Решение № 2-1563/2017 2-1563/2017~М-1365/2017 М-1365/2017 от 24 декабря 2017 г. по делу № 2-1563/2017

Дело №2-1563/2017


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Прокопьевск «25» декабря 2017 года

Рудничный районный суд г.Прокопьевска Кемеровской области:

в составе председательствующего судьи С.В. Киклевич

при секретаре Е.А. Гольцман

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Прокопьевске гражданское дело по иску Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога,

УСТАНОВИЛ:

ПАО «Сбербанк России» обратилось в Рудничный районный суд г.Прокопьевска Кемеровской области с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога.

Требования мотивированы тем, 27.02.2012 г. между ОАО «Сбербанк России» и ФИО2, ФИО1 заключен кредитный договор <...>, по которому банк предоставил созаемщикам кредит на «Приобретение готового жилья» в размере 3 600 000 руб. под 12,4% годовых на приобретение жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, на срок 240 месяцев, считая с даты его фактического предоставления. Свою обязанность по выдаче кредита банк исполнил 12.03.2012г. Согласно условиям кредитного договора (п.п. 1.1., 4.1., 4.2), созаемщики приняли на себя обязательство производить погашение полученного кредита и уплату процентов за пользование им ежемесячно равными долями в соответствии с графиком платежей (приложение к кредитному договору). В соответствии с п. 4.3. кредитного договора при несвоевременном внесении платежа в погашение кредита или уплату процентов созаемщики уплачивают кредитору неустойку в размере 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно). В качестве обеспечения возврата кредита созаемщики предоставляют кредитору в залог недвижимое имущество (ипотека в силу закона): жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...> принадлежащие на праве общей совместной собственности ФИО2, ФИО1 на основании договора купли-продажи (возникновение ипотеки в силу закона) от 29.02.2012г. К моменту обращения банка с иском в суд созаемщики допускают просрочки исполнения обязательства с 30.09.2016г. Последний платеж по кредиту поступил 12.08.2016г. Согласно, определения Арбитражного суда Кемеровской области от 27.01.2017г. по делу № А27-24182/2016 гражданин ФИО2, 06.02.1976г.р. признан банкротом, в силу Федерального закона от 26.10.2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». 10.02.2017г. в адрес ФИО1 банком было направлено требование о досрочном возврате кредита. До настоящего времени требование созаемщиком не исполнено. Пунктом 2.1.2. кредитного договора установлено, что залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 100% от его стоимости в соответствии с договором купли-продажи. Согласно п. 1.6. договора купли-продажи стоимость жилого дома составляет 3 900 000 руб., стоимость земельного участка 100 000 руб. По состоянию на 14.03.2017г. задолженность по кредитному договору составляет 2 669 067,28 рублей, из них: просроченная ссудная задолженность - 2 477 354,45 рублей, просроченные проценты - 138 003,70 рублей, неустойка за просрочку кредита - 7 792,57 рублей, неустойка за просрочку процентов - 45 916,56 рублей. Указанную сумму задолженности истец просит взыскать с ФИО1, а также судебные расходы, понесенные истцом в связи с оплатой государственной пошлины в размере 27 545 рублей 34 копейки, расходы по оплате оценки недвижимости в размере 1 293 рубля 73 копейки, кроме того, просит обратить взыскание на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...>, принадлежащие на праве общей совместной собственности ФИО2, ФИО1, путем реализации с публичных торгов с установлением начальной продажной стоимости в размере 4 000 000 рублей, из них стоимость жилого дома составляет 3 900 000 рублей, стоимость земельного участка 100 000 рублей.

Определениями суда к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО2, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, финансовый управляющий ФИО2 - ФИО3

Представитель истца – ПАО «Сбербанк России» в суд не явился, о дне, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, исковое заявление содержит просьбу о рассмотрении дела в отсутствие представителя ПАО «Сбербанк России» (л.д. 4).

