Решение № 3А-1474/2020 3А-83/2021 3А-83/2021(3А-1474/2020;)~М-517/2020 М-517/2020 от 25 марта 2021 г. по делу № 3А-1474/2020

Дело №3а-83/2021


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

25 марта 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе:

председательствующего судьи Палагиной А.А.,

при ведении протокола секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-83/2021 по административному исковому заявлению ООО «Остров сокровищ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Остров сокровищ» (далее – административный истец) обратилось в Московский областной суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. Просило установить кадастровую стоимость земельных участков, равной их рыночной стоимости, определенной по состоянию на разные даты оценки. Впоследствии административный истец отказался от части исковых требований, просил установить кадастровую стоимость только земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 19 февраля 2018 года.

Представитель административного истца по доверенности ФИО2 в судебное заседание явилась, требования административного иска поддержала, просила установить стоимость земельного участка в соответствии с отчетом оценщика, также пояснила, что административный истец не имеет возможности оплатить повторную судебную оценочную экспертизу, если она будет назначена судом.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области в судебном заседании не участвовал, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, представил письменные пояснения, в которых против выводов эксперта не возражал, оставил решение по делу на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» в судебном заседании не участвовал, просил дело рассмотреть в свое отсутствие, представил письменные пояснения, в которых против выводов эксперта не возражал, оставил решение по делу на усмотрение суда.

Представитель заинтересованного лица Администрации Ленинского городского округа Московской области в судебное заседание не явился, возражал против удовлетворения требований административного истца, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд находит заявленные требования подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

В соответствии с положениями ч.1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пунктам «в» и «к» части 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей и земельное законодательство находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Согласно пункту 3 статьи 66 названного закона в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Судом установлено, что административному истцу на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером: <данные изъяты>, площадью 30214 +/- 122 кв.м., вид разрешенного использования: объекты складского и коммунального назначения, расположенного по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район, сельское поселение Молоковское, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

Согласно Выписке о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость земельного участка на 19 февраля 2018 года составляет 68 402 985,3 рублей.

В соответствии со ст. 373 НК РФ истец является плательщиком налога на имущество. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца как плательщика налога на имущества.

В соответствии с п. 2 ст.375 НК РФ, налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода.

Согласно разъяснениям п.6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).

Таким образом, административный истец, являясь собственником объекта недвижимости, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере действительной рыночной стоимости.

В соответствии с ч.1 ст. 245 КАС РФ, обращение в суд с данными исковыми требованиями являются законными и обоснованными.

В силу ст. 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения данного спора является установление величины рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 19 февраля 2018 года. При этом, в соответствии с ч. 1 ст. 62, ч.5 ст. 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В обоснование заявленного требования административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости №101-Н1, составленный оценщиком ИП ФИО3. В соответствии с указанным отчетом, стоимость спорного земельного участка по состоянию на 19 февраля 2018 года составляет 39 577 000 руб.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением Московского областного суда от 17 ноября 2020 года была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту Общества с ограниченной оценкой «Объективная оценка» ФИО4

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, кадастровая стоимость спорного объекта недвижимости на 19 февраля 2018 года составляет 65 936 166 рублей.

Данные выводы экспертом в заключении судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере равной их рыночной стоимости, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного ответчика представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости спорного земельного участка.

Не доверять выполненному экспертом ФИО4 заключению судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объектов недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО4 подтвердил свое заключение и опроверг доводы возражений, представленные представителем административного истца.

Опровергая доводы возражений, поступивших со стороны административного истца относительно заключения судебной оценочной экспертизы, эксперт в судебном заседании пояснил, что внимательно проанализировал данные предложений, которые были использованы в отчете об оценке, и обоснованно их не использовал.

В объявлении объекта-аналога № 1 не указан вид права, отсутствует фотография, указан неточный адрес ориентиров, невозможно определить удаленность от шоссе.

В объявлении объекта-аналога № 2 не указан вид права, отсутствует фотография, площадь земельного участка составляет 450 Га, в тексте объявления нет данных, о том, что участки продаются от 30 соток, представленная в отчете ссылка, не работает. По информации в отчете, оценщик установил недостающие данные путем телефонного звонка, что, по мнению эксперта, невозможно проверить. Так же в дополнение приводится второй скриншот - схема участка, который сложно идентифицировать, без указания цены.

В объявлении объекта-аналога № 3 не указан вид права, стоимость указана в долларах (объявление от 13.08.2017 г.), в связи с неустойчивостью курса сложно прогнозировать стоимость предложения в рублях.

Дополнительно эксперт пояснил, что в заключении были исключены предложения № 1 и № 5, как не соответствующие рыночной тенденции: «чем больше площадь - тем дешевле участок». Использование в расчетах данных предложений могло привести к существенной погрешности. Предложение №1 - объект с максимальной площадью, но и максимальным удельным показателем; предложение №5 – объект с минимальной площадью и минимальным удельным показателем, что также может говорить о наличии скрытых факторов, отрицательно влияющих на цену предложения.

