Апелляционное определение № 33-2205/2025 33-86/2026 от 19 января 2026 г.

Дело №33-86/2026 (33-2205/2025)

Судья Магданова Е.Р. №2-794/2023 (1 инстанция)

УИД 52RS0009-01-2022-004972-89


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Город Нижний Новгород 20 января 2026г.

Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе председательствующего судьи Серова Д.В., судейПоваровойА.Е., Ф.,

при секретаре судебного заседания С.,

с участием представителя истца адвоката А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе администрации г.о.г. Арзамас Нижегородской области на решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 13 октября 2023г.

гражданское дело по иску Р.А. к администрации городского округа город Арзамас Нижегородской области о признании права собственности на земельный участок, по встречному иску администрации городского округа город Арзамас Нижегородской области к Р.А. о сносе самовольной постройки.

Заслушав доклад судьи Серова Д.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Р.А. обратился в суд с иском о признании права собственности на земельный участок, указав, что на основании договора аренды ему в пользование передан земельный участок площадью 500 кв.м, кадастровый [номер], по адресу: [адрес], за домом 1/2; в 2022 году на земельном участке построен жилой дом с кадастровым номером [номер] и оформлен в собственность.

Истец обратился к ответчику по вопросу оформления в собственность земельного участка, в чем ему было отказано, как полагает истец, незаконно, поскольку на основании п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ он как собственник расположенного на участке здания имеет исключительное право на приобретение этого земельного участка в собственность за плату. Цену выкупа он предлагал определить в соответствии с п.2 ст.39.4 Земельного кодекса РФ и подп. "б" п.6 Правил определения цены продажи земельных участков, утвержденных постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015г. №419, исходя из 50 процентов кадастровой стоимости.

На основании изложенного Р.А. просил суд взыскать с него в пользу ответчика стоимость выкупа переданного земельного участка общей площадью 500 кв.м с кадастровым номером [номер], по адресу: [адрес], за домом 1/2, в сумме 70797.50 руб.; признать за ним право собственности на земельный участок общей площадью 500 кв.м с кадастровым номером [номер], по адресу: [адрес], за домом 1/2.

Администрация г.о.г. Арзамас обратилась в суд с иском о сносе самовольной постройки, указав, что 17.03.2021г. Р.А. обратился в администрацию Кирилловского сельсовета с уведомлением о планируемом строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилого строительства или садового дома, расположенного на земельном участке, уведомлением от 19.03.2021г. [номер] Р.А. отказано в выдаче уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке, основанием для отказа послужило нарушение санитарных норм и правил, на границе с земельным участком по адресу: [адрес], за домом 1/2, где с 2017 года расположена оборудованная контейнерная площадка; администрацией Кирилловского сельсовета 22.08.2022г. в рамках проверки соблюдения действующего законодательства по факту использования земельного участка проведена проверка; по результатам проведения проверки выявлено нарушение санитарно-эпидемиологических правил и норм, Р.А. уведомлен о выявленном нарушении, от получения акта и его подписи отказался; несмотря на ответ администрации Кирилловского сельсовета Р.А. пренебрег требованиями, предупреждениями и построил объект с нарушениями санитарно-эпидемиологических правил и норм. Администрация, ссылаясь на ст.222 ГК РФ, квалифицировала данный жилой дом как самовольную постройку, возведенную с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Администрация г. о. г. Арзамас просила суд признать самовольной постройкой жилой дом, общей площадью 25.1 кв.м, кадастровый [номер], расположенный по адресу: [адрес], за домом 1/2, возведенный Р.А. на земельном участке с кадастровым номером [номер] по адресу: [адрес], за домом 1/2; обязать Р.А. в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу решения суда за свой счет снести самовольную постройку - указанный жилой дом.

Решением Арзамасского городского суда Нижегородской области от 13.10.2023г., с учетом определения об исправлении описки от 23.12.2024г., постановлено:

Взыскать с Р.А. в пользу администрации г.о.г. Арзамас Нижегородской области стоимость выкупа земельного участка площадью 500 кв.м с кадастровым номером [номер], расположенного по адресу: Российская Федерация, [адрес], за домом 1/2, в сумме 89004 руб.

