Решение № 2-5979/2019 2-748/2020 2-748/2020(2-5979/2019;)~М-5398/2019 М-5398/2019 от 18 февраля 2020 г. по делу № 2-5979/2019

дело № 2-748/2020 (50RS0036-01-2019-006894-72)


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

19 февраля 2020 года г. Пушкино

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Чернозубова О.В.

при секретаре Якубовском Д.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании уплаченного по предварительному договору купли-продажи от 30.03.2019 года аванса, судебных расходов по оплате госпошлины,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным предварительного договора, взыскании уплаченного по предварительному договору купли-продажи от 30.03.2019 года аванса, судебных расходов.

В обоснование заявленных требований истец ФИО1 указала, что по условиям заключенного 30.03.2019г. предварительного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) приняли на себя обязательство заключить за 25 500 000 рублей в срок до 30.12.2019г. основной договор купли-продажи жилого дома общей площадью 251,1 кв.м. с земельным участком общей площадью 1093 кв.м., находящихся по адресу: <адрес> Пунктом 6 данного Договора предусмотрена обязанность Покупателя в обеспечение принятых на себя обязательств уплатить Продавцу аванс в размере 1 000 000 рублей. По соглашению сторон указанная сумма входит в стоимость оплаты приобретаемого дома с земельным участком и полностью уплачена Покупателем Продавцу. Факт передачи истцом в адрес ответчика данной суммы аванса подтвержден соответствующей распиской на последнем листе договора. Согласно п.8 договора, в случае отказа Покупателя от исполнения настоящего договора по любым причинам, аванс остается у Продавца. Однако, данный предварительный договор был заключен истцом под влиянием обмана со стороны ответчика, который скрыл от Покупателя факт обременения подлежащего продаже земельного участка и находящегося на нем жилого дома по адресу: <адрес>, двумя действующими в настоящее время договорами залога (ипотеки) от 06.07.2018 и от 22.11.2017. Такое обременение повлечет безусловное обращение взыскания на недвижимое имущество в случае невыполнения ответчиком своих обязательств. При этом, в пункте 4 предварительного договора ФИО2 гарантировал, что подлежащее продаже имущество не будет обременено правами каких-либо третьих лиц. При этом, под влиянием психического расстройства (заболевания) ФИО1 не была способна понимать значение и правовые последствия своих действий по заключению оспариваемого предварительного договора и надлежащим образом руководить ими в условиях недобросовестного поведения со стороны ФИО2, знакомого с истцом и на протяжении длительного периода времени, и осведомлённого о наличии у ФИО1 нарушений воли, вызванных указанной болезнью, и вводившего ее в заблуждение относительно отсутствия обременений указанного недвижимого имущества. Просит признать недействительным, заключенный сторонами 30.03.2019г. предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, по условиям которого ФИО2 и ФИО3 приняли на себя обязательство заключить в срок до 30.12.2019г. основной договор купли-продажи за 25 500 000 рублей жилого дома общей площадью 251,1 кв.м. с земельным участком общей площадью 1093 кв.м., находящихся по адресу: <адрес>, взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 1 000 000 рублей неправомерно удерживаемого аванса и 13 200 рублей расходов на оплату государственной пошлины (л.д.4-12).

В судебном заседании представители истца на основании доверенностей ФИО4, ФИО5 (л.д.31,81) исковые требования уточнили, просили взыскать с ответчика в пользу истца 1 000 000 рублей аванса уплаченного по предварительному договору купли-продажи от 30.03.2019г., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 200 рублей. Остальные исковые требования о признании недействительным заключенного сторонами 30.03.2019г. предварительного договора купли-продажи, просили не рассматривать. Обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, поддержали, в том числе, что по условиям п.4 договора ФИО2 гарантировал отсутствие обременений на подлежащее продаже имущество. Однако ответчик условия договора не выполнил, к 30.12.2019 года, до которого стороны обязались заключить основной договор, обременения на дом и земельный участок остались, в связи с чем на основании п.8 предварительного договора, за неисполнение этого договора, аванс возвращается Покупателю в полном объеме (л.д.68).

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о дате и времени извещен надлежащим образом, ранее исковые требования не признавал, ссылаясь, что ФИО1 знала о наличии обременений на недвижимое имущество, но потом по неуважительным причинам от заключения основного договора отказалась, приобщал возражения (л.д.45-49), просил в удовлетворении иска отказать ( л.д.61-63).

Суд, выслушав представителей истцов, исследовав материалы дела, полагает исковые требования подлежат удовлетворению.

Из ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

По смыслу п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 ГК РФ).

Судом установлено, что 30.03.2019г. между ФИО2 (Продавец) и ФИО1 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком (л.д.13), в соответствии с которым Продавец и Покупатель обязуются заключить основной Договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, находящиеся по адресу: <адрес>.

Названный договор купли-продажи по соглашению Сторон должен быть заключен не позднее 30 декабря 2019 года включительно (п. 2 предварительного договора).

Продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора вышеуказанные жилой дом с земельным участком никому не отчуждены, не обещаны, в споре и под арестом не состоят, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не переданы, брачный договор в отношении него не составлялся (п.4 предварительного договора).

Продавец гарантирует, что к моменту подписания Договора купли-продажи и до момента государственной регистрации Права собственности Покупателя на жилой дом с земельным участком, они никому не будут: отчуждены, обещаны, переданы в доверительное управление, в аренду, внесены в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц, в споре и под арестом состоять не будут, брачный договор в отношении них не будет, никакими правами третьих лиц они обременены не будут (абз.2 п.4 предварительного договора).

