О и др.).

По смыслу статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации заблуждение относительно условий сделки, ее природы должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Сделка считается недействительной, если выраженная в ней воля стороны неправильно сложилась вследствие заблуждения и повлекла иные правовые последствия, нежели те, которые сторона действительно имела в виду.

Под влиянием заблуждения участник сделки помимо своей воли составляет неправильное мнение или остается в неведении относительно тех или иных обстоятельств, имеющих для него существенное значение, и под их влиянием совершает сделку, которую он не совершил бы, если бы не заблуждался.

Заблуждение может проявляться в том числе в отношении обстоятельств, влияющих на решение того или иного лица совершить сделку.

В подобных случаях воля стороны, направленная на совершение сделки, формируется на основании неправильных представлений о тех или иных обстоятельствах, а заблуждение может выражаться в незнании каких-либо обстоятельств или обладании недостоверной информацией о таких обстоятельствах.

При этом в силу пункта 3 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации заблуждение относительно мотивов сделки не является достаточно существенным для признания сделки недействительной.

Суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон (пункт 5 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

Аналогичные разъяснения содержатся в пункте 99 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором также указано, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. Закон не связывает оспаривание сделки на основании пунктов 1 и 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации с наличием уголовного производства по фактам применения насилия, угрозы или обмана. Обстоятельства применения насилия, угрозы или обмана могут подтверждаться по общим правилам о доказывании (абзацы третий и пятый).

Таким образом, из приведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации следует, что договор может быть признан недействительным при наличии умысла стороны договора на обман.

Истец ссылается на недействительность условия договора о цене ввиду заниженной стоимости спорного объекта, настаивает, что на момент совершения сделки – на 15 октября 2024 года рыночная стоимость квартиры составляла 2 110 000 рублей, тогда как объект продан даже ниже кадастровой стоимости объекта.

Цена относится к существенным условиям договора купли-продажи квартиры. Как правило, цена определяется по соглашению сторон (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

Законодательством не установлены какие-либо запреты или ограничения относительно цены продаваемой квартиры, в том числе на ее продажу по цене ниже кадастровой стоимости. Однако существуют определенные особенности исчисления НДФЛ с доходов от продажи квартиры (при отсутствии у продавца права на освобождение от его уплаты), если такой доход меньше кадастровой стоимости квартиры, умноженной на коэффициент 0,7 (п. 2 ст. 214.10, ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Также стороны могут определить порядок оплаты, сроки и размеры платежей.

Цена оспариваемого договора, и соответственно цена объекта, составила 1 500 000 рублей (пункт 2 договора), сторонами определен порядок уплаты указанной стоимости.

Согласно сведениям ЕГРН кадастровая стоимость спорного объекта по состоянию на 15 октября 2024 года составляла 1 630 921,19 рублей.

Рыночная стоимость спорного объекта на момент совершения сделки согласно выводам оценочного отчета №, выполненного М., составляла 2 110 000 рублей (т. 2 л.д. 37).

В судебном заседании истец подтвердил, что первоначально выставил квартиру за 1 700 000 рублей, а потом сообщил покупателю, что снизит цену квартиры до 1 500 000 рублей, если сделка будет совершена быстро.

