Апелляционное определение № 33-1082/2026 33-11444/2025 от 8 февраля 2026 г.

УИД 59RS0007-01-2025-005899-03

Судья Гурьева Е.П.

Дело № 2-4807/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Дело № 33-1082/2026 (33-11444/2025)

г. Пермь

27 января 2026 года

В окончательном виде изготовлено 09 февраля 2026 года

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе председательствующего Заривчацкой Т.А.,

судей Ивановой Е.В., Гладковой О.В.,

при секретаре Беляевой Е.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1, действующей в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей М2., М3. к обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Оптимист», Акционерному обществу Коммерческий банк «Урал ФД» о признании недействительным условия договора участия в долевом строительстве, о взыскании убытков, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, штрафа,

по апелляционным жалобам Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Оптимист», Акционерного общества Коммерческий банк «Урал ФД» на решение Свердловского районного суда г.Перми от 27 октября 2025 года.

В судебном заседании присутствовали:

от ФИО1 – ФИО2 (по доверенности, удостоверение адвоката); Шушарина Т.А. (по доверенности, диплом, паспорт);

от ответчика ООО СЗ «Оптимист» - ФИО3 (по доверенности, диплом, паспорт);

от ответчика АО «КБ «Урал ФД» - ФИО4 (по доверенности, диплом, паспорт).

Изучив материалы дела, заслушав доклад судьи Заривчацкой Т.А., пояснения лиц, участвующих в деле, судебная коллегия

установила:

ФИО1, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетних детей М2., М3., обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Оптимист», Акционерному обществу Коммерческий банк «Урал ФД» (с учетом заявления об уточнении исковых требований от дата) о признании недействительным условий договора участия в долевом строительстве №** от 05 декабря 2024 года в части увеличения (завышения) цены объекта на 600 000 руб.; о взыскании с ответчиков солидарно неосновательного обогащения в сумме 600 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 101 518,03 руб. за период с 09 декабря 2024 года по 13 октябрь 2025 года с дальнейшим начислением по день фактического исполнения обязательств, убытков в размере 115 481,42 руб., штрафа в размере 50% от общей суммы, присужденной судом, компенсации морального вреда в сумме 20 000 руб.

В обоснование заявленных исковых требований указано, что 29 октября 2024 года между ФИО1 и ООО Специализированный застройщик «Оптимист» (далее – ООО СЗ «Оптимист», Застройщик) заключено соглашение о бронировании объекта недвижимости - двухкомнатной квартиры №** на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Пермь, ул. ****, общей площадью 55, 9 кв.м., в соответствии с которым стороны согласовали существенные условия будущего договора участия в долевом строительстве, в том числе цену объекта и срок заключения основного договора долевого участия в строительстве.

Согласно условиям соглашения, стоимость объекта составляла 7 986 280 руб., с учетом скидки 8 % от базовой стоимости квартиры 8 249 000 руб. без учета стоимости на отделку, способ оплаты - семейная ипотека банка «Урал ФД», ставка 6%. Срок подписания договора долевого участия установлен не позднее 29 ноября 2024 года. На момент заключения соглашения о бронировании застройщик предоставил всю необходимую информацию об условиях будущей сделки, включая параметры ипотечного кредита, рекомендуемый банком АО КБ «Урал ФД», условия предоставления кредита по льготной государственной программе, и заверил, что приобретение квартиры возможно на этих условиях при указанной стоимости.

29 ноября 2024 года истец направила в адрес Застройщика требование о заключении договора долевого участия на условиях, согласованных в соглашении о бронировании.

05 декабря 2025 между сторонами заключен Договор участия в долевом строительстве № ** (далее - ДДУ), в котором цена того же объекта была необоснованно завышена и составила 8 586 280 руб., то есть на 600 000 руб. больше, чем согласованная стоимость по соглашению о бронировании.

Для совершения сделки были привлечены кредитные денежные средства в размере 6 000 000 руб., полученные истцом на основании кредитного договора №** от 05 декабря 2024 года, заключенного с АО КБ «Урал ФД». Из письма ООО СЗ «Оптимист» №7 от 31 января 2025 года следует, что низкая ставка объясняется выплатой застройщиком банку компенсации в размере 600 000 руб. в качестве расходов, понесенные в связи с предоставлением такого льготного кредита.

Навязанное условие об увеличении цены объекта долевого строительства не связано с реальной стоимостью квартиры и фактически представляет собой переложение застройщиком своих обязательств перед третьим лицом (банком) на потребителя. Истец оказался в положении, при котором отказ от подписания ДДУ по условиям застройщика повлек бы утрату возможности воспользоваться ипотекой и приобрести жилье. Кроме того, фактическая уплата денежных средств была произведена в размере 8 586 260 руб., то есть в полном объеме, указанном в ДДУ несмотря на то, что договор бронирования фиксировал иную стоимость.