Также эксперт еще раз проанализировал информацию, указанную в объявлении по предложению №5 и убедился, что решение не использовать его в расчетах было верным, в объявлении много неточностей: указано, что участок находится на первой линии <данные изъяты>, со съездом «прямо с автодороги», но в тоже время, адрес в объявлении - <данные изъяты>, которая по данным Яндекс.Карты расположена на удалении 3,5 км. от <данные изъяты>. Информация не проверяема из-за отсутствия в объявлении кадастрового номера земельного участка. В объявлении также нет информации о составе прав на земельный участок, который может предлагаться на правах аренды. Площадь земельного участка из предложения №5 составляет 80 соток, что почти в 4-ре раза меньше площади объекта анализа (302,14 сотки).

Таким образом, эксперт обоснованно и с должной осмотрительностью провел подбор объектов-аналогов.

При ответе на замечания административного истца эксперт пояснил, что Письмо Министерства Юстиции Российской Федерации от 22.12.2015 № 19-8157 носит рекомендательный характер. Коэффициент вариации по объектам - аналогам составил 27,9%, а значит, выборка аналогов однородна.

Итоговая удельная стоимость исследуемого земельного участка, была принята как средневзвешенное значение скорректированных цен отобранных объектов сравнения. Каждому из отобранных объектов сравнения был присвоен весовой коэффициент в зависимости от величины коэффициента соответствия, который обратно пропорционален показателю абсолютной валовой корректировки. Коэффициенты присваивались по следующему принципу: чем меньше абсолютная валовая корректировка, тем выше данному аналогу присваивался вес. В связи с этим, аналоги №1 и №2 получили почти в два раза меньший вес по сравнению аналогом №3.

Таким образом, расчеты в сравнительном подходе были проведены в рамках общепризнанных методик математической статистики и не могли привести к искажению результата.

Отвечая на замечания административного истца, эксперт указал, что выбранное максимальное значение не противоречит СНиП. Также экспертом был учтен тот факт, что неправильная форма исследуемого земельного участка не позволит максимально плотно его застроить (форма участка - многоугольная и пригодна для застройки с ограничениями). Кроме этого, объект анализа расположен в Охранной зоне сооружения - участка инженерной сети ЛЭП, занимающей 9,3% от общей площади. В данной зоне запрещено, что либо строить, складировать или размещать. Таким образом, использованная в расчетах 15% доля озеленения территории выбрана обоснованно.

Исходя из пояснений эксперта, строительство на участке одного большого здания объемом 72 000 куб.м. вместо, предложенных экспертом трех зданий по 28 000 куб.м. потребует большой площади застройки (18 128 кв.м.) Учитывая неправильную, вытянутую форму участка (длина узкой части более чем в 4 раза превышает ширину в самой узкой части участка) и наличие охранных зон, не позволит разместить на участке одного здания с большой площадью застройки. Необходимо также отметить, что для складской деятельности важно обеспечить удобный проезд для погрузочно-разгрузочных работ. Таким образом, по мнению эксперта, использованный в расчетах строительный объем здания выбран обоснованно.

Комментируя замечания административного истца, эксперт указал, что при применении доходного подхода максимально унифицировал технико-экономические параметры по проекту НЭИ. По этой причине выбрал модель строительства складского здания общего назначения, а не по конкретной отрасли. В качестве аналога для определения стоимости общестроительных работ по проектируемым зданиям, экспертом был принят объект-аналог: класс конструктивной системы КС-6 (код аналога: ruC3.19.000.0070, источник - УПСС КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения-2017»). При выборе аналога эксперт ориентировался на соответствие указанных характеристик стандартным требованиям, предъявляемым к складским объектам класса B. Класс конструктивной системы - КС-6 не является самым дешевым из существующих классов складских зданий и сооружений, это средний ценовой сегмент. Таким образом, использованный в расчетах класс конструктивной системы здания КС-6 класса качества STANDART, по мнению эксперта, выбран обоснованно.

Кроме того, эксперт пояснил, что в справочнике КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения-2016» при необходимости предусмотрено применение поправок на разницу в объеме объекта анализа и аналога из справочника. Эксперт проанализировал необходимость применения данной поправки, указал, что она не требуется. Таким образом, по мнению эксперта, разница в высоте потолка не приводит к искажению рыночной стоимости объекта исследования.

При ответе на замечания административного истца эксперт указал, что при строительстве объекта большой площади, стоимость 1 кв. м. (куб.м.) снижается, но по вышеуказанным причинам экспертом был выбран вариант строительства трех зданий вместо одного и в стоимости строительства меньших по строительному объему зданий уже учтен фактор масштаба. Утверждение о том, что в своих расчетах эксперт определяет стоимость строительства одного здания, по мнению эксперта, неверно.

Также эксперт пояснил, что расчетная прибыль предпринимателя была учтена и составила 29 835 246 руб. (табл. 14, стр. 52 Экспертного заключения).

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объектов недвижимости, которая ниже их кадастровой стоимости, а также с учетом п.3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной оценочной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения административного истца с заявлением об установлении кадастровой стоимости следует считать 13 июля 2020 года.

Руководствуясь ст. 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Остров сокровищ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 13 июля 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью 30214 +/- 122 кв.м., вид разрешенного использования: объекты складского и коммунального назначения, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 19 февраля 2018 года, в размере 65 936 166 (шестидесяти пяти миллионов девятисот тридцати шести тысяч ста шестидесяти шести) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости данных объекта недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина

Мотивированное решение изготовлено 08 апреля 2021 года.