Указанные обстоятельства подтвердил и ответчик ФИО3

Допрошенный в судебном заседании свидетель Ш. пояснила, что оказывала юридические услуги ФИО3 по получению выкупной стоимости за изымаемое аварийное жилое помещение – квартиру по <адрес>. ФИО3 совместно с родителями искали жилое помещение, им был установлен срок 3 месяца для освобождения аварийного жилья. В начале октября 2024 года отец ФИО3 – Г. вновь обратился к свидетелю и сказал, что найден вариант для приобретения, в связи с чем необходимо подготовить документы. Ш. сказала, что ей нужно проанализировать документы продавца по указанной квартире. 8 октября 2024 года с номера Р. ей пришла выписка на квартиру по <адрес>, квитанции, справка о зарегистрированных лицах. Ей необходимо было подготовить проект предварительного договора с ФИО1, задать ему ряд вопросов, и при необходимости передать задаток. На сделку она предложила форму расчетов через аккредитив. Встреча со сторонами была назначена 10 октября по <адрес>, по указанному адресу находится офис ее компании. Сперва на встречу подошли ФИО3 и Г.., с опозданием пришел ФИО1 На встрече она уточнила у ФИО1 какое у него образование, на что он ответил - высшее. Свидетель помнит, что задавала ФИО1 вопрос по какой причине он продает квартиру, на что истец дал пояснения, что он одинокий, у него есть родственники в области, куда он и поедет проживать, намерен строить дом с сестрой. Свидетель объяснила, что сперва будет заключен предварительный договор, а затем основной. На что ФИО1 сказал, что нужно заключить сразу основной договор. Также он пояснил, что снялся с регистрационного учета, имеется задолженность по кап.ремонту за два месяца, которую он готов заплатить. На этой встрече ФИО1 четко и внимательно читал договор, задавал вопросы, после чего подписал предварительный договор. Цена была согласована между продавцом и покупателем. Свидетель проверила ФИО1 по сайту УФССП, а также на предмет банкротства, также установила, что спорный объект не обременен. Помнит, что кадастровая стоимость квартиры на тот момент была 1 000 000 рублей. Торга по поводу цены квартиры не было, сторонами была согласована стоимость 1 500 000 рублей, также она видела объявление о продаже указанной квартиры на «Авито» с аналогичной стоимостью. ФИО1 представил ей свои личные данные, она направляла ему на электронную почту договор купли-продажи, а он в ответ – квитанции по капитальному ремонту. Поскольку у Г-ных был короткий срок для выезда, она действовала быстро, в течение недели съездила в банк для открытия аккредитива, затем они согласовали дату сделки. В назначенный день ФИО3 и ФИО1 оформили документы, Пироговскому сотрудник банка пояснил, как получить деньги с аккредитива. После чего они вместе поехали в МФЦ, где получили талон, договор купли-продажи у них был подписан, поэтому они быстро сдали документы. Свидетель отметила адекватное поведение ФИО1 на сделке, его внешний вид был вполне обычный, он просматривал документы со своего смартфона, какого-либо недоверия не вызывал. ФИО1 сказал, что самостоятельно получит выписку и самостоятельно обратится в банк для получения денежных средств. Стороны согласовали срок для выезда - неделя, чтобы ФИО1 выехал из квартиры. Потом свидетелю позвонили Г-ны и сказали, что не могут дозвониться до Пироговоского. Свидетель также не могла дозвониться до Пироговского, когда дозвонилась, он сказал, что разговаривать ей необходимо с юристом, так как он хочет вернуть квартиру, денег полученных от продажи квартиры у него нет.

Указанные обстоятельства подтверждаются имеющейся перепиской в мессенджере «Whatsapp» между ФИО1 и Ш., в которой стороны обсуждали условия сделки, обменивались проектом договора купли-продажи, а также иными документами, необходимыми для заключения сделки (копии паспорта, квитанции, справки и тд.).

Суд, анализируя пояснения сторон, показания свидетеля, имеющиеся письменные доказательства, приходит к выводу, что из установленных по делу обстоятельств следует, что заблуждение относительно предмета договора, природы сделки и иных обстоятельств сделки у истца отсутствовало, доказательств того, что ФИО3 совершил действия, свидетельствующие об умышленном введении ФИО1 в заблуждение относительно предмета сделки либо умолчал об обстоятельствах, о которых должен был сообщить при той добросовестности, которая от него требовалась по условиям оборота, суду не представлено, как и не представлено доказательств заключения оспариваемой сделки под влиянием обмана со стороны ответчика.

Напротив, именно ФИО1 ввел в заблуждение покупателя ФИО3 относительно мотивов и цели продажи спорного объекта, истец говорил по заранее придуманной им легенде, что на денежные средства, полученные от продажи квартиры, намерен купить дом в селе в <адрес>, где проживают его родственники. Тогда как о необходимости обеспечения «сохранности квартиры» от посягательств иных лиц посредством ее фиктивной продажи, истец умолчал.

Более того, истец неоднократно показывал квартиру ФИО5, в ходе разговора настаивал на быстроте и срочности сделки, мотивируя покупателя дополнительной скидкой.

Все существенные условия договора купли-продажи спорной квартиры были изложены четко, ясно и понятно, возражений по вопросу заключения договора от ФИО1 не поступало, он добровольно и собственноручно подписал договор, понимая его содержание, условия и суть сделки, согласился со всеми условиями, в т.ч. с условием о цене.

По мнению суда, ФИО1 последовательно совершал действия по заключению оспариваемого договора купли-продажи квартиры: выставил объявление о продаже квартиры в сети Интернет на сайте объявлений «Авито», показывал квартиру потенциальным покупателям, заблаговременно снялся с регистрационного учета из спорного объекта, определил цену объекта, предоставив по собственной инициативе скидку покупателю и снизив стоимость спорного объекта с 1 700 000 рублей до 1 500 000 рублей, заключил предварительный договор, а затем и основной договор купли-продажи квартиры; переход права собственности на спорную квартиру зарегистрирован в установленном законом порядке путем их личного обращения в многофункциональный центр; истцом от покупателя получены денежные средства в счет оплаты квартиры в полном объеме, после чего истец самостоятельно ими распорядился, добровольно передав их неустановленному лицу, при этом как риелтору, так и покупателю об отсутствии фактических намерений на совершение сделки по продаже квартиры истец не сообщил.

Довод истца о том, что стоимость квартиры по сделке меньше, чем ее реальная рыночная стоимость, а также кадастровая стоимость, не служит безусловным основанием для признания оспариваемой сделки в части установления цены недействительной, поскольку стороны свободны в заключении договора, стоимость объекта была согласована сторонами при заключении договора и обосновывалась продавцом, в том числе срочностью ее продажи, тем самым истец реализовал свое право на установление цены продаваемого недвижимого имущества, с чем согласился и покупатель, что нашло отражение в условиях договора.

Признание ФИО1 потерпевшим по уголовному делу, возбужденному по части 4 статьи 159 УК РФ, также не является безусловным основанием для признания оспариваемой сделки недействительной. Более того, уголовное дело возбуждено по признакам преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 УК РФ в отношении неустановленных лиц по факту завладения неустановленными лицами денежных средств, принадлежащих ФИО1, а не в связи с незаконным оформлением оспариваемого договора купли-продажи.

Довод о том, что квартира являлась для истца единственным жильем, судом отклоняется, поскольку сам по себе не влечет признание сделки недействительной, поскольку собственник вправе производить отчуждение своего имущества на любых условиях, не противоречащих закону.

При таких обстоятельствах, у суда не имеется правовых оснований для признания п. 2 договора купли-продажи квартиры от 15 октября 2024 года в части установления цены отчуждаемого имущества недействительным.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика убытков в виде разницы между рыночной стоимостью квартиры в момент совершения сделки (15 октября 2024 года) – 2 110 000 рублей и суммой, уплаченной ответчиком истцу по договору купли-продажи – 1 500 000 рублей, которая составляет 610 000 рублей.

Согласно выводам оценочного отчета №, выполненного М., рыночная стоимость жилого помещения – однокомнатная квартира, <адрес> по состоянию на 15 октября 2024 года составляет 2 110 000 рублей (т. 2 л.д. 37).

В силу пункта 1 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (пункт 2 статьи 15).

Применение такой меры гражданско-правовой ответственности как возмещение убытков (вреда) возможно при доказанности совокупности условий: противоправности действий причинителя убытков, причинной связи между противоправными действиями и возникшими убытками, наличия и размера понесенных убытков. Размер подлежащих возмещению убытков должен быть установлен с разумной степенью достоверности (пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Из анализа приведенных норм следует, что по общему правилу для возложения ответственности необходимо прежде всего, доказать, что именно ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков; указанные обстоятельства доказываются истцом. При установлении обстоятельств совершения ответчиком указанных выше действий (бездействия), на него законом возлагается обязанность представить доказательства разумности и добросовестности его действий, отсутствия вины в причинении истцу убытков.

Поскольку по настоящему делу факт виновного противоправного действия (бездействия) ответчика ФИО3 при совершении оспариваемой сделки купли-продажи квартиры судом не установлен, правовые основания для возложения на него обязанности по возмещению истцу убытков отсутствуют.

Руководствуясь ст. ст. 194 – 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

отказать ФИО1 в удовлетворении требований к ФИО3 о признании недействительным пункта 2 договора купли-продажи квартиры, расположенной по <адрес> от 15 октября 2024 года, взыскании денежных средств в размере 610 000 рублей.

Решение суда в течение месяца со дня принятия в окончательной форме может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пермский краевой суд через Кировский районный суд г. Перми.

Судья Терентьева М.А.

Мотивированное решение изготовлено 13 февраля 2026 года.