Признать за Р.А. право собственности на земельный участок площадью 500 кв.м с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу: Российская Федерация, [адрес], за домом 1/2.

В удовлетворении встречного иска администрации городского округа город Арзамас Нижегородской области к Р.А. о сносе самовольной постройки отказать.

В апелляционной жалобе администрация городского округа город Арзамас Нижегородской области просит об отмене решения суда от 13.10.2023г. в полном объеме и принятии по делу нового решения, которым отказать Р.А. в удовлетворении его исковых требований в полном объеме, то есть признать жилой дом самовольной постройкой и обязать ответчика его снести. Основным доводом является утверждение, что Р.А. возвел жилой дом умышленно с нарушением санитарных норм, поскольку еще до начала строительства получил уведомление об отказе в согласовании параметров объекта из-за несоответствия минимального расстояния до контейнерной площадки. Администрация настаивает на том, что нарушение санитарно-эпидемиологических правил, установленных СанПиН 2.1.3684-21 и Федеральным законом от 30.03.1999г. №52-ФЗ, не является незначительным, поскольку санитарные нормы направлены на защиту жизни и здоровья населения, а принцип организации санитарно-защитных зон является фундаментальным. Ссылаясь на ст.222 ГК РФ, администрация полагает, что возведенный с таким нарушением объект подлежит квалификации как самовольная постройка, а сохранение ее нарушает баланс публичных и частных интересов.

В заседании судебной коллегии представитель истца полагал, что доводы и требования апелляционной жалобы являются необоснованными.

На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле, либо их представители, не явились, не представили доказательств уважительности причин своего отсутствия; извещались надлежащим образом о времени и месте судебного заседания путем направления судебных извещений; кроме того, информация о деле размещена на официальном интернет-сайте суда.

При таких обстоятельствах, в соответствии с ч.3 ст.167 ГПК РФ судебная коллегия полагала возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, судебная коллегия приходит к следующему.

Нормативным актом, регулирующим вопросы самовольного строительства, является ст.222 ГК РФ. В соответствии с ее первым пунктом самовольной постройкой считается здание, сооружение или иное строение, возведенные или созданные на земельном участке без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила действовали на дату начала строительства и на дату его выявления. Второй пункт данной статьи устанавливает, что самовольная постройка не признается таковой, если собственник объекта не знал и не мог знать о действии ограничений использования земельного участка. Ст.222 ГК РФ определяет, что самовольная постройка подлежит сносу либо приведению в соответствие с установленными требованиями лицом, осуществившим строительство, или за его счет. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, имеющим права на земельный участок, при одновременном соблюдении условий: если лицо имеет права, допускающие строительство данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В соответствии с п.1 ст.1 Земельного кодекса РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Пункт 1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ закрепляет исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду за гражданами и юридическими лицами, являющимися собственниками расположенных на таких участках зданий и сооружений. Пункт 2 ст.39.3 Земельного кодекса РФ предусматривает, что продажа земельных участков, на которых расположены здания и сооружения, их собственникам осуществляется без проведения торгов. Порядок определения цены такого земельного участка при его нахождении в государственной или муниципальной собственности установлен п.2 ст.39.4 Земельного кодексаРФ.

Правила определения цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Нижегородской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утверждены постановлением Правительства Нижегородской области от 06.07.2015г. №419. Согласно подп."б" п.6 указанных Правил, при продаже в сельских поселениях земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного хозяйства, гражданину, являющемуся собственником расположенного на нем здания, цена определяется в размере 50 процентов его кадастровой стоимости в период с 01.01.2022г. по 31.12.2022г. и в размере 60процентов с 01.01.2023г.

В пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022г. указано, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности. Допущенное при возведении строения незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил, не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы СанПиН 2.1.3684-21, которые устанавливают, что расстояние от контейнерных площадок для накопления твердых коммунальных отходов до индивидуальных жилых домов должно составлять не менее 20 метров.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 21.01.2021г. Р.А. на основании договора аренды [номер] был предоставлен на срок 20 лет в аренду земельный участок площадью 500 кв. м с кадастровым номером [номер], расположенный по адресу: [адрес], за домом 1/2. Данный земельный участок отнесен к категории земель населенных пунктов и имеет разрешенное использование для ведения личного подсобного хозяйства.

17.03.2021г. Р.А. обратился в администрацию Кирилловского сельсовета Арзамасского муниципального района Нижегородской области с уведомлением о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, расположенного на земельном участке (л.д.46-49 т.1).

Уведомлением администрации Кирилловского сельсовета Арзамасского муниципального района Нижегородской области от 17.03.2021г. [номер] Р.А. отказано в выдаче уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.

Основанием для отказа послужило планируемое размещение объекта индивидуального жилищного строительства на расстоянии менее 20м до контейнерной площадки (л.д.50 т.1), размещённой на основании постановления администрации Арзамасского муниципального района Нижегородской области от 06.02.2017г. [номер].

В рамках проверки соблюдения действующего законодательства по факту использования земельного участка 22.08.2022г. администрацией Кирилловского сельсовета проведена проверка по вопросу соблюдения санитарных норм и правил, по результатам которой выявлено нарушение санитарно-эпидемиологических правил и норм. Р.А. уведомлен о выявленном нарушении, но от получения акта и его подписания отказался (л.д.51-53 т.1).

В дальнейшем, после обращения Р.А. по вопросу оформления земельного участка в собственность, администрация Арзамасского муниципального района письмом от 27.10.2022г. № Исх-102-512576/22 отказала ему в предоставлении участка без проведения торгов, ссылаясь на п.19 ст.39.16 Земельного кодекса РФ и указав на нарушение санитарно-эпидемиологических норм при строительстве дома.

Также судом установлено, что Р.А. не имеет в собственности иного жилого помещения, кроме возведенного на спорном земельном участке жилого дома.

Разрешая заявленные требования по существу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении первоначального иска и об отказе в удовлетворении встречного иска. В основе данного вывода лежит установление судом совокупности юридически значимых обстоятельств и их оценка в соответствии с примененными нормами материального права.

Суд установил, что между сторонами заключен договор аренды земельного участка от 21.01.2021г., а на данном участке истцом возведен и зарегистрирован в установленном порядке жилой дом. Эти обстоятельства, в соответствии с п.1 ст.39.20 Земельного кодекса РФ, дают истцу как собственнику объекта недвижимости исключительное право на приобретение земельного участка в собственность без проведения торгов. Отказ администрации в предоставлении участка был признан судом необоснованным, поскольку само по себе наличие строения на арендованном участке формирует у арендатора-собственника здания предусмотренное законом право требования его выкупа.

Одновременно суд признал установленным факт нарушения при строительстве санитарно-эпидемиологических правил, а именно размещение жилого дома на расстоянии 10 метров от контейнерной площадки при норме не менее 20 метров по СанПиН 2.1.3684-21. Данное обстоятельство первоначально послужило основанием для отказа в согласовании строительства, а впоследствии – для предъявления требования о сносе постройки как самовольной по ст.222 ГК РФ.

Однако, применяя указанную норму, суд принял во внимание правовую позицию Верховного Суда Российской Федерации, изложенную в Обзоре практики от 16.11.2022г., согласно которой снос самовольной постройки является крайней мерой. Суд оценил характер допущенных нарушений как незначительный, поскольку представленные доказательства не подтвердили, что несоблюдение минимального отступа создает реальную угрозу жизни или здоровью граждан либо нарушает права третьих лиц. Существенным обстоятельством суд счел тот факт, что истец не имеет иного жилья, а баланс частных и публичных интересов не был нарушен в степени, требующей применения столь жесткой санкции. Таким образом, условия для признания объекта самовольной постройкой с последующим сносом, предусмотренные ст.222 ГК РФ, судом не усмотрены.

