Решение № 3А-420/2021 3А-420/2021~М-379/2021 М-379/2021 от 4 октября 2021 г. по делу № 3А-420/2021

Дело № 3а-420/2021

УИД 25ОS0000-01-2021-0000616-59


Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

4 октября 2021 года город Владивосток

Приморский краевой суд в составе

председательствующего судьи Поломошновой Г.А.,

при секретаре Салмине В.А.,

с участием представителя административного истца общества с ограниченной ответственностью «Восточный берег» - ФИО1,

представителя административного ответчика краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки Приморского края» - ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Восточный берег» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Приморскому краю, краевому государственному бюджетному учреждению «Центр кадастровой оценки Приморского края», заинтересованное лицо - администрация Находкинского городского округа Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Восточный берег» (далее – ООО «Восточный берег») обратилось в Приморский краевой суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11 245 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: склады (6.9); пищевая промышленность (6.4), адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 70 м по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, Находкинский городской округ, г. <адрес>.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что указанный земельный участок принадлежит ООО «Восточный берег» на праве аренды.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 10 июня 2021 года № № кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 4 декабря 2020 года составляет ....

Вместе с тем, рыночная стоимость указанного земельного участка согласно Отчёту № 129-о/2021 об оценке рыночной стоимости объекта оценки от 15 июня 2021 года, выполненному ЗАО «Дальком-аудит», по состоянию на 4 декабря 2020 года составляет ....

Указанная кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № значительно превышает его рыночную стоимость. Арендная плата зависит от размера установленной кадастровой стоимости земельного участка и затрагивает права и обязанности административного истца как арендатора земельного участка.

Просит суд: пересмотреть кадастровую стоимость земельного участка площадью 11 245 кв.м, с кадастровым номером № и установить её равной его рыночной стоимости в размере ....

В ходе подготовки дела к судебному разбирательству судом к участию в деле в качестве административного соответчика привлечено краевое государственное бюджетное учреждение «Центр кадастровой оценки Приморского края» (далее – КГБУ «ЦКО»).

До рассмотрения дела по существу судом отказано в удовлетворении ходатайства КГБУ «ЦКО» об изменении процессуального статуса КГБУ «ЦКО» по административному делу с административного ответчика на заинтересованное лицо.

Представители административных ответчиков Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерства имущественных и земельных отношений Приморского края, Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Приморскому краю, представитель заинтересованного лица – администрации Находкинского городского округа Приморского края в судебное заседание не явились, надлежаще извещены о времени и месте судебного заседания.

Административным ответчиком Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю направлено в суд ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Административным ответчиком министерством имущественных и земельных отношений Приморского края представлен отзыв на административное исковое заявление, в котором указано, что в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», Положением о министерстве имущественных и земельных отношений Приморского края, утверждённым постановлением Администрации Приморского края от 7 октября 2019 года № 646-па, учитывая распоряжение министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 февраля 2019 года № 42-ри «О проведении государственной кадастровой оценки на территории Приморского края», министерство имущественных и земельных отношений утвердило прилагаемые результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края, согласно Отчёту краевого государственного бюджетного учреждения «Центр кадастровой оценки Приморского края» № 1/2020 от 2 сентября 2020 года, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года, согласно приложению к постановлению министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года № 87-п. Определение кадастровой стоимости объектов оценки определяется методами массовой оценки, установленными и утверждёнными в соответствии с законодательством, регулирующим кадастровую оценку. Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка, и внесение её в качестве кадастровой стоимости, направлены на уточнение результатов массовой оценки. Постановление от 15 октября 2020 года № 87-п в настоящее время действует и никем не обжаловано в установленном законом порядке. В связи с чем, считают, что права административного истца не нарушены. Обратившись в суд с данным административным исковым заявлением, административный истец воспользовался правом на установление кадастровой стоимости в размере рыночной. Указали, что оспариваемая административным истцом кадастровая стоимость земельного участка утверждена Актом КГБУ «ЦКО» от 19 марта 2021 года № №.

Заинтересованным лицом администрацией Находкинского городского округа подано ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя заинтересованного лица, и представлены возражения на административное исковое заявление, согласно которым полагают, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, определённая оценщиком, значительно занижена; не согласны с представленным Отчётом № 129-о/2021 от 15 июня 2021 года об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, полагают, что Отчёт не отражает действительную рыночную стоимость земельного участка; оценщик некорректно подобрал объекты-аналоги, различающиеся по виду права, виду разрешенного использования, площади, месту расположения, не приведены сведения о наличии транспортной инфраструктуры. Просят в удовлетворении административных исковых требований отказать.

