Решение № 2-3447/2018 2-3447/2018~М-2920/2018 М-2920/2018 от 17 июля 2018 г. по делу № 2-3447/2018

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ Центральный районный суд г.Тольятти Самарской области в составе:

председательствующего Германовой С.В.,

при секретаре ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Администрации городского округа Тольятти к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

установил:

Администрация городского округа Тольятти обратилась в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка.

В судебном заседании представитель истца ФИО7, действующая по доверенности, исковые требования поддержала, пояснив, что между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> и ФИО1 был заключен договор аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно данного договора арендаторы получили в аренду земельный участок площадью 796 кв.м., кадастровый №, расположенный по адресу <адрес>, северо-западнее диспетчерского пункта, имеющего адрес: <адрес>, для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации здания «<данные изъяты>». Договор аренды зарегистрирован соответствующим образом ДД.ММ.ГГГГ. ответчиком не исполняются обязательства, предусмотренные условиями договора аренды №, а именно п.3.2, согласно которому арендная плата вносится арендаторами ежеквартально до истечения десятого дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года. За период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ задолженность ответчика по арендной плате составляет 290 511,30 руб., пени за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ – 29 471,28 руб. ДД.ММ.ГГГГ в адрес ответчика была направлена претензия о взыскании задолженности по арендной плате, которая оставлены без удовлетворения. Просит взыскать с ответчика ФИО1 в пользу истца задолженность по арендной плате в размере 290 511,30руб. и пени в размере 29 471,28 руб.

Представитель ответчика ФИО8, действующий по доверенности, в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, пояснил, что расчет задолженности по арендным платежам администрацией рассчитан по методике и формуле на основании постановления мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №/п «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы за землю в <адрес>», в том числе, исходя из показателя кадастровой стоимости земли в рублях за 1 кв.м. в год, что противоречит условиям договора аренды, согласно которым арендная плата рассчитывается по определенной формуле, в том числе исходя из рыночной стоимости земельного участка, определяемой на основании оценки, и ставки рефинансирования. Тогда как размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка. считает необоснованным применение истцом (ВП)-величины процента от удельного показателя кадастровой стоимости, равной 6, установленного пунктом 14.2.4 постановления мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №/п, поскольку согласно договору аренды земельный участок был предоставлен для завершения строительства и дальнейшую эксплуатацию здания «Кафе-Бистро», что предусматривает использование земельного участка под строительство и эксплуатацию. Таким образом, применение истцом лишь величины процента от удельного показателя кадастровой стоимости, равную 6, необоснованно, так как на земельном участке располагается незавершенный объект. Считает, что заявленная истцом неустойка явно несоразмерна нарушению обязательства, просит применить ст.333 ГК РФ. Просит отказать в удовлетворении исковых требований по взысканию сумму основного долга в части, превышающей 289 661 рубль.

Проверив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд считает исковые требования обоснованным и подлежащим удовлетворению частично по следующим основаниям:

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.

В соответствии со ст.606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно п. 1 и 2 ст.424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в <адрес> (Арендодатель) и ФИО2, ФИО3 (Арендатор) был заключен договор №(2012-2017) аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, северо-западнее здания диспетчерского пункта, имеющего адрес: <адрес>, площадью 796 кв.м., предоставленный для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации здания «<данные изъяты>» (землепользование).

На земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий арендаторам на праве общей долевой собственности: незавершенный строительный объект (готовность 61%), назначение объекта: Объект в стадии строительства, степень готовности 61%, инвентарный №, литер А, с кадастровым (или условным) номером № (запись регистрации в ЕГРП от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, доля в праве ? - ФИО3; № от ДД.ММ.ГГГГ, доля в праве ? - ФИО4 (п.1.2 договора аренды).

Договор аренды зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-13).

Согласно п. 3 договора аренды размер арендной платы за земельный участок составляет 321 750 руб. в год, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы, из них пропорционально доле в праве на арендуемый участок для ФИО1 размер арендной платы составляет 160 875 руб. в год. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Также размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Согласно приложения к договору аренды, являющегося неотъемлемой частью договора, годовой размере арендной платы на спорный земельный участок рассчитывается по формуле:

Агод = С х Р, где:

Агод – размер арендной платы за земельный участок в год;

С – рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р – 8,25% - ставка рефинансирования Центробанка РФ на 18.04.2013 г. (указание Банка России от 13.09.2012 г. №2873-У) (л.д.11 оборот).

Согласно п. 3 Договора аренды изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к Договору. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с дополнительным соглашением об изменении размера арендной платы направляется Арендаторам. При этом заключение дополнительного соглашения является обязательным для Арендаторов. Дополнительное соглашение об изменении арендной платы составляет неотъемлемую часть настоящего договора и подлежит государственной регистрации.

В случае изменения правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждаемых Правительством Российской Федерации в части корректировки (изменения) размера арендной платы, новый порядок корректировки (изменения) размера арендной платы применяется к отношениям сторон без внесения соответствующих изменений в настоящий Договор.

Согласно п. 3.2 Договора аренды арендная плата вносится арендаторами ежеквартально равными частями от указанной в п.3.1 Договора суммы, до истечения десятого дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года.

В соответствии с п. 5.2 Договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент просрочки платежа, от размера невнесенной аренднйо платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Согласно Выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право общей долевой собственности (по ? доли за каждым) ФИО3 и ФИО5 на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке кадастровый №, по адресу <адрес>, северо-западнее здания диспетчерского пункта, имеющего адрес: <адрес> (л.д. 14, 15).

