Апелляционное определение № 11-2162/2026 от 11 февраля 2026 г.

Дело 11-2162/2026 Судья: Чепчугова Т.В.

УИД 74RS0019-01-2025-000033-03 Дело №2-168/2025


АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

12 февраля 2026 года г. Челябинск

Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:

председательствующего Винниковой Н.В.,

судей Заварухиной Е.Ю., Селивановой И.В.,

при секретаре Вырышеве М.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Каслинского городского суда Челябинской области от 14 ноября 2025 года по иску ФИО1 к Муниципальному образованию «Каслинский муниципальный район», Комитету по управлению имуществом и земельным отношениям Каслинского муниципального района Челябинской области о признании недействительными договоров купли-продажи.

Заслушав доклад судьи Заварухиной Е.Ю. об обстоятельствах дела и доводах апелляционной жалобы, пояснения представителя истца ФИО1 – адвоката Петровой Д.О., поддержавшей апелляционную жалобу по доводам, изложенным в ней, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к Муниципальному образованию «Каслинский муниципальный район», в котором просила признать договор купли продажи № 2-2024 от 11 января 2024 года и договор купли – продажи № 3-2024 от 11 января 2023 года ничтожными, применить последствия недействительности сделки путём возврата ей оплаченных по договорам денежных средств в размере 1 176 000 рублей и 3 320 000 рублей, соответственно (том 1 л.д. 5-7).

В обоснование заявленных требований указано, что 11 января 2024 года между истцом и ответчиком были заключены оспариваемые договоры купли продажи, в соответствии с которыми истец приобрел имущество – нежилое помещение № 69, общей площадью 71,2 кв.м., и нежилое помещение № 1, общей площадью 284,3 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>. Общая цена договоров купли-продажи составила 4 496 000 рублей. Однако, указанные нежилые помещения являются фактически общим имуществом многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>. Соответственно, сделка по передаче данного имущества нарушает требования ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку общее имущество не может находиться в единоличной собственности. Истец полагает, что заключенные между ней и ответчиком договоры купли – продажи являются ничтожными сделками по передачи части общего имущества многоквартирного дома.

В ходе производства по делу, протокольным определением суда к участию в деле в качестве соответчика привлечен Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Каслинского муниципального района Челябинской области, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные исковые требования относительно предмета спора, – ООО «УК Монолит».

Истец ФИО1, представитель ответчика Муниципального образования «Каслинский муниципальный район», представитель третьего лица ООО «УК «Монолит» в судебное заседание не явились.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования поддержал.

Представитель Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям Каслинского муниципального - ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признал.

Суд постановил решение об отказе ФИО1 в удовлетворении исковых требований (том 2 л.д. 173-177).

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

В обоснование апелляционной жалобы приводит доводы о том, что в ходе проведения судебной экспертизы экспертом установлено, что нежилое помещение с кадастровым номером № и нежилое помещение с кадастровым номером № расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, на момент ввода дома в эксплуатацию и по настоящее время относятся к местам общего пользования, поскольку в данных помещениях находятся инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного жилого помещения в многоквартирного дома.

Полагает необоснованными выводы суда первой инстанции о несогласии с заключением эксперта в указанной части, поскольку изложенные в заключении экспертом выводы последовательны и не опровергнуты иными доказательствами по делу. Экспертом был осуществлен выход в спорные помещения и достоверно установлено наличие множества общедомовых коммуникаций в них.

Ссылается на то, что спорные помещения были приобретены ею для осуществления предпринимательской деятельности – сдачи помещений в аренду, для чего необходимо было произвести в них ремонтные работы, осуществление которых оказалось невозможным ввиду наличия общего имущества всех собственников. Полагает, что при приобретении спорных помещений она была введена в заблуждение относительно свойств помещений. В случае, если бы она знала о наличии общего имущества в данных помещениях, то не совершила бы сделку. Указывает, что из условий договора купли-продажи следует, что предметом данного договора являются именно нежилые помещения, административные. Ее воля при заключении договора была направлена на приобретение именно коммерческих помещений, предназначенных для сдачи в аренду. Истец не имела намерений приобретать технические, вспомогательные, подвальные помещения.