В соответствии со статьями 150, 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса.

Представитель административного истца ООО «Восточный берег» - ФИО1, действующий на основании доверенности, в судебном заседании заявленные административные исковые требования поддержал по основаниям и доводам, указанным в административном исковом заявлении.

Представитель административного ответчика КГБУ «ЦКО» ФИО2 пояснил, что КГБУ «ЦКО» поддерживает позицию административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Приморского края. Просит отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований. Полагал, что в данном административном деле КГБУ «ЦКО» должно участвовать в качестве заинтересованного лица.

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика КГБУ «ЦКО» ФИО2, исследовав материалы дела, давая оценку всем добытым по делу доказательствам в их совокупности, суд приходит к следующему:

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке (пункт 3 статьи 66 ЗК РФ).

Постановлением министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года № 87-п утверждены результаты определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января 2020 года. Данное постановление опубликовано на официальном интернет-портале правовой информации www.pravo.gov.ru 22 октября 2020 года и с 22 ноября 2020 года вступило в законную силу.

Актом КГБУ «ЦКО» от 19 марта 2021 года № № определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере ....

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ и частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее - Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28) с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Согласно материалам административного дела, 4 марта 2021 года между администрацией Находкинского городского округа («Арендодатель») и ООО «Восточный берег» («Арендатор») заключён Договор аренды № 5162-21 земельного участка, согласно которому Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду из земель населённых пунктов земельный участок площадью 11 245 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир здание, участок находится примерно от ориентира по направлению в 70 м по направлению на восток от ориентира: адрес ориентира: Приморский край, Находкинский городской округ, <...> в границах в соответствии с кадастровой выпиской, являющейся неотъемлемой частью настоящего договора (Приложение № 1) (пункт 1.1). Срок аренды устанавливается с 12 февраля 2021 года по 11 февраля 2070 года включительно (пункт 1.4).

Договор вступает в силу с даты подписания и распространяет своё действие на отношения сторон, начиная с 12 февраля 2021 года (пункт 1.6).

Согласно пункту 2.1 за указанный в пункте 1.1 настоящего договора земельный участок арендная плата определяется на основании постановления Администрации Приморского края от 11 марта 2015 года № 75-па «О порядке определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Приморского края, предоставленных в аренду без проведения торгов», постановления министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года № 87-п «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населённых пунктов и земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории Приморского края». Изменения годового размера арендной платы, определенного настоящим договором, происходят в связи с изменением ставки арендной платы и (или) кадастровой стоимости земельного участка, а также порядка определения размера арендной платы. Размер арендной платы, определённый договором аренды земельного участка, подлежит изменению с момента вступления в законную силу нормативных правовых актов Российской Федерации, Приморского края, органов местного самоуправления, регулирующих порядок исчисления и размер арендной платы, без заключения дополнительных соглашений к договору. Перерасчёт арендной платы Арендатор производит самостоятельно с момента вступления в силу указанных правовых актов. При подписании договора арендная плата устанавливается согласно расчёту, являющемуся Приложением № 2 к договору.

Арендная плата за указанный в пункте 1.1. настоящего договора земельный участок вносится ежемесячно до первого числа месяца, следующего за расчётным (пункт 2.2).

Приложением № 2 к данному Договору является расчёт арендной платы за земельный участок, согласно которому одной из составляющих расчёта размера арендной платы является кадастровая стоимость земельного участка.

Договор прошёл государственную регистрацию 12 апреля 2021 года запись регистрации № №-25/064/2021-1.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, выданной филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Приморскому краю от 10 июня 2021 года № № в отношении земельного участка с кадастровым номером № установлена кадастровая стоимость в размере ..., которая определена по состоянию на 4 декабря 2020 года, и внесена в Единый государственный реестр недвижимости 3 апреля 2021 года на основании Акта определения кадастровой стоимости от 19 марта 2021 года №.03.2021.

Обращаясь в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, административный истец указал на несоответствие определённой в установленном порядке и внесённой в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка, арендуемого им, его рыночной стоимости, что нашло своё подтверждение при рассмотрении дела. Рыночная стоимость земельного участка существенно ниже его кадастровой стоимости, что свидетельствует о нарушении прав административного истца, как плательщика арендной платы, размер которой определяется исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка.

