Решение № 2-1803/2017 2-1803/2017 ~ М-1699/2017 М-1699/2017 от 26 декабря 2017 г. по делу № 2-1803/2017

.


РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

27 декабря 2017 года город Новокуйбышевск

Новокуйбышевский городской суд Самарской области в составе

председательствующего судьи Король С.Ю.,

при секретаре Дождевой Ю.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1803/2017 по иску ФИО2 к ФИО о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, в лице представителя по доверенности ФИО3, обратилась в суд с иском к ФИО, указав, что <Дата> между ней и ответчиком ФИО заключен договор купли-продажи земельного участка. В соответствии с условиями данного договора, ФИО продал принадлежащий ему на праве собственности земельный участок мерой 1633,00 кв.м, расположенный по адресу: <Адрес>. Договор подписан сторонами, удостоверен нотариусом Новокуйбышевского нотариального округа Самарской области ФИО4, зарегистрирован в реестре за номером <№>. Свои обязательства по договору она выполнила в полном объеме, передав в его исполнение ФИО денежные средства в оговоренном размере. Также, <Дата> между ней и ответчиком ФИО заключен акт приема- передачи, удостоверенный нотариусом Новокуйбышевского нотариального округа Самарской области ФИО4, зарегистрированный в реестре за номером <№>. Передаточный акт подтверждает, что ФИО освободил и передал ей земельный участок мерой 1633,00 кв. метров, расположенный по адресу: <Адрес>, а она его приняла, получив правоустанавливающие документы, комплекты ключей и квитанции об оплате. Кроме того, согласно п.5 акта, стороны подтвердили, что расчет произведен полностью, обязательства по договору выполнены, взаимные претензии друг к другу отсутствуют. Вместе с тем государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок не осуществлена в связи с уклонением ответчика от явки в орган, осуществляющий государственную регистрацию, и непредставлением необходимого пакета документов. Отмечает, что она неоднократно обращалась к ответчику с просьбой явиться в регистрирующий орган для осуществления перехода права собственности на земельный участок путем направления почтовых отправлений. Однако, до настоящего времени ответчик на регистрацию не явился, регистрация сделки на указанный в договоре объект недвижимости- земельный участок, расположенный по адресу: <Адрес>, не осуществлена. Ссылаясь на вышеизложенное, просила суд произвести регистрацию договора купли-продажи от <Дата>, заключенного между ФИО и ней, с последующим переходом права собственности к ней в отношении указанного земельного участка, по договору купли-продажи от <Дата>.

В ходе судебного разбирательства установлено, что ответчик ФИО, умер <Дата>, что подтверждается актовой записью о смерти <№> от <Дата>, в связи с чем, определением суда от 28.11.2017 ненадлежащий ответчик ФИО заменен на надлежащего – ФИО5 (супруга умершего).

В судебном заседании представитель истца – ФИО3, действующая на основании доверенности <№> от <Дата>, заявленные требования к ФИО5 поддержала в полном объеме, просила суд их удовлетворить.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, извещена судом своевременно и надлежащим образом, по адресу регистрации, согласно справке от 08.11.2017, представленной ОАСР Управления по вопросам миграции ГУ МВД России по Ульяновской области.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Самарской области в судебное заседание не явился, извещен своевременно и надлежащим образом.

Выслушав представителя истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Пунктом 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Установлено, что согласно выписки из ЕГРН <№> от 16.10.2017, ФИО являлся собственником земельного участка с кадастровым номером <№>, площадью 1633 кв.м., расположенного по адресу: <Адрес>.

Из материалов дела следует, что <Дата> между ФИО (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи /купчая/ земельного участка <№>.

В соответствии с условиями данного договора, ФИО продал, а истец ФИО2 купила земельный участок мерой 1633,00 кв.метров, расположенный по адресу: <Адрес> /п.1 договора/.

Из п. 2 следует, что право собственности на продаваемый земельный участок принадлежит Продавцу на основании Договора купли-продажи целого жилого дома с земельным участком, удостоверенного нотариусом г. Новокуйбышевска ФИО4 <Дата> за № в реестре <№>, согласно Свидетельства о государственной регистрации права серии <№> от <Дата>. Заверенная надлежащим образом копия договора целого жилого дома с земельным участком, являющегося основанием возникновения права собственности ФИО, также имеется в материалах дела.

