Решение № 2-1606/2024 2-1606/2024~М-1498/2024 М-1498/2024 от 15 октября 2024 г. по делу № 2-1606/2024

Дело № 2-1606/2024 УИД:23RS0013-01-2024-002190-56


РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Гулькевичи 15 октября 2024 года

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Бочко И.А.,

при секретаре Чеботаревой В.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Администрации Гулькевиского городского поселения Гулькевичского района о понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

установил:

Истец ФИО1 обратилась в суд с иском к ответчику и просит обязать Администрацию Гулькевичского городского поселения Гулькевичского района в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда предоставить ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, земельный участок с кадастровым номером 23:06:1902335:11, общей площадью 13002 кв.м, вид разрешенного использования - для строительства объектов хранения и обслуживания автомобильного транспорта, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, заключив с ней договор аренды однократно, сроком на три года, для завершения строительства.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ФИО1 является собственником следующих объектов недвижимого имущества: объект незавершенного строительства, площадью 669,3 кв.м кадастровый №, степень готовности 85%, расположенный по адресу: <адрес>; объект незавершенного строительства, площадью 249,7 кв.м кадастровый №, степень готовности 85%, расположенный по адресу: <адрес>. Указанное недвижимое имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 13002 кв.м, вид разрешенного использования - для строительства объектов хранения и обслуживания автомобильного транспорта, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, находящемся в аренде на основании договора аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Земельный участок используется истцом с ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым истцу ФИО1 переданы в собственность указанные выше объекты недвижимого имущества и уступлены права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 4.1 Договора аренды, участок используется по целевому назначению, а именно для строительства объектов хранения и обслуживания автомобильного транспорта, арендная плата за участок вносится в полном размере, без предъявления претензий со стороны администрации Гулькевичского городского поселения <адрес>. Данный участок подключен к коммуникациям, имеет доступ к электроэнергии и водоснабжению, задолженности по коммунальным платежам отсутствуют. На земельном участке расположены два объекта незавершенного строительства: объект незавершенного строительства, площадью 669,3 кв.м кадастровый №, степень готовности 85%, расположенный по адресу: <адрес>; объект незавершенного строительства, площадью 249,7 кв.м кадастровый №, степень готовности 85%, расположенный по адресу: <адрес>. В связи с тем, что срок договора аренды земельного участка истек, ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ обратилась в администрацию Гулькевичского городского поселения с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 13002 кв.м, вид разрешенного использования - для строительства объектов хранения и обслуживания автомобильного транспорта, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес> на новый срок, на 3 года, для завершения строительства объектов незавершенного строительства. На указанное заявление ФИО1 был получен отказ администрации Гулькевичского городского поселения <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.1-20-5508/24, в соответствии с которым истцу - ФИО1 было отказано в предоставлении земельного участка на новый срок. С решением о расторжении договора аренды истец ФИО1 не согласна, поскольку участок используется по целевому назначению, в соответствии с договором аренды. В силу п. 7.3 Договора аренды «окончание срока действия договора не освобождает стороны от ответственности за его нарушение». Возложенные на нее обязанности по оплате коммунальных, налоговых, арендных платежей исполняются надлежащим образом. Использование участка происходит в соответствии ГК РФ п. 2 ст. 621. На данный момент на земельном участке находятся два объекта незаверенного строительства, строительство которых Истец намеревается завершить и использовать по целевому назначению в своей хозяйственной деятельности, а также оплачена аренда за текущий год. Уведомляя об отказе в заключении договора аренды земельного участка на новый срок, Администрация Гулькевичского городского поселения исходила из того, что договор аренды истек, а также что земельный участок уже ранее предоставлялся по основанию, предусмотренному подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке объектов незавершенного строительства, принадлежащих на праве собственности ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этих объектов, данный земельный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона. Учитывая изложенное, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером №, Администрация Гулькевичского городского поселения, не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, а истец - ФИО1 продолжает пользоваться данным земельным участком, ею в полной мере исполняются обязательства арендатора земельного участка, просит иск удовлетворить.

Истец ФИО1 и ее представитель по доверенности ФИО2, надлежаще уведомленные о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явились, в своем заявлении истец, представитель истца просили суд дело рассмотреть в их отсутствие, исковые требования поддержали, просят удовлетворить.