На основании изложенного, суд пришел к выводу об отсутствии препятствий для признания за истцом права собственности на земельный участок. Цена выкупа определена в соответствии с подп.«б» п.6 региональных Правил от 06.07.2015г. №419 исходя из 60 процентов кадастровой стоимости, что на момент рассмотрения дела составило 89004 руб. Встречные требования о сносе были отклонены как несоответствующие принципу соразмерности, поскольку сохранение постройки при взыскании установленной платы за землю отвечает целям защиты права собственности и права на жилище, гарантированных Конституцией Российской Федерации, и не противоречит публичным интересам в сложившихся обстоятельствах.

Представителем ответчика в заседании суда апелляционной инстанции заявлено ходатайство о назначении по делу строительно-технической экспертизы, с которым согласилась судебная коллегия.

Как указано в п.30 Постановления Пленума ВС РФ №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений п.3.1 ст.222 ГК РФ выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, - о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (ч.2 ст.56 ГПК РФ).

Проведение экспертизы судебная коллегия сочла необходимым поручить ФБУ Приволжский РЦСЭ Минюста России.

Проведенная по ходатайству администрации и назначенная судом апелляционной инстанции судебная строительно-техническая экспертиза, заключение №1803/2817/03-2-25 от 24.10.2025г. по которой представлено в материалы дела, содержит выводы, которые в своей существенной части согласуются с установленными судом первой инстанции обстоятельствами и его правовой оценкой, а также развивают и конкретизируют их.

Экспертами установлено, что возведенный жилой дом в целом соответствует предъявляемым к подобным объектам градостроительным и строительным требованиям, включая противопожарные нормы. Одновременно эксперты подтвердили ранее установленный судом факт нарушения санитарно-эпидемиологических правил, зафиксировав, что расстояние от жилого дома до контейнерной площадки составляет менее установленных СанПиН 2.1.3684-21 двадцати метров.

Ключевым выводом экспертизы, имеющим юридическое значение для разрешения данного спора, является оценка выявленного нарушения как устранимого и не препятствующего возможности сохранения объекта индивидуального жилищного строительства. Данный вывод находится в прямой связи с примененной судом первой инстанции правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации о том, что незначительное нарушение, не создающее угрозы жизни и здоровью граждан, не является безусловным основанием для сноса постройки. Экспертиза, проведенная в суде апелляционной инстанции, технически обосновала эту оценку, указав на работоспособное состояние дома и отсутствие с технической точки зрения угрозы для жизни и здоровья пользователей здания при соблюдении правил эксплуатации.

Таким образом, результаты экспертизы не опровергают, а, напротив, подкрепляют выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска о сносе. Экспертные выводы о характере и устранимости нарушения предоставляют суду апелляционной инстанции дополнительные фактические основания для подтверждения вывода о соразмерности сохранения объекта недвижимости.

Довод апелляционной жалобы, что нарушение санитарно-эпидемиологических правил не может считаться незначительным в силу самой цели установления таких норм, не может быть принят судебной коллегией в качестве основания для отмены решения суда первой инстанции. Суд первой инстанции, как усматривается из материалов дела, в полной мере признал и зафиксировал факт несоблюдения требований СанПиН 2.1.3684-21 о минимальном двадцатиметровом отступе жилого дома от контейнерной площадки. Однако в силу ст.222 ГК РФ и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ от 16.11.2022г., сам по себе факт нарушения того или иного норматива не предопределяет безусловной обязанности сноса объекта. Закон требует от суда оценки характера этого нарушения, его существенности и того, создает ли оно угрозу жизни и здоровью граждан.

Вопреки утверждениям жалобы, суд первой инстанции провел такую оценку, приняв во внимание конкретные обстоятельства дела. Данный вывод нашел свое объективное подтверждение в результатах проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы. Эксперты, установив факт нарушения санитарной нормы по расстоянию, прямо указали, что данное нарушение является устранимым и не препятствует сохранению объекта, а с технической точки зрения жилой дом не создает угрозы жизни и здоровью его пользователей при соблюдении правил эксплуатации. Администрацией не представлено каких-либо доказательств, опровергающих эти выводы или свидетельствующих о том, что в данном конкретном случае близость контейнерной площадки привела к реальному ущербу для здоровья кого-либо либо создала такую опасность.