Согласно п.п. 3-8 договора купли-продажи /купчая/ земельного участка <№> от <Дата>, нормативная стоимость указанного земельного участка, согласно акта установления цены земельного участка от <Дата> за номером ... составляет ... рублей. Цена отчуждаемого земельного участка определена по соглашению сторон и составляет ... рублей, которые Продавец получит с Покупателя полностью после заключения настоящего договора. Цена установлена соглашением сторон. За указанную сумму нотариус ответственности не несет. Границы земель, обремененных правами других лиц, указаны на плане /чертеже/ земельного участка. Покупатель с технической характеристикой вышеуказанного земельного участка и его правовым режимом ознакомлен. Стороны несут ответственность за совершение любых действий, противоречащих Законодательству Российской Федерации. Передача земельного участка Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляется путем передачи правоустанавливающих документов на земельный участок и составления передаточного акта. С этого момента обязательства сторон по настоящему договору считаются исполненными. На основании ст.ст.131-134, 239 ГК РФ право собственности подлежит государственной регистрации, после чего Покупатель становится собственником земельного участка и принимает на себя обязанности по уплате налогов на недвижимость, расходов по эксплуатации и содержанию земельного участка в соответствии с его назначением.

Во исполнение условий вышеназванного договора, между сторонами сделки также подписан акт приема-передачи, согласно которого ФИО освободил и передал ФИО2 земельный участок <Адрес>. ФИО2 приняла от ФИО вышеуказанный объект недвижимости. Также актом подтверждается, что истец получила от ФИО правоустанавливающие документы, комплект ключей и квитанции об оплате. Состояние переданного объекта недвижимости соответствует условиям договора, явных технических (строительных) недостатков не имеет. Вышеуказанный объект недвижимости - не обременен правами третьих лиц. Стороны подтвердили, что расчет произведен полностью, обязательства по договору выполнены, взаимные претензии друг к другу отсутствуют.

Договор купли-продажи /купчая/ земельного участка <№> от <Дата> и акт приема-передачи подписан сторонами в полном объеме.

Более того, судом установлено, и подтверждается ответом нотариуса г. Новокуйбышевска ФИО6 за <№> от 19.10.2017, что указанные выше правоудостоверящие документы были удостоверены нотариусом: - договор купли-продажи (купчая) земельного участка, удостоверенный <Дата> нотариусом г. Новокуйбышевска ФИО4, в реестре за <№>; акт приема-передачи, удостоверенный <Дата> нотариусом г. Новокуйбышевска ФИО4, в реестре за <№>.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Данные обстоятельства с достоверностью свидетельствуют о том, что стороны сделки выразили в полном объеме свое волеизъявление по поводу предмета договора, тем самым реализовав свои права в отношении земельного участка, и выполнив обязательства, предусмотренные договором.

Между тем, как установлено судом, государственная регистрация перехода права собственности на земельный участок так и не была осуществлена. Согласно пояснениям представителя истца, государственная регистрация не произошла по вине ответчика, который уклонялся от явки в орган, осуществляющий государственную регистрацию, и не предоставлял необходимый пакет документов, несмотря на то, что истец неоднократно обращалась к ответчику с данной просьбой.

Факт обращения ФИО2 к ФИО подтверждается представленными в материалы дела копиями письменного обращения, и кассовых чеков на отправку претензий в адрес ответчика.

Однако, на момент обращения истца в суд с настоящим иском, ответчик на регистрацию не явился, регистрация сделки на указанный в договоре объект недвижимости не произведена.

Установлено, и не противоречит материалам дела, что ФИО умер <Дата>, что подтверждается актовой записью о смерти <№> от <Дата>, представленной отделом ЗАГС Г. Новокуйбышевска 07.11.2017.

Как уже ранее было отмечено, при жизни продавца регистрация перехода права собственности на указанные объекты недвижимости произведена не была.

Согласно сообщениям нотариуса г. Новокуйбышевска ФИО7 за <№> от 20.11.2017, наследственное дело к имуществу ФИО не открывалось.