Представитель ответчика Администрации Гулькевичского городского поселения <адрес>, надлежаще уведомленный о месте и времени судебного разбирательства, в суд не явился, в возражениях на исковое заявление, поступивших в суд, просила дело рассмотреть в отсутствие представителя администрации, указала, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Гулькевичского городского поселения <адрес> и ФИО3 в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, а именно предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта (договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ), сроком до ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с исковым заявлением, на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, соглашением о переходе прав арендатора по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № арендатор ФИО3 передал права по вышеуказанному договору аренды новому арендатору ФИО1. В связи с истечением срока действия договора аренды земельного участка администрация Гулькевичского городского поселения <адрес> письмом от ДД.ММ.ГГГГ отказала ФИО1 в заключении договора аренды земельного участка на новый срок для завершена строительства. Предыдущий арендатор ФИО3 реализовал право на однократное предоставление ему земельного участка для завершения строительства в 2020 году. Действующее законодательство не предусматривает возможности без проведения торгов повторно заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости. Иных оснований, предусмотренных подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления испрашиваемого земельного участка ФИО1 в аренду не имеется, следовательно, отсутствует совокупность установленных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации условий для заключения с ФИО1 договора аренды без проведения торгов. Просит отказать в удовлетворении исковых требований.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно ч. 3 ст. 2 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В соответствии со ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент предоставления земельного участка истцу) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 настоящего Кодекса, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2.1 настоящей статьи.

Согласно абз. 2 ст. 10 Федерального закона № 137-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.

В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между администрацией Гулькевичского городского поселения <адрес> и ФИО3, в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации был заключен договор аренды земельного участка № с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №, площадью 13002 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, целевое назначение – для строительства объектов хранения и обслуживания автомобильного транспорта.

Срок действия договора до ДД.ММ.ГГГГ.

На указанном земельном участке расположены два объекта незавершенного строительства: объект незавершенного строительства, площадью 669,3 кв.м кадастровый №, степень готовности 85%, расположенный по адресу: <адрес>; объект незавершенного строительства, площадью 249,7 кв.м кадастровый №, степень готовности 85%, расположенный по адресу: <адрес>.

По договору купли-продажи объектов недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ и Акта приема-передачи недвижимости к нему, ФИО3 продал, а ФИО1 приобрела в собственность следующее недвижимое имущество: объект незавершенного строительства, площадью 669,3 кв.м кадастровый №, степень готовности 85%, расположенный по адресу: <адрес>; объект незавершенного строительства, площадью 249,7 кв.м кадастровый №, степень готовности 85%, расположенный по адресу: <адрес>.

ФИО1 является собственником указанных объектов незавершенного строительства, дата государственной регистрации права ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 уступлены права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, переход прав арендатора зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.

ФИО1 обратилась в Администрацию Гулькевичского городского поселения <адрес> с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, в аренду на срок 3 года, для завершения строительства приобретённых ею объектов незавершенного строительства.

Сообщением №.1-20-5508\24 от ДД.ММ.ГГГГ истцу отказано в заключении договора аренды на новый срок в связи с тем, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ ранее был предоставлен ФИО3 согласно договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем повторное предоставление земельного участка по данным основаниям не представляется возможным.

В силу п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ, по общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Пунктом 2 ст. 39.6 ЗК РФ предусмотрены исключительные случаи, когда договор аренды земельного участка может быть заключен без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ.

Условия реализации такого права предусмотрены п. 4 ст. 39.6 ЗК РФ, в силу которого гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 ст.46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 п.2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Уведомляя об отказе в заключении договора аренды на новый срок ответом от ДД.ММ.ГГГГ, Администрация Гулькевичского городского поселения исходила из того, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 ст. 39.6 ЗК РФ ранее был предоставлен ФИО3 согласно договору аренды.

В силу положений подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка в аренду без аукциона собственнику объекта незавершенного строительства допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта и если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Земельным кодексом Российской Федерации установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11).

В силу п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка на земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

Из содержания подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст.10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа п. 5 ст. 1 и подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ.

С учетом нахождения на испрашиваемом земельном участке двух объектов незавершенного строительства, а именно: объект незавершенного строительства, площадью 669,3 кв.м кадастровый №, степень готовности 85%, расположенный по адресу: <адрес>; объект незавершенного строительства, площадью 249,7 кв.м кадастровый №, степень готовности 85%, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащих на праве собственности ФИО1, и отсутствия судебного акта об изъятии этих объектов, данный участок не может быть предоставлен иным лицам, не может быть предметом аукциона.

Учитывая изложенное, поскольку публичный собственник земельного участка с кадастровым номером №, расположенным по адресу: <адрес>, не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, а ФИО1 продолжает пользоваться данным участком, ею в полной мере исполняются обязательства арендатора земельного участка, в поленом объеме оплачена арендная плата за 2024 год, суд полагает возможным для администрации предоставить истцу земельный участок по договору аренды без проведения торгов для завершения строительства этих объектов, сроком на три года.

С учетом изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО1 к Администрации Гулькевиского городского поселения <адрес> о понуждении к заключению договора аренды земельного участка – удовлетворить.

Администрации Гулькевичского городского поселения <адрес> в течение 30 дней с момента вступления в силу решения суда по настоящему делу предоставить ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 13002 кв.м, вид разрешенного использования - для строительства объектов хранения и обслуживания автомобильного транспорта, категория земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: <адрес>, заключив с ней договор аренды однократно, сроком на три года, для завершения строительства.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья

Гулькевичского районного суда

Краснодарского края И.А.Бочко