В силу части 1 статьи 62 КАС РФ лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 19 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28, по делам о пересмотре кадастровой стоимости лица, участвующие в деле, обязаны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений.

Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Согласно подпункту 3 пункта 9 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, пункту 4 части 2 статьи 246 КАС РФ к административному исковому заявлению при разрешении дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости прилагается отчёт об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Так, в обоснование заявленных требований административным истцом ООО «Восточный берег» представлен Отчёт об оценке № 129-о/2021 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный 15 июня 2021 года оценщиком ЗАО «Дальком-аудит» ФИО3, из которого следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11 245 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов, разрешённое использование: склады (6.9); пищевая промышленность (6.4). Адрес (местонахождение) объекта: Установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится в 70 м по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>, по состоянию на 4 декабря 2020 года составляет ...;

Суд, оценивая Отчёт об оценке № 129-о/2021 рыночной стоимости объекта недвижимости, составленный 15 июня 2021 года оценщиком ЗАО «Дальком-аудит» ФИО3 приходит к выводу о том, что содержащиеся в Отчёте сведения соответствуют действительности и признаёт его достоверным доказательством.

Оценка рыночной стоимости земельного участка произведена оценщиком, имеющим необходимое образование, специальность, стаж работы в области оценочной деятельности; указанный Отчёт отвечает признакам допустимости доказательств, предусмотренных статьёй 84 КАС РФ, соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности.

Так, оценщиком составлено точное описание объекта оценки; представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого земельного участка, в частности, его площади, виде разрешенного использования; количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки; информация о текущем использовании объекта оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость; проведён подбор объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки по основным ценообразующим факторам, и выполнены необходимые корректировки цен предложений. В Отчёте подробно описан процесс оценки объекта недвижимости в части применения подходов к оценке с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения доходного и затратного подходов; подробно описан процесс оценки объекта недвижимости с обоснованием применения метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода и обоснован отказ от применения метода выделения, метода распределения. Выводы оценщика не противоречивы, аргументированы и последовательны, изложенные в них суждения не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчёты не вводят в заблуждение; расчёт рыночной стоимости полностью подтверждается собранной информацией и исчерпывающим анализом расчётных показателей стоимости; приведены все необходимые ссылки на источники использованной информации.

Доказательств несоответствия Отчёта № 129-о/2021 от 15 июня 2021 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, а также данных об иной рыночной стоимости спорного земельного участка административными ответчиками, заинтересованным лицом не представлено, ходатайств о проведении судебной оценочной экспертизы, с целью установления иной величины рыночной стоимости земельного участка ими не заявлялось.

В связи с изложенным, довод заинтересованного лица о том, что представленный административным истцом Отчёт об оценке не отражает действительную рыночную стоимость земельного участка, суд расценивает как несостоятельный.

Ссылка административного ответчика министерства имущественных и земельных отношений Приморского края на то, что постановление министерства имущественных и земельных отношений Приморского края от 15 октября 2020 года № 87-п в настоящее время действует и никем не обжаловано, не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований, поскольку в данном случае ООО «Восточный берег», как арендатором объекта недвижимости, реализовано предусмотренное законом право на обращение с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу об удовлетворении административных исковых требований ООО «Восточный берег» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости в размере ... по состоянию на 4 декабря 2020 года.

В соответствии с абзацем 5 пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости суд признает дату обращения в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – 14 июля 2021 года.

Руководствуясь статьями 178, 180, 249 КАС РФ, суд

решил:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Восточный берег» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, министерству имущественных и земельных отношений Приморского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» филиал по Приморскому краю, краевому государственному бюджетному учреждению «Центр кадастровой оценки Приморского края», заинтересованное лицо - администрация Находкинского городского округа Приморского края об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка - удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11 245 кв.м, категория земель: земли населённых пунктов; разрешённое использование: склады (6.9); пищевая промышленность (6.4), адрес (местоположение): местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 70 м по направлению на восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Приморский край, Находкинский городской округ, г. <адрес>, равной его рыночной стоимости в размере ... по состоянию на 4 декабря 2020 года.

Датой подачи обществом с ограниченной ответственностью «Восточный берег» заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № считать 14 июля 2021 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции через Приморский краевой суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Г.А. Поломошнова