По соглашению Сторон вышеуказанные Жилой дом с Земельным участком оцениваются в сумме 25 500 000 рублей (п. 5 предварительного договора).

Покупатель, в обеспечение исполнения взятых на себя обязательств по настоящему Договору уплачивает Продавцу аванс. Сумма аванса по настоящему договору по соглашению Сторон составляет: 1 000 000 рублей (п.6 предварительного договора).

За неисполнение настоящего договора Продавцом, аванс возвращается Покупателю в полном объеме (абз.2 п.8 предварительного договора).

Сумма аванса в размере 1 000 000 рублей в соответствии с п.6 указанного предварительного договора оплачена ФИО2 истцом 30.03.2019г., что подтверждается распиской на последнем листе договора (л.д.13 оборот).

Как установлено ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Стороной ответчика в порядке ст.56 ГПК РФ не представлено каких-либо доказательств того, что на момент заключения предварительного договора, наступления даты заключения основного договора 30.12.2019 года, указанное в предварительном договоре недвижимое имущество не имело обременений, либо ФИО1 знала о наличии таких обременений и соглашалась приобрести недвижимое имущество с наличием залога в пользу третьих лиц.

Как следует из материалов дела, ФИО2 является собственником жилого дома, общей площадью 267,6 кв.м. и земельного участка площадью 1093 кв.м. с к.н. №, расположенных по адресу: <адрес>, <адрес>, в отношении которых установлено обременение в виде ипотеки в пользу ФИО6 на основании договоров залога от 22.11.2017 года и 06.07.2018 года ( л.д. 14-27, 38-42).

Согласно представленным истцом выпискам из ЕГРН от 23.01.2020 года, до настоящего времени указанное обременение не снято ( л.д. 71-80).

Как ранее отмечалось, в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из приложенных ответчиком документов и его возражений ( л.д.48), 27.12.2019 года он направлял ФИО1 телеграмму о желании заключить основной договор купли-продажи ( л.д.48).

Однако, как следует из приложенной копии телеграммы, она направлялась ФИО1 по совершенно другому адресу: <адрес> ( л.д.43), в то время как в предварительном договоре адрес ФИО1 указан как <адрес> ( л.д.13), который она также указывала в своем иске ( л.д.4). Соответственно, из уведомления следует, что Ушацкая телеграмму не получила ( л.д.44).

Каких-либо доказательств того, что стороны договорились производить переписку по указанному ответчиком адресу, не имеется, в том числе в предварительном договоре.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что основной договор купли-продажи не заключен, дальнейшее соглашение об изменении условий предварительного договора в части установления срока заключения основного договора между сторонами не достигнуто, в связи с чем в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ предварительный договор прекратил свое действие.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 ст. 2 ГК РФ отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним случай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

К авансовым отношениям по предварительному договору по аналогии закона следует применять положения ст. 487 ГК РФ (предварительная оплата товара). Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. Правовая природа аванса как предварительного платежа изначально подразумевает его возврат, когда стороны не начали исполнять, или отказались от исполнения обязательств, в счет которых аванс был уплачен.

В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (п. 3 ст. 487 ГК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Как указано выше и следует из условий предварительного договора купли-продажи жилого дома с земельным участком, ФИО1 оплатила ответчику ФИО2 в обеспечение взятых на себя обязательств аванс в размере 1 000 000 рублей (п.6 договора), который также подлежит возврату в случае неисполнения ФИО2 договора в полном объеме (п.8 договора).

Таким образом, суд приходит к выводу, что поскольку основной договор купли-продажи жилого дома с земельным участком не был заключен в установленный предварительным договором срок, а уплаченная истцом ФИО1 в день подписания предварительного договора денежная сумма в размере 1 000 000 рублей по настоящее время не возвращена истцу ответчиком, данные денежные средства подлежат взысканию с ответчика ФИО7 в пользу истца.

При этом, суд не находит оснований для оставления у ответчика указанного аванса, поскольку его доводы о виновных действиях ФИО1 и необоснованного ее отказа от исполнения настоящего договора не нашли своего подтверждения в ходе судебного разбирательства.

Как ранее отмечалось, в предварительном договоре купли-продажи жилого дома с земельным участком от 30.03.2019г. указано, что продавец гарантирует, что до подписания настоящего договора вышеуказанные жилой дом с земельным участком никому не отчуждены, не обещаны, в споре и под арестом не состоят, в доверительное управление, в аренду, в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц не переданы, брачный договор в отношении него не составлялся (п.4 предварительного договора).

При этом, как ранее отмечалось, в деле отсутствуют какие-либо доказательства того, что ФИО1 могла согласиться на приобретение указанного недвижимого имущества с обременением в виде залога.

Положениями ч. 1 ст. 88 ГПК РФ предусмотрено, что судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

В силу п. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 настоящего Кодекса.

Истцом при подаче искового заявления оплачена государственная пошлина в размере 13 200 рублей (л.д.4), которая в силу ст. 98 ГПК РФ подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Оценив в порядке ст.67 ГПК РФ представленные по делу доказательства, суд приходит к выводу о полном удовлетворении исковых требований ФИО1.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ суд

решил:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о взыскании уплаченного по предварительному договору купли-продажи от 30.03.2019 года аванса, судебных расходов по оплате госпошлины удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченный по предварительному договору купли-продажи от 30.03.2019 года аванс 1 000 000 рублей, а также судебные расходы по оплате госпошлины 13 200 рублей, всего взыскать 1 013 200 рублей.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме –28 февраля 2020 года.

Судья: