Решение № 2-2012/2018 2-2012/2018~М-2056/2018 М-2056/2018 от 12 сентября 2018 г. по делу № 2-2012/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

13 сентября 2018 года г. Усть-Илимск Иркутской области

Усть-Илимский городской суд Иркутской области в составе

председательствующего судьи Банщиковой Н.С.,

при секретаре судебного заседания Попик А.А.,

с участием:

представителя истца помощника Усть-Илимского межрайонного прокурора Аман Н.А.,

в отсутствие:

истца ФИО1,

представителя ответчика Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска,

ответчика ИП ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2012/2018

по иску Усть-Илимского межрайонного прокурора, действующего в интересах ФИО1, к Департаменту недвижимости Администрации города Усть-Илимска, индивидуальному предпринимателю ФИО2 о прекращении права муниципальной собственности, признании нежилого помещения объектом права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, признании договора аренды недействительным,

УСТАНОВИЛ:

В обоснование заявленных требований истец указал, что постановлением администрации города Усть-Илимска от 30.12.2011 № 1085 в состав муниципальной казны муниципального образования город Усть-Илимск внесено нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый №. На дату издания постановления нежилое помещение не имело присвоенного в установленном порядке адреса, отсутствовали технический и кадастровый паспорт, оно не являлось самостоятельным объектом гражданских прав, не состояло на балансе в качестве муниципального имущества, а являлось общедомовым имуществом собственников многоквартирного дома. Спорное нежилое помещение не было обособленным помещением, не предназначалось для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием многоквартирного дома. В связи с чем у ответчика не имелось законного права на заключение договора аренды в отношении спорного нежилого помещения № 229-а от 23.09.2016 с ИП ФИО2 Просит суд признать нежилое помещение № площадью 20,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, объектом права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме; прекратить право муниципальной собственности на нежилое помещение № площадью 20,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>; прекратить запись в Едином государственном реестре прав недвижимости о регистрации права муниципальной собственности муниципального образования город Усть-Илимск № от 21.11.2012; признать недействительным договор аренды нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска и Индивидуальным предпринимателем ФИО2; прекратить запись № от 04.10.2016 в Едином государственном реестре прав недвижимости о регистрации договора аренды указанного нежилого помещения.

Согласно поступившим письменным возражениям от 12.09.2018 представитель ответчика Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска ФИО3, действующая на основании доверенности № 13-ДН от 07.02.2018 сроком по 31.12.2018 с ограниченным объемом процессуальных прав, просила в иске отказать в полном объеме, указав, что спорное нежилое помещение является самостоятельным объектом недвижимости, не входящим в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, и не предназначено исключительно для обслуживания иных помещений в многоквартирном доме по <адрес>, которое может использоваться самостоятельно. В соответствии с постановлением Верховного Совета РФ от 27.12.1991 № 3020-1 объекты жилого фонда относятся к муниципальной собственности. Спорное помещение передано в муниципальную собственность в силу прямого указания закона и на основании постановления Администрации города Усть-Илимска от 30.12.2011 № 1085.

В судебном заседании помощник Усть-Илимского межрайонного прокурора Аман Н.А. заявленные требования поддержала в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, просила иск удовлетворить.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась. О времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом. Согласно заявлению просила дело рассмотреть в ее отсутствие.

Представитель ответчика Департамента недвижимости Администрации города Усть-Илимска в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом. Согласно письменным возражениям от 12.09.2018 представитель ФИО3 просила дело рассмотреть в отсутствие их представителя.

Ответчик индивидуальный предприниматель ФИО2 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, своевременно. Причины неявки суду не известны.

Выслушав пояснения представителя истца, изучив письменные возражения ответчика, исследовав и оценив с учетом положений статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) представленные сторонами доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

На основании статьи 289 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

Согласно пункту 2 постановления Верховного Совета РФ от 27 декабря 1991 года № 3020-1 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" и абзаца 2 пункта 1 приложения № 3 к указанному постановлению объекты государственной собственности - жилой и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местной администрации, расположенный на территориях, находящихся в ведении соответствующего городского Совета народных депутатов, передаются в муниципальную собственность городов.

В соответствии с частью 2 статьи 3 Закона адрес от 04.07.1991 № 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в адрес", которая с 1 марта 2005 года утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Таким образом, с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом о приватизации жилищного фонда, жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности, поэтому правовой режим помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Следовательно, правовой режим спорного помещения, как относящегося или не относящегося к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры.