Разрешая заявленные требования, суд исходит из положений, указанных в разъяснении Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

Так, согласно п.п. 60-63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом /п.63/.

По смыслу названной нормы, суд может принять решение о государственной регистрации перехода права собственности не только в случае виновного уклонения одной из сторон от ее регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.

К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации перехода права собственности, относится смерть продавца.

Как указывалось выше, между ФИО и ФИО2 достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи спорного земельного участка. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства уплачены покупателем продавцу в полном объеме; объект недвижимости передан во владение покупателя.

Государственная регистрация перехода права собственности на спорный объект недвижимости к ФИО2 не состоялась по причине смерти продавца.

При этом положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не ограничен срок подачи гражданами заявлений на регистрацию сделок и перехода права собственности.

Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).

Несмотря на то, что наследственное дело к имуществу ФИО не открывалось, его супруга ФИО5 является наследником первой очереди, и сведений о том, что она отказалась от фактического принятия наследства после своего умершего супруга, в деле не имеется. Соответственно, ФИО5 является надлежащим ответчиком по данному спору.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 вышеупомянутого Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Согласно положениям ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Таким образом, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).

Неисполнение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, прямо установленных законом, либо ее незаключенность в иных случаях.

Между тем, гражданское законодательство не содержит требований к обязательной государственной регистрации договора купли-продажи такого вида недвижимого имущества, как земельный участок. Государственной регистрации подлежат только переход права собственности п. 1 ст. 552 ГК РФ.

Правила о том, что договор считается заключенным с момента государственной регистрации, установлены только в отношении продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартир и продажи предприятия (статьи 558, 560 ГК РФ).

Таким образом, то обстоятельство, что стороны договора купли-продажи от <Дата> не обратились за государственной регистрацией перехода права собственности от продавца к покупателю до момента смерти продавца, не может являться основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку регистрация права на недвижимое имущество носит правоподтверждающий характер.

В этой связи договор от <Дата> между ФИО и ФИО2 является заключенным.

Покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при исполнении всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца, в случае смерти последнего.

Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество.

После смерти ФИО, выразившего свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершего до государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество, обязанности по договору купли-продажи имущества перешли к его наследнику – ФИО5, которая никаких возражений по поводу иска не выразила.

Кроме того, испрашиваемый земельный участок свободен от прав третьих лиц, и до настоящего времени, права в отношении него зарегистрированы за умершим ФИО

Иных правопритязаний в отношении спорного объекта судом не установлено, и ответчиком не представлено. Из информации, представленной ФФГБУ «ФКП Россреестра» по Самарской области за <№> от 25.12.2017, пересечений границ указанного земельного участка согласно схемы, от 2017, составленной кадастровым инженером ФИО1, с границами смежных земельных участков, поставленных на государственный кадастровый учет, в ЕГРН -не выявлено.

Учитывая вышеизложенное, а также тот факт, что отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю само по себе не свидетельствует об отсутствии прав на указанное имущество покупателя, принявшего и оплатившего это имущество, суд приходит к выводу, что заявленный иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Также суд считает необходимым отметить, что, поскольку заявленные требования удовлетворены в полном объеме, с истца необходимо довзыскать государственную пошлину в сумме 7940 рублей 42 коп., от цены иска в размере 504041 рубль 78 коп. и с учетом уплаченной ей госпошлины в сумме 300 рублей, согласно положений п. 1 ч. 1 ст. 333.20 НК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 – удовлетворить.

Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с кадастровым номером <№>, площадью 1633 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <Адрес>, от ФИО к ФИО2 на основании договора купли-продажи /купчая/ земельного участка <№> от <Дата>, удостоверенного <Дата> нотариусом г. Новокуйбышевска ФИО4, в реестре за <№>.

Данное решение является основанием для регистрации права собственности ФИО2, <данные скрыты>, на земельный участок с кадастровым номером <№>, площадью 1633 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, расположенный по адресу: <Адрес>, в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области.

Взыскать с ФИО2, <данные скрыты>, в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 7940 рублей 42 коп.

Решение может быть обжаловано в Самарский областной суд через Новокуйбышевский городской суд Самарской области в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение принято в окончательной форме 27.12.2017 года.

Судья: /подпись/ С.Ю. Король