В судебном заседании представитель ответчиков - ФИО4, действующая на основании доверенностей исковые требования в части взыскания с ФИО1 задолженности по кредитному договору не возражала, что касается требования об обращении взыскания на предмет ипотеки - жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...> принадлежащие на праве общей совместной собственности ФИО2 и ФИО1, просила в данном требовании отказать, поскольку указанное имущество реализуется в рамках процедуры банкротства созаемщика ФИО2

Ответчики – ФИО1, ФИО2 в суд не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены судом посредством направления повесток заказными письмами с уведомлениями по известным суду адресам проживания ответчиков: <...> а также посредством вручения повесток под расписку.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, финансовый управляющий ФИО3 в суд не явился, о дате, времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

На основании положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд приходит к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствии не явившихся участников процесса.

Суд, выслушав представителя ответчиков, исследовав письменные доказательства, считает требования истца обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуется предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а Заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

В силу правил, изложенных в п. 2 ст. 819 Гражданского кодекса РФ к отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 главы 42 (заем), если иное не предусмотрено правилами параграфа 2 главы 42 (кредит) и не вытекает из существа кредитного договора.

Согласно п. 2 ст. 811 Гражданского кодекса РФ, если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Судом установлено, что 27.02.2012 года между ОАО «Сбербанк России» и ФИО2, ФИО1 (созаемщики) заключен кредитный договор <...>, по условиям которого банк обязался предоставить созаемщикам кредит по программе «Приобретение готового жилья» в размере 3 600 000 руб. под 12,4% годовых на приобретение жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...> именуемых «Объект недвижимости», на срок 240 месяцев, считая с даты его фактического предоставления, а созаемщики на условиях солидарной ответственности обязались возвратить полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в срок и на условиях договора (л.д. 7-10).

Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что обеспечением исполнения обязательства по договору является залог (ипотека) объекта недвижимости.

Датой фактического предоставления кредита является дата зачисления суммы кредита на банковский счет заемщика <...>, открытый в филиале кредитора (п. 1.1. кредитного договора).

Выдача кредита производится единовременно по заявлению титульного созаёмщика на выдачу кредита в день подписания договора путем зачисления на счет после: надлежащего оформления договоров обеспечения исполнения обязательств по договору согласно п.2.1.1. договора; передачи залогодателем кредитору предмета залога; предоставления созаемщиками кредитору страхового полиса страхования на предметы залога - недвижимое имущество, указанное в п. 2.1.1. договора, трехстороннего соглашения, заключенного между страховой компанией, кредитором и залогодателями о порядке работы со страховым возмещением в соответствии с п. 5.4.2. договора, и документа, подтверждающего факт полной оплаты страховой компании страховой премии за весь период страхования; подтверждение факта оплаты созаемщиками части стоимости объекта недвижимости, стоимости работ по строительству объекта недвижимости и наличия у них денежных средств в размере не менее 400 000 рублей путем: предоставления выписки об остатке денежных средств на счете открытом у кредитора; оформления графика платежей; заключения к договору о вкладе указанному в п.1.1. договора, дополнительного соглашения о списании кредитором со счета текущих, просроченных платежей и неустойки по договору (пункт 3.1. кредитного договора).

Истцом обязательство по договору исполнено путем зачисления денежных средств (суммы кредита) на счет ФИО2 согласно его заявления на зачисление кредита от 12.03.2012 года (л.д. 17).

В соответствии с п. 4.1 кредитного договора погашение кредита производится заемщиком ежемесячными аннуитетными платежами в соответствии с графиком платежей. Уплата процентов за пользование кредитом производится заемщиком ежемесячно одновременно с погашением кредита в сроки, определенные графиком платежей (п.4.2 кредитного договора).

Представленный суду график платежей, являющийся неотъемлемой частью кредитного договора (приложением к нему), подтверждает согласие заемщика с условиями порядка внесения платежей в счет погашения кредитной задолженности, подписан заемщиком ФИО2 без замечаний и оговорок (л.д. 11-13, 18 - 20).