Также указывает, что судом на третье лицо ООО УК «Монолит» не была возложена обязанность представить мнение по делу, однако именно данная организация является лицом, уполномоченным принимать меры, направленные на защиту имущественных интересов собственников помещений в здании, что следует из положений жилищного законодательства (том 2 л.д. 189-192).

Истец ФИО1, представитель ответчика Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации Каслинского муниципального района, представитель ответчика МО Каслинский муниципальный район, представитель третьего лица ООО УК «Монолит», в судебное заседание суда апелляционной инстанции при надлежащем извещении не явились.

Сведения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно размещены в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Челябинского областного суда. В соответствии со ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия признала возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, заслушав пояснения представителя истца ФИО1 – Петровой Д.О., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Положениями ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно (п. 1).

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2).

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные настоящим Кодексом положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.

В силу п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии со ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в п. 2 ст 287.6 настоящего Кодекса.

В силу ст. 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

На основании ч. 1 ст. 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

В соответствии с ч. 5 ст. 40 Федерального закона "О государственной регистрации недвижимости" при государственной регистрации права собственности на помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (без указания в Едином государственном реестре недвижимости имен (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

В соответствии с положениями приведенных правовых норм граждане, приобретая право собственности на квартиры в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности жилых помещений.

В соответствии со ст. 3 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 года № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, то есть общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Таким образом, исключительное право государственной или муниципальной собственности в отношении общего имущества многоквартирного дома в составе государственного или муниципального жилищного фонда прекращалось с момента приватизации первой квартиры в таком доме. Право общей долевой собственности на общее имущество возникает в момент приватизации первого помещения в доме и в отношении имущества, которое реально существовало в тот момент и фактически использовалось в качестве общего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 11 января 2024 года между Муниципальным образованием «Каслинский муниципальный район», от имени которого выступает Комитет по управлению имущество и земельным отношениям администрации Каслинского муниципального района (Продавец), и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли продажи нежилого помещения № 2-2024 (том 1 л.д. 11-12).

По условиям данного договора, ФИО1 приобрела в собственность недвижимое имущество - нежилое помещение № 69, общей площадью 71,2 кв. м., на первом этаже, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>. Продавец гарантирует, что объект является муниципальной собственностью, не отчужден ранее в пользу третьих лиц, не находится в залоге, под арестом не состоит, не является предметом судебных споров (п. 1.2 Договора).

Цена указанного объекта определена в ходе проведения торгов в форме открытого аукциона и зафиксирована протоколом подведения итогов №21000034280000000250, лот №1 от 27 декабря 2023 года, в сумме 1 176 000 рублей (п. 3.1).

Кроме того, 11 января 2024 года между Муниципальным образованием «Каслинский муниципальный район», от имени которого выступает Комитет по управлению имущество и земельным отношениям администрации Каслинского муниципального района (Продавец), и ФИО1 (Покупатель) заключен договор купли продажи нежилого помещения № 3-2024, по условиям которого ФИО1 приобрела в собственность недвижимое имущество - нежилое помещение, № 1, общей площадью 284,3 кв.м., на цокольном этаже, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>. Продавец гарантирует, что объект является муниципальной собственностью, не отчужден ранее в пользу третьих лиц, не находится в залоге, под арестом не состоит, не является предметом судебных споров (п.1.2 Договора).

Цена указанного объекта определена в ходе проведения торгов в форме открытого аукциона и зафиксирована протоколом подведения итогов №21000034280000000250, лот №2 от 27 декабря 2023 года, в сумме 3 320 000 рублей.

Право собственности ФИО1 на указанные объекты недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке 14 марта 2024 года (том 1 л.д. 35-36).

Из сведений ЕГРН, вышеназванные объекты недвижимого имущества – нежилое помещение № 1 с кадастровым номером № и нежилое помещение № 69 с кадастровым номером № находятся в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> (том 1 л.д. 23-27).

Согласно выписки из технического паспорта на нежилое здание гражданского и производственного назначения (помещение) по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, нежилое помещение расположено по адресу: <адрес>, Литера А, год постройки 1988, число этажей – 5. Характеристика помещения - встроенное, административного назначения, общая площадью 71,2 кв.м., расположено на 1 этаже. Благоустроено электроосвещением, центральным отоплением, водопроводом, канализацией, телефоном (том 1 л.д. 65).

Из технического плана помещения по адресу: <адрес>, пом. 1, следует, что нежилое помещение расположено в цокольном этаже многоквартирного дома с кадастровым номером №. Здание – многоквартирный дом с указанным кадастровым номером является шестиэтажным (1,2,3,4,5 и цокольный этаж). Цокольный этаж является надземным, так как вверх перекрытия цокольного этажа возвышается над уровнем планировочной отметки земли более, чем на 2 метра. В техническом паспорте на здание от 06 января 1988 года указано число этажей: 5, так как он был изготовлен до введения в действие Инструкции от 04 августа 1998 года № 37, однако в нем содержатся сведения о цокольном этаже, а также экспликация и план этажа (том 1 л. д. 67-71).

Указанный жилой дом был принят государственной приемочной комиссией на основании акта № 2 о приемке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 27 июня 1988 года (том 1 л.д. 78-83, 100- 132).

На основании решения Каслинского городского Совета народных депутатов Челябинской области от 05 марта 1992 года «О разграничении государственной собственности и передаче объектов в муниципальную собственность», было утверждено в статусе муниципальной собственности г.Касли и района, указанное в нем имущество.

В приложении № 8 к указанному решению указаны отделение связи № <адрес>, помещение Агробанка и сберкассы <адрес>, нежилые помещения дома <адрес> (том 1 л.д. 182-183, 189).

Из представленных в материалы дела распоряжений № 002-р/2 от 11 января 2024 года и № 382-р от 14 июня 2022 года следует, что спорные нежилые помещения № 1 по адресу: <адрес> № по адресу: <адрес> были включены в состав муниципальной казны Каслинского муниципального района (том 1 л.д. 208-209).

Право собственности Муниципального образования - Каслинский муниципальный район Челябинской области на спорные нежилые помещения было зарегистрировано 04 февраля 1999 года и 02 февраля 2022 (том 1 л.д.36-39).

Первый договор приватизации №143 на передачу (продажу) квартиры в собственность датирован 08 июля 1992 года, то есть после передачи спорного имущества (нежилых помещений) в муниципальную собственность.

В целях определения, имеются ли фактически на цокольном этаже спорные помещения, и совпадают ли их площадь и конфигурация с техническим паспортом многоквартирного жилого дома, а также установления, имеется ли в настоящее время в спорных жилых помещениях инженерные коммуникации или иное оборудование, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном многоквартирном доме и нужд всего многоквартирного дома, суд первой инстанции назначил судебную строительно-техническую экспертизу, производство которой было поручено эксперту ООО «Судебная экспертиза и оценка» ФИО6 (том 2 л.д. 36-38).

Согласно заключению эксперта ООО «Судебная экспертиза и оценка» ФИО6 № 391/09.2025 от 30 сентября 2025 года, на цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, имеются нежилое помещение общей площадью 284,3 кв.м., с кадастровым номером № и нежилое помещение общей площадью 71,2 кв.м., с кадастровым номером №

При этом помещение с кадастровым номером № входит в состав помещения с кадастровым номером № Фактически площадь и конфигурация исследуемых нежилых помещений с кадастровыми номерами № соответствуют планировке, отображенной на плане из Технического паспорта на здание «учрежденческое» в <адрес>, составленного Министерством жилищно-коммунального хозяйства РСФСР по состоянию на 06 января 1988 года с изм. на 02 февраля 1999 года, 19 августа 1999 года и 17 января 2001 года.