На основании изложенного истец просит признать условие ДДУ о цене объекта долевого строительства недействительным, как навязанное условие, поскольку такие действия застройщика вводят потребителя в заблуждение относительно действительной стоимости ипотечного кредита, условий финансирования, нарушают принципы добросовестности и разумности, предусмотренные статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Заключая соглашение о бронировании 29.10.2024, застройщик действовал как профессиональный участник рынка недвижимости, располагал полной информацией о доступных лимитах по программам льготного ипотечного кредитования, установленных банком АО КБ «Урал ФД», однако, предоставил потребителю недостоверную информацию о цене договора, чем ввел покупателя в заблуждение, заведомо формируя у него ложное представление о возможности приобрести квартиру по предварительно согласованной цене и с заявленными условиями кредитования.

Одностороннее изменение условия о цене при заключении ДДУ без волеизъявления истца по новой цене нарушает принцип справедливости и правовой определенности. Возникшая в результате несоответствия фактически уплаченной цены ранее согласованной стоимости разница является пронесенными истцом убытками, прямо связанными с недобросовестным включением в договор завышенной цены, вызванными несоблюдением достигнутых условий, в связи с чем подлежат возмещению в полном объеме.

Банк, получивший от застройщика компенсационные выплаты, действовал в рамках согласованной с застройщиком схемы финансирования, направленной на предоставление покупателю льготного кредита за счет завышения цены договора долевого участия. Таким образом, действия застройщика и банка по своей правовой природе являются согласованными и направлены на извлечение выгоды за счет потребителя, что нарушает принцип свободы договора и свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны ответчиков и образует основание для возложения на них солидарной обязанности по возмещению убытков истцу.

Вследствие необоснованного увеличения ООО СЗ «Оптимист» стоимости договора истец понесла убытки в размере суммы процентов, уплаченных по кредитному договору, заключенному с АО «Альфа-Банк» 06.12.2024.По состоянию на 01 октября 2025 года истцом во исполнение условий указанного договора выплачены проценты в сумме 115 481,42 руб., что подтверждается выпиской по счету.

Кроме того, по вине ответчиков истец испытал физические и нравственные страдания, размер компенсации которых истец оценивает в сумму 200 000 руб.

Истец участия в судебном заседании не принимала, судом извещалась. Ранее в судебном заседании поддержала заявленные требования, пояснила, что 16.08.2025 ею был заключен договор с риелтором для продажи предыдущей квартиры и покупки новой. 29 октября 2024 года ею был получен задаток по сделке купли-продажи принадлежавшей ей квартиры, заключено соглашение с застройщиком на бронирование квартиры. За получением кредита ранее в августе 2024 года она обращалась в банк. Предварительное одобрение банка на получение кредита было получено в начале сентября, истец рассчитывала получить кредит на приобретение квартиры по льготной программе. Сделка по продаже принадлежащей истцу квартиры состоялась 30 ноября 2024 года. 29 ноября 2024 года истцу сообщили, что цена приобретаемой у застройщика квартиры повысилась. Она составила требование застройщику о продаже квартиры по ранее согласованной цене. Риелтор ей поясняла, что квартиру необходимо покупать только по повышенной стоимости. Ею уже были поданы заявки в садик и школу на детей, ранее принадлежавшую квартиру уже продали, поэтому пришлось заключать договор с застройщиком по завышенной цене.

Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика ООО СЗ «Оптимист» в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменных возражениях (л.д.43).

Представитель ответчика АО КБ «Урал ФД» участия в судебном заседании не принимал, ранее в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований по доводам, изложенным в письменных возражениях (л.д.68-69).

В дополнительных пояснениях АО КБ «Урал ФД» указало, что решение об отказе в выдаче кредита ФИО1 не принималось и до сведения истца не доводилось. Истец обратилась с заявлением о предоставлении кредита в размере 6 000 000 руб. на срок 360 мес. (программа «ипотека, семейная», процентная ставка 6% годовых). Кредит на вышеуказанных условиях был предоставлен истцу, что подтверждается заключенным кредитным договором №** от 05 декабря 2024 года. Договорные отношения между Банком и застройщиком (ООО СЗ «Оптимист») не влияют на ценообразование при продаже застройщиком объекта недвижимости участнику долевого строительства, и не предполагают возложение на участника долевого строительства каких-либо дополнительных затрат, в том числе связанных с уплатой застройщиком банку компенсации (л.д.84-85).