Из материалов дела также усматривается, что для урегулирования порядка исчисления размера арендной платы в соответствии с нормативно-правовыми актами в адрес ответчиков направлен проект дополнительного соглашения к договору аренды.

Данное дополнительное соглашение ответчиком подписано не было, в судебном заседании ответчик указал, что принятие нормативных актов само по себе не может повлечь автоматического пересмотра способа расчета размера платежей, изменение методики возможно лишь путем подписания соответствующих изменений к договору.

Истцом заявлено требования о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

По существу ответчик свою обязанность вносить плату за пользование земельным участком не оспорили, однако считают, что расчет должен быть произведен с учетом методики и формулы расчета размера годовой арендной платы, установленными договором аренды.

В силу п.1 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). При этом порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Пунктом 4 статьи 22 Земельного кодекса установлено, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.

Поскольку в силу пункта 3 статьи 65 Земельного кодекса стоимость аренды земельного участка относится к категории регулируемых цен, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком.

В этой связи увеличение размера арендной платы в результате изменения таких ставок публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленными полномочиями не является с его стороны нарушением условия договора о согласованном размере арендной платы.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса.

Однако в настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не повышением ставок, а изменением администрацией методики ее определения в одностороннем порядке.

Истец, направляя ответчику требование о внесении арендных платежей, размер которых рассчитан по методике и формуле, не предусмотренными договором аренды № (2012-2017) от ДД.ММ.ГГГГ., фактически в одностороннем порядке изменяет существенное условие договора аренды, что противоречит действующему законодательству, так как согласно п.1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В соответствии с п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Вместе с тем договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном действующим законодательством.

Однако в настоящем деле увеличение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено не изменением коэффициента инфляции, что предусмотрено договором аренды, а изменением администрацией городского округа Тольятти методики ее определения в одностороннем порядке.

Между тем, поскольку при заключении договора аренды № (2012-2017) от ДД.ММ.ГГГГ стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по определенной формуле, такой порядок формирования платы должен сохраняться и при смене арендодателя.

Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном п. 1 ст. 452 Гражданского кодекса РФ.

Из анализа условий договора аренды № (2012-2017) от 17.02.2014г. в их взаимосвязи следует, что арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять лишь показатели, используемые при расчете, и не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых методов расчета.

В силу того, что положения договора аренды № (2012-2017) от 17.02.2014г. не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, согласованной сторонами в качестве его условия, принятие постановления мэра г. Тольятти от 23.07.2004г. №94-1/п «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы за землю в г. Тольятти», а также требования п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ сами по себе не могут повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора.

Поскольку изменение методики определения арендной платы при расчете исковых требований было произведено истцом в нарушение условий договора № (2012-2017) от ДД.ММ.ГГГГ., это повлекло существенное увеличение ее размера, что не имеет экономического обоснования и нарушает принцип свободы договора.

Данная правовая позиция нашла свое отражение в п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды».

При таких обстоятельствах, размер арендной платы за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ должен составлять 111 643,16 руб. * 1,064 (коэффициент инфляции на 2016 год) =118 788,32 руб. (254 дня).

Размер арендной платы за период с 01.01.2017г. по 31.12.2017г. должен составлять 171 171 руб. * 1,04 (коэффициент инфляции на 2017 год) = 178 017,84 руб. в год.

Итого за период с 21.04.2016г. по 31.12.2017г. арендная плата составляет: 289 661 руб.

Ответчиком заявлено о снижении размера пени.

В соответствии со ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Из разъяснений, данных в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 года №7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» следует, что при оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период.

Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Критериями установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства.

Таким образом, неустойка является средством предупреждения нарушения прав, в данном случае, Арендодателя, стимулируя выполнение обязательств надлежащим образом. Взыскание неустойки за просрочку оплаты арендных платежей предусмотрено договором аренды. В связи с чем, суд считает обоснованными требования истца о взыскании неустойки за просрочку платежей.

Вместе с тем, принимая во внимание, что по своей природе неустойка носит компенсационный характер, не должна служить средством обогащения кредитора, а также принимая во внимание отсутствие доказательств неблагоприятных последствий в связи с нарушением ответчиками обязательств по уплате арендных платежей, а также с учетом конкретных обстоятельств дела (ответчики фактически земельным участком не пользуются, он затоплен, в настоящее время выставлен на продажу), суд находит возможным уменьшить размер неустойки до 20 000 руб..

При таких обстоятельствах, суд считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендным платежам в размере 289 661 руб. и пени в размере 20 000 руб., а всего 309 661 руб.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходы, в федеральный бюджет пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

Поскольку в силу ст.333.36 Налогового Кодекса РФ истец как орган местного самоуправления при подаче иска был освобожден от уплаты государственной пошлины, то подлежит взысканию с ответчика в доход государства государственная пошлина пропорционально удовлетворенной части исковых требований в размере 6 296,61 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 12, 98, 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования Администрации г.о. Тольятти удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО5 в пользу Администрации г.о. Тольятти задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 289 661 рубля и пени в размере 20 000 рублей, а всего 309 661 рубль 00 копеек.

Взыскать с ФИО5 государственную пошлину в размере 6 296 рублей 61 копейки.

В остальных требованиях отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в самарский областной суд через Центральный районный суд г.о. Тольятти в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.

Судья подпись С.В.Германова

Копия верна.

Судья