Экспертом установлено, что в спорных нежилых помещения, расположенных в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, находятся инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного жилого помещения, находящегося в данном доме (трубопроводы отопления (общедомовые стояки, лежак обратной подачи)), трубопроводы горячего и холодного водоснабжения (общедомовые стояки, горизонтальная разводка трубопроводов (лежаки)), трубопроводы канализации (общедомовые стояки и горизонтальный отводный трубопровод (лежак)). Инженерные коммуникации, расположенные в исследуемых нежилых помещениях, не являются транзитными, так как имеют ответвления в вышерасположенные квартиры и предназначены для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников жилых помещений.

Таким образом, эксперт ФИО6 пришла к выводу, что нежилое помещение общей площадью 284,3 кв.м., с кадастровым номером № и нежилое помещение общей площадью 71,2 кв.м., с кадастровым номером № расположенные в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адрес: <адрес>, на момент ввода дома в эксплуатацию и на настоящее время относились к местам общего пользования, так как в данных помещениях на момент ввода дома в эксплуатацию находились и в настоящее время находятся инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного жилого помещения в данном доме (том 2 л.д. 101 – 138).

Разрешая спор по существу, суд первой инстанции исходил из того, что факт нахождения в спорных помещениях инженерных коммуникаций, обслуживающих весь дом, не может служить достаточным основанием для отнесения этих помещений к общему имуществу, либо к вспомогательным помещениям, поскольку изначально эти нежилые помещения были предназначены для самостоятельного использования, и не связаны ни в настоящее время, ни на дату введения жилого дома в эксплуатацию с обслуживанием жилого дома. Принимая во внимание, что Каслинский муниципальный район, являясь собственником указанных спорных нежилых помещений, распорядился своим правом, заключив с ФИО1 договоры купли-продажи, на основании которых к ФИО1 на законных основаниях перешло право владения указанным имуществом, суд первой инстанции не нашел оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о признании договоров купли продажи № 2-2024 от 11 января 2024 года и № 3-2024 от 11 января 2023 года ничтожными, применении последствий недействительности сделки.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильно установленных обстоятельствах, а также собранных по делу доказательствах, которым дана правильная и надлежащая оценка в соответствии с положениями ст. ст. 12, 56, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правильным применением норм материального и процессуального права.

Подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о том, что на момент ввода дома в эксплуатацию и по настоящее время спорные нежилые помещения относятся к местам общего пользования, поскольку в них находятся инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного жилого помещения в данном многоквартирном доме.

Согласно п. 1 ст. 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

В соответствии с п. 2 ст. 141.4 Гражданского кодекса Российской Федерации помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи, за исключением случая, предусмотренного п. 7 ст. 287.5 настоящего Кодекса.

Согласно п. 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета (утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30 ноября 2016 года) обособленность как признак помещения представляет собой пространственную характеристику, указывающую на то, что часть здания или сооружения ограничена строительными конструкциями. В то же время изолированность является функциональной характеристикой, отражающей то, что помещение имеет самостоятельное назначение, отдельный вход, не используется для доступа в иное помещение, доступа к общему имуществу собственников помещений в здании, инженерным коммуникациям.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз. 5, 6 п. 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 19 мая 2009 года №489-О-О, помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного п. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в многоквартирном доме, в частности, при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, следует, как указано в пункте 3 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491) использовать сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Аналогичная позиция изложена в определениях Конституционного Суда Российской Федерации №2110-О от 25 сентября 2014 года, №786-О от 26 апреля 2016 года.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года №491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность", предусмотрено, что в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 11 февраля 2019 года №305-ЭС18-24601 по делу №А40-174214/2017, само по себе расположение в помещении инженерных коммуникаций, относящихся к внутридомовым инженерным системам здания, не является бесспорным и достаточным основанием для отнесения такого помещения к общему имуществу собственников помещений в здании, в случае, если оно может быть использовано для самостоятельных целей.