Суд первой инстанции требования удовлетворил в части: признал недействительным условия раздела 3 Договора участия в долевом строительстве №** от 05 декабря 2024 года, в части увеличения (завышения) цены объекта на 600 000 руб.; взыскать с АО КБ «Уральский финансовый дом» в пользу ФИО1 неосновательное обогащение в сумме 600 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 105 422,14 руб. за период с 09 декабря 2024 года по 27 октября 2025 года с дальнейшим начислением по день фактического исполнения обязательств исходя из ключевой ставки Центрального банка России, убытки в сумме 115 481, 42 руб., компенсацию морального вреда в сумме 15 000 руб., штраф в размере 417 951,78 руб. Кроме того, с ООО СЗ «Оптимист» в пользу ФИО1, М2., М3.. взысканы денежные средства в счет компенсации морального вреда, штраф за неудовлетворение требований потребителей в добровольном порядке.

В апелляционной жалобе АО КБ «Уральский финансовый дом» просит решение отменить, принять новое решение об отказе истцу в удовлетворении исковых требований к Банку в полном объеме. В жалобе приведены доводы о необоснованности выводов суда первой инстанции о наличии причинно-следственной связи между действиями Банка и убытками истца, поскольку застройщик по своему усмотрению принял решение переложить свои расходы на истца, стороны договора долевого участия в строительстве самостоятельно определили его условия. Банк не является стороной Соглашения о бронировании, а также стороной договора об участии в долевом строительстве. Убытки истца связаны с уклонением застройщика от заключения договора, подлежат взысканию со стороны, уклоняющейся от заключения договора, либо стороны по сделке, признанной недействительной.

ООО СЗ «Оптимист» в апелляционной жалобе также просит решение суда первой инстанции отменить, принять новое решение об отказе истцу в удовлетворении исковых требований в полном объеме. В жалобе приведены доводы о несогласии с выводами суда первой инстанции относительно признания недействительными условий раздела 3 договора участия в долевом строительстве в части увеличения (завышения) цены объекта на 600000 руб., поскольку на момент заключения договора Соглашение о бронировании от 29 октября 2024 года сроком действия до 29 ноября 2024 года прекратило свое действие. Договор участия в долевом строительстве ФИО1 не был подписан в установленный в Соглашении о бронировании срок, по причинам, зависящим от истца, которая не имела возможности произвести единовременную оплату за квартиру в размере, указанном в Соглашении. В выдаче ипотечного кредита на льготных условиях Банком «Урал ФД» истцу было отказано по причине исчерпания кредитных лимитов на субсидированную ипотеку, договор купли-продажи своей квартиры истец подписала днем позже – 30 ноября 2024 года. Требование от 29 ноября 2024 года было направлено истцом в адрес застройщика через сервис Почта России по окончании рабочего дня в 21 час 39 минут, застройщиком получено 09 декабря 2024 года. Судом первой инстанции не было учтено, что Соглашение о бронировании прекратилось по причинам, связанным с ФИО1, на которые застройщик не мог повлиять. Исходя из принципа свободы договора, цены на объекты долевого строительства являются рыночными и устанавливаются самостоятельно застройщиком, который вправе включать в цену конкретной квартиры любые свои расходы, связанные с договором участия в долевом строительстве. В свою очередь участник долевого строительства вправе заключать или не заключать договор об участии в долевом строительстве с конкретным застройщиком, выбирая для себя наиболее подходящие варианты условий сделки, в том числе по цене предложения. С учетом данных обстоятельств оснований для выводов о предоставлении застройщиком истцу недостоверной информации у суда первой инстанции не имелось. При заключении договора участия в долевом строительстве ФИО1 не настаивала на заключении договора на условиях Соглашения о бронировании. Полагают, что с учетом изложенных обстоятельств, действия истца при обращении в суд не являются добросовестными. Поскольку основные исковые требования не подлежали удовлетворению, оснований для удовлетворения производных требований о взыскании морального вреда, штрафа не имелось. Застройщиком права истца не нарушались, требования о компенсации морального вреда не подтверждены соответствующими доказательствами. Оснований для взыскания штрафа не имелось, поскольку срок для добровольного удовлетворения требований истца истек в мораторный период.

В представленных отзывах на апелляционные жалобы истец ФИО1 просит решение оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчиков – без удовлетворения.

В письменном отзыве ООО СЗ «Оптимист» на апелляционную жалобу АО КБ «Урал ФД» указано, что доводы Банка об уклонении застройщика от заключения договора участия в долевом строительстве с истцом опровергаются имеющимися в деле доказательствами об окончании действия Соглашения о бронировании на момент заключения договора об участии в долевом строительстве. Истец в ходе рассмотрения дела давала пояснения о том, что застройщик предупредил ее о повышении цены на квартиру. Оплата Банку застройщиком компенсации в размере 600000 руб. обусловлена действиями самого Банка, который отказался выдавать истцу ранее согласованный ипотечный кредит на льготных условиях со ссылкой на исчерпание кредитных лимитов. При сохранении Банков льготных условий ипотечного кредитования застройщик имел бы возможность заключить с ФИО1 договор по цене, установленной Соглашением о бронировании.

На заседании судебной коллегии представители ответчиков на доводах апелляционных жалобы настаивали.

Истец в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом.

Представитель истца ФИО2 поддержала доводы, изложенные в возражениях на жалобы, указала на отсутствие недобросовестности со стороны истца, пояснила также, что истец узнала о том, что ей не будет предоставлен кредит и цена на квартиру изменится только вечером 29.11.2024 от своего риэлтора. Истец вынуждена была заключить договор на условиях застройщика, поскольку квартира, в которой они с детьми проживали, была продана.

Представитель истца Шушарина Т.А. от выступления отказалась.

Проверив законность и обоснованность решения по доводам апелляционной жалобы, судебная коллегия считает его подлежащим отмене в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела, неверным применением норм материального права, руководствуясь при этом следующим.

Как следует из материалов дела, 20 сентября 2024 года ФИО1 оформила анкету-заявление на получение кредита в АО КБ «Урал ФД» Семейная ипотека 6 % для приобретения квартиры (л.д.70-75, 87-92).

29 октября 2024 года между истцом и ООО СЗ «Оптимист» было заключено соглашение о бронировании от 29 октября 2024 года, в соотвествии с условиями которого сторона 1 (застройщик) бронирует для стороны 2 (ФИО1) объект недвижимости для целей дальнейшего заключения следующего договора на условиях:

- Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: **** – далее Договор;

- объект по Договору: двухкомнатная квартира №** на 1 этаже, общей проектной площадью 55,9 кв.м;

- цена объекта по Договору при единовременной оплате в момент заключения договора составляет 7 986 280 руб. с учетом скидки 8% от базовой стоимости квартиры 8 249 000 руб. без учета стоимости за отделку. Способ оплаты – семейная ипотека, банк Урал ФД, ставка 6%. Отделка – под ключ Комфорт;

- срок подписания Договора – не позднее 29 ноября 2024 года в связи со снятием обременения по продаваемому объекту и согласованием сделки в органах опеки и попечительства. До указанной даты Сторона 1 обязуется не совершать с третьими лицами сделок в отношении указанного в настоящем пункте соглашения объекта (л.д.11, 60).

В соотвествии с пунктом 1.2 Соглашения, бронирование осуществляется без взимания платы со Стороны 2.

29 ноября 2024 года истцом направлено почтовым отправлением в виде электронного письма требование в ООО СЗ «Оптимист» о заключении договора участия в долевом строительстве на условиях, определенных соглашением о бронировании от 29 октября 2024 года (л.д.12, 29). Время проверки АО «Почта России» электронной подписи отправителя – 19:39:37 (л.д.12, оборот, том 1).

Требование было получено ООО СЗ «Оптимист» 09 декабря 2024 года.

02 декабря 2024 года между АО КБ «Урал ФД» и ООО СЗ «Оптимист» заключен договор №**, которым был определен порядок взаимодействия сторон в рамках деятельности, связанной с выдачей организацией клиентам кредитов по сниженной процентной ставке на условиях, указанных в приложении №1 к договору; порядок расчета и уплаты организации денежных средств, связанных с возмещением недополученных организацией доходов по кредитам, выданным организацией клиентам по сниженной процентной ставке в рамках программы Согласно пункту 1.2 договора от 02 декабря 2024 года №99-10 застройщик в порядке и на условиях настоящего договора перечисляет организации компенсацию в целях возмещения недополученных процентных доходов по кредитам, выданной организациям клиентам Программы на условиях, приведенных в Приложении №1 к договору (л.д.130-136).

05 декабря 2024 года между истцом и АО «КБ «Урал ФД» заключен кредитный договор №** о предоставлении кредита в размере 6 000 000 руб., полная стоимость кредита 6, 234 % годовых (л.д.24-30, 93-101).

Согласно пункту 17 кредитного договора, цели использования заемщиком кредита: частичная оплата заемщиком ФИО1 (169/255 долей в праве общей долевой собственности), а также несовершеннолетних детей М2. (28/225 доли в праве общей долевой собственности), М3. (28/225 доли в праве общей долевой собственности) участия в долевом строительстве объекта недвижимости: квартира, расположенная по строительному адресу: ****. Застройщик – ООО СЗ «Оптимист».

05 декабря 2024 года между ФИО1, действующей в своих интересах, а также интересах несовершеннолетних детей М2., М3., и ООО СЗ «Оптимист» заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: **** (далее – договор) (л.д.13-23).

Объектом долевого строительства являлась квартира №** проектной площадью 55,9 кв.м.

Согласно пункту 3.2 договора общая стоимость помещения составляет 8 586 280 руб. (цена помещения или цена договора).

В соответствии с пунктом 3.3.2 договора уплата цены договора производится в следующем порядке:

- 2 407 385, 51 руб. участник долевого строительства оплачивает за счет собственных средств;

- 178 894, 49 руб. уплачиваются за счет средств использования федерального материнского (семейного) капитала, перечисляемых в качестве первоначального взноса при получении кредита для участия в долевом строительстве объекта;

- 6 000 000 руб. оплачиваются участником долевого строительства за счет кредитных средств, предоставленных участнику долевого строительства Акционерным обществом Коммерческий Банк «Уральский финансовый дом» согласно кредитному договору №** от 05 декабря 2024 года, заключаемому Банком с участником долевого строительства на срок 360 месяцев.

29 декабря 2024 года ООО СЗ «Оптимист» и АО КБ «Урал ФД» подписан акт-отчет по компенсации, согласно которому был выдан 05 декабря 2024 года кредит ФИО1 на сумму 6 000 000 руб. Застройщик выплачивает АО КБ «Урал ФД» компенсацию в размере 600 000 руб. (л.д.46). Оплата произведена на основании платежного поручения от 20.01.2025 №** (л.д. 58 т.1).

В претензиях, направленных в адрес ответчиков ФИО1 изложила требования о приведении стоимости объекта недвижимости по договору участия в долевом строительстве №** от 05 декабря 2024 года в соответствии с условиями Соглашения о бронировании от 29 октября 2024 года путем заключения дополнительного соглашения, возместить причиненные убытки, рассчитанные как разница между согласованной стоимостью квартиры в соглашении по бронировании и стоимостью, фактически указанной в договоре участия в долевом строительстве (л.д.29).

В ответе на претензию от 31 января 2025 года №7 ООО СЗ «Оптимист» отказало в ее удовлетворении с указанием, что обществом произведена компенсация в сумме 600 000 руб. «Урал ФД» в целях получения ФИО1 ипотеки на условиях низкой ставки 6,234 % годовых (л.д.30-31, 56).

АО КБ «Урал ФД» в ответе на претензию ФИО1 от 23 мая 2025 года №** отказало в ее удовлетворении (л.д.32).

Из пояснения представителя ответчика ООО СЗ «Оптимист», письменных возражений ООО СЗ «Оптимист» следует, что для того, чтобы ФИО1 могла получить от банка «Урал ФД» льготный кредит по ставке 6,234 % годовых, ООО СЗ «Оптимист» выплатило банку «Урал ФД» компенсацию в размере 600 000 руб.

Согласно информации ИП ФИО12 по проведенной сделке с клиентом, ФИО1 планировала за счет собственных денежных средств, полученных от продажи вышеуказанной квартиры, заемных средств, предоставленных Банком по программе льготного ипотечного кредитования «Ипотека для лиц, имеющих несовершеннолетних детей» («Семейная ипотека») и средств Материнского семейного капитала.

Единственный банк, который выдавал «Семейную ипотеку» без комиссии был Банк УРАЛ-ФД. 26 сентября 2024 года ФИО1 был одобрен ипотечный кредит на сумму не более 6 000 000 руб., сроком на 30 лет, под ставку 6 % годовых, без комиссий. 29 октября 2024 года между ФИО1 и ООО СЗ «Оптимист» было заключено соглашение о бронировании двухкомнатной квартиры: ****, по цене 7 986 280 руб. с учетом скидки 8% от базовой стоимости квартиры 8 249 000 руб., сроком по 29 ноября 2024 года и внесен задаток в размере 50 000 руб. (платная бронь). ФИО1 знала, что банки стали практиковать взимание комиссий при выдаче льготных ипотек на приобретение жилья. 01 декабря 2024 года ФИО1 и М1. был заключен договор купли-продажи их двухкомнатной квартиры. Отказаться от сделки не представлялось возможным так, как М-вы не имели финансовой возможности вернуть денежные средства их покупателям, которые были уплачены в счет погашения задолженности по ипотеке. 05 декабря 2024 года ФИО1 вышла на сделку по покупке квартиры с использованием ипотечных денежных средств, предоставленных банком УРАЛ-ФД, заключила кредитный договор. При этом субсидию банка за выдачу льготной ипотеки ФИО1 в размере 600 000 руб. оплатил застройщик ООО СЗ «Оптимист» (л.д.59).