Согласно п. 4.3 кредитного договора при несвоевременном перечислении платежа в погашение кредита и/или уплату процентов за пользование кредитом заемщик уплачивает кредитору неустойку в размере 0,5 процента от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно). Подписывая кредитный договор, ответчики выразили тем самым согласие и на указанное его условие.

Ответчиками ФИО1, ФИО2 обязательства по своевременному погашению кредита и уплате процентов исполнялись ненадлежащим образом, в результате чего по состоянию на 14.03.2017 года за ними числится просроченная задолженность по основному долгу в размере 2 477 354 рубля 45 копеек, просроченные проценты - 138 003 рубля 70 копеек, сумма пени за кредит – 7 792 рубля 57 копеек, пеня за проценты – 45 916 рублей 56 копеек, что подтверждается предоставленным истцом детальным расчетом (л.д. 39-41). Данный расчет судом проверен, признан арифметически верным, соответствующим условиям кредитного договора и периоду просрочки. Период просрочки ответчиком не оспорен, доказательств явной несоразмерности начисленной неустойки (пени) последствиям нарушения обязательства суду не представлено.

Факт заключения кредитного договора, его условия, предоставление в распоряжение созаемщиков заемных денежных средств оспорены не были, равно, как и не был оспорен расчет задолженности, предоставленный истцом, сомнений, в правильности которого у суда не имеется.

Общая сумма задолженности по кредитному договору <...> от 27.02.2012 года составляет 2 669 067 рублей 28 копеек.

Таким образом, истцом доказано, что созаемщиками нарушены сроки, установленные для возврата кредита, что в соответствии с п. 2 ст. 811 ГК РФ с учетом положений п. 2 ст. 819 ГК РФ является основанием для требования кредитором досрочного возврата всей суммы займа (кредита).

Пунктом 5.3.4. кредитного договора предусмотрено право кредитора потребовать от заемщика досрочно возвратить всю сумму кредита и уплатить причитающиеся проценты за пользование кредитом, неустойку, предусмотренную условиями договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения (в том числе однократного) заемщиком его обязательств по погашению кредита и/или уплате процентов по кредитному договору.

Определением Арбитражного суда от 02.05.2017 года по делу о банкротстве должника – гражданина ФИО2, требования ПАО «Сбербанк России» на основании кредитного договора от 27.02.2012 года в размере 2 477 354, 45 руб. основного долга, 138 003,70 процентов за пользование кредитом включены в третью очередь реестра требований кредиторов гражданина – должника ФИО2, признаны обеспеченными залогом недвижимого имущества по закладной от 29.02.2012 года, требования неустойки на основании кредитного договора от 27.02.2012 года в размере 53 709, 13 руб. учтены отдельно в реестре требований кредиторов, признаны подлежащими удовлетворению после погашения основной суммы задолженности кредиторов должника и начисленных процентов, признаны обеспеченными залогом недвижимого имущества по закладной от 29.02.2012 года.

Определением Арбитражного суда от 19.06.2017 года должник – гражданин ФИО2 признан банкротом, утвержден финансовый управляющий должника, введена процедура банкротства - реализация имущества.

Как предусмотрено п. 1.1 кредитного договора, созаемщики обязуются возвратить кредитору полученный кредит и уплатить проценты за пользование кредитом в размере, в срок и на условиях договора, на условиях солидарной ответственности.

В силу ст. 321 Гражданского кодекса РФ, если в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими постольку, поскольку из закона, иных правовых актов или условий обязательства не вытекает иное.

В соответствии с п. 1 ст. 323 Гражданского кодекса РФ при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью (п. 2 ст. 323 ГК РФ).

Таким образом, как следует из приведенных выше положений закона, введение в отношении одного из созаемщиков по обязательству процедуры банкротства не влечет прекращение обязательств других солидарных созаемщиков. Обязательство таких солидарных созаемщиков перед кредитором сохраняется до его исполнения.

Применение положений пункта 1 ст. 323 Гражданского кодекса РФ дополнительно разъяснено в п. 50 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 года № 54 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении», в котором указано, что согласно п. 1 ст. 323 Гражданского кодекса РФ кредитор вправе предъявить иск о полном взыскании долга к любому из солидарных должников. Наличие решения суда, которым удовлетворены те же требования кредитора против одного из солидарных должников, не является основанием для отказа в иске о взыскании долга с другого солидарного должника, если кредитором не было получено исполнение в полном объеме. В этом случае в решении суда должно быть указано на солидарный характер ответственности и на известные суду судебные акты, которыми удовлетворены те же требования к другим солидарным должникам.

10.02.2017 года истцом в адрес заемщика ФИО1 направлены требования о досрочном возврате суммы кредита, процентов за пользование кредитом и уплате неустойки, которые до настоящего времени не исполнены (л.д. 36-37).

Доказательств исполнения требования о возврате задолженности по кредиту в каком-либо размере ответчиком суду не представлено.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания суммы ссудной задолженности, просроченных процентов, неустойки с ФИО1 как лица, являющегося созаемщиком по кредитному договору с ФИО2, в отношении которого введена процедура, применяемая в деле о банкротстве - реструктуризация долгов гражданина, которая несет солидарную ответственность за неисполнение обязательств перед кредитором – ПАО «Сбербанк России». При этом оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса РФ к сумме исчисленной неустойки суд не находит, ходатайств о том не заявлено, доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства суду не представлено.

Кроме того, истцом заявлено требование об обращении взыскания на предмет залога – объект недвижимости: жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...>, принадлежащие на праве общей совместной собственности ФИО2, ФИО1

В соответствие с п. 1 ст. 328 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может быть обеспечено, в том числе, неустойкой (штрафом, пеней), залогом.

Согласно п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ и п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного недвижимого имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Пункт 1 ст. 2 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусматривает, что ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 3 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке. Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: 1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; 2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством, либо федеральным законом; 3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; 4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества.

Согласно п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как было указано ранее, по условиям кредитного договора <...> от 27.02.2012 года, созаемщикам предоставлен кредит по программе «Приобретение готового жилья», а именно на приобретение в собственность жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>

В качестве обеспечения возврата кредита созаемщики предоставляют кредитору в залог недвижимое имущество (ипотека в силу закона): жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <...> (п. 2.1 кредитного договора).

Согласно п. 1.1, 1.2 договора купли-продажи от 29.02.2012 года (л.д. 25 – 26) ФИО1 и ФИО2 приобрели в общую совместную собственность жилой дом, общей площадью 150, 7 кв.м., расположенный по адресу: <...> и земельный участок, площадью 854 кв.м., с кадастровым номером 42:32:0103011:0799, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную, расположенный по адресу: <...>

Пунктом 1.6. договора купли-продажи закреплено, что стороны пришли к соглашению о цене объектов недвижимости, определив, что жилой дом продается по цене 3 900 000 рублей, земельный участок по цене 100 000 рублей.

Жилой дом и земельный участок, указанные в п.1.1. и в п.1.2. договора купли-продажи, приобретается покупателями за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых ПАО «Сбербанк России» согласно кредитному договору <...> от 27.02.2012 года, заключенному в г.Прокопьевске между покупателями и кредитором (п.2.1. договора купли-продажи).

Согласно п. 2.4. договора купли-продажи, жилой дом и земельный участок, приобретаемые покупателями по настоящему договору, в обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору <...> от 27.02.2012 года, находятся в залоге с момента государственной регистрации права собственности.

На указанные жилой дом и земельный участок в силу закона была установлена и зарегистрирована ипотека (л.д. 23, 24 – копии свидетельство о государственной регистрации права), выдана закладная (л.д. 27 – 32).

В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Согласно п. 1 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия: сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Оснований, предусмотренных п. 1 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», для отказа в удовлетворении данного требования суд не находит.

К моменту обращения банка с иском в суд созаемщики допускали просрочки исполнения обязательств с 30.09.2016 года. Последний платеж по кредиту поступил 12.08.2016 года.

В соответствии с п. 1 ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Доводы стороны ответчиков о том, что обращение взыскания на заложенное имущество невозможно в силу того, что созаемщик ФИО2 признан банкротом и в рамках процедуры банкротства реализуется его имущество, то есть вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки уже разрешен в рамках дела о банкротстве должника, суд находит основанными на неверном толковании норм права.

Определением Арбитражного суда от 19.06.2017 года в отношении должника-гражданина ФИО2, признанного банкротом, действительно введена процедура банкротства - реализация имущества должника, сроком на 6 месяцев.

До настоящего времени имущество в виде жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, не реализовано, заявки на торги не поступили. Таким образом, залоговые правоотношения до настоящего времени не прекращены.

Более того, положения ст. 126 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» распространяются только на то лицо, которое признано в установленном порядке несостоятельным (банкротом), коим ФИО1 не признана, при том, что последняя является участником общей долевой собственности в отношении предмета ипотеки.

Суд отмечает, что обращение судом взыскания на заложенное имущество, стоимость которого не превышает имеющийся у ответчика долг, не нарушает баланс интересов сторон и прав должника.

В силу п. 1 ст. 56 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Таким образом, начальная продажная цена имущества является обстоятельством, имеющим существенное значение для разрешения спора об обращении взыскания на заложенное имущество и может быть определена только судом. При этом указанная норма содержит императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества на основании отчета оценщика. Суд должен установить ее в размере 80% от рыночной стоимости имущества только в том случае, если начальная продажная стоимость определена на основании отчета об оценке или экспертного заключения.

В пункте 2.1.2. кредитного договора стороны определили, что залоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается в размере 100 % от его стоимости в соответствии с договором купли-продажи.

Согласно договора купли-продажи от 29.02.2012 года стоимость жилого дома составляет 3 900 000 руб., стоимость земельного участка 100 000 руб., данную стоимость истец просит установить в качестве начальной продажной стоимости заложенного имущества.

Одновременно истцом представлен отчет ООО БЦ «Акцент» об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости <...> от 15.05.2017 года (л.д. 47 - 98), согласно которого рыночная стоимость элементов объектов оценки (недвижимого имущества) в составе элементов: <...> кадастровый <...>/А; земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную, общая площадь 854 кв.м., адрес объекта: <...>, кадастровый <...>, на дату оценки составляет 1 955 900 руб., из которой стоимость жилого дома – 1 751 700 руб., стоимость земельного участка – 204 200 руб. За составление отчета оплачено 1 293 руб. 73 коп.

Таким образом, истцом представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами при возникновении залогового обязательства.

Определяя начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 2 Гражданского процессуального кодекса РФ конечной целью гражданского судопроизводства является защита нарушенных прав и законных интересов сторон. Соответственно, установление начальной продажной цены с учетом рыночной стоимости объекта не нарушает интересов ни одной из сторон и в то же время способствует последующей реализации заложенного имущества по цене, наиболее близкой к рыночной.

Определяя начальную продажную цену, суд должен учитывать, в частности, то, что за время, прошедшее с момента заключения договора залога, стоимость имущества изменилась, например, выросла в связи с проведением каких-либо улучшений объекта недвижимости или, наоборот, понизилась, изменение стоимости может быть связано с колебаниями на рынке недвижимости.

Следовательно, вынесение решения, в котором начальная продажная цена значительно отличается от действительной (рыночной) стоимости предмета залога, не в полной мере способствует защите нарушенных прав как истца, так и ответчика и может впоследствии привести к нарушению прав взыскателя и должника в ходе осуществления исполнительного производства. Исходя из изложенного, при обращении взыскания на предмет залога и определении начальной продажной цены заложенного имущества, суд должен учитывать обстоятельства, которые могут повлиять на цену заложенного имущества с момента заключения договора залога.