В число юридически значимых обстоятельств из предмета доказывания по настоящему делу входит установление того, являются ли помещения, в отношении которых истцом заявлены требования, помещениями, имеющими самостоятельное назначение, или помещениями, предназначенными исключительно для обслуживания более одного помещения в здании, нескольких или всех помещений, либо исключительно для обслуживания общих систем оборудования здания, и тем самым относится ли оно к общему имуществу здания.

Таким образом, разрешение вопроса о том, относится ли конкретное помещение к общему имуществу здания, зависит не только от технических характеристик объекта и наличия в нем инженерных коммуникаций, но и от определения назначения данного помещения, возможности его самостоятельного использования. Также юридически значимым обстоятельством является факт обособленности помещения от иных помещений здания, а также его реальное использование и несение бремени его содержания собственником.

Из решения Каслинского городского Совета народных депутатов Челябинской области от 05 марта 1992 года «О разграничении государственной собственности и передаче объектов в муниципальную собственность», распоряжений № 002-р/2 от 11 января 2024 года и № 382-р от 14 июня 2022 года, пояснений стороны в судебном заседании следует, что спорные нежилые помещения с момента сдачи дома с эксплуатацию были обособленными и использовались самостоятельно.

Сам факт нахождения в нежилых помещениях инженерных коммуникации, обслуживающих более одного помещения в многоквартирном доме, не является достаточным основанием для признания указанных помещений общим имуществом собственников многоквартирного дома по адресу: <адрес>, как следствие, – признания ничтожными договоров купли-продажи по их реализации.

Ссылки в апелляционной жалобе на необоснованность выводов суда о несогласии с заключением эксперта, не свидетельствуют о наличии оснований для отмены или изменения решения суда, поскольку заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст.67, ч. 3 ст.86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о том, что при приобретении спорных помещений она была введена в заблуждение относительно свойств помещений, отклоняются судебной коллегией, поскольку не имеют правового значения при рассмотрении настоящего спора.

В соответствии с положениями ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел (п. 1).

При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, если: сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (пп. 3, 5 п. 2).

По смыслу приведенных положений данной нормы, заблуждение предполагает, что при совершении сделки лицо исходило из неправильных, не соответствующих действительности представлений о каких-то обстоятельствах, относящихся к данной сделке.

В силу п. 2 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.

В рамках настоящего спора отсутствуют основания для признания договора купли-продажи недействительным по такому основанию как существенное заблуждение, исходя из того, что истцом не доказаны обстоятельства, которые свидетельствуют о наличии такого заблуждения (п.2 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации). Истец, подписывая данные договоры, была ознакомлена с их условиями и согласилась с ними. При должной степени заботливости и осмотрительности истец должен был и мог проверить спорное имущество на предмет наличия общедомовых инженерных коммуникаций.

До приобретения спорного имущества в свою собственность ФИО1 осматривала его, приняла решение о заключении договоров купли-продажи. При заключении оспариваемых договоров купли-продажи нежилых помещений, истец ФИО1, при должной степени осмотрительности и внимательности, не была лишена возможности ознакомиться с технической документацией нежилых помещений, из которой прослеживается, что данные помещения являются встроенными, административного назначения и благоустроены инженерными коммуникациями, такими, как электроосвещение, центральное отопление, водопровод, канализация и телефон.

Более того, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что ФИО1 не представлено достоверных доказательств введения ее в заблуждение относительно потребительских свойств и качеств приобретенных нежилых помещений.

Отклоняются доводы апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции на третье лицо ООО УК «Монолит» не была возложена обязанность представить мнение по делу, поскольку данные доводы основаны на неверном толковании действующего процессуального законодательства, представление мнения относительно заявленных исковых требований является правом стороны, а не обязанностью, а непредставление такого мнения не свидетельствует о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

По существу апелляционная жалоба не содержит фактов и обстоятельств, требующих дополнительной проверки, либо опровергающих правильные выводы суда первой инстанции, а сводится в основном к выражению несогласия с оценкой судом доказательств, оснований для переоценки которых судебная коллегия не находит.

Руководствуясь ст.ст. 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Каслинского городского суда Челябинской области от 14 ноября 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26 февраля 2026 года.