Таким образом, суд первой инстанции, основываясь на исследованных доказательствах и руководствуясь принципом соразмерности, правомерно дифференцировал общий защитный характер санитарного законодательства и оценку конкретного, признанного экспертами устранимого, нарушения в условиях отсутствия доказательств причинения вреда или реальной угрозы. Ссылка в жалобе на фундаментальность принципа организации санитарно-защитных зон сама по себе, без учета конкретной оценки последствий его нарушения в рамках настоящего спора, носит абстрактный характер и не опровергает законность и обоснованность выводов суда.

Действительно, как следует из материалов дела, истец как застройщик был уведомлен о несоответствии планируемого размещения объекта санитарным нормам. Однако в соответствии с положениями ст.222 ГК РФ, наличие или отсутствие у лица, осуществившего постройку, сведений о нарушениях на момент строительства имеет правовое значение лишь в контексте возможности признания этой постройки самовольной в смысле указанной статьи. Напротив, для применения санкции в виде сноса, на которой настаивает администрация, ключевое значение приобретают условия, закрепленные в п.3 ст.222 ГК РФ, а именно соответствие постройки установленным требованиям на момент обращения в суд и отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан.

Как указано выше, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства, включая заключение судебной экспертизы, установил, что на момент рассмотрения спора возведенный жилой дом, несмотря на отступление от нормы расстояния, соответствует иным градостроительным и строительным требованиям, а выявленное нарушение является устранимым и не создает реальной угрозы. Таким образом, даже если действия Р.А. при начале строительства администрация расценивала как умышленные, это обстоятельство само по себе, в отрыве от оценки фактических последствий такого нарушения, не может служить безусловным основанием для применения крайней меры в виде сноса.

Закрепленный в п.7 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ от 16.11.2022г. приоритет сохранения объекта при незначительных нарушениях, ставит применение санкции в зависимость от объективных свойств нарушения, а не от субъективного отношения к нему застройщика. Следовательно, вывод суда первой инстанции о возможности сохранения объекта, несмотря на известность застройщику о первоначальном несоответствии, основан на правильном применении норм материального права и принципа соразмерности.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным. Выводы суда соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, в том числе подтвержденным заключением судебной строительно-технической экспертизы от 24.10.2025г., и основаны на правильном применении норм материального права, в частности ст.222 ГК РФ и 39.20 Земельного кодекса РФ, а также руководящих разъяснений Верховного Суда РФ о соразмерности применения такой меры, как снос самовольной постройки.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к несогласию с оценкой судом первой инстанции характера выявленных нарушений как незначительных и не препятствующих сохранению объекта, не опровергают указанных выводов и не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения.

Суд первой инстанции всесторонне и полно исследовал обстоятельства дела, дал надлежащую оценку доказательствам, в том числе касающимся устранимости нарушений и отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, и пришел к правомерному выводу об удовлетворении первоначального иска и отказе в удовлетворении встречных требований.

В остальном доводы апелляционной жалобы сводятся к общему несогласию с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены или не были учтены судом первой инстанции при разрешении спора и опровергали бы выводы суда, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для изменения или отмены решения суда.

Относимых и допустимых доказательств, опровергающих выводы суда первой инстанции, заявителем апелляционной жалобы не представлено и в материалах гражданского дела не имеется.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции при разрешении спора правильно определил и установил обстоятельства, имеющие значение для дела, дал всестороннюю, полную и объективную оценку доказательствам по делу в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.

Изложенные в решении выводы суда мотивированы, соответствуют обстоятельствам, установленным по делу, подтверждены и обоснованы доказательствами, имеющимися в деле, основания к отмене решения суда, предусмотренные ст.330 ГПК РФ, отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.328 - 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Арзамасского городского суда Нижегородской области от 13октября 2023 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. о. г. Арзамас Нижегородской области – без удовлетворения.

Председательствующий судья

Судьи

Мотивированное апелляционное определение составлено

в окончательной форме 21 января 2026г.