Постановлением Администрации города Усть-Илимска от 30.12.2011 № 1085 в состав муниципальной казны муниципального образования город Усть-Илимск внесено нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН) (л.д. 10), свидетельству о государственной регистрации права от 21.11.2012 (л.д. 9), нежилому помещению № присвоен кадастровый №, дата присвоения кадастрового номера 22.10.2012, площадь объекта 20,6 кв.м, адрес объекта: <адрес>. Правообладателем является муниципальное образование город Усть-Илимск, дата государственной регистрации права 21.11.2012.

Судом исследован договор аренды № 229-а от 23.09.2016, заключенный Департаментом недвижимости Администрации города Усть-Илимска (арендодатель) с индивидуальным предпринимателем ФИО2, согласно которому предметом аренды является нежилое помещение площадью 20,6 кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, сроком на три года (л.д. 11-13).

Как видно из поэтажного плана расположения спорного нежилого помещения, экспликации к плану строения, оно представляет собой вентиляционную камеру (л.д. 17-22).

Первая приватизация в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, состоялась 05.12.1991 года, что подтверждается представленным договором передачи квартир в собственность граждан, зарегистрированного 05.12.1991 (л.д. 15-16).

Таким образом, судом установлено, что изначально целевое назначение спорного помещения было предусмотрено в качестве вентиляционной камеры, то есть как место общего пользования, и на момент первой приватизации жилого помещения (1991 год) не было выделено в самостоятельное нежилое помещение, данный факт ответчиками не оспорен. Согласно выписке из ЕГРН муниципальная собственность на спорное нежилое помещение была зарегистрирована 21.11.2012.

С момента первой передачи квартиры в доме по <адрес> в собственность проживающих в ней лиц в порядке приватизации произошло изменение режима собственности на помещение подъезда, указанное помещение перешло исключительно из муниципальной собственности в общую долевую собственность собственников жилых помещений.

В силу статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2).

Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В соответствии со статьёй 44 ЖК РФ принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества относится к компетенции общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме.

Договор аренды нежилого помещения № 229-а от 23.09.2016 нарушает права собственников жилых помещений в многоквартирном доме по <адрес>. Поскольку спорное нежилое помещение не являлось исключительно муниципальной собственностью муниципального образования город Усть-Илимск, то Департамент недвижимости Администрации города Усть-Илимска не вправе был без согласия собственников помещений в многоквартирном доме сдавать общее имущество в аренду. Поскольку при заключении договора аренды нарушены нормы ст. 36, 44 ЖК РФ, следовательно, оспариваемый договор аренды является ничтожными, как несоответствующий требованиям закона и нарушающий охраняемые законом интересы третьих лиц (собственников многоквартирного доме).

Государственная регистрация права муниципальной собственности на спорное нежилое помещение нарушает права других собственников жилых помещений в данном доме, а потому является незаконной. Соответственно, не может признаваться действительной государственная регистрация и договора аренды в отношении спорного объекта, в связи с чем исковые требования подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Признать объектом права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: <адрес>, нежилое помещение №, общей площадью 20,6 кв.м, кадастровый №.

Прекратить право собственности муниципального образования город Усть-Илимск в отношении нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, нежилое помещение №, общей площадью 20,6 кв.м, кадастровый №.

Прекратить запись в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации права собственности муниципального образования город Усть-Илимск в отношении нежилого помещения расположенного по адресу: <адрес>, нежилое помещение №, общей площадью 20,6 кв.м, кадастровый №, запись о регистрации права № от 21.11.2012.

Признать недействительным договор аренды № 229-а от 23.09.2016 нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, нежилое помещение №, заключенный между Департаментом недвижимости администрации города Усть-Илимска и индивидуальным предпринимателем ФИО2, зарегистрированный в ЕГРН 04.10.2016 за №.

Прекратить запись № от 04.10.2016 в Едином государственном реестре недвижимости о регистрации договора аренды № 229-а от 23.09.2016 нежилого помещения №, расположенного по адресу: <адрес>.

Решение суда может быть обжаловано в Иркутский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Усть-Илимский городской суд в течение месяца со дня принятия решения.

Председательствующий судья Н.С. Банщикова