Данные обстоятельства ФИО12 также сообщила в судебном заседании при допросе в качестве свидетеля.

Между ФИО1 и АО «Альфа-Банк» 06 декабря 2024 года заключен кредитный договор на сумму 500 000 руб. (л.д.191-192).

По поручению ФИО1 полученные кредитные средства в сумме 500 000 руб. были 09 декабря 2024 года переведены по СБП на ее счет в АО КБ «Урал ФД», что подтверждается квитанцией АО «Альфа-Банк» от 09 декабря 2024 года.

Согласно распоряжению ФИО1 на пополнение средств в рублях от 09 декабря 2024 года в АО КБ «Урал ФД» осуществлен перевод указанной суммы на лицевой счет ФИО1, что подтверждается представленной в материалы дела выпиской из лицевого счета АО КБ «Урал ФД» за период с 05 декабря 2024 года по 22 октября 2024 года, а также дополнительными пояснениями ФИО1 по исковым требованиям.

В последующем общая сумма заемных и собственных средств ФИО1 была перечислена на специальный счет эскроу, открытый в АО «Альфа-Банк» в соотвествии с разделом 3 Договора долевого строительства.

Согласно выписке по счету АО «Альфа-Банк», уплаченные ФИО1 проценты по кредитному договору, заключенному с АО «Альфа-Банк», по состоянию на 01 октября 2025 года составили 115 481,42 руб. (л.д.174-175).

Приводя доводы о том, что условие о цене объекта долевого строительства в части превышения над суммой, указанной в соглашении о бронировании, носит навязанный характер, ущемляет права потребителя, истец обратилась в суд.

Поскольку Соглашение о бронировании представляло собой предварительный договор, к правоотношениям сторон подлежат применению положения Главы 27 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе нормы, регулирующие порядок заключения и исполнения предварительного договора, а также общие нормы о толковании условий договора.

В соотвествии с положениями статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 2 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2, 3 (2024) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2024), в соответствии со статьей 327.1 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон.

Из изложенного следует, что условия Соглашения о бронировании подлежат буквальному толкованию исходя из его предмета – принятие застройщиком на себя обязательства при сохранении права второй стороны на приобретение определенного объекта недвижимости по согласованной стоимости при условии, что соответствующий договор будет заключен в определенный в соглашении срок.

С учетом изложенного, из буквального токования соглашения о бронировании исходя из пояснений сторон относительно целей его заключения следует, что условие о цене объекта сохраняло силу при совокупности следующих обстоятельств – заключение Договора участия в долевом строительстве не позднее 29 ноября 2024 года и единовременной уплате его цены.

Из содержания абзаца 5 того же пункта соглашения следует, что срок подписания договора установлен в связи с обстоятельством, зависящим от истца – необходимостью снятия обременения с продаваемой квартиры и необходимостью получения одобрения сделки в органах опеки и попечительства.

При этом, указанный способ оплаты – за счет ипотеки, предоставляемой банком Урал ФД под 6 % годовых, не подлежит оценке как предусмотренный сторонами единственно возможный способ оплаты приобретаемого помещения, поскольку заключение кредитного договора не зависит в полной мере от воли заемщика, следовательно, в данной части условие подлежит толкованию в пользу истца, поскольку проект договора составлен сотрудником застройщика, что не оспаривается (пункт 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»).

В соотвествии с разъяснениями, изложенными в пункте Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 № 6 «О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств», обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ), другими законами, иными правовыми актами или договором (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). Перечень оснований прекращения обязательств не является закрытым, поэтому стороны могут в своем соглашении предусмотреть не упомянутое в законе или ином правовом акте основание прекращения обязательства и прекратить как договорное, так и внедоговорное

Поскольку 29 ноября 2024 года основной договор заключен не был, условие Соглашения о бронировании о стоимости приобретаемого объекта утратило силу, а обязательства застройщика в этой части прекратились.

При таких обстоятельствах, направление истцом в адрес ООО СЗ «Оптимист» требования о заключении основного договора, не имеет в рассматриваемом случае правового значения исходя из условий заключенного между сторонами Соглашения о бронировании.

Также необходимо отметить, что исходя из условий предварительного договора, направление требований о заключении договора долевого участия после окончания у контрагента рабочего дня, не соответствует принципу добросовестности осуществления гражданских прав, предусмотренному статьей 10 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Помимо прочего, в данном случае заслуживают внимания доводы ООО СЗ «Оптимист» об отсутствии у истца по состоянию на 29 ноября 2024 года финансовой возможности заключения договора, подтвержденные представленными в дело доказательствами – копией Договора купли-продажи квартиры от 30.11.2024 (л.д. 147 т. 1), а также перепиской с сотрудником банка, свидетельствующей о том, что по состоянию на 29 и 30 ноября 2024 года кредитный договор заключен не был, доказательства наличия у истца денежных средств из других источников по состоянию на 29 ноября 2024 года в деле отсутствуют. Таким образом, то, что договор долевого участия не был заключен в определенный в Соглашении о бронировании срок, обусловлено обстоятельствами, не зависящими от застройщика.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Статьей 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. частью 2 указанной статьи установлено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. При увеличении цены договора застройщик обязан уплатить отчисления (взносы) в компенсационный фонд пропорционально такому увеличению в порядке, предусмотренном статьей 23.2 настоящего Федерального закона.

В соотвествии со статьей 16 Закона о защите прав потребителей недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, данным Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны.

Если включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, повлекло причинение убытков потребителю, они подлежат возмещению продавцом (изготовителем, исполнителем, импортером, владельцем агрегатора) в полном объеме в соответствии со статьей 13 данного Закона.

В соотвествии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса (пункт 1). Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли (пункт 2).

Статьей 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям, в том числе, о возврате исполненного по недействительной сделке.

Истцом заявлены требования о признании недействительным в части условия договора участия в долевом строительстве о цене объекта долевого строительства, а также о взыскании с ответчиков неосновательного обогащения и возмещении убытков.

В обоснование требований истцом приведена правовая позиция, неоднократно изложенная в определениях Верховного Суда Российской Федерации, в частности Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 23.07.2024 №11-КГ24-9-К6, согласно которой к числу ущемляющих права потребителей могут быть отнесены условия договора, согласно которым на потребителя возлагается несение бремени предпринимательских рисков, связанных с факторами, которые могут повлиять, к примеру, на стоимость приобретаемого товара, притом что потребитель, являясь более слабой стороной в отношениях с хозяйствующим субъектом, как правило, не имеет возможности влиять на содержание договора при его заключении.

Между тем, изложенная правовая позиция не применима к правоотношениям сторон, поскольку условия заключенного 05 декабря 2024 года Договора участия в долевом строительстве № ТЕХ/74 (далее –Договор) не предусматривают изменение в будущем стоимости объекта долевого участия по причинам, связанным с предпринимательской деятельностью ответчика, в частности в связи с увеличением стоимости работ или материалов, применяемых при строительстве, иных непредвиденных расходов, что могло быть отнесено к предпринимательским рискам. в рассматриваемом случае цена Договора определена в твердой денежной сумме, без каких-либо оговорок и дополнительных условий. Истец с ценой согласилась, о чем свидетельствует ее подпись на Договоре. Пункт 3.3.2 Договора содержит порядок уплаты цены договора с указанием источников, сроков внесения денежных средств и подлежащих уплате сумм.

Согласно пункту 3.3.2 Договора, часть денежных средств в счет уплаты цены Договора в размере 6000000 рублей оплачивается участником долевого строительства за счет кредитных средств, предоставленных участнику АО КБ «Урал ФД» согласно кредитному договору № ** от 05 декабря 2024 года.

Как следует из содержания кредитного Договора № ** от 05 декабря 2024 года, полная стоимость кредита составляет 6, 234 % годовых, процентная ставка 5, 99 % годовых, срок предоставления кредита – 360 месяцев, кредит является целевым – частичная оплата заемщиком участия в долевом строительстве квартиры, расположенной по адресу: **** (л.д. 34 т.1).

Поскольку, как было указано выше, обязанность по заключению Договора на условиях, предусмотренных Соглашением о бронировании по состоянию на 05 декабря 2024 года у ООО СЗ «Оптимист» отсутствовала, условие Договора о цене объекта долевого строительств вновь подлежало согласованию сторонами и, как следует из условий Договора, соглашение достигнуто без разногласий.

Из изложенного следует, что Договор участия в долевом строительстве не возлагает на истца обязанностей по приобретению дополнительных услуг или товаров, не ограничивает право выбора способа и условий оплаты, следовательно, с учетом положений пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, условие договора о цене не подлежит оценке как ущемляющее права потребителя. Заключая Договор участия в долевом строительстве, истец имела возможность оценить все последствия и выбрать способ реализации права – заключить Договор на предложенных ответчиком условиях, заключить договор, выбрав иной способ оплаты без привлечения кредитных средств от АО КБ «Урал ФД», либо отказаться от заключения договора на предложенных условиях.

Кроме того, поскольку истец, как следует из ее пояснений, была поставлена в известность о причинах повышения стоимости объекта, она также была вправе отказаться от заключения кредитного договора с условием о процентной ставке в размере 6 % годовых и получить кредит на общих условиях с целью сохранения цены приобретаемого объекта долевого строительства, при условии достижения соответствующего соглашения о цене с застройщиком.

Денежные средств от ООО СЗ «Оптимист» на счет АО КБ «Урал ФД» перечислены на основании платежного поручения № ** от 20.01.2025.

ООО СЗ «Оптимист» является в силу положений статей 50, 67, 87 Гражданского кодекса Российской Федерации коммерческой организацией, преследующей извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности. То, каким образом, общество распоряжается прибылью, полученной от приносящей доход деятельности, в том числе и путем выплаты денежных средств контрагентам, не подлежит оценке в качестве обстоятельства, свидетельствующего о нарушении прав физических лиц, с которыми общество заключает договоры участия в долевом строительстве.

Кроме того, отсутствуют основания для вывода о причинении истцу убытков.

Ответчиком не оспаривается, что при заключении 05 декабря 2024 года Договора, цена объекта долевого участия в строительстве была определена с учетом принятия на себя застройщиком на основании Договора № ** от 02 декабря 2024 года, обязанности по возмещению АО КБ «Урал ФД» убытков, связанных с предоставлением ФИО1 кредита по сниженной процентной ставке (л.д. 130 т.1).

Согласно пояснениям АО КБ «Урал ФД» предоставление кредита на условиях о выплате процентной ставки в размере 6 % годовых возможно только в рамках реализуемой в Российской Федерации льготных ипотечных программ при условии предоставления возмещения кредитным организациям недополученных доходов за счет субсидий из федерального бюджета.

При рассмотрении дела также не оспаривалось, что лимитов кредитования физических лиц в рамках реализации программ льготной ипотеки у АО КБ «Урал ФД» не имелось. При этом кредитный договор не относится к числу публичных, в связи с чем, мог быть заключен только при достижении между сторонами соглашения относительно условий предоставления кредита. Возможность получить кредит на тех же условиях в другой кредитной организации отсутствовала, доказательств иного истцом не представлено.

Согласно, информации, имеющейся в открытом доступе в телекоммуникационно-информационной сети «Интернет», на сайте наш.дом.рф, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, предоставляемым на приобретение квартир вне программ с господдержкой составила в ноябре-декабре 2024 года 28, 5 % годовых. Размер ключевой ставки на тот же период времени составлял 21 % годовых (Информационное сообщение Банка России от 25.10.2024).

Таким образом, процентная ставка по кредиту, полученному истцом в связи с возмещением застройщиком банку убытков, связанных с предоставлением ФИО1 кредита, в 4, 75 раза ниже средневзвешенной ставки, в денежном выражении разница за пользованием кредитом в размере 6000000 рублей в течение только одного года из 30 предусмотренных договором составляет 1353600 рублей (1710000 (ставка 28, 5%) - 359400 (ставка 5, 99%), что уже значительно превышает размер увеличения стоимости объекта долевого строительства.

Учитывая изложенное, доводы истца о причинении ей убытков действиями ответчиков, не нашли своего подтверждения. Также не имеется оснований для признания возникновения на стороне ответчиков неосновательного обогащения за счет истца.

При таких обстоятельствах в соотвествии с положениями части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции не может быть признано законным и обоснованным, в связи с чем оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Как следует из части 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с пунктом 3 статьи 17 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей», подпункта 4 пункта 2 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», следует, что лицо, подавшее апелляционную, кассационную или надзорную жалобу, а также иные лица, фактически участвовавшие в рассмотрении дела на соответствующей стадии процесса, но не подававшие жалобу, имеют право на возмещение судебных издержек, понесенных в связи с рассмотрением жалобы, в случае, если по результатам рассмотрения дела принят итоговый судебный акт в их пользу. В свою очередь, с лица, подавшего апелляционную, кассационную или надзорную жалобу, в удовлетворении которой отказано, могут быть взысканы издержки других участников процесса, связанные с рассмотрением жалобы.

По смыслу вышеприведенных норм права и разъяснений постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины при подаче иска, но не освобождаются от возмещения судебных расходов, понесенных другой стороной по делу, в случае отказа в удовлетворении исковых требований потребителя.

Руководствуясь статьями 199, 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Свердловского районного суда г. Перми от 27 октября 2025 года отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Взыскать с ФИО1 (паспорт ***) в пользу Акционерного общества коммерческий банк «Уральский финансовый дом» (ИНН **), Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Оптимист» (ИНН **) в счет возмещения расходов на уплату государственной пошлины за подачу апелляционных жалоб по 15000 рублей в пользу каждого.

Председательствующий: подпись

Судьи: подписи