Руководствуясь приведенными выше положениями закона, с учетом того, что истцом представлены сведения о рыночной стоимости объекта заложенного имущества по состоянию на 2017 год, которые свидетельствуют о значительном изменении рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки с того года, когда возникло кредитное обязательство и обеспечивающее его исполнение залоговое обязательство – 2012 год, отсутствие возражений стороны ответчиков относительно имеющегося в материалах дела отчета о рыночной стоимости предмета залога по состоянию на май 2017 года, ходатайств сторон о назначении экспертизы для определения рыночной стоимости заложенного имущества, при наличии возражений относительно представленного отчета об оценке, суд приходит к выводу о том, что в большей степени соблюдению интересов сторон будет способствовать определение начальной продажной цены предмета залога для его реализации исходя из рыночной стоимости заложенного имущества.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Анализируя представленный стороной истца отчет ООО БЦ «Акцент» об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости <...> от 15.05.2017 года (л.д. 47 - 98), суд отмечает, что он выполнен в соответствии с требованиями Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», при оценке объектов недвижимости использовались объекты по схожим характеристикам (расположение, площади, техническое состояние), оценка рыночной стоимости имущества проведена компетентными, квалифицированными специалистами, имеющими право на осуществление оценочной деятельности на территории Российской Федерации.

Таким образом, отчет ООО БЦ «Акцент» об оценке рыночной стоимости объектов недвижимости <...> от 15.05.2017 года отражает объективную рыночную стоимость заложенного имущества. Доказательств обратного суду не представлено.

Таким образом, суд считает необходимым определить начальную продажную цену заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости имущества, исходя из отчета об оценке ООО БЦ «Акцент», что составляет 1 564 720 руб. (1 955 900 руб. ? 80%), из которой цена жилого дома – 1 401 360 руб., стоимость земельного участка – 163 360 руб.

В соответствии с ч.1 ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, а потому с ответчиков солидарно в пользу истца подлежит взысканию сумма судебных расходов, понесенных истцом в связи с уплатой государственной пошлины в размере 27 545 руб. 34 коп., оплатой за составление отчета в размере 1 293 руб. 73 коп., подтвержденных им документально (л.д. 5, 6).

Руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Требования Публичного акционерного общества «Сбербанк России» к ФИО1, ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на предмет залога удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу Публичного акционерного общества «Сбербанк России» задолженность по кредитному договору <...> от 27.02.2012 года по состоянию на 14.03.2017 года в размере 2 669 067 рублей 28 копеек, из которых: просроченная ссудная задолженность - 2 477 354 рубля 45 копеек, просроченные проценты - 138 003 рубля 70 копеек, неустойка за просрочку кредита - 7 792 рубля 57 копеек, неустойка за просрочку процентов - 45 916 рублей 56 копеек, судебные расходы в виде оплаченной государственной пошлины в размере 27 545 рублей 34 копейки, расходов по оплате оценки недвижимости в размере 1 293 рубля 73 копейки.

Обратить взыскание на заложенное имущество – жилой дом, общей площадью 150, 7 кв.м., расположенный по адресу: <...> кадастровый <...>/А; и земельный участок, общей площадью 854 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под жилую застройку индивидуальную, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером <...>.

Реализацию заложенного имущества произвести путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <...>, в размере 1 564 720 руб., из которой: цена жилого дома составляет 1 401 360 рублей, цена земельного участка – 163 360 рублей.

Решение может быть обжаловано в Кемеровский областной суд в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено «28» декабря 2017 года.

Судья: С.В. Киклевич

Подлинник документа находится в материалах гражданского дела №2-1563/2017 Рудничного районного суда г. Прокопьевска Кемеровской области.