Решение № 2-1491/2018 2-1491/2018 ~ М-1388/2018 М-1388/2018 от 8 июля 2018 г. по делу № 2-1491/2018

Дело № 2-1491/2018


РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Омский районный суд Омской области, в составе председательствующего судьи Бессчетновой Е.Л. при секретаре судебного заседания Бондаренко И.А., рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Омске 09 июля 2018 года гражданское дело по исковому заявлению администрации Омского муниципального района <адрес> к ФИО3, ФИО2, ФИО4 о признании соглашения по договору аренды земельного участка недействительным,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Омского муниципального района <адрес> обратилась в Омский районный суд <адрес> к названным ответчиками с заявленными исковыми требованиями, указав, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Лузинского сельского поселения Омского муниципального района <адрес> и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка № по ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером №, площадью 943 кв.м., местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 316 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, Лузинское сельское поселение, д. Приветная, <адрес>. Договор зарегистрирован в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Согласно пункту 3.2 договора, арендатор вправе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу. Однако, положения данного пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами в пределах срока договора аренды земельного участка передавать права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 данной статьи без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускается. Названную норму необходимо рассматривать в качестве специальной по отношению к общим правилам, установленным в пунктах 4-6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ расширяют перечень прав арендаторов по долгосрочным договорам аренды земельных участков и действуют только в тех случаях, когда предметом договора аренды является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственность, то есть права и обязанности могут быть переданы по договору аренды земельная участка, государственная собственность на который не разграничена в случае, если такой земельный участок передан в аренду на срок, превышающий пять лет. В связи с чем, арендатор земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, вправе передавать свои права и обязанность по договору аренды земельного участка третьему лицу исключительно в случае, если срок такого договора составляет более пяти лет. Договор аренды земельного участка был заключен с ФИО7 на срок три года. Однако, в нарушение положений действующего законодательства ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 было заключено соглашение по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, которое зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Данным соглашением все права и обязанности «Выбывшего арендатора» ФИО3 перешли к «Вступившему арендатору» ФИО2 до окончания срока действия договора аренды. Кроме того, в нарушение положений действующего земельного законодательства ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4 было заключено соглашение по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, которое зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. Данным соглашением все права и обязанности «Выбывшего арендатора» ФИО2 перешли к «Вступившему арендатору» ФИО4 О передаче прав и обязанностей по указанному договору ФИО2 уведомил истца ДД.ММ.ГГГГ. Учитывая, что положения пункта 3.2 договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ противоречат указанным нормам земельного законодательства, у ответчиков отсутствовали основания передавать свои права и обязанности.

На основании изложенного, просят признать соглашение от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, в силу его ничтожности. Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственной регистрации перехода прав по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №. Признать соглашение от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, в силу его ничтожности. Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о государственной регистрации перехода прав по соглашению от ДД.ММ.ГГГГ по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации №.

В судебном заседании представитель истца администрации Омского муниципального района <адрес> ФИО1, действующая на основании доверенности, поддержала исковые требования по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований.

Ответчики ФИО3, ФИО4 в судебном заседании участия не принимали, о времени и месте рассмотрения настоящего дела извещены надлежаще, возражений по существу заявленных исковых требований не представлено.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, администрация Лузинского сельского поселения Омского муниципального района <адрес> в судебном заседании участия не принимало, о времени и месте рассмотрения настоящего дела извещены надлежаще, возражений по существу заявленных исковых требований не представлено.

Выслушав пояснения сторон, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства на которые ссылается, как на основании своих требований или возражений.

Конвенция о защите прав человека и основных свобод, Конституция Российской Федерации, Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации гарантируют каждому право на судебную защиту своих гражданских прав и свобод, справедливое разбирательство дела на основе состязательности и равноправия сторон. В этой связи судом должны быть созданы все условия для всестороннего и полного исследования доказательств с целью установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства при разрешении гражданского дела.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Лузинского сельского поселения Омского муниципального района <адрес> и ФИО3 заключен договор № аренды земельного участка, по условиям которого Арендодатель сдал, а Арендатор принял в аренду по ДД.ММ.ГГГГ земельный участок в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №, площадью 943 кв.м., в границах Лузинского сельского поселения Омского муниципального района <адрес>, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир здание. Участок находится примерно в 316 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, Лузинское сельское поселение, д. Приветная, <адрес>, с кадастровым номером №, из состава земель населенных пунктов для размещения дома индивидуальной жилой застройки.

В пункте 3.2 названного договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № предусмотрены права Арендатора, в том числе передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также передавать участок в субаренду.

Договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № зарегистрирован в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ, о чем произведена государственная регистрации сделки и присвоен номер регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 заключено соглашение по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым все права и обязанности «Выбывшего арендатора» ФИО3 переходят к «Вступившему арендатору» ФИО2

Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, о чем произведена государственная регистрация сделки и присвоен номер регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в адрес главы Лузинского сельского поселения Омского муниципального района <адрес> направлено уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ третьему лицу ФИО2, которое поступило адресату ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует входящий штамп, проставленный на документе.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО4 заключено соглашение по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым все права и обязанности «Выбывшего арендатора» ФИО2 переходят к «Вступившему арендатору» ФИО4

Соглашение от ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано в Управлении Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, о чем произведена государственная регистрация сделки и присвоен номер регистрации №.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 в адрес главы Омского муниципального района <адрес> направлено уведомление о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ третьему лицу ФИО4, которое поступило адресату ДД.ММ.ГГГГ, о чем свидетельствует входящий штамп, проставленный на документе.

Согласно сведений из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, представленных филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, в отношении земельного участка с кадастровым номером №, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 316 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: <адрес>, д. Приветная, <адрес>, площадью 943+/-11 кв.м., установлено ограничение прав и обременение объекта недвижимости (номер государственной регистрации №) в виде аренды на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в пользу ФИО4 на основании соглашения по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ; договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (дата регистрации – ДД.ММ.ГГГГ, номер регистрации – №

Истцом заявлены требования о признании недействительными названные соглашения.

В пункте 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

При этом в силу пункта 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

На основании статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

В пункте 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом Российской Федерации.

Так, содержанием договора аренды (имущественного найма) является предоставление арендатору (нанимателю) имущества его собственником (арендодателем) за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса).

Это право реализуется из принадлежащего собственнику правомочия по распоряжению своим имуществом, установленное статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также статьей 35 Конституции Российской Федерации, закрепившей право каждого собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.

Согласно части 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В отношении земли и других природных ресурсов часть 3 статьи 209 Гражданского кодекса установила, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

Соответствующие положения об особенностях сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов, как следует из части 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, установлены другими законами.

Таким законом является Земельный кодекс, часть 2 статьи 22 которого прямо указывает на соблюдение порядка предоставления земельных участков в аренду не только в соответствии с гражданским законодательством, но и на основании этого Кодекса, то есть в соответствии с нормами этой статьи.

При этом часть 5 этой статьи, определяя права арендатора земельного участка, прямо установила общее правило о том, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Иные правила передачи права аренды определены частью 9 статьи 22 Земельного кодекса: при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Правила, содержащиеся в частях 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса определяют особенности сдачи земельного участка в аренду наряду с установленными частью 2 статьи 615 Земельного кодекса общими правилами предоставления имущества в аренду, предусматривающими, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» было разъяснено, что при применении пунктов 5, 6, 9 статьи 22 Земельного кодекса, предоставляющих арендатору земельного участка право передавать в пределах срока договора аренды свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на земельный участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также в субаренду без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, необходимо руководствоваться следующим.

Поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 этого Кодекса, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Между тем, как ранее установлено в судебном заседании, пунктом 3.2 договора аренды земельного участка № 22 от 04 сентября 2015 года прямо предусмотрено право арендатора передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также передавать участок в субаренду.

Таким образом, с учетом указанного пункта договора аренды, несмотря на срок действия договора аренды, составляющий менее пяти лет, при рассмотрении возможности перехода права аренды третьему лицу сторонам следовало руководствоваться пунктом 5 статьи 22 Земельного кодекса, то есть без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Учитывая содержание прав и обязанностей сторон по договору аренды, отсутствие права арендодателя как собственника имущества устанавливать условия пользования его имуществом, в том числе вводить запрет на передачу его другим лицам, стороны при заключении соглашений от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ действовали в соответствии с положениями действующего законодательства и не нарушали существующие обязательства между сторонами, а также принадлежащие полномочному лицу правомочия по распоряжению имуществом.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Согласно положениям пункта 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации по общему правилу сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой. В то же время сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима, или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ). Посягающей на публичные интересы является в том числе сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом (соответствующая правовая позиция содержится в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Таким образом, оспариваемые соглашения не нарушают требования закона, в частности положений пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, не подлежат признанию недействительными, в связи с чем, в удовлетворении исковых требований администрации Омского муниципального района <адрес> подлежит отказать.

В соответствии со статьёй 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Омского муниципального района <адрес> к ФИО3, ФИО2, ФИО4 о признании соглашений по договору аренды земельного участка недействительными оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Омский областной суд через Омский районный суд Омской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Е.Л. Бессчетнова

Мотивированное решение составлено 12 июля 2018 года.